干货来了丨多层次REITs市场课程收官，课上到底学了什么
7月14日，瑞思研究院举办的多层次REITs市场课程结课。本课程于6月23日开课，每周日通过线上线下结合的形式开展。课程结束后，学员们纷纷表示课程干货满满、收获良多，不仅对多层次REITs市场有了全面、深入的理解，还提升了不动产投资分析能力和风险管理意识。
本次课程邀请到多位业内实操经验丰富的讲师，不仅有当前市场前沿的知识和实操经验，还分享了不少只适合私下交流的干货。那么，多层次REITs市场课程到底有什么内容，让我们一起简单回顾下全部五个模块的课程。
模块一的主题是“公募REITs基本原理与申报发行”，该模块讲师深入讲解了REITs对不动产行业的意义与长期影响，公募REITs的结构、产品要素、政策演进、市场现状，发行公募REITs需满足的核心条件，顺利实施公募REITs项目要点，以及资产估值定价、财务报表合并口径安排、资产重组税筹、基金模式与公募REITs的衔接等公募REITs相关的重点话题。
REITs对于不动产行业主要有三方面意义，包括盘活存量资产、优化资本结构和保持管理规模。从原始权益人的角度来看，要想顺利实施公募REITs，需要具备清晰合理的战略目标、高效互信的内外部协同、坚定主动地解决问题、审慎前瞻的价值判断。一些机构设置的战略目标存在偏差，容易导致项目最终失败，比如过度聚焦首次发行阶段的短期效果、片面关注对部分财务指标的直接影响、无法调和内部不同利益主体的诉求、过多自相矛盾的战略子目标。
模块二的主题是“基础设施REITs存续期管理”。该模块讲师讲解称，存续期管理应该重点做好三件事：信息披露、二级市场监测和前瞻性部署二级市场管理。其中信息披露应由基金管理人、原始权益人和运营管理机构共同参与，基金管理人需要高度重视信息披露，本着“清晰简明易懂”的原则提高信披可读性、透明性。二级市场监测方面，需要制定二级市场行情异常波动应对预案、建立二级市场行情动态监测制度、明确REITs项目重大情形跟踪分工与处置要求。此外，存续期还要在二级市场方面提前预判，对撮合大宗、投资者行为预测、解禁安排等方面进行安排，维护二级市场价格的稳定。
存续期管理到底“怎么做”？讲师从科学决策与主动管理、合规融合与主动监督、重点经营指标解析、投资者结构分析与优化、解禁期主动管理等方面进行了讲解。他表示，应建立基础设施基金运行管理委员会、做好运管期合规前端管理、按季度填写基金运营管理履职工作报告。解禁期要及时公告与沟通，同时要前置跟踪摸排、制定应对策略，评估和应对市场反应。此外，他还就扩募、多平台发展、主体信用评级提升、运营管理费收取等方面分享了自己的思考。
模块三的主题是“不动产私募投资基金及Pre-REITs实操解析”，该模块讲师首先分享了对REITs市场趋势和未来发展的判断，然后介绍了Pre-REITs整体情况、不动产私募投资基金试点，从募资、交易和退出三个阶段分别介绍了Pre-REITs基金需要重点关注的问题。最后，从底层资产类型、区域选择、退出路径等方面讲解了Pre-REITs基金机会与策略。
Pre-REITs基金具有重要的价值和意义：一是资产出表，改善财务指标；二是盘活资产，加速回笼资金；三是搭建成熟资产退出平台；四是轻重分离，实现多方共赢。Pre-REITs基金底层资产尽调则需从法律、评估、财税、工程等方面进行全方位评估，确保项目质素达标，并及时暴露项目瑕疵；交易时需要关注四方面要点：期间分配、税务优惠、银行贷款和增值退出。Pre-REITs的退出方式优选公募REITs，大宗交易次之，此外还可以考虑持有型ABS、类REITs、LP内部回购/转售等。在Pre-REITs基金投资方面，可以聚焦具备公募REITs退出的资产，偏好收购成熟型物业，重点投资核心区域，同时还可以与行业头部企业等合作。
模块四的主题是“私募REITs与持有型不动产ABS实操解析”，该模块讲师介绍了持有型不动产ABS的定义和资产要求，详解了持有型不动产ABS的主要制度安排、“六大机制”、产品特性以及四大“特殊机制”。最后，他还详细分析了当前最受市场关注的几个案例的产品设计特点。
持有型不动产ABS采用“产品先行”的模式进行探索推进，在既有的ABS法律规则体系下鼓励创新，可以由发行人和其他参与机构灵活创设产品结构。在资产要求上，持有型不动产ABS对底层资产类型不设限，聚焦资产的基本合规要求，强调运营的稳定；在资产规模、收益率方面，不设硬性标准，也没有首期发行规模和现金分派率的最低要求。需要特别关注的是，不符合地方债务要求、现金流不稳定不确定、不直接产生现金流等特征的资产不符合发行要求。
模块五包含两大细分主题，首先是“底层资产价值判断与资管提升要点”。行业专家王莉讲解了资管视角下办公与商业资产价值的检视，打造优质资产的核心要素，优质资产管理办法实施解析，商业、长租公寓及酒店资产投资趋势与提升要点等，并且以具体项目为例进行商办多业态综合体项目案例复盘。最后，她分享了对商办不动产管理的感悟以及对不动产投资的展望。
优质资产应该具备“七大要素”：一是有合理的项目定位，产品设计原点契合商业的整体定位；二是从全周期视角结合定位进行适配的总投规划；三是不仅从质量上考量，还要进行经济上的考量；四是独立、完全确权的产权；五是定位适配，顾客愿意来；六是管理具有连续性和完整性；七是运营指标达标，并能根据情况及时调整运营策略。当前，商业项目重奢购物中心日均客流较传统Mall高出200%，但龙头企业寡头地位巩固，投资机会偏少；同时，非标商业正在兴起，都市青年人群场景体验与情绪消费需求受到关注。
模块五的第二个主题是“系统化的资产管理提升资产价值及案例”，该模块讲师首先向学员们强调了建立系统化资产管理体系的重要性，并从前期体系、开发建设体系、运营体系三个方面详细阐述了如何通过科学的流程和规范的管理提升资产价值。另外，他还分享了多个可借鉴的改进办法，如引入绿色建筑、智慧楼宇、第三延伸业态以及建立“大运营”的标准化体系等。
本次课程为瑞思研究院2024年首轮课程，以多层次REITs市场为切入。8月中旬，我们在总结去年两期清洁能源REITs课程的基础上，将推出升级版的清洁能源投融资课程，聚焦当前市场前沿，欢迎报名参加 ☟
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