院子“大师”泰禾：上岸？还是沉船？这是一个问题
前不久去了一趟增城，看了在朱村的几个楼盘，顺便去看了著名的豪宅标杆的院子系列——广州院子。
据现场销售介绍，广州院子的去化率不错，一期已告罄。合理怀疑，以泰禾目前的经济状况，倘若没有世茂接手，广州院子可能到现在都是一个烂摊子。
泰禾，一家闽系房地产商，曾在2009年入选中国房地产企业品牌价值20强，是当年入榜房企里唯一一家来自福建的开发商。其打造的高端住宅产品——“中国院子”系列更是中国乃至亚洲豪宅排行榜的常客。
但如今的泰禾，各个平台上一搜，字眼都是债务危机、楼盘延期和“疑似烂尾”之类的消息。
（图来自知乎）
泰禾因北京一处烂尾项目，更是被央视点名批评：
（视频来自央视财经）
其董事长黄其森也已被列入失信人名单：
泰禾集团董事长黄其森曾放出豪言：销售目标2000亿。但如今的泰禾，已经到了“卖子求生”的地步，此前，万科透露愿意对泰禾伸出援手，但泰禾是否能抓住这个“白武士”还尚是一个未知数，已经有悲观人士认为等待泰禾的只有破产重组这条路了。
那泰禾是如何走到今天这个地步的呢？
这还要从它如何发家说起。
泰禾之成：天时地利人和？
1、顺时代而行的泰禾
泰禾始创于1996年，正是中国房地产起步发展的阶段。
中国的房地产发展阶段，行业内有诸多说法，其分段相差不大。1991以前，房地产尚处于萌芽阶段。
房地产行业的第二阶段，也是第一个爆发期是在1991-1997年之间。1992年南方谈话后，全国各地的资金都涌向南方沿海城市，掀起了一股掘金潮。房地产投资大热，直到政策的宏观调控，房产过热的现象才得到一定的遏止。这段时间是房产的发展与平稳阶段。泰禾正是诞生于此阶段。
2005年到2006年的上半年，是我国证券市场的“至暗时期”，那段时期，很多证券公司接二连三的倒闭破产，股市也一片低迷，上市公司的价格尤其低。这段市场低潮期，却是泰禾的重要发展阶段。
从2006年开始，房价迎来了普涨时代，即使有国家的调控政策也难以撼动节节高攀的房价。这个时候发展房地产行业，正是顺应市场发展，俗话说，站在风口上，猪都能飞起来。泰禾，正是乘着这股房地产大热之风，一路扶摇直上。
1996年成立后，泰禾作为一家闽系地产开发商，先在福建打拼了近十年，坐稳了当地房产大佬的交椅。但黄其森不满足仅限于福建，在北京看中了一块地后，他决定挥师北上，那块地正是后来著名的“中国院子”。
“在福州做得再好，也就是个省级劳模，而进京则是全国劳模。”黄其森如是说。
（图片来源：视觉中国）
2003年，黄其森带领泰禾一路北上，来到了北京通州。从这里开始，黄其森着手打造他的“院子王国”。
（泰禾北京院子）
当时的通州还是一片荒芜，在北京属于六环开外的偏僻去处。泰禾选中了这一大块地，在当时是不被人所理解的。谁知没过过久，就传来北京通州政府搬迁的消息，地址正在泰禾院子的不远处。
（泰禾北京院子地址）
历史的车轮滚滚而过，时间证明这一决策独具慧眼，如今的中国院子，坐落于京杭大运河河畔，位于长安街东起点，连接财富之地国贸CBD，被称为“运河上的院子”。通州成为北京市政府东迁所在地，一下子成为北京大热地块。
其售价6000万/套起。
泰禾北京通州院子项目的大获成功让黄其森尝到了甜头，开始不断全国性的扩张拿地，建造院子，这样疯狂拿地扩张的政策也为泰禾后来资金链的断裂埋下了伏笔。
2、独到的眼光：借壳上市成功
2006年开始，房地产进入高速发展阶段，泰禾也在谋求新的机遇——借壳上市。
2010年泰禾成功买入上市公司ST福建三农，使得泰禾在市场最低潮时借壳上市，即便牛如恒大，花费九牛二虎之力至今也未能如愿在A股上市。
黄其森曾谈论起泰禾借福建三农上市的过程，并非一帆风顺：
在我们参与重组前，三明市国资委已经同多达10家公司洽谈过重组，然而，很多公司是想“空手套白狼”，奔着这300多亩优质土地去的。但是，我们与政府却一拍即合。原因在于，我不要那300多亩地。在福建三农的重组中，很多人要算土地的账，但是我们考虑的不一样，我们公司做事情有前瞻性，同时，在困难中要有毅力，不要在乎一城一地的得失。
黄其森
2005-2006年时，证券市场萎靡，上市公司价格很低，即便如此，许多的公司不甘心放走福建三农公司那300多亩的优质土地，想“空手套白狼”，泰禾却选择不要那300多亩土地，因此也得到了政府的支持。
黄其森表露，不在乎一城一地的得失，更看重上市公司所具有的更大的可能性。在后续的问题上，泰禾遇见了许多的问题，其中大部分是关于福建三农的债权债务纠纷等，黄其森直言“在重组中，借壳如同扒了我们的一层皮”，“投了很多真金白银进去”。
泰禾坚持重组这么长时间，看起来五六个亿投进去了，在去年也失去了一些抄底的机会，比如，去年年底是有很多壳资源可以供选择的。但是，我更看重重组上市的时间成本和机会成本。
黄其森
泰禾的上市让泰禾集团在房地产市场的竞争力大大增强，且拥有了更加多元化的集资融资渠道。上市后的泰禾，犹如插上了资本的翅膀，更进一步的加快了它的高端精品豪宅的“院子”的扩张速度。
值得一提的是，泰禾是当年全国范围内唯一实现上市的房企。
3、强大的集资融资渠道
我早年是建筑工程专业毕业，后来又在银行工作过，这培养了我对风险意识与宏观经济的关注习惯。 黄其森
泰禾要扩张，就要买地，买地需要钱，泰禾的钱从哪里来的呢？
这就不得不提黄其森的出身了。黄其森是福州大学本科建筑系毕业，福州大学是211，在当时考上211大学，其难度可不低。
大学出来以后，黄其森在建行工作了十年以上，多年银行工作的经历，让他对各种金融工具的运用极为熟稔，这让泰禾敢于在全国各地扩张，而不必担心资金的问题。
一手融资，一手拿地的快速扩张方式被闽系房产商运用的如鱼得水，其实这种扩张方式最开始源于泰禾。
（2018年11月泰禾于福州与光大信托、招商银行合作）
黄其森曾说“不懂金融就搞不好地产”，对金融工具的熟稔运用让泰禾有资金在全国各地买地，为其加速扩张奠定了资金基础。
泰禾之“败”：“野心”与“情怀”
1、疯狂扩张的泰禾：销售目标2000亿
黄其森是一位很有野心的地产商人，他不满足于只在福建做项目，选择挥师北上，在北京通州的项目大获成功后，他选择进军全国。
2017年，黄其森在媒体面前提出：“2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。”
（泰禾的院子遍布全国）
扩张是任何一家有野心的企业都会做的事情，但是扩张太快所带来的问题也接踵而至，其中最大的问题就是资金链是否跟得上，尤其是在房地产调控、信贷收紧，房地产商筹钱没以前那么容易的情况下。
但这能难倒银行出身的黄老板吗？
可以看看泰禾的融资图谱：
（泰禾集团融资途径明细）
可以看到，泰禾的非银行融资占了大部分，其中信托融资在某些季度超过五成。
泰禾集团的发展理念是“高品质、高杠杆、高周转、高溢价”，可以看出，泰禾对金融工具的运用已经达到了登峰造极的地步，其融资大量使用非银行贷款，其利息和成本远高于银行贷款。
从这些金融机构借钱买地，再建房，如果房子卖得好，去化率高，钱能回款，那就没问题。但一旦销售环节跟不上，无法顺利回款，那这种快速扩张的高杠杆战略所产生巨额债款会把一个房企拉入悬崖。
而如今的泰禾正在悬崖底呼救。
2、频繁人员流动下的贪污腐败
既拥有着建筑学方面的知识，又有着金融行业经验的黄其森，绝对算是地产商里的高知分子。自身学历高的黄老板，对员工的学历要求高，对员工的专业能力要求也高。
曾有人调侃问：泰禾究竟有多少副总裁？
更甚者传言，但凡在房地产行业稍有资历的人，都接到过泰禾人力或猎头打来的电话。
但哪有那么多的岗位供应呢？
银行出身的黄老板自有妙计——银行“双人四眼”制度。即一个岗位，安排两个甚至多个人员。这种管理制度真的好吗？看看这位前泰禾员工怎么说：
（图来自知乎）
黄其森曾公开直言，“就泰禾来说，这几年但凡出问题的，无论是工程质量还是其他方面，背后往往都存在腐败行为。”
泰禾内部的腐败问题似乎至今还未很好的解决。知乎上有人提问，泰禾的院子能否买，一位曾在泰禾工作过的员工是这么回答的：
（图来自知乎）
泰禾本就各种负面新闻缠身，还出现这种购房款被挪用的传闻，被购房者看到，这将导致购房者不敢购买泰禾的房，严重影响销售业绩，卖不出房，就回不了款，这将是一个恶性循环。
3、产品结构性问题，to C与高端定制产品
在北京通州的中国院子项目成功后，泰禾开始扩张，在全国范围内做院子产品。
泰禾的院子，那确实是质量好，看了让人怦然心动。但实际上好卖吗？
（世茂·泰禾广州院子）
随着房地产政策的收紧，“三条红线”政策的落地，以及中央呼吁的“房住不炒”的市场环境下，大众化刚需产品往往比做高端定制豪宅产品的风险要低得多。
在讲究性价比的中国人眼里，院子系列产品做得再好，但区位不好，大多数人也只好忍痛割爱。
（广州世茂·泰禾院子周围的荒地，摄by冰尾一角）
院子系列产品，因其高绿化、低容积率、以及高端豪宅的特性，其布局大多位于地价较为便宜的城郊地区，而城郊地区的各方面配套是远远比不上市中心的，上班花费的时间成本也在买房人的考虑范围之内，毕竟不是谁都能随便购置一套豪宅当做休闲度假的去处。
在这一点上，坚持做to C刚需产品碧桂园的去化率，往往会高于高端定制的泰禾院子，因为两者的产品定位截然不同。
什么是to C产品？
就是面向大部分人的产品，譬如碧桂园。
（数据来源：国家统计局，博志成研究院）
对于一个房地产老板来说，过于坚持自己的高端路线，一旦去化率不高，产品卖的不好，资金无法按时回笼，短期内或许能支撑住，但若碰见经济形势不好的情况，譬如这次的疫情，就会带来资金周转上的巨大压力，更别说长期以往了。
好产品并不一定有高去化率。然而，黄老板是一位有情怀的房产商，一直在坚持做高端产品“院子系列”。在资金链出现问题之前，泰禾院子的品味与质量一直为业界所称赞。
（泰禾广州院子）
万通控股董事长冯仑曾评价黄其森：“他是个追求理想，顺便赚钱的人”。但在现下的房地产商里，执意做高品质，就意味着各方面成本的增加，风险也更大。坚持做高端产品，在如今的房地产市场必然曲高和寡。
泰禾走到今天这个地步，和其产品定位有着很大的关系。一直以来产品结构的问题导致其抗风险能力差，显然泰禾很难承受得起这样的风险，当然，承受更大风险的是那些无法按时收房的业主们。
（买了泰禾房子的业主要求退钱，图来自网络）
泰禾的倒下，虽然有房地产市场政策调控的原因，但绝大部分还是自身发展战略所带来的问题。而这些问题，不应该由买房的业主来承担，希望泰禾那些“疑似烂尾”的项目，能早日开工，能给业主们一个满意的交代。
在一味追求高周转的中国房地产市场里，泰禾，是否会湮灭在时代的巨轮之下呢？
关于泰禾广州院子，请看本号的后续文章。
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