苏州元联基金李艳：不动产私募基金趋势与实践

本文为李艳女士在2023观点商业年会“主题峰会”上发表的演讲

李艳（苏州元联投资基金管理有限公司总经理）：大家好，我是来自苏州元联基金的李艳，感谢主办方的邀请，今天很高兴有机会在这里跟大家作一个分享。

元联基金是一家长期致力于不动产金融的私募基金管理人，我们的业务范围包括了类REITs、REITs、不动产收并购，一个不动产项目从拿地开始，到后面的代建、工程、商业运营管理等，都是我们业务覆盖的内容。

我今天分享的内容主要分为三个部分：第一是国内外不动产投资市场的发展与现状。第二是不动产私募基金发展趋势与策略，第三是不动产私募基金投资展望。

首先让我们一起看一下国内不动产投资市场的发展演进过程。我们做了一个简单的梳理和回顾，从2013年以来，国内的不动产大宗交易的市场热度是在持续上升的，但是同时我们也可以看到，受到资管新规的约束，叠加了过往三年的疫情影响，2019年以来，整体呈现了波动下行的趋势。此外，同期的内资投资者因为资金的优势，以及本地化反应的迅速的优势，逐渐稳固了市场的相对主导的地位。而外资投资者的占比在逐年波动的下降。

具体来说，我们可以看到2013年国内的大宗交易的成交额是750亿左右，此后市场处于一个相对低温运行的状态。2017年开始，市场就呈现了一个加速上涨的态势，并且在2018年达到了峰值，超过了3000亿。在这期间可以看到不动产市场出现一些结构性机会，可交易的资产越来越多，城市更新升级改造的机会也越来越多。

2019年随着资管新规发布的影响逐步显现，不动产的投资端和销售端出现了一定的波动，资产的质量也出现了一定的分化，市场的观望情绪比较浓厚。2020年暴发的疫情也进一步叠加了负面的影响，大宗交易的金额出现了下滑。2021年以来，随着疫情逐步得到控制，一方面被压抑的投资需求得到了释放，另一方面投资者对中国市场的信心也在逐步提升。国内的主要大宗交易显著地出现了回暖的迹象，从区域上来看，我们可以看到资产流动性比较好的北京、上海仍旧是投资者追捧的主要目标，交易额的占比在全国总交易额中占比约77%。从投资者类型来看，我们可以看到包括保险公司在内的机构投资者、自用型买家和地产基金的投资额回升比较显著。

2022年以来，随着全球的地缘政治风险加剧和人口红利消退的叠加因素影响，我们可以看到市场是在深度调整的过程中，投资者出现的避险情绪在快速上升。另一方面我们可以看到的是，随着国内公募REITs市场的打开，对于不动产投资市场也起到了提振市场的作用，而且底层资产从园区类（基础设施类、能源基础设施、仓储物流），逐步扩容到保租房、商业、长租公寓等业态，丰富了资产的投融资渠道。

从资产的类别来看，左上角这个图是2022年国内大宗交易物业类型占比的统计表，办公楼依然是相对比较活跃的资产类别，新经济资产的业态，商务园区、物流、厂房的交易金额占比在明显上升，包括公寓和酒店的占比，相较2021年都有了一些提升。在右上角这个图可以看到是从外资的角度来看，2022年以来外资投资的金额和占比有下降，内资当中主要是金融机构买家为主，比如保险类的投资人，对稳定现金流的写字楼收购表现的比较活跃。在左下角这个图可以看到，因为公募REITs的利好，产业园业态受到市场关注。2019年开始逐渐升高，2022年创造了新高，2022年相较于2021年整体增长了约42%，投资型买家完成的金额和内资买家完成金额都较往年出现了较大幅度的增长。右下角这个图是物流类的资产，内资占比也出现了明显提升。

从交易市场端来看，当前不动产投资市场的现状，有几个方面的特点：第一是从供给端来看，因为持有不动产企业的经营上的压力以及现金流上的压力，大量的资产在推向市场，在供给端来看，可以看到有很多好的标的释放出来。第二是从需求端来看，外资对中国不动产投资的观望情绪加重，从内资的投资人来说，集中在保险和自用型买家。刚才提到保险对于项目现金流的贡献和稳定性的要求是比较高的，从这个要求也就传导到了我们对于资产价值的影响。第三是资金更加相对集中地流向优质、稳定和高增长的资产，这其中受到了公募REITs政策的引导，包括投资人对于稳定现金流的偏好、特定的资产类型都有一定的热度。

与此同时我们可以关注到，在海外市场也在出现一些变化，从全球市场来看，新基建的不动产和租赁住房正在成为新的增长核心。

以上是对投资市场的简单回顾和分析。回到今天分享的主题，在不动产的私募基金领域，我们也看到了现在市场的变化带来的趋势并想分享一些我们对策略的思考。

从趋势端可以看到的是，不动产作为股权投资基金大的概念板块的一个类别，相较于整个行业来说，呈现出一个比较强的相关性和联动性。也呈现出了比较明显的阶段性发展的特征，这其中就包括了刚才我们回顾到的，在2010年以前，不动产私募基金是处在一个相对探索的阶段，基金成立的数量和增长的速度都是在探索当中稳步发展。

从2010年到2018年，随着国内私募股权投资行业的崛起，同时基于中国市场在金融危机中良好的应对表现和数字化浪潮带来的消费潜力，外资开始大力布局中国商业新兴地产领域，不动产私募基金开始呈现出中外并举、大力进发的局面，2018年以来也出现了一些行业的调整，随着宏观的、资金方政策的变化进行调整。

2022年以来，一系列提振经济信心的政策出台之后，整个市场有所回暖，同时我们也关注到现在部分的外资也在重新调整对中国资产的预期，并且上调对中国不动产投资的关注度。

总结来看，就目前的阶段来说，国内不动产私募基金发展的现状呈现出以下的特点：相较于国外还是处于早期的阶段，行业的规模相对较小、渗透率相对较低。

相对于境外机构来说，中国的私募基金的管理人规模整体还是在一个相对比较小的量级。整体的业务模式也有待拓展，当前更多是偏被动的存量盘活类的项目，资产管理难度较高、需要深度运营提升的项目相对较少。

说到不动产私募基金，就不能不提到今年2月份证监会宣布启动了不动产私募基金的试点工作，在同一天，基协也发布了备案指引，整体新设了不动产私募投资基金这个类别，希望能够通过这样一个试点工作，促进不动产市场盘活存量、支持私募基金行业发挥服务实体经济的功能。

在这个试点当中，我们可以看到投资范围进一步放宽，存量的商品住宅、市场化租赁住房都迎来了突破，管理人也设置了较高的试点准入门槛，希望能够筛选到更加优质的、能力强的管理人进入到试点工作当中。进一步鼓励更多范围的适格投资人参与进来，在产品投资的灵活度上，比如股债比、杠杆，这是我们从业者在实际项目推进过程当中都会比较关注的技术节点，体现出了灵活度的提升。

这个政策的出台，一方面能够吸引到更多元化的资金，推动资产盘活和价值重估，另一方面也加速了租赁住房投资，完善住房双轨制的供应体系。结合目前的公募REITs推出的大背景，也形成了一个不动产市场的金融闭环。

在当前新的经济发展阶段和不动产行业进入到存量阶段的大背景下，在刚才跟大家聊了这么多对于现在投资市场的变化和不动产私募基金本身的趋势性的变化，我们认为在当前新的情况下，不动产私募基金需要加强构建自身的能力，匹配新的市场环境，充分介入到不动产金融的全链条，我们在这里特别强调一个全链条的概念。

通过匹配投融资诉求，通过不动产资产价值发现，通过管理增值，通过优化退出多种方式，能够进一步完成不动产私募基金整体价值的实现。

其中涉及到投融资诉求的匹配，希望能够看到的是对资产的持有方来说，私募基金能够相对更全面地从开发阶段到退出阶段，提供相应的金融工具合作的模式。同时可以辅以代建和运营管理等增值服务，进一步提升我们资产端发现价值、创造价值的能力。

不动产私募基金也希望能够充分把握这样一个政策优势，打通产品的退出渠道，实现投资收益的最大化。另外就是通过完善的投研体系筛选更优质的资产。基于资管商管能力的构建和提升，打造更高的护城河，支撑资产价值创造和发现。

最后做一点简单的思考和展望。首先是在投资方向上，我们认为应当顺势而动，可以看到2022年工业物流资产热度的上升，2023年上半年成交依然活跃，公寓类、商业类资产热度攀升，同时与公募REITs相关的资产前期的收购，整体我们更看好新经济投资的方向。

从中长期的投资配置策略上，要紧跟产业的趋势，聚焦城市圈和核心城市，同时把握消费动向。

站在今天来说，不动产私募基金行业在当前这种新的市场环境下，要努力打造一个全链条的产品体系，它涉及到从项目的拿地开发建设做起，包括建成之后的招商、招租、运营，以及到成熟阶段的公募产品退出，能够真正建立起一个闭合的不动产金融产业链条。同时辅以在开发建设上、工程上，以及存续期的商业运营管理上的能力打造与价值创造。

来源：观点网

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