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买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。截止统计至2022年第7批，每批次的平均分其实一直在下滑：积分高低，本质就是供需关系，这两年的新房供应实在是太多了——近两年9万套的年均销量是过去年均的1.6-1.8倍，这么多的量必然导致消费力跟不上。然而，在所有人都觉得新房可以慢慢挑的时候，火箭哥可能要来泼一波冷水：01 “当下”
2月6日，第1批新房官宣；
3月14日，第2批新房官宣；
平均29天来一批新房，卷死了上一批新房，也卷死了码字的我。如果按照这个速度，前5个月就能开出4批新房，12月可能会开出10批次新房。无论和2021还是2022年相比，2023头两批次供应都下降了40%以上，这是一个有意思的现象：就算今年超预期供应10个批次，也不过是6.9万套新房，较去年下跌25%以上；02 “原因”
前几天刚刚挂牌的上海2023第一批土地计划于4月18日出让，然而其中一共只有19块地，建筑面积198.9万方，总起价483.4亿元。出让建筑面积减少了53.2%
（数据来源：好地网）
2022年，上海总计成交了105块涉宅用地，总成交金额约2846亿元；
如果按照今年第1批挂牌的起价推算，2023至少需要挂牌5.5批次地块，成交总额才能与去年持平。
火箭哥整理了一份2023年上海土拍地图，感兴趣的同学可以添加下方微信免费领取：
03 “为什么供地变少？”
一是土地集中出让，由“批次”变成了“轮次”，简单一字之差，却大有不同。以往按“批次”出让，所有地块集中公告，同一时间一次性挂牌，如果开发商拿地意愿不强，就需要城投公司出面托底。像什么“JD新城发展”、“FX发展”、“YP城投”、“新JS投资”等开发商，就是这么来的。虽然之前每年的土拍总金额比较大，但其中不少是地方国资出手。而现在改成“轮次”后，先是像前两天一样一次性公示所有地块，然后分批错开时间挂牌。这样就有了充足的准备时间，有感兴趣的开发商参拍，才挂牌出让，从而避免了国资“左手倒右手”的现象。二是土地作为不可再生资源，上海的土拍供应不是无限度的，也要按计划来。不得不说，为了拼经济、保住房，前两年的推地速度，确实有点快。根据上海“十四五”住房规划，2021-2025这五年总共计划供应4000万方商品房，然而咱们在2021-2022头两年已经干掉了2000万方，一半没了。剩下还有3年时间，平均每年也就670万方的规模，是前两年的三分之二。04 “把握当下”
前2年供应太多，今年开始控制一下土地出让和新房取证的节奏也很合理。
2023年1-2月上海住宅新开工面积仅为48.1万平方米，同比下降42.4%。供应多，积分就降；
供应少，积分就涨。
去年年底的大虹桥就是最好的例子——
2022年，大虹桥总计供应约9200套新房，2023年供应几乎腰斩；
所以，去年的虹桥公馆3期限售1.3:1都没有触发，可是今年一上来就到了50分，本质就是供需关系发生了变化。
从供求关系上来说，目前算是新房购房者比较“舒服”的时点——
除了唐镇依旧火热之外，过去火热的内环、大虹桥等片区相对积分都不高，上车机会一直都在。火箭哥一直都建议大家每批次都去试试，即使去尝试的新房不是自己最喜欢的也应该去：资金成本、机会成本和自己的心力精力都很宝贵，能早日上车、买定离手是最好的，祝大家好运。本文仅分析供需中的供应端，需求仍有待观察如果你正在买房过程中纠结犹豫，欢迎来找火箭哥聊聊；感兴趣的同学可以添加下方微信，我还会送你一本《上海买房80问》，手把手教你积分、贷款、购房资格等基础问题：
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