一、城中村改造：几个关键问题本轮城中村的实施范围有望拓展到35个城市。从政策表态上看，本轮城中村改造将在21个超大特大城市开展。2023年8月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确支持城区人口300万以上的大城市率先探索实践。考虑到保障房建设的实施范围或与城中村改造存在较多重合，我们认为本轮城中村改造的范围也有望扩展到城区人口300万以上的35个城市。地方国企是本轮城中村改造的“主力军”。1）拆除新建：土地一级开发主要由地方国企或城投平台完成，二级开发的参与主体或以国有房企为主。2）经常性整治提升：统租模式下，地方国企融资信用度高、融资成本低，主要负责筹集保障房源，租赁运营企业负责后期运营。微改造模式主要由房企、村集体等主体参与。3）拆整结合：该模式介于拆除新建和经常性整治提升之间，参与主体以房企为主。本轮改造的资金来源预计财政资金与社会资本相结合。从广州、郑州等超大特大城市表态来看，本轮城中村改造的资金来源包括国家专项补助、政府专项债、城中村改造专项借款、社会资金以及村集体自筹资金等。财政资金或重点支持土地一级开发与统租房的收储改造。通过机制创新、流程简化以及补偿机制优化有将改造周期缩短至5年。过去城中村改造项目周期通常在5-10年，协调多元主体的利益诉求耗时较长。近期广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意稿）》，明确改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意，即可启动城中村改造，此前广州市要求村民大会80%同意才能启动改造项目。广州市黄埔区通过“快审快批”可将改造方案从批复到开工的时间由过去的1年半压缩至3个月。此外，补偿机制合理也有助于加快改造进程。青岛市李沧区东南渠社区由于补偿机制友好，项目征迁启动仅20天签约率就达到96%。二、11月经济聚焦
1）需求端有所回暖，钢铁产业链景气度回升。各地重大项目开工率维持在高位，带动基建用钢量增加，钢材出口也维持较高景气。受需求改善和成本增加提振，钢材价格震荡上行，与基建关联度较高的螺纹钢和线材价格涨幅最大。11月钢厂盈利率录得39.4%，较10月增加22.9个百分点。高炉开工率有所回落，主要受年末检修计划影响。
2）乘用车终端需求相对转冷，新能源车消费延续热度。乘联会数据显示，11月1-26日乘用车厂家日均零售同比增长17%，环比10月同期回落12%。新能源车消费保持增长，乘联会预估11月新能源乘用车厂商批发销量同比增长29%，环比增长6%。临近岁末，南京、长沙、苏州多地相继出台促进汽车消费的政策，有望带动汽车消费再创新高。
3）国内挖掘机销量超预期，基建投资边际企稳。作为基建投资的领先指标，10月国内挖掘机销量为6796台，高于CME预测的6500台，同比降幅较上月收窄0.4个百分点。石油沥青装置开工率的同比变化与道路运输业投资增速走势较为一致，11月石油沥青装置开工率同比下降4.0个百分点，前值为下降4.9个百分点，11月道路运输业投资有望企稳。四象爱数卫星数据显示，11月中西部地区高速公路新增施工长度同环比明显改善。随着增发1万亿国债对应的灾后重建项目或于11-12月陆续开工，随着实物工作量的逐渐形成，基建产业链景气度将进一步提升。
4）高频数据显示地产竣工端延续改善。11月建材综合指数录得137.9，环比回升5.1%；水泥价格指数和南华玻璃指数环比分别上涨3.5%和4.6%。临近岁末，叠加“保交楼”专项借款的配套融资有望进一步落地，预计各地“保交楼”工作将提速，带动地产竣工链保持较高景气。
5）工业企业利润空间受两端挤压的情况有望好转。11月制造业PMI原材料价格50.7%，较上月下降1.9个百分点；出厂价格指数录得48.2%，较10月增加0.5个百分点。往前看，工业企业利润率有望改善。
6）能源价格回落，猪肉价格底部震荡。随着原油需求进入淡季，叠加OPEC+减产力度不及市场预期，11月布伦特和WTI原油现货价环比降幅走阔至-8.6%和-9.5%。煤炭价格转跌，山西大混（5000大卡）均价环比下降8.2%。此外，11月猪肉平均批发价录得20.4元/公斤，环比下降4.8%，同比跌幅走阔至-40%。
三、11月行业景气比较
西部宏观行业景气分位模型显示，11月钢铁、纺织服饰行业的景气度相对较高，建材、交运等行业景气度改善幅度较大。此外，11月石油石化、汽车和基础化工等行业景气度回落相对较大。
风险提示：财政政策力度不及预期，基建投资改善不及预期，房地产需求疲弱。
我们在报告《城中村改造：政策定位、模式详解与规模测算》中提到，本轮城中村改造有望成为2024年稳增长的重要抓手，在乐观情形下，21个超大特大城市城中村改造带动的房地产投资规模有望达到5.2万亿元。在本篇报告中，我们将重点探讨城中村改造的实施范围、参与主体、资金来源以及改造周期等几个关键问题。
从政策表态上看，本轮城中村改造将在21个超大特大城市开展。4月召开的政治局会议明确在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，7月国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。从上述政策表述看，本轮城中村改造的实施范围是超大特大城市。根据第七次人口普查，我国共有21个超大特大城市，2022年商品房销售占比为22.3%，房地产开发投资占比为37.1%。
本轮城中村改造将与保障房建设相结合，预计未来改造范围有望在超大特大城市的基础上拓展到城区人口300万以上的 Ⅰ 型大城市。保障房建设的难点之一是保障土地的筹集，通过与城中村改造相结合将有效解决这一问题。从政策表态看，城中村改造也与保障房建设紧密结合：7月21日召开的国常会明确把城中村改造与保障性住房建设结合好；住建部10月强调，城中村改造原则上应当按一定比例建设保障性住房。2023年8月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确支持城区人口300万以上的大城市率先探索实践。第七次人口普查数据显示，我国城区人口300万以上的城市共有35个[1]，考虑到保障房建设的实施范围或与城中村改造存在较多重合，我们认为本轮城中村改造的范围也有望扩展到上述35个城市。
1.2 参与主体：地方国企是城中村改造的“主力军“住建部明确城中村改造将分为拆除新建、经常性整治提升和拆整结合三类模式进行。拆除新建模式下，土地一级开发主要由地方国企或城投平台完成，二级开发的参与主体或以国有房企为主。我们在报告《城中村改造：政策定位、模式详解与规模测算》中提到，本轮城中村改造坚持“净地出让”，拆除新建模式下，土地开发或以“做地收储”为主。在“做地收储”模式下，土地一二级开发分离，一级开发主体以地方国企或城投平台为主。例如，2023年3月广州市明确广州城投集团、越秀集团、广州建筑集团等全资国企为做地主体。二级开发或以国有房企为主，政策层面近期多次强调“一视同仁满足不同所有制房企融资需求”，预计财务状况较为良好的头部民营房企也有望参与二级开发。经常性整治提升包括统租和微改造等模式，统租模式由地方国企和租赁运营企业合作推进，微改造模式主要由房企、村集体等主体参与。统租模式下，地方国企融资信用度高、融资成本低，主要负责筹集保障房源，租赁运营企业负责后期运营。以深圳为例，地方国企深圳市人才安居集团与愿景集团合作成立安居微棠，二者持股比例分别为51%和49%，负责深圳城中村住房租赁社区的运营。由于安居微棠是国企控股企业，能够获得贷款优惠，融资成本可能低于3%，这也是统租模式微利运营的基础。微改造模式下，通常由房企负责对城中村合适地块进行商业开发，村集体在获得租金收入等资金后对城中村进行经常性整治提升。对于规模较小的城中村项目，可能全程由村集体自行改造。 拆整结合模式介于拆除新建和经常性整治提升之间，参与主体以房企为主。拆整结合适用于拥有优质的历史资源的老城镇或者无法拆除的情况。从已有案例来看，该模式通常由房企主导，新建商品住宅和安置房的同时，对无法拆除区域进行综合性整治提升，并发掘历史人文资源的商业价值。
政策定调城中村改造以市场化为主导，预计资金来源更加多元。7月28日在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议在京召开，会议明确本轮城中村改造坚持以市场化为主导，实行改造资金和规划指标全市统筹。从广州、郑州等超大特大城市表态来看，本轮城中村改造的资金来源包括国家专项补助、政府专项债、城中村改造专项借款、社会资金以及村集体自筹资金等。 财政资金或重点支持土地一级开发与统租房的收储改造。城中村改造坚持“净地出让”，预计多数拆除新建项目的土地一二级开发分离。由于土地一级开发成本较高，单纯“做地”很难实现自负盈亏，预计将有更多财政资金介入。此外，统租模式下，城中村住宅被认定为保障性住房后，也有望获得财政资金的改造补贴。由于不同能级城市存在租金水平差异，但改造成本差异较小，目前统租模式仅适用于租金水平较高的一线城市。未来若在超大特大城市推广统租模式，在改造环节或需要财政补贴支持。
过去城中村改造项目周期通常在5-10年，协调多元主体的利益诉求耗时较长。与棚改不同，城中村改造涉及的土地性质以集体建设用地为主，项目改造方案需要经过村集体成员同意后方可通过。以深圳市大冲村改造为例，2007年大冲股份有限公司与华润签订旧村改造合作意向书，到2011年末项目才破土动工，期间5年为项目的整理筹备阶段，核心是处理村民利益矛盾。 通过机制创新、流程简化以及补偿机制优化有将改造周期缩短至5年。作为城中村改造的先行者，近期广州市发布《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意稿）》，明确改造项目所在村农村集体经济组织三分之二以上成员和三分之二以上村民同意，即可启动城中村改造，此前广州市要求村民大会80%同意才能启动改造项目。广州市黄埔区为降低参与城中村改造企业的时间成本和资金压力，将60项审批手续压缩为3项，改造方案从批复到开工最快可由过去的1年半压缩至3个月。此外，补偿机制合理也有助于加快改造进程。据央视新闻报道，青岛市李沧区东南渠社区的城中村改造采取了货币补偿+实物安置的方式，由于补偿机制友好，项目征迁启动仅20天签约率就达到96%，有效缩短改造周期。2.1生产：钢厂盈利改善，纯碱供给承压
11月工业生产保持扩张，但边际上有所放缓。11月PMI生产指数录得50.7%，较上月回落0.2个百分点，仍处于扩张区间。分企业类型看，中型企业PMI生产指数录得50.5%，较上月增加1.5个百分点，大型和小型企业PMI生产指数较上月有所回落。部分行业进入传统淡季以及市场需求不足可能是工业生产环比放缓的主要原因。
钢铁产业链景气度回升，但超六成钢厂仍处于亏损状态。11月钢铁行业PMI录得48.2%，较上月增加2.6个百分点，表明短期钢铁行业景气有所趋稳。11月铁矿石和焦炭价格延续上行，钢厂成本端持续承压。近期需求端有所回暖，各地重大项目开工率维持在高位，带动基建用钢量增加，钢材出口也维持较高景气。受需求改善和成本增加提振，钢材价格震荡上行，11月底钢厂盈利率录得39.4%，较10月增加22.9个百分点。临近岁末，多家钢厂披露高炉检修计划，11月高炉开工率录得80.2%，环比下降2.4个百分点。石油沥青装置开工率环比降幅弱于季节性，地炼厂开工率回落。11月石油沥青装置开工率录得36.7%，较9月下降0.7个百分点，环比降幅弱于2018年以来的历史同期，表明基建投资有所企稳。近期万亿国债加快落地，对应的基建项目或于11-12月集中开工。例如，河北省要求12月底前灾后道路重建工程全面开工，随着实物工作量的逐渐形成，有望带动基建投资回升。此外，11月成品油需求旺季结束叠加原油价格回落，山东地炼厂开工率录得64.2%，较10月下降5.5个百分点。纯碱供给格局紧张，开工率由升转降。一方面，近期中央第五生态环境保护督察组点名青海发投、昆仑环保等企业存在环保问题，或进一步限产。另一方面，唐山三友的检修计划以及远兴三线投料推迟也令纯碱供给端承压。11月纯碱开工率录得86.1%，环比回落3.0个百分点。化纤产业链开工率延续回升。11月纺织行业整体处于淡季，但涤纶长丝市场刚需支撑力度尚可，工厂出货意愿积极。11月PTA和涤纶长丝开工率分别录得77.2%和85.8%，较上月回升0.4和0.7个百分点；江浙织机负荷率录得75.8%，环比增加10.0个百分点。半钢胎开工率继续保持在高位水平。11月半钢胎开工率录得72.6%，环比增加0.7个百分点，仍高于2018年以来的历史同期水平。乘联会表示，今年以来，乘用车市场热度持续温和上升，新能源市场在新产品效应和价格的双重驱动下有望达历史新高，对整体车市形成有力支撑[2]。内需方面，制造业需求仍然不足，非制造业需求边际改善。11月制造业新订单指数录得49.4%，较10月下降0.1个百分点，医药、汽车、铁路船舶航空航天设备等行业需求相对较好。非制造业PMI新订单指数录得47.2%，较上月增加0.5个百分点。国家统计局调查结果显示，制造业企业中反映市场需求不足的企业占比超六成，需求不足仍然是制造业发展面临的主要困难。耐用品消费：新能源车消费延续热度，线下家电消费延续改善。乘联会表示，“双十一”期间汽车终端需求相对偏冷，市场反响一般。11月1-26日乘用车厂家日均零售销量为53422辆，同比增长17%，环比10月同期回落12%。新能源车消费保持增长，乘联会预估11月新能源乘用车厂商批发销量94万辆，同比增长29%，环比增长6%。临近岁末，南京、长沙、苏州多地相继出台促进汽车消费的政策，有望带动汽车消费再创新高。中汽协副总工程师许海东表示，今年汽车行业超过预期，总销量有望达到3000万辆，创历史新高。家电消费方面，截止11月26日全国线上和线下的家电零售额累计同比增速分别2.2%和1.5%，前值为4.8%和0.4%。非耐用品消费：义乌小商品价格指数小幅上涨，纺服需求有所转弱。11月义乌小商品价格指数和景气指数分别录得101.8和1420.0，环比上月分别增加0.5%和0.2%。柯桥纺织价格指数11月录得105.9，环比下降0.3%。中国轻纺城日均成交量录得905万米，环比上月回落15.1%。基建产业链景气小幅改善，灾后重建项目陆续开工有望提振基建投资。11月全钢胎开工率录得60.9%，环比回落0.2个百分点。作为基建投资的领先指标，10月国内挖掘机销量为6796台，高于CME预测的6500台，同比下降为40.1%，降幅较上月收窄0.4个百分点。从历史数据看，石油沥青装置开工率的同比变化与道路运输业投资增速走势较为一致，11月石油沥青装置开工率同比下降4.0个百分点，前值为下降4.9个百分点。从上述领先指标走势来看，11月基建投资有所企稳。此外，四象爱数的卫星数据显示，11月中西部地区高速公路新增长度为729公里，同环比均显著改善。预计随着增发1万亿国债对应的灾后重建项目陆续开工，基建产业链景气度将进一步提升。地产需求整体偏弱。11月深圳宣布下调二套住房最低首付款比例至40%，同时优化普宅认定标准。此外，政策层面多次强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，房企融资端有望改善。尽管政策频繁发力，但地产销售整体有待改善。新房方面，11月30大中城市商品房日均成交面积录得32.6万平方米，环比回落3.9%，同比降幅走阔至-15.2%，前值为-2.6%。其中，一、二、三线城市日均成交面积同比降幅均扩大，分别为-17.2%、-7.4%和-29.9%。二手房方面，11月重点10城二手房成交面积录得22.1万平方米，前值为19.0万平方米，同比涨幅微增至32.3%。二手房挂牌价回落，挂牌量小幅增加，一线城市二手房热度均下降。全球制造业PMI由升转降，11月出口金额同比转正。11月摩根大通全球制造业PMI录得49.3%，较10月回升0.5个百分点。从出口情况来看，11月我国以美元计价的出口同比为0.5%，前值为-6.4%。从运价指数的走势来看，11月波罗的海干散货指数（BDI）录得1831.5，环比下降1.9%，前值为升34.0%，这表明当前全球大宗商品需求恢复过程存在反复。11月CCFI综合指数回升至855.1，环比上月增加4.8%，表明出口正边际改善。工业企业利润率有望改善。11月制造业PMI原材料价格50.7%，较上月分别1.9个百分点；出厂价格指数录得48.2%，较10月增加0.5个百分点，工业企业利润空间受两端挤压的情况有望好转。11月南华综合指数录得2551.1，环比上月增长1.1%；CRB综合指数录得533.1，环比下降2.3%。能源价格回落。随着原油需求进入淡季，叠加OPEC+减产力度不及市场预期，11月原油价格继续回落，布伦特和WTI原油现货价环比分别下降8.6%和9.5%，降幅较上月走阔。煤炭价格由涨转跌，11月山西大混（5000大卡）均价为828元/吨，环比下降8.2%。多数工业品价格上涨。需求端改善带动钢材价格回升，11月中国钢材综合价格指数环比上涨3.0%，其中螺纹钢和线材涨幅较大，侧面反映基建投资的边际改善。工业金属价格回升，LME现货铜、铝结算价环比分别上涨3.0%和0.5%。中国化工产品价格指数继续受到油价拖累，11月录得4717.1点，环比下降1.0%。受地产竣工端提振，建材价格表现强势。11月各地加快保交楼进度，政策层面多次强调“一视同仁满足不同所有制房企融资需求”，交通银行、建设银行、农业银行、浙商银行等月内与多家房企开展座谈会，邵阳等城市保交楼专项借款配资也在11月落地。11月建筑业商务活动指数为55.0%，较上月回升1.5个百分点，继续处于较高扩张区间，支撑因素是临近年末“保交楼”进一步升温。纯碱供给端收缩，需求端不弱，价格表现强势，11月纯碱期货结算均价为2097.0元/吨，环比上涨22.8%。11月建材综合指数录得137.9，环比回升5.1%。此外，水泥价格指数和南华玻璃指数延续升势，环比分别上涨3.5%和4.6%。猪肉价格同环比走弱，蔬菜和鸡蛋价格下降。11月猪肉平均批发价录得20.4元/公斤，环比下降4.8%，同比跌幅走阔至-40%。此外，11月主要食品价格出现分化，鸡蛋和28中重点监测蔬菜平均批发价环比分别下降5.8%和4.9%，6种重点监测水果平均批发价环比上涨4.3%。秦皇岛港煤炭累库，水泥延续去库。11月末秦皇岛港煤炭库存录得611万吨，较9月末增加26万吨，累库速度有所放缓。此外，8月以来专项债发行提速，基建实物工作量逐渐形成，近期宣布将增发万亿国债用于灾后重建，部分项目可能于11-12月集中开工，带动水泥去库存。11月水泥库容比录得69.8%，环比10月下降1.1个百分点。螺纹钢库存有所去化。11月末螺纹钢厂库和社库分别录得168.3和360.4万吨，较10月末分别回落18.5和66.8万吨。基于已有的高频量价指标，我们构建了行业景气分位模型，进而对行业景气走势做出判断。西部宏观行业景气分位模型显示，11 月钢铁、纺织服饰行业的景气度相对较高，建材、交运等行业景气度改善幅度较大。此外，11月石油石化、汽车和基础化工等行业景气度回落相对较大。财政政策力度不及预期，基建投资改善不及预期，房地产需求疲弱。
[1] 城区人口超过300万的城市共35个，分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州。[2] http://www.cpcaauto.com/newslist.php?types =csjd&id=3307边泉水
首席分析师。中国人民大学经济学博士，中美经济学培训中心福特班研究生；国家统计局百名经济学家景气调查特邀专家；曾长期担任中金公司高级经济学家（《机构投资者》大中华区宏观经济第一名、《亚洲货币》中国经济第一名与“远见杯”全球市场预测第一名团队成员），曾任国金证券首席宏观分析师、财新莫尼塔首席经济学家、中银国际宏观分析师（新财富宏观经济第三名团队成员）、国务院直属办事机关副处级调研员；擅长政策研究，致力于构建以大类资产配置为核心，以经济周期、流动性和政策为支点的宏观研究体系和研究团队。
宋进朝
资深分析师。南开大学经济学硕士，CFA，FRM，曾任中信建投证券宏观分析师、首席经济学家助理；多年宏观金融研究经验，主要从事宏观、产业及政策研究，尝试从结构主义视角观察宏观经济运行特征，致力于搭建中观经济学研究框架和体系；研究方向为经济周期、产业结构及产业政策。
刘 鎏
资深分析师。英国贝尔法斯特女王大学金融学硕士；此前在中邮保险资管中心从事组合管理工作，曾长期担任中金公司研究部经济学家（《机构投资者》大中华区宏观经济第一名与《亚洲货币》中国经济第一名团队成员），曾任北大国发院研究助理；尤其擅长宏观数据的处理、分析和预测工作，曾在“远见杯”中国经济预测评选中多次获得前三名；研究方向为中国经济总量指标分析预测、经济周期及主题研究。
杨一凡
高级分析师。约翰霍普金斯大学应用经济学硕士；曾任国金证券宏观分析师；擅长大类资产主题研究；研究方向为货币政策、美国经济及大类资产。
张馨月
助理研究员。中国人民大学应用经济学硕士；研究方向为实体经济、产业政策、侧重于行业景气度跟踪及比较。
证券研究报告:《城中村改造：几个关键问题——中观景气月报（2023年11月）》
报告发布日期：2023年12月8日
报告发布机构：西部证券研究发展中心
分析师：边泉水
分析师执业编号：S0800522070002
邮箱：bianquanshui@research.xbmail.com.cn
联系人：张馨月
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