物业管理知识“百条问答”
1.具备成立业主大会的条件是什么？
答：开发商房屋出售并交付给业主面积占建筑总面积50％以上或开发商首套房屋交付已满两年。
2.业主委员会成员人数有什么规定？
答：五至十五名业主担任，业委会成员人数为单数。
3.业主委员会是如何产生的？
答：业主委员会是由业主大会选举产生。
4.业主委员会成员存在违反有关法律法规规定或者负面清单行为的，应如何处理？
答：由街道办事处、乡镇人民政府暂停其履行职责，提请业主大会中止成员资格，并公告全体业主。
5.业主委员会委员有犯罪行为的是否终止资格？
答：是的。
6.业主大会筹备组组长由谁担任？
答：由街道办事处代表担任。
7.业主大会筹备组成员由哪些组成？
答：业主代表、建设单位、街道办事处、社区组成。
8.业主委员会不作为怎么办？
答：由小区20%的业主联名要求召开业主大会改选业主委员会成员。
9.业主委员会任期是几年？
答：业主委员会任期最长不得超过五年（含五年）。
10.业主委员会多长时间召开一次业主大会？
答：业主大会一般每年召开一次，遇有重大决定时应及时召开。
11.业主委员会成员是否可以领取劳动报酬和津贴？
答：不可以领取劳动报酬。可根据业主委员会成员的工作情况，给予适当津贴，津贴从业主共有部分的收益中提取，或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。
12.业主委员会的办公用房有什么要求？
答：业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于20平方米。
13.业主可否委托代理人参加业主大会会议吗？
答：可以。但是需要以书面形式作出委托。
14.物业服务企业可以不给开物业费发票吗？
答：如果业主要求开发票，物业公司不给开具，可以拨打电话“12366”向税务局投诉举报。
15.房屋已交付但未装修入住需要缴纳物业费吗？
答：房屋从交付之日起须按时缴纳物业费。
16.楼上卫生间渗水，导致楼下业主受损，楼上业主应承担责任吗？
答：楼上业主应承担修复和赔偿责任。
17.房屋在入住时发现外墙渗水由谁负责维修？
答：从房屋竣工验收之日起五年内由开发商负责维修，五年后可申请维修资金维修。
18.售房时，开发商可否将一楼公共部位转让给他人？
答：不可以。
19.开发商可否许诺他人在公共屋顶搭建阳光棚？
答：不可以。
20.楼上业主可否私自将无防水功能部位改成卫生间？
答：不可以。
21.室内水管老化、破损、脱落，物业是否要承担维修？
答：不需要，由业主自行负责维修。
22.业主装修时可否私自改变房屋外立面？
答：不可以。
23.物业服务不到位是否可以拒缴物业费？
答：不可以。
24.在房屋交付时发现房屋存在质量问题，是否可以拒收房屋？
答：可以拒收。
25.业主不缴纳物业费，物业服务企业是否有权关闭业主水电？
答：无权。
26.小区内车辆乱停乱放，物业是否要维护小区内车辆停放秩序？
答：物业服务企业应安排专人巡逻，发现违规停放车辆要及时通知车主按规定停放。
27.物业服务企业每年是否应向业主公示物业收支情况？
答：物业服务企业应每年向业主公示不少于一次物业收支情况。
28.物业服务企业每年是否应向业主委员会汇报设施设备运行状况？
答：应该汇报。
29.业主可以在楼道里堆放杂物吗？
答：不可以。
30.业主可以私拉电线充电吗？
答：不可以。
31.房屋维修资金续存等由谁来决定？
答：房屋维修资金余额不足首期金额的30%，应当及时续交，由业主大会决定续存方式。
32.物业管理水平低，但收费高，这种情况由哪个部门监管？有什么管理措施？
答：业主和业主大会监管。物业服务不到位可以召开业主大会征求意见解聘物业。
33.物业在管理过程中发现违反物业管理条例，业主有权利进行相应的惩处吗？
答：不可以，但有举报的权利。
34.由于高空抛物造成财产损失，物业找不到责任人，业主可以要求物业承担责任吗？
答：可以。
35.小区内物业服务用房面积有什么规定？
答：建设单位按照物业总建筑面积千分之二的标准，最低不少于一百二十平方米。
36.业主拒交物业费的，物业服务企业是否可以向法院起诉？
答：可以依法起诉。
37.物业小区保安的主要职责是什么？
答：①公共秩序的维护；②公共安全管理；③各类突发事件预防及应急处理等。
38.如何理解物业服务企业与业主委员会和业主之间的关系？
答：物业服务企业接受业主委员会和业主的监督。
39.物业服务企业泄露业主信息属于违法行为吗？
答：属于违法行为，业主应向公安机关举报。
40.人防地下室是否可以出售？
答：不可以。
41.住宅小区在什么情况下可以增设停车位？
答：在不影响消防安全、通道通行的前提下，经业主大会决定，可以利用物业服务区域内业主共有道路等可用场地增设停车位。
42.小区公共停车位收费如何确定？
答：由业主大会确定。
43.哪个部门负责物业小区违章建筑监督管理？
答：城市管理部门。
44.房屋从什么时间开始计收物业服务费？
答：按照购房合同约定从房屋交付之日起开始计算。
45.业主有权私自审查物业服务企业的收支吗？
答：只有业主委员会可以申请有关审计部门进行审计。
46.小区车辆的停放费用有哪些？
答：车位租金、物业服务费。
47.一个物业管理区域是否可由多个物业服务企业管理？
答：不可以，一个物业管理区域只能有一个物业服务企业管理。
48.业主不交装修垃圾清运费，自行清运可以吗？
答：可以。
49.房屋的共用部位是指哪些？
答：是指楼盖、屋顶、梁、柱、外坪、基础、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。
50.小区内的公用设施损坏，维修费用是由物业服务企业承担吗？
答：公用设施的小修和日常保养费用包含在物业服务费中，如涉及中修、大修、更新、改造，需申请使用维修资金进行修复。
51.业主家被盗，物业服务企业是否要赔偿？
答：物业履职到位，不需要赔偿。
52.物业服务企业收费标准是否要在小区内公示？
答：要在小区内醒目位置公示。
53.电梯多长时间检修一次？
答：电梯每半月检修一次。
54.物业服务企业把小区整体承包给他人合法吗？
答：不合法。
55.业主可以私自对排烟道进行改造处理吗？
答：不可以。
56.物业服务企业是否可以自主改变物业管理用房的用途？
答：不可以，物业管理用房的所有权归属于全体业主。
57.空置房是否要交纳物业服务费？
答：需全额缴纳物业服务费。
58.续聘物业服务企业由谁来决定？
答：由业主大会决定。
59.小区备用发电机多长时间检查一次？
答：定期检查，每年要进行一次维护保养。
60.消防设施设备是否需要定期检查？
答：每月需对设施设备进行一次检查。
61.小区二次供水水箱多长时间清洗一次？
答：每年不少于2次。
62.小区内消防通道能否停放电动车或机动车？
答：不能。
63.物业管理区域内公共区域的水电费如何分摊?
答：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
64.高空抛物属于违法行为吗？
答：是的。
65.小区业主是否可以在小区公共区域种菜？
答：不可以，侵占公共部位破坏小区绿化。
66.小区业主违规饲养家犬可以向哪里举报？
答：向辖区派出所举报。
67.开发商是否可以代收业主房屋维修资金？
答：不可以。
68.按时交纳物业服务费用是业主的基本义务吗？
答：是的。
69.违规安装空调外机存在危险吗？
答：违规安装空调外机既影响立面外观，又存在高空坠物的危险。
70.业主在物业管理活动中，有哪些权利？
答：监督物业服务企业履行服务职责。
71.业主在物业管理活动中，有哪些义务？
答：按时交纳物业服务费；履行《小区管理规约》。
72.物业管理区域划分的原则是什么？
答：物业建设用地规划许可证确定的红线范围内一般划为一个物业管理区域。
73.物业服务费标准是怎么定的？
答：结合市场行情和服务标准，通过物业招投标确定。
74.物业服务费主要由哪几部分组成？
答：根据《物业服务收费管理办法》规定， 物业费主要包括以下9大项：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其他费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
75.为什么物业公司一次性收取一年的物业费？
答：根据合同约定物业服务费可以按季、半年、年预收取物业服务费，但最长不得超过12个月（含12个月）。
76.什么是前期物业？
答：由开发企业前期招聘的物业服务企业为前期物业。
77.业主未按时交纳物业费怎么办？
答：物业服务企业可以依法起诉。
78.交了物业费，为什么还要交车位管理费？
答：车位费是租赁费用，物业费是服务费用。
79.小区的停车费归谁？
答：全体业主共有的车位收费归全体业主所有；权属归开发商的收益所得归开发商。
80.楼栋卫生几天搞一次?
答：根据物业服务合同约定。
81.地下停车场是否可以安装充电桩？
答：需经消防部门批准。
82.二次供水水箱是否定期有清洁消毒？
答：二次供水水箱每年清洗不少于2次。
83.电动车充电设施、晾晒设施不足如何解决？
答：可通过业主大会征求意见，动用维修资金在小区内增设。
84.被困电梯时如何联系物业？
答：电梯内设有五方通话，可以通过呼叫器联系物业。
85.楼道内消防设施缺少怎么办？
答：有维修资金的可以申请维修资金购买。
86.停车位少怎么办？
答：有场地的可以征求业主大会意见在小区内增设停车位。
87.污水管道阻塞谁解决？
答：小区公共部位由物业负责疏通，如水管损坏可以申请维修资金维修。
88.小区内是否有夜间巡逻？
答：物业服务企业对服务项目必须设置夜间巡逻岗。
89.小区路灯损坏该如何解决？
答：有物业服务企业的，属小修范围的由物业服务企业进行维修。
90.休闲广场杂草丛生该如何解决？
答：物业服务企业应定期对杂草进行修剪。
91.物业公司撤离后，小区由谁管理？
答：召开业主大会招聘物业服务企业或实行自治。
92.物业公司如何指导和监督业主装修？
答：物业服务企业在业主装修期间应定期上门查看，发现违规装修应及时与业主沟通要求停止装修，并向相关执法部门反映。
93.小区门口经常有大货车停靠影响出行，可以要求物业清理吗？
答：物业有告知和劝阻的权利。
94.可以要求物业在小区内道路设置减速带吗？
答：便于安全管理，可以。
95.小区监控设施不到位，可以要求物业整改加装吗？
答：可以申请维修资金增设监控摄像头。
96.楼道内共用部位被隔壁业主占用，可以要求物业清理吗？
答：物业有义务告知、劝阻业主不得占用公共部位，并通知搬离。
97.业主财物在小区内遭行窃，可以要求物业赔偿吗？
答：物业履行了合同义务，不需要付赔偿义务。
98.要求物业完善小区室内休闲锻炼场所可以吗？
答：物业是服务企业，完善小区的设施和建设不是物业的义务，但可以申请维修资金进行改造。
99.房屋出现渗水现象，可以减免物业费吗？
答：不可以，在质保期内开发企业负责维修，质保期外公共部位申请维修资金维修。
100.业主未按规定进出大门出行被门杆碰到，可以要求物业赔偿吗？
答：主体责任在业主，物业不需要赔偿。
101.雨天积水摔跤可以追究物业责任吗？
答：如果是物业服务不到位造成的可以追究责任，不是物业原因不承担责任。
102.个别业主对小区物业不满可以要求更换物业吗？
答：更换物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
103.底楼商铺开餐厅造成污染，我可以不交物业费吗？
答：不可以，应向市场监管局和城管局反映。
104.车辆可以停放在楼梯口吗？
答：不可以。
105.房屋质量出现问题，可以不交物业费吗？
答：不可以，房屋质量出现问题，不是物业企业的原因。
106.物业可以对小区业主进行罚款吗？
答：不可以，物业服务企业无权对业主进行罚款，如业主损坏公共设施，物业有权要求业主造价赔偿。
107.哪些事项需要由业主共同决定的？
答：《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（7）改建、重建建筑物及其附属设施；
（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
108.在小区交了停车费，管理单位应负什么责任？
答：维护停车场的管理秩序。
109.有的业主不交物业费，对我有影响吗？
答：有，侵占了已交物业服务费业主的利益，且还得不到相应的物业服务。
110.业主不交物业费，物业服务企业会起诉吗？
答：会，大部分物业服务企业在服务期间只会向你催交物业服务费，不会起诉你，一旦退出小区，服务企业一定会向法院起诉，而且物业企业必然会胜诉。
111.厨房烟道堵塞反烟可以要求物业维修吗？
答：可以要求物业维修，但属于有偿服务。
112.楼上住户渗水到我家，物业可以动用维修资金帮楼上做防水吗？
答：不可以，物业应负责协调楼上业主对渗水部位进行维修，如是公共部位渗水可以申请维修资金维修。
113.物业可以对乱丢垃圾业主进行处罚吗？
答：不可以。
114.可以要求物业禁止外来车辆进入小区吗？
答：主要是看小区管理规约是如何约定的。
115.物业对外来车辆收取停车费合理吗？
答：若业主大会授权物业服务企业对外来车辆收取停车费是合理的。
116.楼顶可以搭阳光棚吗？
答：楼顶是公共部位，不可以私自搭建。
117.垃圾桶破旧，可以要求换新吗？
答：可以要求物业公司进行更换。
118.小区路面停车占用消防通道会罚款吗？
答：根据消防法相关规定，对占用消防通道的有权进行处罚。
119.小区物业有没有进户维修自来水管道、电路线等责任？
答：室内属于业主自有部分，物业维修属有偿服务。
120.小区绿化、基础设施被破坏，但物业追究不到责任人，业主可以要求物业维修吗？
答：如物业服务不到位造成，物业应当承担赔偿责任。
121.对物业处理、解决问题不满，业主有什么途径协调解决？
答：可向业主委员会或社区等部门反映。
122.小区内存在的安全隐患因物业没有及时解决，出现问题后物业要承担责任吗？
答：如物业未履行职责，出现责任安全事故，理应承担法律责任。
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主编：刘清
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