1122-有多少信仰可以重来
三年又三年，房地产也走到了“救市，还是不救”的焦灼关口。
根据克而瑞最新数据，10月，房地产整体库存消化周期已加速上行至16.04个月，房地产广义库存高位波动至38.43亿平，市场大幅降温，销售低迷，回笼资金承压。
从债券价格异动开始，风险信号不断前置，房企不是躺平，就是在躺平的路上。
各个衙门都出来表态了，谁也没有真的从兜里掏出点啥。
双十一，因为“房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，近期将会有房企在公开市场发债融资”的消息，已经基本全员扑街大半年的地产板块集体爆发，掀起涨停潮。
真有人发债了吗？有。
9天后，保利发展成功发行一笔20亿五年期的中票，发行利率3.55%。
不好意思，这个利率，大部分房企不要说这辈子没见过，想都不敢想。
11月19日，因为“要求所有商业银行加大开发贷投放，必须在年底前浮出水面”，地产板块再次异动拉升。
开发贷投放加大了吗？有
部分银行称加快开发贷审批力度，并“要求注意传达方式，避免引起舆情”。
房企正常信贷需求的满足，成了“偷偷的进村，打枪的不要”
今年的地产板块，失去了估值空间，失去了基本面，出现了戴维斯都受不了的双杀，只剩下深度套牢的价值投资者，和搂草打兔子的投机分子。
行业景气度不行的时候，任何利空都会被放大，任何没有实锤的利好都会被消弭，完全成为一个“听风就是雨”的强政策板块。
三千繁华，弹指刹那，百变过后，不过一捧黄沙。
7月，《房企大败局》：
行业的尾部风险尚未出清完毕，百强房企的格局洗牌至少还有一轮，胜利从不分享，胜利只以别人的牺牲为奖赏。
9月，《时代是最大的β：地产篇》：
房地产调控升级的过程，也是“土地-房子-金融”利益分配链条重构的过程。
11月，房企大面积的被动违约或主动躺平，酿成一场灰犀牛的仓皇奔袭。
时代的一粒沙，落在房地产身上，就是一场沙尘暴。
面对不断爆发的坏消息，市场的反应从一开始的惊讶、不解、焦虑，快进到了：
“接下来轮到谁，都不奇怪”
地产老板们，为了挽救企业或体现出挽救企业的决心，不遗余力：
有内部信倡议“节衣缩食打造战时氛围”的
有卖豪宅救公司的
卖股票救公司的
卖物业救公司的
卖儿子管的文旅无息借钱给公司的
宣称债券能兑付，坑别人公司老板的
被传人没了然后出来说我没事公司转型成功的
说我不是地产别开枪我是建筑业的
美元债要兑付董事长直接退群的
终于，等来了Q3货币执行报告，依然坚持“目前房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变”。
地产的政策基调很难有大的反转，但边际改善一直在缓慢的释放暖意；更重要的是，城投债前置、发行提速、财政链条启动的信号已经逐步清晰。
换言之，政策底已经基本明确，但市场底还没有触达，信心底更是难言修复。
“三线四档两集中”，将整个房地产行业的游戏规则改写，海外投资者开始抛售房企美元债，加之部分房企主动或被动的进入债务违约的躺平模式，没有错杀只有错放，推倒了债务危机的多米诺骨牌。
有真实购房意愿的购房人担心问题房企的房子有交付风险，不愿意买房；有潜在购房意愿的购房人认为这波房企的出清潮还没有结束，房价可能会有松动；房地产税出台的预期，让大家对过去“购房当投资”的路径依赖产生了一定程度的动摇，不会简单重蹈覆辙。
头部房企在今年上半年保持了“伺机出手”的气定神闲，暴雷房企的老板还心存“可能获救”的幻想，到了下半年，情况完全变了。
即便像招商保利这样的大央企手里有充足的便宜资金，对项目收益率要求、去化速度、融资配套高之又高，出手慎之又慎。
存量市场的项目转让近乎停滞，除个别承接合作伙伴的股权，所有资金困难的企业都难以转出开发项目，这既不是因为行业内没有一点增量资金，也不是因为企业没有断腕的决心，而是整体对存量开发项目的价值评估极为悲观。
过去说的“在等鱼断气”，是大房企看好资产，等一个任人宰割的价格，现在的问题是吃了鱼还要担心被鱼刺卡住，因为负债不会因为项目收购就消灭，负债只会从一个主体转移到另一个主体，而三道红线对所有人都是公平而无情的，更不用说，这一轮躺平的主体里，已经有三道绿线的优秀班选手了。
眼前的绿不是真的绿，身上的红才是真的红。
所以，从房企报表上观察到的，经营现金流在增加（卖房），筹资现金流在下降（还债），资产和负债在同步减少，所有人都在收缩，没有人愿意扩张，或增加行业的流动性。
去杠杆的过程如刮骨疗伤，刻骨铭心。
新的集中供地规则下，房企和城投的角色也出现了微妙的倒置，少了高杠杆房企的倾情出演，每一轮集中供地都要精心排练，前置沟通，最终要么靠央企国企撑场子，要么靠自家兄弟给面子。
（一个佐证是，山东、江苏、浙江、四川、河北等地的部分城投公司直接参与土拍拿地）
从前是土拍-拿地-预售-按揭的正反馈闭环，同时也是金融全程参与，杠杆层层套叠的闭环；现在变成了抛售美元债-房企暴雷-去化遇冷-土拍受阻的负反馈链条。
如果说展望这一轮房地产行业的拐点，从政策底到市场底，再到信心底，可能会呈现如下几个标志性事件，当然考虑到上峰的决心，也可能不会：
第一是对于并购贷款可能不纳入三道红线，鼓励行业内并购，不靠自上而下放水要流动性，对行业内挖潜要流动性，结果就是头部房企巩固优势，问题房企被肢解拆分。
第二是四大AMC牵头设立重整基金，针对现在已经躺平的十几家房企进行有条件的资金及注入，保交付，保完工，盘活整个项目，同时也享有类似共益直接债权的优先受偿权。
（一个佐证是，近期中国华融获批发行700亿金融债，用于收购处置不良及债转股）
第三是可能有条件的放开商业地产和部分住宅地产公募REITs试点，目前公募REITs的底层资产不包括住宅和商业地产，但是过去几年，地方政府为了调控地价推出了含配建房、含共有产权房、含自持性质的资产，允许这类资产通过公募REITs盘活，实际上奖励了那些在新供地规则下拿地的房企。
第四是三道红线分档后，针对符合监管指标的房企，定向放开银行间交易商协会的融资、放开供应链ABS融资等等，这也是“三线四档”在落地过程中，实现房企分类管理和定向释放流动性的一个微观调控作用。
一个良性的生态系统，需要大树，也需要灌木，也要有花草，若只有参天大树，则大树之下，寸草不生。
2021年1月30日，我在星球里留了这样一个作业：
如果有人穿越回来告诉你，2021年的剧本和2018年如出一辙，你会怎么安排这一年的配置和交易？
核心假设：
1、流动性拐点
2、信用继续爆雷
3、经济复苏
4、高估值很贵，低估值很烂
股债房商不限，你怎么做？
一年即将过完，大家才感受到，不开放水的buff，不加救市的滤镜，投资的hard模式原来如此艰难。
总之，无论我们用终局思维推演，还是用底线思维收敛，这场“大富翁游戏”，最初的起点，可能已经注定了命运的终点。
从废墟里奋力挣脱的我们，终究无法回到从前。
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