物业承接查验流程
一、需报集团审批的事项
（一）年度交付计划
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 主责部门 | 审批部门/人 | 配合部门/人 |
1 | 年度交付计划的编制 | 绿城项目交付计划 | 每年12月底之前 | 一级单位 | 分管领导 | 企业发展部 |
非绿城项目交付计划 | 每年12月底之前 | 一级单位 | 分管领导 | 企业发展部 | ||
整体计划整合 （明确交付项目、时间表、分管领导、人员安排等） | 每年12月底之前 | 一级单位 | 分管领导 | 企业发展部 | ||
2 | 年度交付计划的批准 | / | 每年1月20日之前 | / | 总经理 | / |
3 | 年度交付计划的监督实施 | / | 根据计划节点 | 交付小组 | / | 各职能部门 |
（二）人力资源及培训
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 主责部门/人 | 审批部门/人 | 配合部门/人 |
1 | 物业服务中心成立 | 发文成立物业服务中心 | 物业交付前3-6个月 | 本体建设部 | 行政管理中心 | 一级单位 |
物业服务中心负责人选定 | 物业交付前3-6个月 | 本体建设部 | 行政管理中心 | 一级单位 | ||
重点首次交付项目经理、工程主管、秩序维护主管对口轮岗 | 物业交付前6个月 | 一级单位 | 行政管理中心（考核） | 各对口项目 | ||
2 | 人员配置方案及到岗计划 | 编制 | 物业交付前4-7个月 | 一级单位 （本体系统） | 分管领导 | 交付小组 |
批准 | 物业交付前3-6个月 | / | 本体建设部 | / | ||
管理员按计划招聘、到岗 | 根据到岗计划 | 一级单位 （本体系统） | / | / | ||
工程人员按计划招聘、到岗 | 根据到岗计划 | 一级单位 （本体系统） | / | / | ||
秩序维护员按计划招聘、到岗 | 根据到岗计划 | 一级单位 （本体系统） | / | / | ||
保洁员按计划招聘、到岗 | 根据到岗计划 | 一级单位 （本体系统） | / | / | ||
3 | 物业服务中心培训 | 编制交付培训材料及培训方案范本 | 每年12月底之前 | 本体建设部 | 各管理中心 | 各职能部门 |
二、一级单位自行开展的工作事项
（一）项目交付前的培训
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 主责部门/人 | 审批部门/人 | 配合部门/人 |
1 | 交付培训的实施 | 物业服务中心新员工培训 | 根据公司 培训计划 | 一级单位 （本体系统） | / | / |
根据培训材料范本确定本园区的培训材料和方案 | 物业交付前3个月 | 一级单位 （本体系统） | 各分管领导 | 交付小组 | ||
物业承接查验 | 物业交付前3个月 | 参加培训人员：物业服务中心人员（除保安、保洁外） | 一级单位 （本体系统、工程系统） | 交付小组、工程技术部 | ||
前期物业服务合同、前期物业服务协议、商品房买卖合同、临时管理规约 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 | 交付小组、企业发展中心 | ||
标书或方案 | 物业交付前4个月 | 参加培训人员：主管级以上人员 | 一级单位 | 交付小组、企业发展中心 | ||
园区服务体系 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 （园区服务系统） | 园区物业服务中心 | ||
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 主责部门/人 | 审批部门/人 | 配合部门/人 |
1 | 交付培训的实施 | 物业管理作业指导书 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：相应岗位人员 | 一级单位 | 各职能部门 |
物业管理法律法规 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 | 质量管理部 | ||
项目基础财务管理 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心人员（除保洁人员外） | 一级单位 （财务系统） | 财务部 | ||
客户投诉流程 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 | 客户服务部 | ||
亲情服务手册 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 | 客户服务部 | ||
8S管理 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 | 质量管理部 | ||
管家服务制度 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 | 管家协会 | ||
IOS9001质量体系知识 | 物业交付前1个月 | 参加培训人员：物业服务中心全体人员 | 一级单位 | 质量管理部 |
（二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
1 | 参加开发公司会议 | 及时通报工作进度，并就会议议题从物业管理角度提出有益的意见和建议 | 物业交付前 | 咨询公司 物业服务中心 | 相关职能部门 | / |
2 | 提交物业建议或报告 | 把认为与本楼盘密切相关的问题，及时提交开发商 | 物业交付前 | 咨询公司 物业服务中心 | / | / |
3 | 提交建筑设计方面的建议 | 可包括（规划布局、交通流线、出入口设计、房型布局、建筑立面、环境设计、园林绿化、内外装饰、建材选用、垃圾收集、标识系统等） | 物业交付前 1—3个月 | 咨询公司 物业服务中心 | / | / |
4 | 提交机电设施方面的建议 | 通过审视机电设计和跟进安装工程，对业主户内空调机组安装、户外照明灯具、开关回路设置、给排水管道、后备发电机、消防设施及会所设备等设计、选购及安装，提出有利于节能、控制质量、节约初始投资、方便业主使用及维护保养等方面的顾问意见和建议 | 物业交付前 | 咨询公司 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统） | 工程技术部 （技术支持） |
5 | 提交智能化系统方面的建议 | 根据物业管理的需要，对周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统设计与施工，提出方便业主使用及物业管理等方面的意见和建议 | 物业交付前 | 咨询公司 物业服务中心 | 工程技术部 （技术支持） | |
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
6 | 提交配套设施方面的建议 | 结合客户对象和社区环境，对会所、物业管理用房、业委会用房及社区用房等配套设施的功能设置、面积大小和档次高低，提出有利于提高档次、方便业主和物业管理等方面的意见和建议 | 物业交付前 | 咨询公司 物业服务中心 | / | / |
7 | 提交工程现场方面的建议 | 定期查勘施工现场，了解施工进度，协助检查施工质量，随时发现各种隐患及缺陷，参与隐蔽工程验收及机电设备调试，并提供成品保护建议。若发现问题或不足，及时以书面形式提出有关的专业顾问意见和建议 | 物业交付前 | 咨询公司 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统） | / |
8 | 配合项目销售 | 交付前全力配合市场推广、大型房屋促销活动等。 交付后成立广玉兰小组，进行全员营销。 | 交付前后项目销售期 | 一级单位全员 | 置换公司 | / |
9 | 标识系统的统计 | 完成项目标识统计，提交开发公司，标识系统现场复核 | 物业交付前2个月 | 物业服务中心 （确定种类数量） | 企业文化部 （审核并定稿） | 及时提交开发公司 |
（三）项目承接查验具体工作
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 | |
1 | 房屋交付验收准备 | 制定物业验收标准及要求、竣工资料递交要求、备品配件递交要求、各类物业验收表格 | 交付验收工作开始前半个月 | 物业服务中心 （制定初稿） | 一级单位 （工程系统） | 及时提交开发公司 | |
2 | 对房屋进行交付验收 | 对房屋进行细致的检查（土建、水电）等各方面 | 根据工程进度 | 物业服务中心 （组织检查） | 一级单位 （工程系统） | / | |
3 | 整理验收初验资料，报开发公司进行整改 | 将验收资料进行分类或分户汇总，对不合格项报开发公司整改，并重复程序至验收通过。 | 初验开始后分标段进行，检查后五天内将检查情况提交开发商 | 物业服务中心 （组织检查、汇总检查结果报开发商） | 一级单位 | / | |
4 | 对房屋进行复验 | 待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改 | 复验开始后分标段进行，检查后五天内将检查情况提交开发商 | 物业服务中心 （组织检查、汇总检查结果报开发商） | 一级单位 （工程系统） | / | |
5 | 公共区域验收 | 对可见的损坏、缺陷和未完工程，对建筑及道路的内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收 | 根据工程进度 | 物业服务中心（组织检查、汇总检查结果报开发商） | 一级单位 （工程系统） | / | |
6 | 进行公共区域复验 | 待开发公司整改完毕后，再进行复验，再汇总，如有问题再报开发公司整改 | 根据工程进度 | 物业服务中心 （组织检查、汇总检查结果报开发商） | 一级单位 （工程系统） | 资料归档，重大问题做好备录工作 | |
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 | |
7 | 绿化验收交接 | 绿化验收对植物的根基、是否有病虫害等不作验收。验收时由施工单位代表及监理签名确认《绿化验收表》，二年质保期满后交接（按合同约定） | 根据工程进度 | 物业服务中心 | 绿化公司 | 资料归档，重大问题做好备录工作 | |
8 | 参与机电设备的调试和验收 | 对配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、照明系统、景观系统等进行交付验收 | 根据工程进度 | 物业服务中心 | 一级单位（工程系统）、电梯公司（电梯） | 资料归档，重大问题做好备录工作 | |
9 | 消监控中心设备的调试和验收（智能化设备） | 消防联动、消控调试、消防广播调试、监控调试，周界报警、电视监控、访客对讲、户内防盗报警、电子巡更、车辆管理、设备监控、卫星电视接收、三表远程计抄、上网方式、应急广播及背景声响等智能化系统交付和验收 | 根据工程进度 | 物业服务中心 | 一级单位（工程系统）、工程技术部提供技术支持 | 资料归档，重大问题做好备录工作 | |
10 | 资料清单 | 根据公司资料清单模版制订符合项目的具体承接查验移交资料清单 | 交付前3个月 | 物业服务中心 | 一级单位 相关部门 | / | |
11 | 资料移交 | 根据资料清单移交，包括各类图纸、竣工资料、电梯等设备运行记录资料、管线图等 | 交付使用前30天 | 物业服务中心 | 一级单位 相关部门 | / | |
12 | 物业管理用房的移交 | 根据政府主管部门核定的物业用房确认单现场核查 | 交付使用前30天 | 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统） | / | |
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 | |
13 | 设施设备资料的整理 | 安装合同、设施设备维保协议、说明书等 | 交付使用前30天 | 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统） | / | |
14 | 建立设施设备台帐 | 设备名称、产地、厂家、价格、产权所属等 | 交付后3个月内 | 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统） | / | |
15 | 建立备品备件资料档案 | 建材、设备等品名、产地、厂家、价格等资料和实样的收集 | 交付后3个月内 | 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统） | / | |
16 | 建立消防器材档案 | 各消防栓的具体位置、配置数量登记 | 交付后1个月 | 物业服务中心 | / | / | |
17 | 确认返修工作全部完成 | 按物业验收时的缺陷及整改记录，检查维修是否完成 | 保修期内 | 物业服务中心 | / | 未完成的向施工方申明 | |
18 | 承接查验协议 | 签订承接查验协议 | 交付前15天 | 一级单位 | / | 须先经集团相关部门评审 | |
19 | 备案 | 承接查验协议签订 | 签订后30日 | 一级单位 | / | / | |
20 | 验收资料归档 | 对所有验收资料等进行专门归档 | 长期 | 物业服务中心 | 一级单位 （综管系统、工程系统） | 资料长期保存 | |
（四）各类方案、手册等的编制
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 主责部门 | 审定部门 | 配合部门/人 |
1 | 物业管理基础服务类方案的制订 | 确定各岗位职责，根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案：《物业承接查验方案》《园区秩序维护方案》《园区车辆管理及交通组织方案》《园区清洁方案》《园区绿化方案》《园区设施设备维护保养方案》《装修管理方案》等 | 物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善 | 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统、秩序维护系统等） | 各职能部门 |
2 | 交付危机公关方案的制订 | 根据楼盘实际情况编制方案 | 交付前1个月完成 | 各一级单位 | 分管领导 | 各职能部门 |
3 | 园区服务体系方案的制订 | 根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘园区服务的各个方面制订合理的管理方案：《地下区域功能分区、管理方案》《会所配置方案》《会所经营及管理方案》《园区商铺（如有）经营管理方案》等 | 物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善 | 物业服务中心 | 一级单位 （园区生活服务系统） | 各职能部门 |
4 | 增值类服务方案的制订 | 根据楼盘实际情况，合理确定方案的种类、对楼盘物业管理的各个方面制订合理的管理方案：《成品保护方案》、《一房一验方案》、《开荒保洁方案》、《交付协助方案》、《软装配置方案》、《装修设计服务方案》等 | 物业交付前3个月完成初稿，交付后6个月内完善 | 物业服务中心 | 一级单位 | 各职能部门 |
5 | 编制《业主手册》、《园区生活服务手册》（绿城项目） | 完成评审、修订 | 交付前1个月完成 | 一级单位 | / | 各职能部门 |
6 | 协助编制《住宅使用说明书》及《房屋质量保证书》 | 参与“两书”的评审、修订，提供意见或建议 | 交付前1个月完成 | 物业服务中心 | 一级单位 | 各职能部门 |
7 | 办理物业管理费的报批/备案手续，合同备案 | 完成物业管理费及相关服务费用的报批/备案 | 交付前 | 一级单位 | / | 集团综管部备案 |
8 | 前期咨询阶段资料移交 | 完成移交 | 交付前3、6个月 | 一级单位 咨询公司 | / | / |
（五）项目交付前具体现场活动事项
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
1 | 购置安保器材 和日常用具 | 对讲机、电筒、警棍等日常用品 | 根据人员进场情况 | 一级单位 （秩序维护系统） | 秩序维护总部 | / |
2 | 购置维修器材 和常用工具 | 维修工具箱、工具梯、疏通机等 | 根据人员进场情况 | 物业服务中心 | 一级单位 （工程系统） | / |
3 | 购置保洁机器设备 | 扫帚、保洁袋、果壳箱、拖把等 | 根据人员进场情况 | 物业服务中心 | 保洁公司 | / |
4 | 购置绿化工具 | 割草机、锄头等 | 根据人员进场情况 | 物业服务中心 | 一级单位 | / |
5 | 园区开荒工作 | 外墙清洗、室内卫生、大堂大理石，园区小道等 | 物业交付前 1-2个月 | 物业服务中心 | 一级单位、保洁公司 | / |
6 | 建立业主花名册 | 业主的现在住址、联系电话、房屋面积等 | 自开发公司提供 资料起三天内 | 物业服务中心 | 一级单位 | 资料归档受控 |
7 | 园区标识、垃圾箱 等安置 | 门牌号、单元门、地下室标识、垃圾箱、休闲小品等 | 根据道路竣工情况 | 物业服务中心 | 企业文化部 | 若不按公司模版制订，应报公司审批 |
8 | 准备各类交房资料 | 业主验房交接验收表、业主手册、业主基本档案、业主健康档案、物品交接清单、服务卡等 | 物业交付前20天 | 物业服务中心 | 一级单位 （综管系统、工程系统等） | / |
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
9 | 空关房水、电抄表登记 | 单元户各表的原始记录 | 物业交付前15天 | 物业服务中心 | 一级单位 | 现场确认 |
10 | 制定水、电、管煤一览表 | 对各户的水、电、煤气进行统一登记 | 物业交付前1个月 | 物业服务中心 | 一级单位 | / |
11 | 物业管理用房装修 | 对物业管理用房进行装修 | 视工程进度 | 物业服务中心 | / | / |
12 | 物管用房装修竣工验收 | 物业管理用房竣工后组织验收 | 装修工程竣工 3天内 | 物业服务中心 | 一级单位（综管系统、工程系统等） | 资料归档 |
13 | 物管人员服装设计、定制 | 市场调查，确定面料、款式、并打样、制作（含工号牌等） | 物业交付前3个月 | 物业服务中心 | 一级单位 （综管系统） | 若与公司统一制服不一致的应报公司批准 |
14 | 物业服务中心办公用品采购 | 桌、椅、复印机等采购， | 物业用房启用后 1周内 | 物业服务中心 | 一级单位 （综管系统） | / |
15 | 物业服务中心 办公室布置 | 上墙文件、软装饰（符合公司VI应用系统手册和8S管理目视化手册）、电话开通等 | 物业用房启用后 1周内 | 物业服务中心 | 各一级单位 （综管系统） | / |
16 | 建立开办物资清册 | 根据前期物业服务合同等相关协议，对开办物资登记入册 | 开办物资采购完成1周内 | 物业服务中心 | 各一级单位（综管系统和财务系统） | / |
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
17 | 物业管理软件 | 安装物业管理软件并试运行 （OA、财务系统软件） | 办公设备到位后1周内 | 物业服务中心 | 一级单位 （综管系统） | / |
18 | 物业保险 | 确定园区投保方案、确定投保的险种 | 根据实际情况 | 一级单位 （综管系统） | 综合管理部 | / |
19 | 配合开发公司核实房屋销售合同 | 物业服务中心归档业主商品房买卖合同（长期保存） | 物业交付前1个月 | 物业服务中心 | 一级单位 | / |
20 | 配合开发公司制定交付使用通知书 | 通知交楼日期说明需要缴纳的维修资金、首期物业管理费及装修垃圾清运费 | 在开发商发出入伙通知书前15天 | 物业服务中心 | 一级单位 （财务系统） | 开发商应提供实测面积 |
21 | 物业服务收费 数据的导入 | 根据实测面积在OA中导入该数据 | 交付前半个月 | 物业服务中心 | 一级单位 （财务系统） | 财务部 |
22 | 交付资料整理装袋 | 确认所有业主房屋的钥匙已经收到、有关表格、文件均已预备完毕 业主手册、产品说明书、品质保证书、钥匙等，并编号 | 视物品情况，确保交付前整理完毕 | 物业服务中心 | 一级单位、交付外协人员 | / |
23 | 编写交付统一说辞（对园区概况、疑难问题进行汇总） | 制作园区概况，将交付时业主会提到的问题等进行事先汇总，以便对业主可能提出的问题统一口径 | 物业交付前1个月内确保完成 | 物业服务中心
| 一级单位（报交付小组备案） | / |
24 | 配合制定现场交付方案 | 人员安排、交付流程、现场布置、交付培训材料等 | 物业交付前1个月 | 物业服务中心 | 一级单位、交付小组 | / |
序号 | 工 作 内 容 | 工作要求/实现目标 | 时间阶段 | 责任部门/人 | 配合部门/人 | 备 注 |
25 | 配合交房现场所需物品的购置并进行布置 | 收费、领房、验房、园区服务体验区等区域布置，做好标牌 | 物业交付前7天确保布置完毕 | 物业服务中心 | 一级单位 | / |
26 | 制定交付各岗位工作流程（集中交付时期） | 地下停车场巡逻线、园区值勤巡逻线、工程维修检查巡视流程、保洁工作流程等 | 物业交付前1个月 | 物业服务中心
| 一级单位 | / |
27 | 增援交付工作人员落实 | 根据交付方案 | 物业交付前1周 | 一级单位 （本体系统） | 各职能部门及支援单位 | / |
28 | 交付前培训及交底 | 就业主领房流程、相关交付手续、现场布置、制定危机公关预案等 | 物业交付前1个月 | 一级单位 | 分管领导 | / |
29 | 布置秩序维护工作 | 检查园区各类重点部位安全、车辆管理、礼宾服务等 | 物业交付前 | 物业服务中心 | 一级单位 （秩序维护系统） | / |
30 | 交付前预演练 | 领房注意事项、流程分工、危机公关流程、交付工作人员互相熟悉配对等 | 物业交付前1周 | 一级单位 物业服务中心 | 交付小组 | / |
31 | 集中交付 | 办理业主入伙手续（收费、领业主验房、记录业主提出的意见、园区服务体验等） | 交付期间（集中交付3-5天，预约交付10天之内0 | 一级单位 物业服务中心 | 支援单位 | / |
32 | 交付每日碰头会 | 每天就交付中碰到的问题汇总、讨论解决 | 交付期间每天 | 一级单位 物业服务中心 | / | / |
33 | 建立业主档案 | 根据交付时业主填写的业主基本资料，建立填写业主档案和健康档案 | 交付期间及交付后 | 物业服务中心 | / | 资料受控 |
34 | 交付总结（整改） | 总结交付过程，准备装修管理，就交付中发现的问题进行整改 | 交付完毕后1周内 | 物业服务中心 | 一级单位 | / |
主编：刘清
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