物业设备设施管理制度和操作规程
目录
一、高压配电管理制度
二、高压配电管理规定三、高压开关柜操作规程四、低压配电操作规程五、配电房管理制度六、配电安全操作规程七、电工安全操作规程八、发电机管理规定九、柴油发电机安全操作规程十、水泵房管理制度十一、水污染事件防范措施及报告制度十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度
一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。
二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。
三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。
四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。
高压配电管理规定
一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。
二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。
三、严禁在室内吸烟。
四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。
五、断电后，必须进行接地保护。
六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程
一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的“高压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手套、绝缘鞋。
二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。
三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。
四、对于接地开关，其指示牌为“|”时表示接通，为“错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“|”时表示接通道，为“错误！未找到引用源。”表示分断。
五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈“错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“|”向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。
六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈“错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“|”向，三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。
七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
低压配电操作规程
一、合闸送电操作规程
1、非机电组人员不得进行合闸操作作业。
2、合闸前，应断开各分路全部空气开关。
3、确定整个线路无人进行操作，无短路现象。
4、对各电源开关进行合、断一次试送电合闸后检查各表指示，并观察五分钟。
二、停电操作规程
1、断开各分回路的空气开关，拉下各回路刀闸开关。
2、断开低压配电柜总开关。
3、挂好“有人操作严禁合闸”的警示标牌。
三、停（送）电操作程序
1、停电程序：断开低压侧各分路负荷开关和闸刀——断开低压侧总空气开关——断开低压侧总刀开关。
2、送电程序：与停电顺序相反。合上低压侧总刀开关——合上低压侧总空气开关——合上各分路刀开关及负荷开关。
四、市电—发电转换操作程序
1、有自动投入功能的市电—发电供电系统。
市电停电数秒钟后，发电机启动并建立电压，电气联锁装置动作，线路自动转入发电供电。此时，电工对中央空调、分体空调等设备，以及需人工转换的部分线路进行手动转换。
市电恢复后，对于上述设备、线路再行转换及重新启动。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。
2、无自动投入功能市电—发电供电系统。
市电停电时，手动启动发电机，待电压稳定后，逐级依次进行转换。市电恢复后，则依照与之相反的顺序进行转换电操作。转换操作应参照“停送电操作顺序”进行。
五、维护作业
1、严禁带电操作。特殊情况必须带电作业时，应有可靠的防护措施，并按照安全操作规程进行作业，现场有专人监护，以防触电事故。
2、每天巡视设备运行情况，如实填写运行记录表，发现问题及时检修。
3、定期对设备进行维护保养，保持配电房整洁，防止尘物污染及小动物进入造成短路事故。除必要的配套工具外，配电房不得存放易燃易爆及其他物品。
配电房管理制度
一、严格执行《电工安全操作规程》，严禁非工作人员入内。
二、值班人员必须熟悉电气设备运行情况，保持配电房的清洁卫生。
三、保持良好的室内照明和通风，室内应急灯状况良好，室温控制在35°C以下。
四、室内放置有效干粉灭火器和二氧化碳灭火器，设备上各标识牌清晰、醒目，操作工具、标识牌、警示牌绝缘保护器材齐全。
五、实行巡查制度，每班值班员必须认真填写《电力运行记录表》，发现异常问题及时处理和报告，并把监控情况如实填写在《值班记录表》上。
六、巡查内容包括室内（变压器室）有无异声、异味（温控器），屏上指示灯是否正常，电缆沟内是否积水，雷雨天室内是否渗水等，发现异常及时报告，并做好值班记录。
七、配电房内严禁乱拉乱接线路，如确有需要和线路改变（年大检修时），必须书面报告上级。
八、严禁违章操作，操作及检修时，必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套、标识牌。
九、在带电设备周围严禁使用钢卷尺、皮卷尺和线尺（夹有金属丝者）进行测量工作。
十、在电容器绕上或进入工作时，应将电容器逐个多次放电并接触后方可进行。
配电安全操作规程
配电值班人员须经上岗培训，并取得上岗合格证，同时熟悉所辖供配电系统，高低压开关操作方法及母联运作流程后，方可执行本规程，本规程中“低压”指400V工作侧，变压器高压侧10KV。
一、操作准备工作
1、穿戴好绝缘保护用品，并准备好工具和警示牌。
2、操作人员和监护人员应同时在场。
二、低压合闸程序
1、确定受电变压器相对。
2、确定相邻低压总平，观察有无异常。
3、执行先合低压正常后，观察有无异常。
4、检查三相电压正常后，合上支路负荷屏闸。
5、若使用母联供电，则先确定另一个低压总屏处于断开位，并挂牌后才实行母联方式。
6、严禁变压器并联运行，示功率因数情况在合支路负荷屏闸后，适当投入电容器屏闸。
三、全面断电程序
1、必须执行先断支路负荷，然后断低压总屏，最后断高压进户屏的原则进行断电操作。
2、全面断电后，应在高压进户侧挂牌警示。
3、若是检修，应合供电屏地刀，确保检修人员安全。
四、区段断电程序
1、低压区段断电分两种情况：
2、变压器区段检修应断开相应的高压供电屏闸，且联通该屏地刀，以确保安全。
3、支路屏以后的检修区段停电，只须停该支路屏，并挂警示牌。
五、挂警示牌程序
1、低压区段严禁送电位置必须挂“严禁送电”警示牌。
2、实行谁挂牌谁取牌的安全操作程序。
六、安全巡视检查程序
1、巡视检查，主要采用耳听、眼看、鼻嗅等感官方式，确定各受电部位有无异常，如发现异常，应及时报告并做详细记录。
电工安全操作规程
一、保证安全的组织措施
1、在电气设备上工作，必须执行工作票制度，保证工作人员的安全，避免事故发生。
2、工作票由物业负责人或电工班长根据系统情况和操作内容进行签发。
3、工作许可手续，可以通过工作票履行工作许可手续。
4、执行工作监护制度，使工作人员受到监护人的指导与监督，以及时纠正违反安全规章的行为。
二、保证安全的技术措施
1、停电：必须将全部设备或部分设备的电源完全断开，有一个明显的断开点。
2、验电：对已停电设备的进出线进行效验，确认设备无电。
3、施工或设备检修应设接地线：对于可能送电至停电设备的电源侧均应三相短路接地。
4、悬挂指示牌：一经合闸即可送电到施工或检修设备的开关和刀闸操作把手上悬挂“禁止合闸，有人工作”的标识牌。
三、安全操作规定
1、电气设备的操作人员，必须掌握变配电系统的分布、性能及操作方法。
2、电气设备操作必须由二人执行，一人操作，一人监护，且对设备比较熟悉者作监护人。
3、按设备的电压等级穿戴好绝缘劳保用品，按操作要领进行操作。
4、送电操作程序：先合上电源侧隔离开关，后合上负荷侧隔离开关。
5、停电操作程序：先拉开负荷侧隔离开关，再拉开电源侧隔离开关。
发电机管理规定
一、 发电机房附近不应该有导电尘埃、腐蚀性化学气体、易燃易爆物品。
二、 发电机房应通风良好，环境温度应为5℃—40℃，空气相对湿度不得大于95％。
三、 机房内设备由专业技术人员负责管理和巡视，无关人员严禁入内。
四、 保持室内清洁卫生，定期保养。
五、 严格执行岗位责任制，执行设备的安全操作规程，不得随意更改设备运行方式及整定值。
六、 发电机的应急柜电源切换开关平时应放在市电位置，一旦市电失电，应急开关应机械切换到发电机电源上。
七、 发电机控制开关应放在自动位置上，启动时间放在7秒（s），当市电失电时，发电机应在7秒（s）之内正常发电送往电网。
八、 发电机的直流电瓶平时应浮充电。
九、 当发电机正常运行，要对发电机的运行参数及状况做详细的记录。
十、 建立巡视记录，每班巡查一次，特殊情况加强巡视。
十一、 严格遵守安全防火制度。
柴油发电机安全操作规程
一、自动状态
1、保持启动电动机的蓄电池组达到启动电压。
2、保持散热器冷却水位正常，循环水阀常开。
3、曲轴箱油位保持在量油尺刻线±2cm的范围内。
4、油箱油量在一半以上，燃油供油阀常开。
5、发电机控制屏的“运行——停止——自动”开关放在“自动”位置。;
6、机组配电屏的模式开关在“自动”位置。
7、散热器风机开关打在“自动”位置。
8、机组收到试电失压的讯号后启动，确认试电失压，切开转换柜试电开关，合上转换柜发电开关，启动机房的进风和排风机。
二、 手动启动
1、室内气温低于20℃时，开启电加热器，对机器进行预热。
2、检查机体及周围有无妨碍运转的杂物，如有应及时清走。
3、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位。如油位水位低于规定值，应补充至正常位置。
4、检查燃油供油阀和冷却水截止阀是否处于开通位置。
5、检查起动电动的蓄电池组电压是否正常。
6、检验配电屏的试验按钮，观察各报警指示灯有否接通发亮。
7、检查配电屏各开关是否置于分闸位置，各仪表指示是否处于零位。
8、启动进风和排风机。
9、按动发动机的起动按钮，使其启动运转。如第一次起动失败，可按下配电屏上相应的复位按钮，待其警报消除、机组回复正常状态方可进行第二次启动。启动后，机器运转声音正常，冷却水泵运转指示灯亮及路仪表指示正常，启动成功。
三、手动操作并联供电
1、待并车发电机的油温、水温、油压达到正常值，运转正常。
2、等并车发电机的输出电压和频率的数值与母排上的数值相一致。
3、把待并车发电机的同步器手柄打在“合闸”位置。
4、观察同步指示器的指示灯及指针。
5、观察同步指示器的指示灯，完全熄灭时或指针旋转到零位，即可打上并电合闸开关。
6、机组进入并车运行，随后把其同步器手柄旋回“关断”位置。
7、如果同步器合闸后，同步器指针旋转太快或反时针旋转，则不允许并车，否则，将导致合闸失效。
8、手动并车成功后，应立即与低压配电房联系，落实总配电屏馈出开关可否合闸送电后再行操作。
四、运行安全管理
1、按照规定时间检查各指示仪表，注意润滑油的压力，水温是否有变化。润滑油的压力不得低于150kPa，冷却水温度不得高于95℃。
2、检查曲轴箱油位、燃油箱油位、散热器水位，低于正常位置应予以补充。
3、勤观察配电屏各仪表及报警指示灯是否正常。凡红灯亮表示有故障，绿灯为正常运行指示灯。
4、查充电器是否正常充电。
5、倾听机器的各部分运转声响是否正常。
6、手模机体外壳、轴承部位外壳、油管、水管，感觉温度是否正常。
7、留意发机或电器设备是否有焦糊等异味。
8、发现有不良情况，应即时处理解决；严重的应停机处理。
9、凡故障停机，须把故障消除，然后按动机组上的重复手掣，机组方可再进行运作。
10、对各运行参数，每班记录不少于两次。
五、停车
1、总控屏的输出馈电开关分闸，脱开电网。
2、发电机空载运转10分钟后停车。
3、停止机房的风机、冷却水泵等。
水泵房管理制度
水泵房是提供业主生活、消防用水的关键部位，是直接关系到业主生活和生命财产安全的重要部位。为管理好水泵房，明确职责，制定如下规定：
一、水泵房及底下水池，消防系统全部机房设备由机电人员负责监控，定期检查保养、维修及清洁打扫，做好记录。解决不了的问题及时书面报告领导。
二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。
三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半个月检查一次。
四、消防泵按定期保养规定进行检查，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。
五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。
六、水泵控制回路每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。
七、注意电机运行时的电流、升温情况，声音是否正常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到100%良好状态。
八、污水池卫生常清扫，水泵、管道常保养。
九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，确保处于良好状态。
水污染事件防范措施及报告制度
根据《中华人民共和国传病防治法》和《生活饮用水卫生监督管理办法》，为了预防和控制突发性生活饮用水事故发生及水污染引起的传染病传播流行，规范小区内生活饮用水集中式供水突发事件的处理工作，保护小区业主的生命安全和健康，维护小区的稳定和发展，结合小区实际，特制定本制度。
一、成立小区水污染防范措施应急小组，组长为小区项目经理，成员为小区工作人员。
二、应急小组负责在发生事故时，及时向所在地政府、省卫生监督主管部门报告，调配和组织相关人员和物资进行紧急事故抢救，同时向物业公司上级部门报告。
三、二次供水管理人员严格履行工作职责，一经发现异常现象，第一时间向小区项目经理及相关部门人员报告（5分钟内）。
四、小区项目经理确认发生事故，立即向省卫生监督部门及公司上级相关部门报告（10分钟内），并现场组织处理工作。
五、应急小组负责现场处理全面工作及协调工作，包括现场调查与控制，现场设施及污染处理，样品采集，清洗消毒，水源保护等工作，快速消除污染，减少危害，启动安全水源。
给排水系统维养职责
一、定期检查生活泵、气压罐、排污泵、水池、水箱管道、阀门、公共卫生间、管道进内的上下管道，阀门、集水坑、室内外排水沟渠（井）。
二、生活泵、污水泵、管道、阀门定期进行维修保养，要求设备运行正常，压力符合要求，仪表指示准确。无跑、冒、滴、漏现象。备用泵、污水泵、消防泵一般半个月要启动一次，如发现问题要及时处理。
三、集水坑、污水坑、室内外排水沟渠（井）定期疏通、清掏，排水畅通无堵塞；化粪池每年清掏二次。
四、生活水箱（池）入口封闭，加盖加锁，溢水管、赤水管道气口要加金属网，室外的通气口要有防护设施。
五、雨、污水分离，不得混排，污水排放要达标。
六、二次供水的贮水（箱）不得同其他用途的贮水设施混用。
七、每半年应对二次供水水池（箱）进行全面清洗、消毒，水质经由资质的疾病预防控制机构检测并达标。
八、制定临时停水、保管及水污染等应急处理预案，计划停水要提前通知业主。
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