大范围刺激即将上马，房价表现拭目以待

在上周的重要会议中，主要议题聚焦中国经济，而中国经济中最重要最引人注目的又是房地产，它事关地方收入、基础设施、金融周期、居民财富以及无数上下游行业的发展。

这次会议首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

既然市场供求关系发生了重大变化，那么楼市调控的目的自然也要发生方向性的变化，即房地产调控从整体抑制要转向整体支持。

从各部门后续动作看，这次稳经济、稳楼市的决心和执行力是很大的。就在会后不久，税务总局很快发布了税费优惠政策指引，涉及提振房地产消费19条。与过去两年不同的是，之前的楼市刺激措施都是各地零散小步推进的，但这次税务总局的税费优惠措施是针对全国的。

税务总局于7月下旬发布的涉及房地产消费的税费优惠措施 

住建部也很快有了新表态，要求各个城市放松认房认贷，降低按揭利率和首付比例。

住建部长倪虹在近日召开的企业座谈会上也说：要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

印象中，官方这几年对于楼市刺激措施的表达从来没有这么具体过。这几乎就是要求各个有认房认贷的城市尽快放松相关措施。

“认房认贷”是什么？

简单来说，认房是限购措施，认贷是限贷措施。

对于高度依赖杠杆购房的热点城市房地产市场来说，限贷对于房价的影响远远大于限购，限购只是压低流通量降低转手率，而信贷才是助推房价上涨真正的最重要燃料。

在各个城市中，北京的认房认贷是最严格的，假设北京一套650万元的改善性住房（非普），在“认房不认贷”的情形下，首付比例是40%，而在“认房又认贷”的情形下，首付比例翻倍为80%，首付多出260万元。需要注意的是，认房一般是认一个人名下在某个城市的房产记录，而认贷认的是全国范围的贷款记录，即使一个人曾经在老家贷款买房并已经还清，要在北京买房还是算有贷款记录，还是要按照有房有贷来承受更高的首付比例，可见在认房认贷之下换房之艰难。

“认房认贷”现在已是一线城市标配，比如深圳同样严格执行“认房认贷”政策，购买二套房首付比例最低70%，非普通住房首付比例高达80%；“卖一买一”的换房群体，即便贷款已结清，首付比例仍为50%（普宅）或60%（非普），严格的“认房认贷”确实会错杀很多真实的改善型需求。

那么在历史上，认房认贷对于市场的影响大吗？答案是很大。

我们来看一看北京历史上（2006年-2017年）二手房和成交量的趋势图。可以很明显地发现，只要认房认贷是启动的状态，市场就很难大涨，而几乎所有的上涨（如2010年前、2013年、2015年-2017年3月）都是在认房认贷关闭状况下涨起来的。虽然现在人口、城市化、经济、金融周期等重要基本面不如当年，但认房认贷一旦放松，市场还是会有反应的，只是程度难以估计。

房地产信贷与置换链条

信贷之所以对楼市如此重要，是因为以一线为代表的热点城市，其大多数成交几乎完全依赖于加杠杆式的置换，因为房价的绝对水平已经高到绝大多数人难以靠工作攒钱就上车，而信贷环境就是置换过程中最重要的能量和润滑剂。

这个情况在2015年-2018这一轮房价超级上涨中就已经非常明显了，当时房价的上涨主要就是基于链条式的加杠杆，2015-2017年初极其宽松的信贷政策让这个链条运转了起来。常见的加杠杆链条如下：

（1）年轻人从老家带着两三代人的积蓄或卖房所得的房款来到大城市，通过贷款买入老破小；

（2）原住民见房价上涨，顺便改善居住，用卖给新人老破小后的房款作首付，贷款买了改善型住房；

（3）改善房业主卖出改善房作为首付，通过贷款买入豪宅；

（4）豪宅业主卖出房产后，用于企业经营/ 其他大类资产投资/ 移民出海。

除炒房外，这个加杠杆链条基本涵盖了90%的房产交易，不信问问卖给你房的业主，不是置换就是移民；也可以了解一下买你房子的年轻人，房款不是卖房所得就是“六个钱包”。

发现链条中每个环节的共同点了吗？

那就是链条的每一个参与者都需要大幅加杠杆，而且加杠杆的本金大都不是真金白银，而是从原本的房产市值当中释放（卖房或抵押）或者几代人积蓄这种一次性红利中出来的；同时，这些参与者加杠杆的资质也大都为伪造（假流水、假工作证明），不信你拽一个中介来问问，说自己收入不行怎么办贷款，他分分钟帮你搞定材料。

信贷政策的宽松，让整个链条得以顺畅运转，而信贷受制的话，就像生锈的链条同时失去了燃料和润滑油，无法前行。在假材料泛滥，房贷政策宽松的背景下，信贷的释放是不考虑真实收入水平的，而全社会收入水平恰好是和房租硬挂钩的，这也解释了为什么租金回报率会这么低。

在全国范围的税务优惠和认房认贷的放松下，我相信下一步热点城市的市场会有所复苏，一线城市的表现会强于二三线，因为很多二三线城市本身认房认贷就不严或者没有认房认贷，再者全国范围内统一祭出相同的措施（这和过去的因城施策存在很大不同），所以基本面相对更强的一线城市自然会更敏感。

我认为决策者这次的动作是很聪明的，因为一线城市是全国房地产市场的标杆，如果一线房价不涨甚至没有任何转暖迹象，范围更大的、涉及土地财政更多的其他城市市场就更难复苏。

但让热度传导下去又是一个新的问题，如果最终只是让几个一线城市的房价上涨，不仅不能化解房企压力和地方收入压力，反而可能鼓励一线城市想润的业主卖房移民。毕竟一线城市大多数的成交都是存量市场的二手房交易，如果只拉一线，那么代价是大于收益的。

一线城市在放松认房认贷后，成交转暖，平均价格上涨5-10%我并不会感到奇怪。但房价要回到最高点还是有很多阻力。这些阻力包括潜在经济增速放缓，互联网、金融、房地产、教培等过去这些年造富的主力行业元气大伤，居民对未来收入增长的预期弱于过去，信心不足以及房价估值（租售比）过于扭曲。这些因素都会像地心引力一样限制房价的上涨。

现在，被批评为全球房价泡沫最高的香港，1000万港元的房子市场租金可以达到3.5万港币/越。而在内地，相同总价的房子租金大概只有香港的三分之一(假设你买一个这个房子，每个月收3.5万租金，再拿一万出来到内地租个好房子，剩下2.5万当零花钱，不香吗？)；而在美国，总价不到80万美元的房子，租金也能轻松超过3000美元...而且这些资产都产权明确、政策清晰，不存在未来任何的不可控风险。

案例房源 - 香港 总价1000万港元，租金3.5万港元/月 ↑

案例房源 - 美国华盛顿州 总价79万美元，租金估算3399美元/月 ↑

所以，在现在这个经济状况下依然买得起千万房产的中产和富人会不知道这些信息吗？当然知道，他们会非常全面谨慎地考察未来市场的潜在机会和风险。

我们可以再做一些更长期预判：如果“认房认贷”放松后，市场还是不能复苏或复苏不及预期，那么我们就可能看到一线城市的限购出现实质性地放松了。如果放松限购还是起不了效果，那么以十年甚至二十年为计，这个市场也就这样了。

如何行动

对于潜在的购房者，应该怎么决策呢？

我的观点和过去保持一样，房子是用来住的，你要考虑的是自己究竟是不是真的刚需，在我看来，真刚需就是不在意买后房价涨跌也要买的这种需求。

如果你假定购房后房价不涨或可能下跌还要买房，那就买房；如果觉得房价不涨就没有买房的兴趣，那就不买，因为在这种情况下，你本质和投资投机是一样的，都是在押注房价的上涨，害怕未来上涨自己压力更大。

全国范围内的税费减免和热点城市认房认贷的即将放松意味着对房地产市场的刺激又达到了一个新的强度，至于房价会如何表现，我们只能拭目以待。

应对这个问题的最好办法其实是让房价的涨跌与你变得无关。因为我们应该用财富最优化的视角来看待买房问题，这样你会豁然开朗。

这几年来，我身边实现财务自由的伙伴每个人都是做到这一点才成功的，有的人是通过特斯拉英伟达，甚至只是ETF基金就实现财务自由的，也有在海外收租在中国生活实现财务自由的。

不要在社会给你划好的既定路线上钻牛角尖，多给自己一些选择、一些空间吧。

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