直播预告：明天晚上8点半，火箭哥为大家带来每日最新消息之外，给大家带来《海玥天汇选房攻略专场直播》，期间有不间断抽奖好礼相赠；感兴趣的同学可以点击下方直播卡片预约：买房，要关注的东西可太多了——板块规划、地铁距离、容积率、层高、得房率......这里的每一样都很在意、每一样也都很重要。但如果一定要从这些要素中选一个最重要的，我可能会选择户型：买一套房子，我们每天体验最多的不是车库、花园和外立面，而是时时刻刻可以待着的家里；所以户型设计是否方正合理，就几乎决定了未来的居住体验。说到户型，大家会关心几个房间朝南、是否南北通透，因为这会决定采光和通风；在户型图上，我们能了解到大概的功能分区、能看到房间朝向，但有一个细节是无法感知、但却又无比重要的：窗墙比
今天的文章，我们就来聊一聊户型设计中那些可能最影响居住体验的痛点——决定居住舒适度的指标，究竟有哪些？
01 “采光”
在展开说户型之前，我们先科普几个户型设计中的概念——
在售楼处里，我们经常听到销售在讲解户型的时候会用上诸如南北通透、3开间朝南、等专业名词——南北通透，是指户型南北向都有开窗，可以室内直接空气对流。
比如即将认购的海玥天汇99平户型，就是标准的南北通透设计：
而三开间朝南中的开间，是指相邻两个横向定位墙体间的距离——
比如上述的海玥天汇99平三房就是标准的三开间朝南+南北通透设计，非常方正：
传统认知中，大家会将南向面宽多少来定义采光好坏——
朝南的房间越多、朝南的面宽越大，自然采光就更好。
但是，平面上无法看出的窗墙比，却可能比面宽更加影响室内的采光量——
窗墙比，意指窗户和墙体的比例，数字越高意味着墙体比例越小、室内采光就会越好。
窗户越大、实际造价也会更高；
在实践运用中，窗墙比的数据一般无人关注，也无从知晓，大家的平均值其实都很低——
根据克而瑞2021年研报显示：
在一线城市，由于地价、建安、建筑能耗成本等相对较高，窗墙比分布较为集中，窗墙比0.3以下项目占比明显高于二线和三四线城市，达75%。数据援引自《克而瑞研究中心产品力研究小组2021年住宅产品指标系列》南向面宽再高，可见光的窗户比例如果很低，室内亮度也一样不会好。作为对比，即将3月中旬过会的海玥天汇有着几乎碾压同级的采光优势——南向窗墙比高达约0.45，大户型最高接近0.5，可以说是近年来南向窗墙比最大的项目之一，这也是后天无法弥补的强力优势。而在通风性上，海玥天汇建面约99平三房户型可谓经典案例：得益于无连廊设计，从起步90平到99平三房户型，项目都是一梯两户、无消防连廊的南北通透设计：三开间朝南、南北通透、窗墙比极高还外加无连廊，海玥天汇可能是当下内环内居住体验相对最好的产品设计。
02 “影响采光，不仅是户型”
南向面宽大、窗墙比更高，的确会带来更好的室内采光；
但是，居住密度也是不可忽略的因素：
在户型设计优秀的前提下，楼栋高度越低、楼间距越宽，同时决定着项目居住舒适性的高低。
而说到居住密度，直接挂钩的就是容积率了——
容积率越高，楼栋高度更高、楼间距相对更窄；
容积率越低，楼栋高度越低、楼间距相对更宽。
根据火箭哥统计2020-2022前后3年的土拍出让数据，内环内地块的平均容积率约为2.83；
海玥天汇容积率仅为2，是近年来通过土拍出让的内环地块中容积率最低的土地。
目前，海玥天汇容积率为2、主力为14层小高层；
而如果容积率调整为2.83，则楼栋高度将提升至约20层，居住密度更高，也可能会更压抑。
可以看到，如果想要买到一个无连廊设计的内环项目，选择是相当稀缺的；尤其在今天，可以说超过90%的项目都采用了连廊设计、也自然无法做到南北通透；
而在位处内环内，海玥天汇少见的8-14层小高层住宅社区，低密度的居住氛围是差异于其他项目的一大亮点——
03 “地段价值”
不仅项目自身有着产品力上的独特优势，即使看到周边配套，项目所在的江浦公园社区对比内环内所有新房组团社区也有着不少优势——目前，内环内的千万级新房板块大致有这样6个：
地块边界仅为示意，仅供参考
而在其中，唯有江浦公园社区为成片组团开发、每个新房项目之间紧紧相邻，实际也是内环内非常罕见的全新新房社区——占地约16.3万方、总体量约39.5万方、将近3000套的全新成片住宅片区，这个规模比起其他任意一个片区都要大：抱团、成片的新房社区，也自然比起单一小区更具备未来二手市场的溢价能力。很多人可能会忽略，海玥天汇起步的建面约90平三房可能是2023年内环内最小面积的起步产品，这也预示着上车内环门槛可能仅在1000万出头，而其他项目都在1100-1200万或者更高；同时，海玥天汇可能也是当下唯一适配浦东客群通勤的浦西新房——根据过往的经验数据，杨浦中内环一直都是浦东客户较为青睐的区域，原因有三：1.地铁直达：12号线直达浦东高行金桥等产业区域、18号线可到花木世纪大道，通勤距离和通勤便捷程度都比较合适；2.隧道直达：大连路隧道、江浦路隧道以及未来隆昌路隧道往返浦东方便，加上内环高架路网密度足够高；3.环线优势：在浦东，千万级新房本就稀缺，且几乎全部都在中外环；而在浦西，同预算已经可以买入内环，环线/地段带来的增值保值属性是长期存在的溢价点。加上12号线直接通达浦西市中心核心CBD的便利程度，杨浦内环一直都是浦西浦东上班客群重点关注的区域：更低的总价、更高的窗墙比以及更好的户型设计，都预示着海玥天汇将是2023年内环的产品力王者项目，值得期待。项目即将在3月29日开盘，预祝大家在开盘过程中都如愿买到自己喜欢的房子，我们也将在今晚8点半为大家带来专场的选房直播：
2批次房源预计将在第3批中入市，售楼处已经正式对外开放；感兴趣的同学可以长按下方报名通道报名参观：
以上是正文，来自火箭哥🚀
直播预告：周二晚上8点半，火箭哥为大家带来每日最新消息之外，给大家带来《华发四季》，为大家讲解：