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(更新版)房价见底了吗?
二十年房产神话被打破,只用了三年时间。三年来,包括一线城市在内,全国房价经历了住房商品化以来时间最长、幅度最大的一轮调整。过去总说晚买一年白干五年,这几年是早买一年白干十年,残酷的现实迫使越来越多人改变了预期,开始更加冷静地看待楼市。这一轮下跌的原因是什么?当初又是怎么涨上来的?房价见底了吗?怎样判断是否应该买房?普通人下一步又该怎么做?这将是今天这个主题主要的讨论重点。一、房价究竟下跌了多少用数据说话,数据来自Wind,数据源为中原。中原根据实际二手房成交价,统计了包括北上广深在内部分热点城市2004年之后的所有二手房成交价和租房价格数据。自2021年以来,一线城市房价先后见顶下跌。从下跌的时长、跌幅、下跌的绝对值看,这一波调整期都是空前的,远超2008年全球金融危机时期。分城市看:北京累计下跌20%,跌回2016年12月;上海累计下跌22.8%,跌回2016年7月;广州累计下跌21%,跌回2017年11月;深圳累计下跌34.6%,价格跌回2016年9月。从四大一线城市来看,除了深圳跌幅接近35%以外,北上广三个城市的跌幅在20%出头,相对来说好一些,但目前从趋势图看四大一线城市的正处在快速下跌时段,没有明显的见底信号。经过这一轮下跌,近几年买房的购房者几乎都陷入了浮亏状态(而且还是在不考虑按揭利息成本的情况下)。而在最高位购入房产的买房者来说,现在的情况更是困难。以深圳为例,在2020年底2021年初以三成首付进场的购房者已经成为负资产。我好奇到底多少家庭被深套了,这里只计算2020年和2021年在深圳买房的家庭,深圳在2020年新房成交45384套、二手房成交95273套;2021年新房成交52417套、二手房成交40699套,四个数字相加最高位两年合计有23.37万个买家接盘、对应23.37万个家庭,如果一个家庭按六个钱包计算,那就是超过140万个钱包被套。这仅仅是深圳一座城市在这两年的成交,其他时间和其他城市的数据,感兴趣你可以自己用类似的方法去计算。我们也可以看到,过去三年,不少二三线城市房价的跌幅反而远小于一线,这说明在楼市下行的周期中,一线城市并不是资产堡垒,相反,由于之前一线城市的上涨预期更强,杠杆率更高,所以下跌时的幅度反而可能更大。这早有先例,日本在1991年房价见顶,见顶前6大都市(日本一线城市)房价涨幅远超全日本平均水平,见顶后6大都市的跌幅也远超全日本平均水平,最后无论是大城市还是小城市,大家从哪里来回哪里去。日本住宅地价对比,红线为日本六大都市,蓝线为全日本平均二、为什么下跌从宏观角度看,之所以这几年房价下跌,本质是老百姓负债率已经很高了,很难再加上去了。如果看数据,你会发现中国居民部门杠杆率就是在2020年底见顶的,当时大约达到了62%的杠杆率,这正好也是热点城市房价见顶的时间。在见顶之后它没有像当年日本和美国那样拐头向下,而是顽强地在高位横住了,但即便如此,我们还是经历了长达三年的房价下行...这是因为在巨量的房地产供应和库存下,要使得房价继续上涨必须要有和过去一样呈指数增长的增量信贷持续进入,否则价格就绷不住。中国居民部门杠杆率