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物业公司2021年度工作计划
2021年度物业工作计划 一、基本服务计划
1、按国家相关法规、《住宅物业服务三级标准》、《物业管理服务合同》、《业主公约》及业主大会决议等文件精神制定管理服务方案，提供管理服务；2、审核各分包单位资质，服务质量，监督分包单位（电梯：优力维特；监控、对讲、门禁：盛世恒安；保洁：洁雅）管理服务工作；3、复核、公示2021年度特约服务收费标准、特约服务管理办法；4、签订专项服务委托合同；5、根据政府要求，坚持作好新冠疫情防控工作；6、根据国家政策、法律法规，小区设施设备现状，拟定消防报警联动系统更新改造、热水供回水管道更新改造及小区空调机台围栏更新改造方案，协同业主委员会，申请使用住宅专项维修资金，实施上述更新改造工程。
二、共用部分、共用设备设施维修服务
（一）第一季度工作计划
一月份：
1 、每月进行共用部分门窗、玻璃检查，记录归档；检查道路、楼梯扶手，及时维修；巡视公共区域照明，低压供电设备，及时排除故障；消防栓系统巡视，消防水泵盘车、点动；2、设备机房检查，防鼠设施齐全、消防器材完备、标志标识完整清晰、记录清晰准确；3、观察各楼户内暖气温度；重点关注各楼宇之间、各单元之间、各户型之间二次水流量平衡，为达到供暖温度标准和锅炉房节能工作创造条件；检查楼竖井供暖立管工作情况，及时排除故障隐患，保证采暖系统正常运行。
二月份：
三月份：
（二）第二季度工作计划
五月份：
六月份：
（三）第三季度工作计划（本季度工作重点是保证小区雨水管路及排水管路畅通）
七、八月份：
九月份：
（四）第四季度工作计划
十月份：
十一月份：
十二月份：
三、电梯维保计划
众所周知，电梯与其它机电设备一样，需要定期检查、保养和维护。通过对电梯设备的定期保养、维护，可以使电梯最大限度地达到并符合原设计、制造的标准和技术要求；并可保证电梯设备的安全可靠运行，降低故障率和延长电梯设备的使用寿命。 应制订专门的适用于各种具体型号电梯的定期循环检查保养计划，并严格地执行，才能从技术上有效地保证电梯设备的定期检查、保养和维护工作的质量。
电梯设备和其它机电设备一样，需针对其使用环境、使用频次等不同情况，采取不同的保养周期，才能最大限度地保证电梯设备的安全可靠运行、降低故障率。
通常电梯的定期循环保养周期，有日检、半月检、月检、季检、半年检、年检等方式，针对不同型号电梯的特点和用户具体使用的情况，制订专门的检查保养工作内容或计划，是必要的。物业管理圈。因为每种保养制度、方式，都有其各自的重点和具体内容，在前后环节上，都是互相紧扣和密切联系的，保养人员须根据电梯的现有状况和使用频次等情况，制定该梯具体的保养方式，然后认真、严格地按技术规程和制订的保养计划执行，才能真正地保证电梯的安全可靠运行。
所以根据本小区电梯运行时间、运行频率以及电梯安装日期特制订2021年电梯维护保养计划书。 1、每日检查。保养的重点部位放在电梯运行的可靠性上（即电梯运行动作的正确性、电梯运行速度的稳定性和有无故障），确保电梯不带故障、安全运行。在电梯运行动作的正确性方面，主要检查各按钮、信号指示、平层、电梯运行是否正常，并做好记录。
2、每周检查保养。每周检查保养工作的重点应放在检查保养电梯的安全装置，以及电梯运转零部件的灵活性方面。在电梯运行安全装置的安全可靠性方面，主要需检查保养电梯各层门锁、电气联锁触点和安全回路各安全开关的可靠，以及制动器制动性能和轿门安全保护装置的情况。对电梯运转零部件灵活性方面，主要需检查保养轿层门滑轮滑块和门机各运动部件的灵活性，以及电机、蜗轮蜗杆、导向轮等转动清洁润滑状况。
3、每月检查保养。每月检查保养工作的重点是，检查电梯因频繁运行而可能易松动、易磨损的部件（如轿层门）的牢固性和完好性，使电梯在整体结构上，处于完整无损、牢固、安全可靠的良好工作状态。在电梯各紧固部位牢固性方面，须检查保养的内容主要是轿层门各处的螺栓、层门自复门装置、导轨支架压板螺栓、曳引绳绳头、平衡补偿装置、控制柜中各电气紧定螺钉、井道信息装置等。
对因滑移滚动易磨损部位的完整、可靠性方面，须检查保养或更换的内容主要是轿层门滑轮滑块、门机传动带、导靴的靴衬、各熔断器熔芯曳引、曳引钢丝绳等，且对电梯进行一次较全面清洁卫生和定期检查、保养的维护工作。
4、季度检查保养。季度检查保养工作的重点，应放在影响电梯工作可靠性的各部件之间的配合间隙或相对尺寸的检查、调整和保养上，并兼顾日检、周检、月检时疏忽、遗漏的地方。季度保养中，对电梯各运动部件之间的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整的主要内容有检查调整自动门机系统、门刀与各层厅门地坎间距、轿层门电气联锁触点的可靠啮合性，以及曳引钢丝绳各绳之间的涨紧度、制动器的间隙、轿厢对重装置的撞板与缓冲器顶面的距离、安全嵌楔块与导轨两侧间隙和平层精度等。
5、年度检查保养。年度检查保养工作内容同样可作为专职质量检验人员在进行年度年检维保工作质量检验时的必检内容，年度检查保养工作的重点是，对电梯的安全可靠性、易磨损零部件以及各系统部件重要相关尺寸，进行一次全面、系统的检查、维护保养工作。对需年度检查保养的电梯，须检查保养的部位和主要内容有：电梯整机性能和安全可靠性进行检查、测试，对易磨损零部件及其完整可靠性进行更换，对影响电梯工作可靠性的各运动部件之间的重要的配合间隙或相对尺寸进行检查、调整等。
6、专项检查维护保养。专项检查保养工作内容可作为专职质量检验人员在进行专项维保工作质量检验时的必检内容，电梯的专项检查维保工作就是我们通常说的项目修理或大修，需要维保人员根据电梯具体状况确定专项检查维保的内容。但对涉及到的安全项目（如限速器安全钳、安全回路各开关、门保护系统等）必须作为专项检查维保的必检项目，虽然电梯具体状况不同，电梯的专项检查维保即项目修理或大修工作的内容会各异，但常见专项修理项目内容有：曳引机制动器、各种绳轮、导轨、曳引钢丝绳、轿层门、补偿装置、井道信息装置、控制柜中的各电器元件的检查保养或更换（电梯具体保养及巡检内容请见附表）。
7、根据国家规定每年做两次电梯困人救援演习。每年演习时间为当年4月与9月。
8、北京市海淀区质量监督局每年对逸成东苑小区68部电梯进行质量年检，年检合格后给与年检合格报告及电梯检验合格证。电梯年检具体时间为六月份、八月份、九月份、十月份、十二月份。
四、园区秩序维护计划
（一）园区秩序维护计划
新的一年里，为了能保证保安部工作有条不紊的的进行，提高队伍的整体素质，防止各种案件的发生，为业主提供更优质的服务，特制定以下具体的工作计划：
1、职工队伍建设
2、各岗位工作要求
（二）安全防范系统服务计划
五、消防安全服务计划
1、建立、落实消防安全责任制，设消防安全负责人，逐级逐岗明确消防安全职责。2、成立义务消防队，配备必要的消防器材，相关人员掌握消防基本知识和技能；每年组织 2 次消防演练。3、设置消防安全宣传专栏，组织开展经常性的消防安全宣传教育；每年对员工进行 2 次消防安全培训。4、每日防火巡查 1 次；每月进行防火检查 1 次，按照规定每年检测 1 次建筑消防设施；保障疏散通道、安全出口、消防车通道和消防设施器材符合消防安全要求；每月对消防水泵检修、试运行，保证其完好，抽查消防栓、水龙带的系统部件，确保齐全、有效。5、发现消防安全违法行为和火灾隐患，立即纠正、排除；无法立即纠正、排除的，应向公安机关消防机构报告。6、消防控制室设专人巡视，及时处理各类报警、故障信息。发生火情立即报警，组织扑救初期火灾，疏散遇险人员，协助配合公安机关消防机构工作。7、灭火器每日巡查 1 次灭火器数量、位置情况，每月检查核对 1 次灭火器压力和有效期，保证处于完好状态。8、对小区的灭火器进行检测。
第一季度：
1、疫情防控及消毒工作按原有计划作业；2、遇雨雪天气时，根据冬季扫雪预案安排工作及时清扫积雪；3、春节前,安排好员工春节探亲假的往返时间及节日期间的安全工作,做好春节期间各项工作的安排以保证小区的卫生质量；4、春节后及时招收新员工并抓好员工培训工作，除日常保洁工作培训之外疫情防护，垃圾分类，各种安全培训也是培训重点； 5、依据上年度的各种突发事件的预案，制定新的突发事件的预案，在突发事件发生时，做到及时有效地处理应对；6、提高管理人员的专业素质，根据每个主管的不同个性和特点，拿出相应的管理方法，同时加大主管的巡查力度，力争提高工作质量。
第二季度：
1、天气转暖后，逐项落实小区定保项目——楼道玻璃和一层大厅的高玻璃；2、执行消杀计划，申购消杀药品，在去年消杀的基础上加大消杀力度，根据季节具体实施，合理安排消杀人员及消杀时间；3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多、增重早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。
第三季度：
1、针对季节性执行消杀计划；2、针对夏季雨水多，按照雨季汛期预案做好小区内雨水的清扫工作，做好历年在雨季漏水位置的清扫预案；3、夏季安排小区外围员工进行轮流巡视加班工作，保障好因白天时长增加产生下班后污染的清理工作；4、夏季生活垃圾增多早晚投放垃圾多，调整清运垃圾员工的上下班时间以防垃圾桶满溢。
第四季度：
1、对本年度的消杀工作进行收尾；2、安排小区内的定保项目；3、按照预案做好小区内清扫积雪准备工作。 在做好每项工作的同时要加强与各部门的工作协调与沟通工作,对各部门提出的问题以积极的态度去执行,并对有关部门提出的问题处理完后及时向其反馈。
七、绿化养护计划
一、年度养护计划
1月：植物休眠期内，清理绿地内落叶杂物，修剪花灌木及大乔木的干枝死杈。
2月：春节假期结束，工人返岗，清理绿地卫生，修剪。月底至3月上旬用石硫合剂对绿地植物做一次普遍消杀，杀灭越冬虫卵、蛹以及病原物。
3月：浇返青水，修剪龙爪槐，本月中旬开始是一年中种植的最好时间，可以进行绿地补植。返青水需浇足浇透，以保证植物春季返青生长需要。
4月：浇水，结合浇水对月季、玉兰以及绿篱施肥，四月中旬开始第一次修剪绿篱，五一之前第一次剪草。4月20日以后开始根据情况打药，防治蚜虫、天幕毛虫，大叶黄杨白粉病应在四月底第一次用药防治。北京春季一向旱情严重，4月正是万物生长，花开春暖的时节，一定要保证绿地植物对水分的需要。
5月：浇水，剪草，打药防治蚜虫、刺蛾，打药防治大叶黄杨及月季白粉病（每30-40天用一次药）5月下旬打药防治红蜘蛛，本月开始草坪修剪、病虫害防治、杂草防除成为重点。
6月：浇水，剪草，除杂草（人工拔除、打除草剂），打药防治大叶黄杨及月季白粉病、草坪病害、防治红蜘蛛。
7月：浇水、剪草，除杂草，打药防治病虫害，进行第二次修剪绿篱。本月雨季到来，高温高湿，为草坪病害高发期，秋季杂草旺盛生长期，要适当增加用药次数。
8月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨及月季叶斑病，防治红蜘蛛刺蛾，注意观察本年度最后一次美国白蛾是否爆发，必要时及时打药，继续重点防治草坪病害。8月中旬到9月上旬第三次修剪绿篱。
9月：浇水，剪草，除杂草，打药防治大叶黄杨白粉病、月季黑斑病，打药防治红蜘蛛、蚜虫。本月开始天气转凉爽，草坪病害基本消失，草坪生长加速，需要增加修剪次数，本月也是草坪播种的最佳时间（病害、杂草相对较少），可以对夏季病害和杂草侵占造成斑秃的草坪进行补播。
10月：浇水，剪草，除杂草，打药防治红蜘蛛，蚜虫，白粉病。对绿地内杂草进行最后的清理。
11月：浇冻水，剪草，清理部分树木落叶。天气转冷，本月中下旬开始出现霜冻，植物开始落叶进入休眠期，需要对所有绿地植物灌一次透水，帮助植物安全越冬。有可能的话本月中旬对所有植物及地面用石硫合剂进行一次消杀，减少病原物越冬。
12月：花灌木冬季修剪，清理落叶。本月所有植物基本都进入休眠，应该对海棠、紫叶李、榆叶梅、紫薇、月季等植物进行修剪。大部分落叶树木都开始落叶或者落叶结束，本月和下月上中旬落叶清理工作量很大。
养护作业种类 | 作业内容（主要防治对象） | 完成时间 |
绿篱 色带 修剪 | 第一次修剪 | 5月10日 |
第二次修剪 | 7月15日 | |
第三次修剪 | 9月10日 | |
第四次修剪 | 10月15日 | |
草坪 修剪 | 第一次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减缓生长，提高抗旱能力） | 4月20-25日 |
第二次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减缓生长，提高抗旱能力） | 5月20-25日 | |
第三次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减缓生长，提高抗旱能力） | 6月20-25日 | |
第四次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，增加草坪抗病性） | 7月20-25日 | |
第五次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，增加草坪抗病性） | 8月20-25日 | |
第六次修剪（修剪后第二天使用矮化剂，减缓生长，提高抗旱能力） | 9月20-25日 | |
第七次修剪 | 10月25-30日 |
修剪作业在工作日进行，按照北京市规定噪音作业时间段完成。
三、病虫害防治时间表（略）
以上是常规病虫害防治，还有一部分病虫害需要注意观察，发现后及时用药防治，如刺蛾、美国白蛾、天幕毛虫、国槐尺蠖、玫瑰叶蜂等，地下害虫，如蛴螬、金针虫等大量发生时也要打药防治，还有因外来植物材料带入的病虫害，也要在种植后注意观察，及时防治。
杂草高发期，人工拔除来不及，需要使用选择性除草剂防除。
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来源：北京太月物业管理有限责任公司
责编：张雨婷
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