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商品房公摊面积这事，每隔一段时间就会成为新闻，每过一段时间就会成为众矢之的，取消公摊、按照套内面积计价的呼声不绝于耳。但是，事情真的那么简单吗？取消公摊真的就是最好选择吗？恐怕未必。本文建议你想清楚再反对，有公摊也许未必是坏事。1.取消公摊声音再起
前段时间，内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复一位政协委员《关于规范房屋“公摊面积 ”的提案》时称：在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用，并将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。、后来内蒙古自治区住房和城乡建设厅房地产市场处有关负责人回应说：“厅网站上登的是一个上报住房和城乡建设部的建议，部分媒体有过度解读之嫌。”也就是，官网信息也仅仅是一个建议而已。事实上，这并非首次有代表、委员提出取消商品房公摊面积。早在2011年两会期间，就有代表建议取消商品房预售制和公摊面积。2018年，新华社曾发表题为《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》的文章，今年2月新华社再次发文《公摊面积成糊涂账？别再让买房像开盲盒》。2019年，住建部官网在发布《住宅项目规范（征求意见稿）》中，第二部分2.4.6条指出：“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。众所周知，公摊面积引发的争议由来已久。由于客观存在的信息不对称，购房者在购买房产时，往往无法对公摊面积和实得面积有一个明确的感知。尤其是在购买期房时，这个矛盾隐患一直到交房的时候才会集中暴露。如果公摊面积过大，实得房屋面积过小，严重和预期不符，往往就会引发激烈的矛盾冲突。比如，2010年，山东高密“贵宾首府”，有的房子公摊系数高达52%，该小区也因此被称为“史上最强公摊”小区。再比如2021年，山西太原一小区，公摊面积高达43%，也一度冲上微博热搜。总之，取消公摊、按套内计算的呼声总是会伴随着这些新闻出现，过一段时间就会重来一次。2.公摊并没有“原罪”
2018年李嘉诚退休的时候，一篇题为《“公摊”发明者都退休了，“公摊”什么时候才能退休》的文章在网上热传，直接把发明公摊的“专利锅”甩给李超人。不过这还真是冤枉人家了，李嘉诚在房地产有很大的影响力，但他并不是公摊的发明者。原来，香港的楼房都是整栋出售的。因为价格高昂，所以普通人只能租房，一般情况都买不起房子，后来就出现了把楼拆成一层一层地来销售。当时香港国际鸿星投资集团董事长吴多泰，认为长线收租资金回笼太慢，于是第一个把楼拆开卖，一栋楼5层，平均拆成5份，分别卖给5个人。这种做法史无前例，但用这种方法，他在1952年把两栋楼拆分成10套出售，几天内就全部卖完。后来霍氏集团的霍英东，进一步把每一层楼再一分为二，分开出售。而对于公共部分的面积，按照“公共契约”的形式，大楼内的人按土地面积分配，不同的户数占不同的比例共同分担。这就是公摊的起源，简单说，就是因为当年的楼房从不能拆分出售变为拆开销售，大家合伙凑份子买楼，产权独立但要分摊公共区域，自然就形成了“公摊”。而把公摊面积计入房屋面积，按建筑面积计算和买卖，后来就成为了香港楼市的传统，并被内地借鉴和引进。也就是，它并不是一件开发商想出来的“坏事”。相反，它的出现在当时的历史环境下，大大降低了普通人买房子的门槛，是一种市场自发形成的互惠互利行为。那么，今天呢？今天的大环境变了，公摊的作用是否也发生了变化？公摊是否还有存在的必要？3.取消公摊雷声大雨点小
需要注意的是，虽然公摊引起讨论的新闻隔三差五地出现，取消公摊的建议提案也经常看到，但实际上这些年并没有什么行动，这是为何？从法律法规层面来看，虽然十一年前就有代表建议取消公摊面积，但十年来立法层面并未有实质性推进。而2019年住建部《住宅项目规范（征求意见稿）》中“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的条款并未实施，在今年（2022年）的征求意见稿中，也并未出现类似条款。也就是， 我们可以从侧面印证一点，虽然舆论很热闹，但真实的市场其实对公摊问题还有一定接受程度，并非是那么绝对的不可接受，非取消不可。这其中一个可能便是，公摊面积问题的严重性可能并没有媒体报道的那么夸张。当然，这其中还有一个问题需要考虑，那就是如果直接取消公摊，原有的房产和新的房产使用不同的计算方式，一定程度上会引起计价的混乱。包括很多人认为没有公摊的重庆，政策上其实也对市场进行了妥协。最早在2002年6月7日，重庆发布《重庆市城镇房地产交易管理条例》，其中第二章第十三条“商品房销售包括商品房现售和商品房预售”里提到：“商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。”而根据2021年5月27日最新修订的版本中，这一条的表述是：“商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。”很明显的变化是，从最开始规定只使用套内面积作为计价依据，到现在既可以使用套内面积，也可以使用建筑面积。可能会有人认为，这是法律法规被房地产利益和开发商绑架了，但真的是这样吗？公摊的存在真的是只有开发商单方面获利吗？首先是对于房子总价的影响几乎微乎其，“羊毛出在羊身上”的道理，现在已经基本上是一个常识。即便是取消公摊，在合同中把公摊面积剔除，房价该付多少还是付多少，并不会因此就会少花钱。而且公摊面积的客观存在，最终也必然会由购房者来承担这部分的建设费用，因此不能指望通过取消公摊来降低购房成本。其次，既然公摊不可避免，那么为什么不让公摊成为私人产权的一部分？很明显的一个问题，如果这部分公摊面积，不出现在私人房产证上，那么这些面积的应该归属于谁？这不仅仅是一个法律问题，更是一个经济问题。公共面积只有三种归属可选，国家、集体（小区）和私人，很显然，白纸黑字用法律的形式固定到私人房产证上是最好的选择。否则就是，钱没少花，法律上属于自己的面积还更少了。私人之地成为“公地”，这对业主来说，好像并不是什么好事。第三，也是我认为最重要的一点，那就是公摊面积的存在未必一定对业主不利，相反可能会对业主有利。当然这并非绝对，要看具体情况。因为国家标准对“住宅容积率”有明确规定，比如楼高 100 米以内的高层住宅，容积率要求在3.0-6.0 之间。如果容积率是 5，那么1000㎡的土地，最多就只能盖 5000㎡的建筑。但是关于容积率的规定中，有些作为通道、绿化、配套设施等公共面积可以不计入容积率，而阳台一般是按其投影面积的一般计入容积率。这种规定下，有些地方就出现了“偷面积”行为，也就是在满足容积率要求下，在规定的建筑面积内，偷偷盖出更多可以销售和使用的面积。他们会做出一些飘窗、设备平台等等不计入建筑面积的空间，或者增加阳台面积，以便后期可以封成房间。甚至有的开发商更夸张，通过做“暗室”的形式应付官方测量，交房后砸掉暗室可以得到更多面积。如此一来，相同的地皮上，虽然建筑面积没变，但可以提高实际得房率，也就可以使产品更有卖点、更好销售，也就有更高的利润。而开发商“偷”的面积，并不是从购房者那里“偷”，其中一部分就是来自公摊面积。开发商“偷面积”的动机很明显，就是为了更多的获利，但这对购房者来说，某些时候也是实际的受益者。虽然总房价并不会因此少付，甚至还会多付，但毕竟在原有容积率的限制下，获得了更多可以实际使用的面积。这种“偷面积”的行为越是在房价高的地方越是常见，因为只要“偷”得一点点面积，就有巨大的利润空间。比如在寸土寸金的深圳，这种行为几乎曾经是一种默契的市场行为，甚至有开发商设计出赠送面积100%的户型。后来深圳市政府出台相关规定对住宅层高、阳台面积等细节做出管制要求，这种现象才得以收敛。但这对购房者来说，到底是好是坏，恐怕无法定论。当然，这并不是说“偷面积”和公摊面积就一定是好事，开发商的动机也是为了赚更多钱，也不是单纯的“好心”。但客观讲，这确实是一种在符合某些标准的要求下，开发商和购房者双方在一定程度上都能够接受的市场行为。想象一下，如果彻底取消公摊，房产证上就是套内面积，看上去倒是清清楚楚明明白白了，不过同时，你也失去了想方设法多得一点面积的机会，哪怕是只有一平米。所以，公摊面积是某种程度上的“双刃剑”，并非绝对的好，也非绝对的坏，最好是交给市场，让市场来筛选出最好的合作方法，而不是简单的一刀切。题图：Henri Le Sidaner
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