西部宏观 | 二手房市场回暖意味着什么？——中观视点第11期
// 核心结论
二手房市场启动速度通常快于新房。二手房市场化程度高于新房市场，购房者和业主对地产调控政策的反应更加迅速，二手房市场启动速度也快于新房。通常是量在价先，在交易活跃之后，看房的客户也会增多，带动价格上行。因此，二手房成交量的变化为我们判断楼市是否回暖提供了重要的信号。
二手房成交活跃度能否向新房市场扩散尚存不确定性。1）市场情绪还未大面积传导。成交活跃度较高的区域主要集中在北京、深圳、成都等局部热点城市，市场情绪能否向更多城市以及新房市场传导有待观察。2）积压需求释放带来的脉冲效应还在扩散。疫情过峰结束的时间并不久，积压需求释放带来的脉冲效应还在扩散，这种状况可能还会持续一段时间。3）居民购房意愿仍不强。1月居民新增中长期贷款规模为2231亿元，低于近5年春节所在月均值（+3318亿元），显示居民加杠杆意愿不足，对楼市预期尚未实质性好转。
3月份将是观察房地产市场的重要时间窗口。3月季节性因素扰动基本消退，如果重点城市二手房回暖态势能够延续并向更多区域扩散，同时成交价格环比能够连续保持上涨势头，那么二季度新房市场大概率会企稳，下半年销售同比可能会转正。如果二季度出现新一轮疫情扰动，地产修复周期可能会拉长。一旦3月地产修复不及预期，有可能进一步加重居民购房的观望情绪，二季度地产销售大概率延续相对弱势格局，也会拖累上半年经济增长的表现，这预示着新一轮地产政策加码的必要性上升。
高频数据方面：1）生产端，钢铁产业链开工率延续升势，房建项目开工率环比显著回升，但仍低于基建项目。2）需求端，商品房成交面积同环比改善，30大中城市商品房成交面积周内（2.6-2.11）均值录得37.8万平方米，较去年农历同期降5.8%。3）价格端，国际油价先抑后扬，英国布伦特Dtd和美国WTI原油价环比分别升0.9%和1.3%。4）库存端，螺纹钢延续累库，2月10日当周总库存环比增加9.9%。5）出行端，百度迁徙指数同比增幅收窄至24.5%，百城拥堵指数同比涨幅走阔至6.0%。
风险提示：疫情反复超预期，地产政策效果及需求恢复弱于预期。
正文
一
二手房市场回暖意味着什么？
今年初以来，在各地疫情陆续过峰后，与快速复苏的商品和服务消费相比，房地产市场表现略不及预期，新房和二手房呈现结构分化格局。年初至2月10日，30大中城市商品房日均成交面积为29.1万平，同比-24%，前值为-21%。其中，二三线城市日均成交面积同比分别为-27.7%和-23.4%，跌幅较去年12月均有所扩大。尽管本次春节假期居民出行强度甚至超越了疫情前的2019年，但并未带来返乡置业高峰。新房价格的表现样较为低迷，1月百城住宅价格指数环比下降0.02%，已连续7个月环比下行，但跌幅较前值有所收窄。
二手房市场成交活跃度逐渐上升。根据我们对10个代表性城市[1]二手房成交量的跟踪，今年春节假期前两周，重点10城二手房日均成交套数分别是2152套和1275套，这一水平好于去年同期，但弱于2021年同期。春节过后两周，二手房成交套数和节前一周相比连续回升，分别达到1933套和2013套，并且大幅好于去年同期，也高于2021年。上述城市二手房成交面积的变化也与此类似。另外，二手房在价格层面也释放了企稳信号，据贝壳研究院统计，1月50城二手房价格指数环比+0.2%，这是自2021年8月连续17个月环比下跌以来首次止跌。
一般来说，二手房市场化程度高于新房市场，购房者和业主对地产调控政策的反应更加迅速，二手房市场启动速度也快于新房，通常是量在价先，在交易活跃之后，看房的客户也会增多，带动价格上行。因此，二手房成交量的变化为我们判断楼市是否回暖提供了重要的信号。
站在目前节点，我们认为二手房成交活跃度能否向新房市场扩散尚存在不确定性。1）二手房活跃度区域分化显著，市场情绪还未大面积传导。目前成交易活跃度较高的区域主要集中在北京、深圳、成都等局部热点城市，市场情绪能否向更多城市传导有待观察。此外，尽管今年大量人员集中返乡，但其置业意愿并不强，三四及以下城市目前楼市整体活跃度还是偏低。中指院数据显示，2023年1月，TOP100房企销总额为4223.3亿元，同比下降31.7%，较去年同期降幅扩大8.6个百分点，主要由于1月逢春节假期，且市场活跃度有所下滑，这也说明目前楼市只是结构性的回暖。2）积压需求释放带来的脉冲效应还在扩散。去年12月7日“新十条”出台之后，在1个月的时间内大部分城市就完成了疫情的过峰，春节前1-2周疫情才接近尾声，疫情过峰结束的时间并不久，积压需求释放带来的脉冲效应还在扩散，这种状况可能还会持续一段时间。3）居民购房意愿仍不强。1月社融数据显示，居民新增中长期贷款规模只有2231亿元，虽好于去年春节所在的2月份（-459亿元），但低于近5年春节所在月均值（+3318亿元），仅略高于2019年2月的2226亿元，显示居民加杠杆购房意愿仍然不强。1月居民存款同比增加6.2万亿，同比多增约3万亿元，这其中可能也有居民购房意愿未能显著修复带来的增量存款。
3月将是观察房地产市场的重要时间窗口。3月季节性因素扰动基本消退，如果重点城市二手房回暖态势能够延续并向更多区域扩散，同时成交价格环比能够连续保持上涨势头，那么二季度新房市场大概率会企稳，下半年销售同比可能会转正。如果二季度出现新一轮疫情扰动，地产修复周期可能会拉长。一旦3月地产修复不及预期，有可能进一步加重居民购房的观望情绪，二季度地产销售大概率延续相对弱势格局，也会拖累上半年经济增长的表现，这预示着新一轮地产政策加码的必要性上升。
二
高频数据
（一）生产：钢铁产业链开工率延续升势，涤纶长丝开工率涨幅走阔
钢铁产业链开工率延续升势。2月10日当周，高炉、焦炉和螺纹钢厂开工率录得78.4%、75%和50.0%，较前值分别回升1.0、0.2和2.0个百分点。半钢胎和全钢胎开工率飙升至高位水平，分别录得67.7%和62.3%，较前值分别涨33.9和35.2个百分点。1月31日当旬，重点企业粗钢和钢材日均产量分别录得198.7万吨/天和191.7万吨/天，环比上旬分别涨2.6%和5.9%。
从复工情况来看，房建项目开工率环比显著回升，但仍低于基建项目。百年建筑网的调研结果显示，截止2月7日，基建项目和房建项目开工率分别为42.1%和39.2%，较上期（1月31日）分别提升28.8和31.0个百分点。由于房建项目工期相对宽裕，且行业整体略显低迷，本周对上游需求的拉动有限。
涤纶长丝开工率涨幅走阔。节后需求重启带动市场备货积极性提升，2月10日当周，石油沥青装置和涤纶长丝开工率录得31.2%和57.8%，较前值分别涨8.6和8.8个百分点；山东地炼厂开工率录得63.9%，较上周回落0.3个百分点。
（二）需求：商品房销售较农历同期差距持续收窄，多地提出试点现房销售
商品房成交面积同环比均出现改善，四省明确试点现房销售。本周，30大中城市商品房成交面积周内（2.6-2.11）均值录得37.8万平方米，前值为26.9万平方米，较去年农历同期降5.8%，降幅较上周继续收窄。2月12日当周，土地市场仍保持低迷，100大中城市成交土地占地面积录得765.1万平方米，土地成交溢价率为4.8%，前值为2.3%。本周，安徽、河南和四川省先后表示将试点现房销售，山东省则于1月31日提出逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方开展现房销售试点。现房销售有助提振购房者的预期，但存在供应周期长、建设成本高的情况，适用于楼市库存压力较大的城市。
观影消费热度小幅回落。本周，全国电影票房均值（2.6-2.11）录得13122.1万元，较农历同期回升4.6%。全国当日累计营业影院数周内均值录得11303家，上周均值为11493家，环比降1.6%。
（三）价格：原油价格先抑后扬，食品价格整体回落
上游：Dtd和WTI原油价格走势先抑后扬。2月10日当周，受全球经济增长前景和能源需求的不确定性影响，国际油价承压回落，土耳其地震带来的供给端冲击以及美联储主席重申通胀已放缓，共同提振国际油价。英国布伦特Dtd和美国WTI原油价格周内均值分别录得82.9美元/桶和77.5美元/桶，环比上周分别升0.9%和1.3%。动力煤期货结算价周内均值录得798.8元/吨，环比升0.4%。
中游：Myspic综合钢价指数延续上行趋势，水泥价格指数降幅收窄。2月10日当周，Myspic综合钢价指数周内均值录得155.1，环比下降1.1%，前值为涨0.8%。百年建筑网数据显示，本周各地区水泥价格涨跌互现，华南、西北和华中地区水泥价格环比回升，华东、华北和西南地区出现回落，东北地区持平。水泥价格指数周内均值录得136.3，环比跌0.2%，前值为跌0.3%。
下游：费城半导体指数延续上行，蔬菜价格节后首次回落。2月10日当周，费城半导体指数周内均值录得3056.1，环比上涨1.3%，前值为涨2.8%。食品价格方面，28种重点监测蔬菜和7种重点监测2月10日当周均值分别为5.8元/公斤和7.5元/公斤，环比上周分别-5.7%和-1.4%。猪肉平均批发价周内均值录得21.2元/公斤，较前值跌6.2%。根据国家发改委监测，1月30日至2月3日当周，全国猪粮比价为4.96:1，已进入过度下跌一级预警区间。国家发改委将启动中央冻猪肉储备收储工作。
（四）库存：螺纹钢延续累库，煤炭库存有所回落
螺纹钢延续累库，幅度有所下降。2月10日当周，主要钢厂螺纹钢库存录得338.4万吨，环比上周增加19.9万吨。社会库存录得884.8万吨，环比上周增加89.8万吨。螺纹钢总库存环比增加9.9%，前值为15.8%。秦皇岛港煤炭库存（1.30-2.3）周内均值录得638.2万吨，环比降0.8%。
（五）交通运输：城际出行延续景气，城内出行农历同期涨幅走阔
城际出行方面，百度迁徙指数农历同比增幅收窄。2月12日当周，百度迁徙规模指数周内均值录得526.1，较去年农历同期回升24.5%，较2019年农历同期回升28.0%。航司执行率周内均值录得83.5%，比去年农历同期回升6.3个百分点。
城内出行方面，百城拥堵指数同比涨幅走阔。2月12日当周，百城拥堵指数周内均值录得1.7，前值为1.5，较农历同期涨6.0%。10大城市地铁客运量周内均值（2.6-2.11）为566.9万人次，较去年农历同期升17.2%，较2019年农历同期回升12.2%。
三
风险提示
疫情反复超预期，地产政策效果及需求恢复弱于预期。
附录
[1]10个代表城市分别为北京、深圳、杭州、成都、南京、苏州、大连、青岛、东莞、佛山
西部宏观边泉水团队
边泉水
首席分析师。中国人民大学经济学博士，中美经济学培训中心福特班研究生；国家统计局百名经济学家景气调查特邀专家；曾长期担任中金公司高级经济学家，曾任国金证券首席宏观分析师、财新莫尼塔首席经济学家、国务院直属办事机关副处级调研员；擅长政策研究，致力于构建以大类资产配置为核心，以经济周期、流动性和政策为支点的宏观研究体系和研究团队。
宋进朝
资深分析师。南开大学经济学硕士，CFA，FRM，曾任中信建投证券宏观分析师、首席经济学家助理；多年宏观金融研究经验，主要从事宏观、产业及政策研究，尝试从结构主义视角观察宏观经济运行特征，致力于搭建中观经济学研究框架和体系；研究方向为经济周期、产业结构及产业政策。
刘 鎏
资深分析师。英国贝尔法斯特女王大学金融学硕士；此前在中邮保险资管中心从事组合管理工作，曾长期担任中金公司研究部经济学家，曾任北大国发院研究助理；尤其擅长宏观数据的处理、分析和预测工作，曾在“远见杯”中国经济预测评选中多次获得前三名；研究方向为中国经济总量指标分析预测、经济周期及主题研究。
杨一凡
高级研究员。约翰霍普金斯大学应用经济学硕士；曾任国金证券宏观分析师；擅长大类资产主题研究；研究方向为货币政策、美国经济及大类资产。
赵红蕾
助理研究员。香港中文大学金融学硕士；研究方向为中国宏观基本面、内需结构、侧重于财政政策研究。
证券研究报告:《二手房市场回暖意味着什么？——中观视点第11期》
报告发布日期：2023年02月13日
报告发布机构：西部证券研究发展中心
分析师：边泉水
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