跌到12万的前滩，你愿意买吗？
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
要知道，河滨城最高点曾经到过接近17万的单价，而且还是同户型的低楼层；
底价12万可以成交，比起最高点打了6折，你会愿意买吗？
这套房子位于前滩太古里南侧的海悦华庭，当时开盘单价8.4万，认购率突破500%——
项目是前滩著名的鸽子笼小区，小区内奇数层3梯14户，主力50平1房、88平复式2房，反正怎么离谱怎么来；
房子要不是在前滩，不知道谁会买这样的产品：
与此同时，小区地块由2栋住宅和1栋办公楼组成，实际小区内绿化景观相对有限：
项目起步最小的约50平户型，套内卧室7个平方，连平面图都只敢画单人床、因为实在是放不下：
时间来到今天，这个价格在小区内已经可以买到88平两房了——
根据最新了解，小区内目前最新中楼层的88平复式两房某房源（没错，就是除了50平一房之外的另一个户型）房东预期最低1000万出头，折合单价12万不到，户型长这样：
这就是楼下整个餐厅+客厅+厨房了：
这是楼上的房间，从榻榻米和对飘窗的布置就能看出房间有多小：
项目至今还没有满5年，所以全额税费是逃不掉的；
但无论怎么说，这个价格的确是过去2年里前滩最低的价格，房子本身就有硬伤，比起平均15-16万的单价折价打个8折急售，其实也是合理。
那问题就来了：
这个价格，你会愿意买吗？
前滩，一直是流量话题——
板块从2012年至今才10年有余，可是房价却一跃成为上海龙头；
地位的变化让很多人对前滩都有很敏感的神经，既看不得好、也看不得坏——
涨的时候，说这里配不上；
跌的时候，说这里还要跌。
实际上，前滩内部小区鱼龙混杂，强的小区一直都很贵、价格很坚挺；弱的小区泡沫很严重，跌幅很惊人——
比如位于片区最东南位置、紧靠2条高架的东方悦耀，最高点成交突破20万，今天成交13.8万：
比如2020年爆红的尚峰名邸推出204套房源，最终2583组客户参与认购，认购率高达1266%，离谱至极。
当时，尚峰47平的小一房非常热门，虽然是毛坯但是总价极低；根据当时的一房一价，高区的小户型均价在12.6万左右：
可以看到，前滩小户型的价格波动极大，板块内存在大量一房产品，这也是为什么今天小户型很难突破15万的原因：
对比之下，户型方正、产品硬核的中粮海景壹号、晶耀名邸1期、三湘印象等小区就一直很坚挺，即使到今天依旧能保持17万左右的底线价格，强者恒强。
好的小区跌的时候也很坚挺、弱的小区跌的时候也更狠，本质还是“打铁还需自身硬”的道理。
很多人看到一套房子，就说某某板块跌了、某某板块涨了，这是不客观的——
一个板块里有10个小区、每套成交本就和楼层、楼栋、税费、房东心态有很大关系；
比如翠湖天地出现一套单价17万的成交，不代表翠湖天地整个社区只值17万，而是那套特定的房子的房东愿意接受17万的价格；
今天这套前滩的房子也是类似——
的确市场在下行，但这套房子也存在特殊性，房东急售心态就会出现砸盘房源出现；但这并不意味着前滩只值12万。
我在前滩住了快3年，其实一直非常喜欢这里——
有人说办公楼太多，我反而偏偏喜欢这种CBD的感觉；
下楼骑车去滨江、逛街去太古里，要什么下楼都有，开车地铁出行都很方便，真的很舒服：
晶耀前滩+前滩中心
隔岸相望的SK大厦
九宫格三湘印象的铝板
这样的城市界面、规划能级和板块区位，本就配得上一个龙头的价格；
和大虹桥一样，前滩这两年太火了，所谓“枪打出头鸟、墙倒众人推”，当年前滩有多火、今天踩的人就有多少。
评价一个地方，有人下意识会用房价来定义；但看一个板块的好坏，不能完全用价格来评价：
前滩，依旧是全上海自住最宜居的板块之一；
今天低估的价格，不代表前滩没有美好的未来。