抢滩H股！朗诗强推物业资产上市，南都系地产老炮潜伏
朗诗在重庆的第一个项目朗诗乐府
作者 | Morse姐
来源 | 摩斯地产（ID：MorseHouse)
知名地产企业拆分物业板块独立上市已成风潮，前有世茂、融创，后有恒大、越秀。7月8日，来自南京的地产商——朗诗地产（0106.HK），也成功将其物业板块推向香港证券交易所，从此H股又多了一家来自内地的物业公司——朗诗绿色生活（1965.HK）。
房地产行业出现这一趋势是有背景的。当前，房地产正进入存量时代，“土地红利”与“金融红利”正在消失，未来的空间极可能越来越小。
Morse姐观察，这个行业的游戏规则正在发生重大改变，新的方向在哪里？目前来看，旧城改造和物业管理仍在增量发展中。无论如何，物业服务的价值和重要性正在凸显。
很明显，朗诗地产想通过物业资产上市，瓜分行业发展的大蛋糕。
朗诗的实际控制人田明不是吃独食的人，他邀请了原始股东一起享受这次资本盛宴，其中包括朋友圈老友盈信国富创始人林劲峰，以及好朋友南都系创始人周庆治。
林劲峰入局朗诗已经14年，经历过朗诗地产借壳，也等来了本次拆分物业上市。14年的相处确实可以称得上人生中很长久的朋友了，周庆治则完全不一样，在此之前，他与朗诗地产并未见有牵连，这次突然出现在发行前股东名单中，而且还赚了不少。凭什么？
目前在港股扎堆的已经有数十家物业管理公司，相比之下，朗诗并不是那个优等生。以跑马圈地来资本市场淘金的他，在竞争挤压下真的能博得高市盈率，当真不会弄得头破血流？
01
周密筹备资本盛宴
2001年，已过知天命之年的田明放弃稳定的公务员岗位，下海创业，在南京创立朗诗集团，并于2013年努力将核心业务朗诗地产做到在H股借壳上市。如今朗诗集团的业务范围已经扩大到全国30多个城市。
田明作为朗诗集团创始人，自2013年7月起担任朗诗绿色地产的董事局主席兼执行董事、朗绿科技董事长，还于2021年1月起担任纳斯达克上市公司Landsea Homes的董事会主席兼董事。
如今不敢落后的他，也追赶拆分物业在港上市的风潮。7月8日，朗诗绿色生活（1965.HK）登陆港交所。
在这个美妙时刻，田明没有忘记他的老友林劲峰。
林劲峰是跟随田明及朗诗14年的老朋友，也是江湖上有名的投资老炮。他投资过长江电力、贵州茅台、招商银行、天津港、陕西西凤等。2006年，林劲峰去珠海考察，经朋友介绍，与田明交谈一番后，决定将自己在房地产行业的第一笔投资，投向了亏损3000万元的朗诗地产，并换得20%的股份，坐上二股东位置。
为了让老友林劲峰及另外12位股东朋友也能分享这个美妙时刻，田明着实费了些心力。
朗诗绿色生活IPO前夕，朗诗集团背后的这14位自然人股东（含田明）和南纺控股，分别在境外成立了各自的全资控股公司，并于2019年10月成立离岸公司——Landsea Community Service，这个离岸公司由上述新成立的15家境外公司分别持有，持股比例按照他们在朗诗集团的股份同比例持有。
Landsea Community Servicea就是朗诗绿色生活成立之前的离岸镜像公司。
除了上述15位原始股东，田明还引进了周庆治，也是一位地产界老炮，此人被田明寄予厚望，期望其在当前新上市的公司发展上发挥作用。
周庆治使用其个人资源透过南都投资，在首次公开发售前投资朗诗绿色生活，目前南都投资持有朗诗绿色生活1%的股权。
2019年12月23日，南都投资通过在港注册公司Southern City Holdings，以73万元向朗诗集团收购朗诗物业管理的1%股权，这笔投资在2020年2月20日才缴足。
作为重组的一部分，2019年12月26日，南都投资向Landsea Community Service签订换股协议，前者向后者转让Southern Land International（注册于英属处女群岛，全资子公司为Southern City Holdings）的全部股份，而Landsea Community Service（注册于英属处女群岛）通过向南都投资发行1000股股份的方式予以偿付。
从此，南都投资拥有Landsea Community Service 1%的股份，而Landsea Community Service取得Southern Land International100%股权，且间接取得朗诗物业管理1%的股权。
下一步，也就是2020年12月1日，朗诗绿色生活在开曼群岛注册成立了一家豁免公司（注，豁免公司意为20年内不需要缴税的公司），并向Landsea Community Service的16位股东发行10万股股份，其中南都投资以所持的Landsea Community Service1%的股份，获得配发1000股股份。
Morse姐想提醒的是，这10万股股份投资款并未实缴，主要以Landsea Community Service向朗诗绿色生活转让Landsea Greenlive（间接持有朗诗物业管理99%股权）的全部股份及Southern Land International的全部股份来偿还。
然后，通过Landsea Community Service这个离岸镜像公司，让朗诗物业管理100%股权装进朗诗绿色生活。
至此，股权架构的调整还没有结束，朗诗绿色生活又按面值向Green Sailing发行8695股股份作为股权奖励，在扩大股本后，Green Sailing占朗诗绿色生活8%的股权。而GreenSailing目前则由田明控制的Honor Limited 全资持有。
最终，在上述“奖励股份”的稀释下，田明持有朗诗绿色生活45.54%的股权和8%的股权奖励信托平台，南都集团创始人周庆治持0.92%的股份，盈信国富创始人林劲峰持有朗诗绿色生活14.57%的股份。
值得注意的是，南都投资花费仅73万元，以换股的方式获得朗诗绿色生活1%的股权。Morse姐简单算了算，周庆治的投资成本仅为每股0.322港元，并且整个过程在2020年2月20日交款前完成。疑问产生了，这里是否涉及利益输送？
朗诗物业管理2017年的注册资本就达到了1亿元，算下来1%的股份至少对应100万元，周庆治入股时仅仅花了73万元（约88.93万港元），因此田明对周庆治的入股算是甩卖了。
另外，由于投资是通过与朗诗集团间的股权转让完成的，这笔价款支付给了朗诗集团，朗诗绿色生活并未收到任何款项。
以朗诗绿色生活7月8日的交易情况来估算，发行后南都投资占比0.69%，市值应合计1242万港元，是成本价的13.97倍。
很明显这个朋友没白交，周庆治赚了10多倍。
按照7月15日13.04亿港元市值计算，发行后南都投资对应市值也达899.76万港元，是成本价的10.12倍。
朗诗绿色生活全球发售后林劲峰持股10.39%，按计算其持股市值达到1.87亿港元。
02
引入地产界老炮
引进周庆治，或许能让朗诗绿色生活这个新上市的公司有种“背靠大树”的踏实。
周庆治，1955年3月出生，新加坡国籍，曾任浙江省委办公厅省委书记秘书，现任南都物业第六届董事会董事。虽然如今媒体上很少见到他的身影，但此人近几年来是胡润富豪榜的常客。
相比他的同龄人，周庆治的职业生涯罕见地顺。
自杭州大学毕业后他进入了浙江省档案局，6年之后，即1988年，周庆治已经身居浙江省委书记秘书的要职。随后的3年，他出任浙江省政府驻珠海办事处处长。1991年，周庆治投入下海大潮，闯入房地产行业，1995年南都系组建。除房地产业务外，周庆治还涉足基础设施、金融、旅游酒店、能源等产业。
目前，他担任南都电源及名下私人酒店管理公司的董事。
在地产板块，周庆治与绿城宋卫平颇有渊源，两人还是同班同学。
说起宋卫平，大家一定熟悉，毕竟他频繁出没于各媒体平台，相比之下，周庆治则低调得多。其实在地产界，周庆治曾经也是个风云人物。他创办的南都集团和绿城集团一度并称浙江地产双雄。
周宋两人同时也是杭州大学地产校友网络的重要成员。据统计，杭州大学77级历史系的两个班至少有10多位后来成为了知名地产商。仅周庆治创办的南都系就有他的同学许广跃、陈博、王海光、林旦等人，他们曾分别担任原南都房产集团总裁、南都电源原总经理、董事等职务。
能与宋卫平相提并论，周庆治也是有些手腕的。有从政经历的他，最擅长的是出手拿地、运筹帷幄。具体的项目开发操作则由房地产专业出身的同学许广跃打理。周许二人的“黄金组合”，为南都系在浙江房地产界打下一片江山。
即便是“黄金组合”也有分道扬镳的时候。
当“胜利果实”出现时，许广跃要求分享，两人反复谈判，至2003年底，分家协议达成，许广跃分得一个建筑面积10万平方米的写字楼项目“公园大厦”——约相当于南都置业20％及南都集团12％的股份。许广跃出走南都后，还带走南都地产10多位中高层精英。
混迹江湖，不全是走运，跌倒摔伤也是常有的，周庆治也一样。许广跃的出走让南都地产元气大伤，外界评价这一段经历为后来周庆治出让地产业务埋下了伏笔。
2006年，南都地产IPO折戟，周庆治离场，分三次作价40亿元将其转让给万科，南都地产更名为浙江万科南都房地产有限公司。这一年，周庆治的好友冯仑接受采访时评价 “周庆治想改变一种生活方式，今后会像巴菲特一样做很多投资，但不会再创立企业了”。
从此，周庆治逐渐淡出公众视线，仅以慈善家之名现身传媒。这或许也是目前地产圈少有人知道他的原因。
果然，一边华丽转身，一边成为万科新股东，周庆治以其控制的南都伟峰投资参与万科定向增发，受让万科5000万股增发股。南都伟峰投资最高时持有万科A近8000万股，高居第四大股东。
在这一卖一买中，透露出周庆治与王石不一般的关系，否则王石怎么会向周庆治爽快地伸出橄榄枝呢？
其实两人同是中城联盟创始成员，彼此私交非常好。中城联盟是地产界一个行业组织，被称为“地产界里的欧盟”，后来田明与周庆治交好，据说也是通过这个组织结识，田明曾于2018年4月至2020年4月间担任中城联盟轮值主席。不得不说这个中城联盟创始成员含金量很高。
但万科A2008年半年报披露时，南都伟峰投资已退出前十大股东。10年之后，这家公司甚至已经注销。
Morse姐注意到，南都物业并未随母公司南都地产一起并入万科，而是落入了韩芳夫妇的手中。
2018年南都物业登陆A股市场。于上市日至今，上海南都和银泰置地各持4.5%股份。上海南都的背后就是周庆治与赵亦斓夫妇身影，至今这部分持股没有改变。
不同于现在房企赶潮拆分物业以雏形规模在港“宽进”上市，南都物业可是第一个在A股成功“上位”的物业公司，目前他在管面积超过7000万平方米，在上市物业企业中具有一定的竞争力。
周庆治的能量远不止于此，南都地产、南都物业都只是他资本版图的冰山一角。
Morse姐观察，周庆治一直在利用错综复杂的股权关系，操纵其产业版图。
时间一晃就过，伤口也渐渐愈合，失利地产板块3年后，也就是2010年4月，周庆治携老牌电池企业——南都电源在A股上市。此一役，让周庆治的南都系产业版图显露峥嵘。
当时的招股说明书披露，南都电源国内市场占有率第三、海外市场占有率国内第一。周庆治通过杭州南都、上海益都与上海南都集团三家南都系旗下企业，控制了南都股份52.19％的股份，为该公司实际控制人。
在连续多年盈利后，2020年南都电源转而亏损2.8亿元。不过中途，聪明的周庆治已经减持套现了。
截至2020年年报，实控人周庆治与妻子赵亦斓，通过杭州南都、上海南都集团、上海益，合计持有南都电源18.08%股权。
操盘资产多了，周庆治对资本市场越发熟悉，动作愈发纯熟。
带领南都电源上市前，周庆治转战新加坡上市公司百嘉力科技（2005年因亏损退市），将南都电源第一大股东杭州南都55％股权置入该公司。
早期，2000年5月，周庆治通过南都集团控股（现已注销），以协议转让的方式，受让龙发股份1070万股，作价4687万元，并以第三大股东的身份，坐上龙发股份董事长之位。
其将自己名下南都集团部分资产与龙发股份（现名为京蓝科技）部分资产进行置换，不仅得到龙发股份4000万元的差价，而且装进南都系的旅游资产盈利能力略高于装进龙发股份的网络资产。此后，周庆治退出这家上市公司的历史舞台。
历史好像在重演，跟过往相比，朗诗绿色生活也显示了周庆治资本运作的高明手段。
看来冯仑的那次专访一点也没说假话。
田明引入周庆治，看似吃了小亏，其实大有深意。怪不得，朗诗绿色地产公开表态周庆治能为其业务增长及发展提供宝贵指引。未来，在周庆治的牵引下，朗诗绿色生活会与南都物业产生合作吗？
03
跟在大哥后面走
从前面股权架构来看，朗诗绿色生活已收揽朗诗集团于2019年剥离出的物业板块，并成功完成朗诗拆分物业独立上市的愿望。
这个上市主体到底值不值得投资呢？他的真正实力如何？
自2005年起，朗诗绿色生活向朗诗提供物业管理服务，并扩展至其他开发商的物业。截至2020年12月31日，朗诗绿色生活的在管总建筑面积为1730万平方米，总合约建筑面积为2370万平方米。这与千亿物业公司碧桂园服务、恒大物业、融创服务当然没法比。
朗诗的特色，绿色建筑
招股书显示，朗诗绿色生活的体量在物管企业中排名第24名。以市值而论，这家新上市的公司市值甚至不及上述规模企业的零头，且在毛利率排名上，也处于偏低的水平。
低毛利率是有原因的。也许是为了抢占市场、避开竞争，朗诗绿色生活开发住宅物业的较大部分位于三线城市，这种情况下收取的物业费自然低于一二线城市。此外，其管理的一些住宅物业许多都超过12年了，说白了，除了收点物业费，开发不了什么更有价值的增值服务，因此竞争优势不是很明显。
好在，朗诗绿色生活这几年的营业收入与净利润都保持着高增长。2018年—2020年，朗诗绿色生活的营业收入分别为3.1亿元、4.33亿元和6.01亿元，3年来，其净利润虽然都没有过亿，分别为0.31亿元元、0.34亿元和0.66亿元，但增长速度快。
而且这家公司对关联客户朗诗的依赖程度并不高，超过80%的收益均来自独立第三方的物业。高增长、低依赖是这家公司值得称道的地方。
只是招股书还是出现了多处纰漏，涉及在来自独立第三方物业的收益及其占比、在管面积及占比；来自朗诗及其与第三方共同开发的物业的收益及占比、在管面积及占比等。这里Morse姐就不展开了。不过，这不禁让它本来就不太具有竞争力的家底显得更为寒碜。
想要在强敌环伺中制胜，规模依然是法宝。扩张规模的直接方式就是大笔收购。简单讲，就是买、买、买。
殊不知，这种跑马圈地的潮流会逼迫当事企业如逃命亡徒一般，只能拼命奔跑。
为了继续扩大在管物业规模，物管企业们纷纷以收购抢占市场。在联交所上市的38家物业管理公司中，有35家将其部分所得款项净额分配作战略收购或投资。
朗诗绿色生活也将收购作为重要目标，引进懂得投资收购的周庆治正出于这种考虑。据招股书披露，未来，朗诗将用募集资金中的大部分按市盈率8倍至15倍的代价，收购或投资4家物业公司。
无论是在港上市还是扩大规模，朗诗绿色生活都是跟在大哥后面走。但大哥终究是大哥，潮水来时首先淹没的是小弟。
不得不承认，在当前“物业前景大好”的唱多影响下，已经涌现了恒大物业、碧桂园服务、华润万象生活等千亿市值上市物企，还出现了雅生活服务、融创服务、世贸服务、金科服务、中海物业、保利物业、合景悠活、绿城服务等百亿市值上市物企。
不过，港股物业上市真的代表光明前景吗？
再者，这么多物管企业在港上市，一些小体量、低业绩的公司拿什么成为资本市场的宠儿？
未来，上市物管企业这种超高市盈率不排除会跌下神坛，而后来者挤破头或许也难喝上一口汤。
截至7月15日，朗诗绿色生活市值13.04亿港元，相比上市当日18亿港元，已经下降近5亿港元。
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