从北上广深CBD升级样本，看科学城的困局与进阶之路！

一、CBD的演变与企业聚集的新格局

CBD是中央商务区的英文缩写，最根本的特征是企业办公楼密集，聚集了大量企业的总部和办公人群，并且区域内有与之配套的金融、商贸、展会及交通服务系统。

企业总部聚集区也是企业办公密集区，也聚集了大量企业的总部和办公人群，从这点上说，与CBD相同，其差异在于交通系统、金融服务、商贸展会等功能方面与CBD尚存在差距。

▲中国主要城市CBD数据比较 制图/中国国家地理

中国各大城市CBD的形成，总体而言是城市发展与市场选择自然进化的结果，但其中政府规划、政策引导的因素不可或缺，尤其是从2000年之后，房地产开发主导城市发展的模式形成之后，政府经营城市成为主流理念，政府的建设规划、调控、政策引导对CBD及企业总部聚集区的形成与变迁起到了巨大作用，在特定区域或者特定商务区，甚至是决定性的作用。
总结起来，过去的20多年中，伴随工业化、后工业化带来的城市化，城市发展及CBD的演变出现了如下新特点和新情况：
1、几乎所有城市在老城区之外形成了相对独立的新区，在很多南方的城市，一般以跨江发展形成一江两岸城市格局为典型，且新区的城市面积巨大，有些城市的建成区面积甚至扩大了数十倍，人口也持续剧增中，虽然中央政府强调城镇化而非城市化，试图实现城乡均衡发展，但事实上城市发展的马太效应非常强大，那就是更大规模的城市能够吸引更多的企业及人口，扩张也更为迅猛。2、为了迅速带动城市新区开发，很多城市的市政府、省会城市的省政府将政府搬迁到新区办公。政府迁移对企业选择注册地和办公地选择具有重大影响。因中国经济体制各种审批事项繁多，企业与政府关系密切，因此，当政府迁移到新区时，企业为了办事的便利性，可能将追随政府搬迁到新区。更重要是，政府迁入的办公区及其周边新区，无一例外地会作为城市的重点投入开发建设区域，配套建设交通、商业、教育、医疗、公园等，因此当政府宣布迁移计划后（哪怕并未真正迁移），企业将对新区的发展前景产生相应预期，因此会抢先选择在新区注册和发展。▲上海浦东CBD例如，在上海浦东开发的早期，上海市政府宣布将迁入浦东，新市政府定址在现在的世纪公园区域，并启动了政府办公区的建设，虽然最终上海市政府并未迁移，原先建设的政府办公区最后变成了浦东新区政府办公区，但市政府迁移的消息还是激励了浦东的开发建设，起到了巨大的引导带动作用。▲广州天河CBD3、企业汇集新区加速了城市CBD的变迁，于是在传统的商业中心之外，新的CBD出现并后来居上。以深圳为例，自福田CBD形成后，罗湖CBD迅速衰落。而在广州，天河北CBD崛起后，越秀区的传统CBD逐渐衰落，而珠江新城发展起来后，天河北正在重演当年越秀衰落的故事。

▲珠江新城CBD

4、在超级大城市，单一CBD发展为多个CBD。例如北京的金融街、亚运村、海淀、朝阳等区域都是CBD，除了城南之外，东西北几乎全面开花，并且城东南的亦庄开发区（企业总部聚集区）发展得也不错。▲北京亦庄开发区5、除了CBD吸纳了大量企业之外，越来越多的企业选择入驻产业园区，当企业数量规模达到一定程度，就形成了企业总部聚集区。产业园区的茁壮成长，改变了CBD的发展路径与区位分布，增加了CBD的进化途径：产业园区升级。随着交通配套、金融商业服务业的完善，有些企业总部聚集区将可能进化演变为标准的CBD，这是城市发展格局的一个重大变化，值得特别关注。例如在广州，科学城未来升级为CBD是完全可以期待的。

二、广州企业总部聚集区的发展状况

企业在产业园区聚集发展，开始阶段主要是创业型企业和中小企业，以及一些特定产业类型的企业（例如在高新产业开发区，一般都是科技类企业），但随着入驻企业形成一定的规模布局优势之后，产业园区的基础设施、交通与商业配套也不断完善，吸引了更多数量及更大规模的不同产业类型的企业迁入，于是，逐步形成了具备CBD部分特征的企业总部聚居区，例如在上海的西郊，以虹桥交通枢纽为依托，形成了虹桥商务区，在浦东，则形成了张江高科技企业聚集区。我认为可以称之为“类CBD企业总部聚集区”。在广州，大大小小的产业园区非常之多，其中规划建设面积较大、档次较高、聚集企业众多的产业园区主要有：（1）琶洲互联网产业聚集区。海珠区借助广交会展馆迁建琶洲的历史机遇，打造互联网公司总部基地，并已经成功升级为琶洲CBD，与珠江新城及其延伸的国际金融城隔江相望；▲琶洲会展中心
（2）白云新城。通过将原白云老机场区域的再建开发，成功建设了万达广场等巨型商业中心，带动了企业汇聚，已经成为白云区的商务中心；▲白云新城
（3）万博商务区。番禺区重点打造的巨型商业中心和商务区，建设已经持续了十年，即将进入大丰收阶段，不远的未来，其庞大的地下商业广场将成为广州之最，地上的写字楼和商业建筑体量也非常巨大。在万博开发的同时，广州市、番禺区政府还规划依托广州南站建设高铁商务区，近几年也有所进展；▲万博商务区效果图（4）科学城、黄埔区沿江岸线第二CBD以及知识城。在萝岗区与黄埔区合并之前，萝岗区已经成功地运用政府主导的方式开发建设了科学城企业总部聚集区，新黄埔区成立后，借助广州CBD东移的东风，黄埔区的沿珠江岸线也被纳入CBD东扩的规划建设范围，并引入保利等大型企业合作开发。最近，科学城又扩区至140多平方公里，即将升级为2.0版本。未来黄埔区有望同时拥有珠江岸线、科学城、知识城三大企业总部聚集区。

▲黄埔临港经济区效果图

实际上，广州的几乎每一个区几乎都有自己的CBD之梦，例如花都在打造绿色产业总部基地，而南沙借助自贸区、大湾区的各种重大利好政策，正在打造南沙新城等。

三、企业总部聚集区形成的原因

城市由单一CBD发展到多个CBD，并在多个不同区域甚至远郊形成较大规模的企业总部聚集区，有其内在原因和发展规律。

1、现代交通体系为城市的更大面积、人口、经济能量的扩张奠定了基础。以高铁、地铁、城轨为主的新交通系统的形成，为城市中心到郊区边缘从10--20公里的最大物理距离扩展到50公里甚至以上垫定了基础，也为以高铁站、地铁、城轨等交通枢纽为支撑，在城市的非中心区域形成较大规模的企业聚集区奠定了基础。例如，上海虹桥商业区的形成与发展，就是交通枢纽对企业总部聚集起到决定性影响的典范。而未来的广州南站、北站区域，也有可能形成一定规模的企业总部聚集商务区。

▲延安路高架及虹桥商圈鸟瞰

2、城市的建筑物都有自然寿命，随着其生命周期，老化的建筑物理功能逐步衰退，外观在岁月的风雨侵蚀之下也不免变形衰老，在设施设备功能等方面也全面落伍。

从广州的情况看，在过去的20年中，城市发展主要是东进为主基调，市中心从越秀发展到天河，CBD先是从广东国际大厦、花园酒店周边迁移到广州东站和体育中心为主的天河北，然后在过去的十年中珠江新城崛起。在这个过程中，随着新CBD的崛起，原有的CBD逐步衰老。因为老市区虽然商业、医疗、教育的配套良好，但早期建设的写字楼，存在根本缺陷，最大缺陷就是未能预见到汽车时代的来临，马路狭窄，地下停车位严重不足，并且老写字楼整体装修档次、空调及其他设施与设备等都不完善。

▲广州越秀旧城区

而在新区，因为时代的进步，其基础设施、交通条件等，以及写字楼的设施、设备的技术层次等，远远高于老城区写字楼的相应条件，尤其是在停车场的车位数量和装修档次上，都完爆老区写字楼，这使得那些崇尚高大上，追求时尚，及对门面要求较高的行业（例如金融行业）的企业倾向于迁移到新区办公。

3、城市存在典型的级差地租现象，传统CBD不但是城市的地理中心与商业中心，一般也同时是政治中心，具备政治、经济、商务的叠加功能，在这个区域，土地价格和租金都非常高昂。城市的不同区域的租金，根据其与该中心的地理距离与交通的通达性逐渐递减，在郊区，租金可能只是CBD的甚至不到五分之一。因此一些创业阶段的企业，不愿或者不能承受高租金成本的企业，尤其是那些对门面并无很高要求的产业类型企业，可能更愿意选择在非CBD区域办公。

4、企业聚集在一起，能够产生一定的聚集经济效应，共享基础设施、商业设施及信息资源等，这也是企业热爱扎堆的原因。当新区的企业增加到一定数量，当新区的商务中心地位逐步稳固成为高大上的代名词时，聚集效应会加速产生，会对留在老区办公的企业产生明显的诱导、挤压效应，迁移新区逐渐成为一种潮流，越来越多原先在老城区办公的大型企业，为维系自己的高大形象，不得不将总部迁往新区，例如当珠江新城崛起后，很多仍然在老区办公的企业会被外人认为没有实力，迫使这些企业不得不考虑搬迁到珠江新城。

▲广州珠江新城CBD

５、政府的引导与推动作用不可低估。作为改革开放的前沿阵地和广东省会的广州市，在过去的20多年中城市建成区迅猛扩展，但省市政府均未搬迁，这是全国少见的情况。这表明，广州的市场力量足够强大，广州市的经济发展和城市社会发展，属于市场主导型。这与其他城市经常见到的强大政府主导城市建设与经济社会生活的情况不同。

但市场主导也并不意味着政府放任不管，实际上广州市、区两级政府对CBD和总部聚集区规划和建设的推动与引导作用很大，广州CBD不断东进及各类产业园区发展格局的形成，也是市场力量与政府引导双重作用的结果。政府的推动与主导，有多方面的原因，包括宏观上布局城市规划与建设、均衡产业布局、让更多的人在居家附近就业并改善交通。

▲拥堵的珠江新城地铁站

从交通的角度看，一个城市仅有一个CBD，是交通拥堵的重要原因，广州以珠江新城为主的中心城区存在的早晚交通超级拥堵的潮汐现象就是明证。上海等很多城市的经验都证明，企业多中心聚集比单一CBD中心聚集有利于改善交通拥堵。这也是很多住宅大盘出让土地时，都附加一定比例商业或者产业用地的原因。

从市政府角度说，通过黄埔临港经济区、琶洲、国际金融城为主的第二CBD规划建设，能够拉开更大城市框架的空间布局，也有利于改善交通拥堵情况。而各区的财政收入来自注册在本区的企业的纳税，因此各区政府有动力积极规划建设本区的产业园区或者商业办公区，也有动力通过招商引资、税费减免及改善投资环境等吸引企业入驻，这就加速了在中心区域之外形成新的企业聚集商务区。

四、科学城升级CBD的发展前景

总部聚集园区达到一定规模后，随着其经济地位的上升，政府可能升级所在区域的城市建设规划定位，投资改善其交通系统，并配套建设商业中心等，从而使得这些企业总部聚集区升级演变为标准的CBD。上海的张江高科园区升级带给我们的重大启示，就是广州科学城能够并且应当升级为CBD。

▲上海张江高科园效果图

1、张江与广州科学城的比较

张江高科园与广州科学城的类比性非常之强，相同点至少有：

（１）张江的产业聚集属性与广州的科学城非常类似，两者都是为了发展高新技术产业设立的的大型国家级开发园区，引入的企业主要为医药、网络软件开发以及其他高科技企业；

（２）两者距离中心城区的距离都比较远，开发初期交通配套条件较差，但张江高科距离陆家嘴的距离相对较近，且在开发初期地铁２号线通达到园区设立了张江高科终点站，相比较来说，广州科学城的基础交通条件就更差得多；

（３）在规划上，开发初期过分强调其产业开发的属性，建筑密度很低，环境优美，但配套商业和住宅的比例很低，长期无较大规模的商业中心和住宅楼盘，导致园区一到晚上基本上没有人气。

由于张江产业园区的政治、经济地位都远远高于广州科学城，加上其在地理区位上更加靠近城市中心区，国家和上海给予的支持政策与投资力度都非常大，因此张江的发展状况更好，正在迅速演变为CBD，主要进展包括：（１）地铁2号线延伸到浦东机场，成为联通上海虹桥与浦东两大机场的干线地铁线路，在张江区域，已经通达的地铁还包括13号线、11号线等轨道交通，另外已经规划即将建设虹桥枢纽至浦东枢纽。浦东枢纽与虹桥枢纽一样，包括地铁、航空港、高铁和其他城轨合一。该城轨快线在张江区域设置有两个站点，未来张江的交通系统非常便利发达；（２）继早前复旦大学、上海中医药大学等高校在张江建立校区之后，2013年新设立的上海科技大学落户张江科学城；（３）在金科路南北沿线相继建成了长泰广场、汇智广场、绿地缤纷广场三个大型商业中心，张江地区的商业设施大为改善；（４）目前正在规划、建设多栋摩天高楼，未来张江的高楼大厦将比肩陆家嘴，成为上海东部又一个重要的中央商务区。▲规划建设中的张江双子塔效果图

2、科学城具备升级的良好基础

广州科学城相比张江，距离中心城区地理距离更远，且交通配套更差得多，政策支持的力度也远不如张江。科学城从最初的规划建设定位来说，只是一个高科技企业为主的企业总部聚集区，优势并不十分明显。▲广州科学城效果图按照区位条件来说，在高铁、地铁和城轨时代之前，科学城的位置属于远郊，非常偏僻。不过虽然基础条件很差，但经过多年的建设与发展，科学城成功地汇集了众多的企业，成为广州最为高产的企业总部聚集区，聚集了1000多家高科技企业，累计落户超过130家世界五百强企业和项目，占全广州市四成多，全黄埔区的八成，广州科学城已成为广州产值贡献最大、增长动力最强、高端要素最为密集的企业总部聚集区。科学城完全具备升级的基本条件。

五、科学城升级的障碍和困局

就目前而言，科学城作为企业总部聚集区进化发展为CBD，仍然存在巨大障碍，有很多要解决问题：

1、交通系统的缺陷。地铁方面，除了即将通车的21号线，未来几年能够开通的唯一一条地铁线就只有7号线了，作为规划面积超过140平方的企业办公密集区，这样的地铁密度远远不够。未来很多路段及区域，仍然距离地铁站较远，例如仍以光谱东中西路的上述多家产业园区来说，没有便捷的地铁串联起来，未来只能指望通过公共交通线实现同一路段及与地铁站（科学城站、神舟路站）之间的连接。

▲广州地铁7号线沿线重点地区分布图

除了地铁之外，科学城的高速、快速公路系统也不够密集，环城高速、广深高速的出口与科学城的衔接很不科学，目前无论是通往天河中心区还是通往机场、高铁站，都很不方便。

2、商业与金融配套问题。科学城的商业设施很不完善，金融服务机构的入驻率仍然有待提高。

3、能够商业性出租的办公楼数量不足，档次也存在较大问题，与天河区相比，虽然科学城的环境景观良好，但缺乏高档写字楼，缺乏交通便利的写字楼，对写字楼条件要求较高的大企业总部而言，除非自建写字楼，基本无吸引力。

▲广州科学城实景图

4、周边配套的住宅区数量过少，因供不应求，房价高企，透支情况严重。作为可能选择科学城就业的白领来说，如果居住成本太高，或者通勤时间太长，都会对其选择在科学城就业产生负面影响，而企业，选择办公地固然要考虑自己的租金成本，也要考虑员工的生活居住条件，尤其是迁移入驻的企业，如因为迁移导致老员工大量流失，其损失也是非常巨大的。因此，政府应当统筹安排更多的住宅用地，以及与安居乐业相关的教育、医疗、商业、生活服务等配套设施的建设。

六、科学城开发运营的进阶之路

我们认为，广州科学城的成功与其开发运营模式的独特性具有直接关系。未来的升级，成功经验可以继续沿用。

1、蛮荒时代的政府主导开发科学城的成功，固然与高新产业区拥有一定的优惠政策条件具有直接关系，但也与政府的直接推动和主导开发息息相关。

科学城的办公楼，尤其是早期的办公楼，其建设主体很多为开发区下属国企，而不是私人商业机构和房地产开发商，这与天河区的写字楼建设主体主要是房地产开发商（例如富力）和各大型企业机构完全不同，其原因在于，以科学城的区位之偏僻，交通系统和配套商业如此不完善，如果以纯商业模式开发和经营写字楼，几乎不可能盈利，也无从生存。

▲十年前的黄埔科学城

而政府下属企业，凭借拥有的土地资源、金融资源和其他资源优势，能够以长期投资运营的模式开发科学城的办公楼群，并配套建设相应的商业建筑、公园绿地等，办公楼建成后，在运营上，则以低廉的租金作为招商引资、引入企业入驻的手段。从办公楼本身商业经营的的角度说，可能根本无利可图，但随着企业的汇集，区政府的财政收入大大上升，政府的财力大大提高，从算总账的角度，是非常成功的运营模式。这也是为什么地处偏僻的开发区，其财政收入能够超越天河区成为广州第一的原因。

▲十年后黄埔科学城

2、大型企业产业园区开发运营模式

在度过了最初开发的蛮荒阶段之后，开发区开始更多运用引入大型企业开发总部基地和产业园区的开发运营模式，在光谱路和科学大道地段上一字排开的很多产业园区，正是这种模式的典范结果。以光谱路为例，自西向东大型产业园区主要有：普天工业园、光宝科技园、TCL文化产业园、云升科学园、广州科技创新基地、摩登大道集团总部、广州松日总部大厦。

▲摩登大道总部大楼图

这其中，上市公司摩登大道所建的总部，在临路外观基本完工后停滞不前。2019年8月7日，摩登大道公告将项目出售给开发区管委会下属国企。虽然没有一手信息，但我们合理推断，这是开发区管委会对民企摩登大道施以援手。政府的出手，解救了摩登大道，同时增加了手中存量办公楼资源，招商引资也有了更多的资源，这是一个多赢的局面，如果是纯粹的私人运营模式，是不可能产生这种多赢的局面的。由此也可以看到，科学城的开发建设，并非市场主导，即便在今天，也无法完全实现纯粹的私人商业运营。

▲科学城粤港澳大湾区投资总部效果图

因此，即便是科学城已经发展壮大的阶段，开发区仍然继续在运用以优惠政策和特定优惠土地价格附加长期经营承诺的方式引入大型企业总部，例如在开创大道路段（也是科学城扩区后的中心区域），先后引入的雪松控股总部、雪松第二总部，还有项目定位为与国际接轨的高端企业总部基地的粤港澳大湾区投资总部等，都是这一模式的延续。我们认为，这一模式对于带动科学城的升级，仍然将起到不可替代的作用。

 3、市场力量逐步提升阶段的开发运营

当科学城区域发展到一定成熟阶段，尤其是进入地铁时代后，地铁6号线的开通，使得科学城与中心城区的心理距离大大缩小，居住人口迅速增长，周边的住宅开始旺销，价格甚至比肩中心城区，这为科学城的开发运营转变为私人机构为主的纯商业化开发运营为主的模式，也就是市场力量主导开发模式奠定了基础。

目前已经有大量品牌大型地产商进入科学城区域开发住宅和商业地产，其中绿地在科学大道中段的写字楼建设是比较典型的案例。可以预期，未来房地产开发商介入科学城的写字楼建设的比重将越来越大。

▲科学城绿地广场效果图

在科学城升级的过程中，区属国企仍将起到主导作用，尤其是早期，这是科学城早期致胜成功的法宝，未来也仍然起到重要作用。

在当前阶段，科学城距离标准的CBD尚有很大距离，但我们已经可以看到科学城升级为CBD的曙光，路漫漫其修远兮，吾辈将上下而求索！

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