第1批新房官宣：25个新房怎么选，都在这篇文章里了

直播预告：周二明天晚上8点半，火箭哥将在解读每日最新消息之外，为大家带来新年二手房价分析：《2023年第1批新房认购指南：自由问答》

1.当日最新消息解读

2.第1批新房盘点：选谁最合适？

3.自由问答环节

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大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

第1批新房今天早上官宣了，总计25个新房、6958套房源，供应创下历史新低——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

火箭哥将项目热度进行分类，得到这样一张积分地图：

每年的第1批供应都不多，只不过2023年对比之下显得更少了。

这批新房的选择不多，项目在官宣前已经知道的七七八八了，和预期差别不大；

今天，我们主要根据来分析下每个新房的积分情况，大家可以根据项目顺序跳转阅读：

1.浦东5大新房盘点：积分会是多少？

2.内环：和樾天汇&海玥天汇是否会撞车？

3.公园1872南北地块一起开，会撞车吗？‍‍‍‍‍‍‍‍

4.古美华府积分突破60分？很有可能‍‍‍

5.蟠龙府2期积分会涨到60分吗？‍

6.宝山嘉定6盘入市：难触发积分

01 “浦东”

浦东人民应该是第1批当下最开心的了——

项目不仅数量多而且质量高。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当下的浦东供应总量，从房源数量上已经接近新房集中批次供应以来的历史新高：

而如果将总价筛选在800-1200万级新房，那第1批供应可以说已经接近过往批次所有房源总和：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这样的挤兑下，项目都很不错但预判很难出现绝对高分。‍

了解到这些，我们再来看浦东的新房供应，分数预计如下——‍

1.最高分：华发唐镇预计70分左右

从可供参考的周边二手房价来说，唐镇是热度最高的那个；‍‍‍‍‍‍‍‍

近期，唐镇核心区的二手房成交不多，像“唐镇三兄弟”之一的浦发罗兰翡丽上个月成交一套96平小三房，单价9.7万，另外去年12月还成交一套118平三房，建面单价10.1万

更靠近唐镇地铁站的绿城玉兰花园、绿城玉兰公馆是唐镇的标杆商品房小区，干挂石材外立面，绿城品质，近期成交价在10-11万，而123平这套由于是大面积两房，因此单价低一些在8.5万/平（不满五税费高）。

而在唐镇，华发半岛华庭将作为一批次新房上市，联动价7.06万，绿城的品质较高所以参考性不大，对比唐镇三兄弟的仁恒东郊以及浦发罗兰翡丽等9.5-10万元的次新二手房成交价较为合理；

同时，因为华发项目距离地铁站更近、楼龄也更新，个人判断会比仁恒东郊等略高一些，二手价格参考为10-10.5万10-10.5万，倒挂率在约45%

目前，项目已经对外开放展厅，大家可以去长泰广场了解：

项目目前已经开放展厅，正在验资中；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：

2.平起平坐：浦开云璟≈瑞仕半岛璟庭

2个项目综合产品力都不错，但是总有各自的“硬伤”——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其中，浦开云璟14+21号线交汇位置加分，周边大片绿地规划也是稀缺；项目带泳池会所，但项目最小户型得房率可能仅在70%不到，这是一个比较大的痛点。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再看瑞仕半岛璟庭，项目距离森兰很近，但实际周边回迁房较多，城市界面可能和我们想象中的森兰有一些差距：

项目周边，去年签约的森兰印象城目前已经开工建设，预计将和瑞仕半岛璟庭同期交付：

很多人会认为瑞仕半岛璟庭属于森兰，但其实项目并非位于森兰核心区——

项目房地联动价为7.03万，和今年售罄的招商璀璨公馆价格一致；但是比起位置，瑞仕半岛璟庭距离市区更近一些：

3.勉强触发：金鼎阅府

虽然产品很强，项目单价比起上一期阅府贵了一些：

最关键的预估低分的原因，就是项目991套的房源供应——‍‍‍‍‍‍‍‍‍

翻看上海过往所有新房上市的历史，单批次供应1000套房源的案例屈指可数——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

事实上，2022年全上海供应单批次超过500套的项目仅有37个；

如果筛选超过800套的项目，全上海仅有3个。‍‍‍‍‍

其中，2个项目来自临港都没有触发积分，唯一触发的颛桥紫薇入围分仅为51.43分：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这样看来，金鼎的分数很难突破、50分选手建议重点关注。

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4.中企云萃森林：竞争格局发生根本变化，预计50分+

去年年底，中企云萃森林的竞争格局是这样的：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

前有狼后有虎，满屏幕的竞争对手让中企10.5万的价格显得毫无竞争力。

而现在，全上海总价能跨到套均1000万+的项目屈指可数，除了闵行的古美华府算一个之外，整个上海西南片区已经一马平川、没有竞品。‍‍

同时，云萃森林2期此次套数减少至245套，同时123平四房在功能性上其实很有优势：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

综上，此次云萃森林预估会触发积分，且会在50分以上。

项目样板房&售楼处已经开放；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：

02 “海玥天汇”

瑞仕云曜璟庭缺席之后，杨浦的竞争格局变得非常清晰——‍‍‍‍‍‍‍

保利珑誉吸走1000万级浦东/陆家嘴客户，利空金鼎和瑞仕半岛；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而海玥天汇预计将是本轮市区最高分，和樾天汇预估60分以内都有机会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

海玥天汇之所以会是本轮佼佼者，有这样几个原因：‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

1.套数少：183套房源少，内环本轮唯一供应‍‍‍‍‍‍

2.户型好：一梯两户无消防连廊，在市中心非常稀缺；

3.密度低：容积率2是内环目前容积率最低的千万级土拍出让地块。

从时间线来看，保利珑誉正在认购、和樾天汇本周取证，这俩是百分百撞车了；

而海玥天汇稍微靠后，预计将在3月上旬取证，上面2个盘的落榜生可以考虑这里。‍‍‍

项目最低8层，此次90平三房户型就在最前排的5号楼：

建面约90平三房

预计总价1000万起

主力99平三房两卫也是标准的南北通透户型，一梯两户没有消防连廊是一大卖点：

建面约99平三房两卫

预计约1150万：

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03 “公园1872”

第1批中，我们看到公园1872的南北地块同时过会的情况——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

此前3批次取证的都是南地块，此次4批次为最终收官；‍‍‍‍‍

而北地块今年预计也将分为4个批次入市，两者都算是23号线的地铁房。‍‍‍‍‍

目前来看，2个地块之间不会撞车，南地块会先开盘、开完再出北地块：

担心撞车的同学可以放宽心，这一批你有2次参与的机会。

此次推出364套房源是历史批次中最多的一次，同时在1.8:1的入围比下预计分数有望继续下探，50分同学可持续关注：

此次加推为最后收官，楼栋几乎都在较为核心的位置——

户型此次主力为104平和132平2个户型段，同时95平小户型总价预计400万起，进一步拉低了总价门槛：

建面约95平三房

项目不需要再多说，「500万预算+200米地铁+学区预期+规划泳池会所」的配置在这个预算下几乎难找出更好的选择——

吴泾不等于紫竹，而紫竹的配套能级相当高，同总价内的综合实力也是1872三开三罄的最大底气。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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04 “古美华府&蟠龙府：60分项目”

古美华府作为主力900万级项目，在当下的浦西没有任何竞争对手——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比起去年浦西竞争激烈的情况，古美华庭在这样的情况下只能拿到51.4分；‍‍

而当下的情况来看，古美华府冲击60分几乎没有疑问——‍‍‍‍‍‍

整个浦西，能花出去900万预算的房子可能只有这里了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

看到蟠龙府2期，逻辑其实也是一样的——‍

在去年第8批，同批次有中铁虹桥逸都、虹桥璀璨时代等竞品分流；‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而在当下的大虹桥，仅有蟠龙府2期一家上市，所有的焦点都在项目身上，分数必然要涨。

从中铁虹桥逸都和璀璨时代的弃号率大幅降低就能看出，大家其实也都意识到了今年大虹桥竞争加剧，相信此次蟠龙府的分数抬升至60分+。

项目目前已经开放售楼处&样板房；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：

关于2023年的选择，火箭哥为大家制作了2023年新房地图课件，其中包含了经过筛选整理的、大概率上市的准新房地图；感兴趣的同学可以长按下方微信免费领取：

以上是正文，来自火箭哥🚀

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