瑞思研究院月度报告（2024年3月）
一、市场概况
2024年3月，有5只公募REITs成功上市（3只消费REITs、1只高速公路REIT、1只新能源REIT）；截至3月底，上市REITs数量达到35只，发行规模累计1022亿元，另有26只处于已挂网在审核状态。
本月，共有29只公募REITs发布2023年年报，两家REITs（中航京能光伏REIT、国泰君安东久新经济REIT）发布拟扩募公告。
二、研讨会议
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瑞思月度会
3月28日，瑞思研究院举办2024年第一次月度圆桌会，近50位来自机构投资人的代表参会。月度会在每月最后一周定期举行，主要面向研究院会员单位。研讨内容摘要如下：
(1) 产权型REITs普遍承压：此类普遍面临市场基本面走弱、租金和出租率承压、年报评估值下调、商誉减值等问题，投资人对其后续判断分歧，一些持悲观观望态度，一些认为存在超跌和边际改善，可以逢低买入；
(2) 对经营权REITs理解加深：投资人更重视可供分配金额以及派息收益率，经过两年多，对于经营权型REITs的理解和接受度都有提升，配置倾向也有提高，但普遍需要投研支持；
(3) 评估值只是参考：投资人对其重视程度有所降低，各自独立估值的能力逐渐增强；其折现率等参数的设置，未必能够及时准确反映市场变化，也会导致评估值结果的参考性降低。
(4) 如何平衡租金和出租率：对于产权型项目基本面的转弱有预期，REITs应该采取一切措施确保现金流的稳定性，而不是一味顶着租金，在出租率和租金水平之间做一些妥协是必要的。
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2024中国REITs市场建设与展望研讨会暨瑞思研究院年度工作会议
3月22日，瑞思研究院举办年度工作会议，邀请研究院内部以及政府、学术与行业专家等40余人研讨与展望2024年REITs市场建设。（具体内容略）
三、4—5月活动预告
*最终活动安排以实际为准。
附件：瑞思研究院月度圆桌会（2024年3月）纪要
一、瑞思研究院2023年度投资人问卷调研成果发布
为更好地服务市场建设和行业监管，瑞思研究院于2024年1月底发起2023年基础设施REITs机构投资者年度调研，匿名统计机构投资者的投资情况和未来预期。调研共收集了39家REITs二级市场较为活跃的投资机构反馈，诚挚感谢各家机构和填写者对于我们研究工作的支持。类似的调研和访谈将会常态化开展，下一期调研活动预计在2024年年中开展，欢迎更多机构参与，共同促进行业研究和交流。
主要发现：
1.从实际配置规模与可投资金规模来看，各机构普遍处于欠配状态，可用投资额度较为充裕，券商自营、公募基金、银行理财类机构有较大的增量配置空间。
2.大部分机构，包括被认为是长线资本的保险资金，对于单只REIT的倾向持有周期多为1～3年，显示出目前REITs市场中的投资人依然是以中短期资金为主，缺乏真正的长线资本。
3.机构投资者在2023年的投资行为存在明显分化，但对于市场仍然整体保持长线看好的乐观心态；2024年，大部分机构计划增加自身在REITs市场的配置规模。
4.我们邀请投资机构对已上市交易的各只REITs进行主观评价和综合打分：从资产类别来看，清洁能源REITs得分最高，消费基础设施REITs得分最低，不同行业分化明显，同一行业的REITs之间也呈现分化趋势。
5.增量资金入市、加强一二级市场联动、优化投资记账方式、优化发行定价机制、提升基金管理人主动管理能力等方面，是机构投资者普遍关注的问题。
二、奥特莱斯行业情况与经营模式解析
尽管经济下行和消费需求疲软，奥特莱斯行业仍然展现出了增长潜力，成为零售行业的一大亮点。（具体内容略）
三、中航易商仓储物流REIT情况介绍
易商公募REITs的产品亮点主要集中在专业的基金管理合作方、优质的底层物流资产、优越的地理位置、稳定的租户结构和经验丰富的资产管理团队以及长远的资产扩张战略。（具体内容略）
四、机构投资人关于REITs市场的讨论
机构投资人围绕产权型REITs经营业绩及未来发展、二级市场投资策略与趋势判断、机构参与市场存在的痛点等话题展开讨论。（具体内容略）
注：完整版月报已向研究院会员单位提供