中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储REIT参加集体业绩说明会

11月17日，沪市仓储物流REITs在上交所举行了2023年三季报的集体业绩说明会，两家REITs原始权益人、运营管理机构、基金管理人与投资者进行了沟通交流，以下是部分问答内容。

中金普洛斯REIT

简介：中金普洛斯REIT于2021年6月21日在上交所上市交易，是国内首批公募基础设施REITs之一，也是上交所首支“仓储物流类”基础设施REIT，于2023年6月完成扩募。中金普洛斯REIT共持有10个仓储物流园，基础设施资产由位于津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，总建筑面积达115.66万平方米。

Q

普洛斯REIT目前出租率是多少？预期明年Q1出租率多少？平均有效租金明年升高还是降低？

答：截止2023年三季度，中金普洛斯REIT 10个仓储物流园期末平均出租率为88.46%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后平均出租率为90.78%。目前，正在根据各地市场情况和租赁进展制定2024年经营预算，资产包整体预算目标将以招募说明书载明的业绩假设作为重要参考，争取达成前期预测目标。

Q

为应对市场变化，普洛斯做了哪些运管工作？

答：普洛斯作为外部管理机构，主要着重在招商运营管理工作上。一方面，对于存续的租约，重视前置沟通，尽量提前洽谈续租情况，对不续租的租约，做好租户储备，以减少空置的时间。另一方面，在市场不断变化的情况下，集团及各区域招商团队也在顺应变化做出产品定位的更新。在招商租赁中引入稳定性更好的产业租户，合理管理租约到期时间，分散行业和租约到期集中度风险。通过主动管理，提升园区的运营水平。

嘉实京东仓储基础设施REIT

简介：嘉实京东仓储基础设施REIT于2023年1月11日成立，并于2023年2月8日在上海证券交易所成功上市，募集资金17.57亿元，是首只民营企业“仓储物流类”基础设施REIT。本基金通过嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划持有的三个项目分别位于重庆、武汉及廊坊，均为现代化物流仓储高标仓，合计可供租赁面积约34.13万平方米。

Q

武汉项目主要租户租约将在近期到期，请问运营管理机构是否已开展与承租人续租方面的沟通？

答：武汉项目主要承租人目前在执行的租约即将届满，当前执行租约约定双方将在租约到期前的12个月开展续租沟通，目前运管机构已与承租人进行多次续租沟通，针对续租的相关要素逐一进行落实。

△后续是否会降低租户的集中度

Q

运营管理机构京东产发在项目日常运营管理中，做了哪些工作来提高运营管理质量？

答：运营管理机构在日常运营管理工作中，首先着眼项目的安全生产管理，将项目稳定安全运营放在第一位，制定了完整的安全生产管理制度，定期进行安全管理培训与演练，同时配合政府安全管理监管部门对可能存在的安全生产风险隐患进行逐一排查；第二，通过定期的客户拜访沟通，了解客户在实际运营工作中是否还存在痛点难点，协助客户解决实际的运营管理问题；最后，通过运营管理机构在园区科技运营的技术储备，提升园区管理效率，增加园区运营科技含量，降本增效，提升园区运营管理的整体品质。

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