实地踩盘横沔玖境：这个浦东的大“荒郊”，到底长什么样？

直播预告：下周三晚上8点半，火箭哥为大家带来每日最新消息之外，给大家带来《上海最新房价行情解读》，为大家讲解：

1.当下上海各个板块的二手价格

2.第2批新房我该怎么选？

3.自由问答

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大家好，我是火箭哥。

买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文：

不知道大家有没有发现，浦东500-800万预算的购房者真的非常艰难——

浦东的新房选择其实本就不多，我们可以了解一下去年的数据。

2022年上海的新房项目总共有302个，浦东的只有39个，占比只有13%，500-800万价格段就更少了，只有25个。

在这25个新房中触发积分的新房项目，大多数分数都不低。

我们看一下最近的唐镇项目：华发半岛华庭，它的入围分是75分，如果想入围这个项目，你的积分需要：

基础分60分+至少125个月社保

基础分50分+至少208个月社保

低积分的购房者只能选择那些没有触发积分的或者低积分的项目，这次踩盘的目标：「横沔玖境」就是这样一个项目；

该项目之前开过2批次，在去年浦东新房供应少的情况下都没有触发积分，可见购房者对这个项目并不认可。

那么这个项目到底如何呢？跟随我的镜头去实地看一下吧。

01 “实地踩盘”

项目位于浦东外环边，周康板块，在秀沿路以北，度假区高架以东，实际位置来看，属于张江科学城边界边界范围内：

而横沔古镇恰巧又位于迪士尼度假区西侧，这一点从金茂拿下的地块学名就可见一斑：

国际旅游度假区西片区横沔城镇单元 07-01地块、08-06地块项目

可以看到，横沔古镇不仅位于张江科学城边界内、同时和迪士尼也是近在咫尺——

现在实地去横沔玖境看，你看到的会是这样的城市界面，周边不是等待建造的荒地就是如火如荼的工地。

航拍视频如下：

从建设进度来看，项目主体基本都建造到8层左右，速度不算慢。

项目工地实景图

项目工地实景图

项目工地实景图

周边的公路建设，绿化建设、市政建设也在有条不紊的进行着。

周边道路施工实景图

周边道路施工实景图

但是就是因为都是工地和未开发的荒地，这里的未来才会有期待，才会有无限的可能性。

因为横沔有庞大的高能级规划：横沔古镇，这里将会开发一个占地约为60万平方米的全业态的生活交际圈，规划计容总建筑面积约54万方，覆盖住宅、商业、酒店、历史风貌保护区等多元业态。

效果图

其实这可能也是低分购房者的吃螃蟹的机会，一旦规划落地呈现，那里的新房就不一定是地积分能够上车的了。

项目周边配套我们都实地去走了走、同时经过地图测绘整理得到了下面的信息表：‍‍

然后我们说说配套——

交通方面，距离最近的地铁站是11号线沿秀路站和康新公路站，距离项目都有4公里左右的距离，就算在建的21号线申江南路站距离项目也有2公里左右，所以依靠地铁通行的朋友可以说非常不友好。

实景图

实景图

生活配套方面，康新公路站旁边的浦东costco在3月10日就开始试运营，对于横沔大概率商业滞后于住宅的境况，绝对是很大的利好。

实景图

看一下试运营的浦东costco，人流量多到怀疑人生，建议想去还没去的小伙伴，等一等，过段时间再去。

图片来源：网络，实景图

图片来源：网络，实景图

回过来我们再看一下项目对于自驾如何？

相比对地铁通勤党的不友好，横沔玖境对自驾党则恰恰相反，项目临近度假区高架，沪芦高速和申江南路高架，可以方便的通达浦东各个板块。

对于有孩子的家庭，带孩子去迪士尼游玩也就一脚油门的事。

开车到张江也只要25分钟，这点对于张江工作的粉丝确实很有吸引力。

要知道位于张江核心区的动迁房2手价格都已经到了6w/m²。加上税率价格更高。

图片来源：链家

那么问题就来了：如果是你，同样的价格段，你会选择在张江住动迁房走路上班，还是住新房开车上班？

当然我给出的建议是——

如果你的积分很高，那我更建议你选择唐镇；

积分较低的话，如果是在2号线沿线工作的则更推荐川沙；

横沔更适合在张江上班的低积分自驾党。

当然也不排除那些对横沔古镇规划非常看好，想享受第一口红利的人群，毕竟这么大的高能级规划，一旦落地呈现，未来不可小觑。

生态环境方面，项目附近不止有康桥生态园，所在的板块周边还有大面积的绿地规划，说它是在公园里造的住宅也不为过。

图片来源：网络

最后说说产品力，其实大多数的新房产品都是开盲盒，产品真正的好坏都是在造完验收后，所以开发商的口碑就很重要，恰恰金茂的口碑一直都还不错。大宁金茂府更是大宁的标杆品质楼盘。

金茂开发的项目示意图

我们能看到的就是规划上确定的，比如横沔玖境的容积率就是1.6，对比浦东同价格段的项目中，他几乎可以说是最低的。

效果图

因此横沔玖境全部都是小高层的洋房产品，得房率表现非常不错。

项目预计第2批次入市，售楼处和样板房已经开放；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：

02 “项目信息”

「横沔玖境·瑞府」三期已于二批次过会，推出建面约97-128-144㎡3-4房，房源139套，备案均价6.6万/㎡，精装交付

07-01地块，住宅套数下限440套，由9幢8-9层商品房+1幢9层保障房等配套设施组成。

08-06地块，住宅套数下限590套，由13幢6-9层商品房+1幢9层自持租赁用房+部分物业等配套设施组成。

户型图如下：

样板间如下：

最后，我们来总结一下横沔玖境这个项目：‍‍‍‍‍

1. 现阶段，该项目周边工地＋荒地的城市界面肯定让人难以接受，配套落地呈现大概率要滞后于住宅。
2. 项目比较适合预算500-800万在周边产业园上班，追求住房品质，低积分的自驾党。
3. 项目未来的大
   规模成片规划是买在这里的期待，
   但是需要时间去一一落地呈现。

项目预计第2批次入市，售楼处和样板房已经开放；感兴趣的朋友可以扫码加入报名通道，会有项目销售联系你：

以上是正文，来自火箭哥🚀

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