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贝壳“回港”，重回增长轨迹？
2020年8月，贝壳找房正式在纽交所挂牌上市，证券代码为“BEKE”。人群之中，贝壳找房创始人左晖和CEO彭永东被簇拥在中央。然而，谁也没想到的是，上市一年多时间里，贝壳经历了一场场劫难：创始人离世、浑水做空、大规模裁员、中概股“逼退”悬念。种种际遇之下，贝壳找房下定了决心，要找到一个避风港。5月11日，贝壳成功通过介绍方式在香港交易所完成双重主要上市，正式开始挂牌交易。截至当日收盘，公司股价报30.75港元/股，涨幅为2.5%。敲锣仪式现场，贝壳联合创始人、董事长彭永东西装笔挺，一条蓝色的领带搭配一副黑框眼镜，显得精神抖擞。对这位创始人来说，坏运气或许正在过去。5月15日，央行宣布降息，市值仅剩下1000多亿元的中国最大房屋中介上市公司迎来了一束光。01纽交所“失意”2020年，41岁的彭永东充满了喜悦。他在上市前夕写给贝壳小伙伴的信中兴奋地提到：“坚持做难而正确的事情，以5年乃至10年为时间跨度去兑现喜悦，吹一点小牛！”贝壳上市，市值最高曾逼近千亿美元，让一众头部房地产也羡慕不已。中国恒大甚至也跃跃欲试要在房地产中介市场捞一把。然而，幸福和快乐很短暂，过去一年多时间里贝壳命运多舛。今年4月21日，美国证券交易委员会（SEC）更新了“预摘牌名单”。包括理想汽车、贝壳、知乎、瑞幸等在内的中概股公司，成为第五批进入该名单的企业。就在同一天，百度、爱奇艺等5家中概股公司已经从“欲摘牌名单”转入“确定摘牌名单”。截至目前，包括哔哩哔哩、拼多多、36氪、腾讯音乐、携程、小鹏汽车、京东、中国移动、网易、蔚来汽车、中国石油、科兴生物、东方航空、南方航空等多家知名公司都被列入了欲摘牌名单中。按照《外国公司问责法案》，自2021年年报起，如果PCAOB连续3年无法检查在美上市公司的会计师事务所，SEC将禁止该公司股票在美国交易所交易，并强制退市，最早退市时间为2024年。除了中概股的不确定性命运，行业江湖也在悄然发生变化。2021年12月，浑水公司发布贝壳做空报告，称贝壳像瑞幸咖啡，是一个巨大的骗局。浑水公司估计贝壳佣金被夸大了77%～96%，新房总交易额（GTV）被夸大126%，存量房交易额被夸大33%。报告指出，贝壳财报中公开的交易量、商店数量和代理商数量与浑水公司从贝壳平台的交易数据之间存在巨大差异。面对浑水对公司财务、经营数据作出的77页报告，贝壳迅速作出紧急回应。“根据对报告的初步审阅和评估，公司认为该报告毫无事实依据，存在大量事实错误、未经证实的陈述以及误导性猜测和解读。”贝壳坦言，浑水公司抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房和存量房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。遭逢这些冲击之时，贝壳创始人左晖也因病去世。带领贝壳的担子留给了彭永东。多重冲击下，贝壳的股价和市值波动剧烈。截至5月12日收盘，贝壳美股股价为11.8美元/股，总市值为149.2亿美元，这与公司2020年登陆纽交所时的422.13亿美元相比，市值缩水了超过270亿元。与之相对应的，贝壳历史股价最高曾达到79.4美元/股。02市场“乏力”彭永东需要为贝壳找到一些确定性。最终，贝壳选择通过“介绍上市”的方式回港上市。然而，投资者真正关心的问题是，在纽交所“黯然神伤”的贝壳，在港交所的日子就会好起来吗？贝壳留给资本市场最大的想象，在于其塑造的线上线下一体化的房产交易和服务平台。数据显示，截至2021年12月31日，贝壳平台上的房产经纪品牌和活动门店分别增加至300个和超过45000家。然而，与贝壳的凶猛扩张相对应的是房地产市场的萎靡不振。近年来，随着疫情的持续反复，整个房地产市场的生态环境已然发生了巨大变化。不管是一手房市场还是二手房市场，成交都出现了断崖式下滑。根据灼识咨询报告，2021年第三季度及第四季度全国二手房交易的总交易额分别同比下降42%和43%，而同期全国新房交易的总交易额同比下降15%和20%。房地产中介公司也陷入了业绩大幅下滑的危机中。作为房产经纪代理商的贝壳自然不能独善其身。2019年～2021年，贝壳找房总交易额分别为2.13万亿元、3.5万亿元、3.85万亿元。根据贝壳发布的公告，2021年，在净收入高达807.52亿元的情况下，贝壳找房净利润却亏损了5.25亿元。2019年～2021年，贝壳找房扣非后归母净利润分别为-25.21亿元、18.98亿元和-15.84亿元。毛利率方面，最近3年贝壳的销售毛利率分别为24.49%、23.92%、19.59%，毛利率下滑趋势明显。公司近3年销售净利率更是仅仅只有-4.74%、3.94%和-0.65%。贝壳找房坦言，由于相关行业的法规及政策的潜在影响，短期内可能继续对公司业务及净收入造成不利影响，公司2022年可能继续产生净亏损。更加雪上加霜的是，2022年以来，上海出现一波因奥密克戎变异株引起的感染，为遏制其传播，政策层面实施了一系列限制及隔离措施。“我们在上海的经济门店暂时关闭，且视COVID-19疫情的发展存在不确定性。”贝壳找房表示。正是在市场危机的情况下，贝壳开始了港股之旅。5月13日收盘，在香港上市的第三天，贝壳收于31.75港元／股，市值刚好过1200亿港元。从这几天的交易情况来看，市场对于贝壳的期望值较为温和。03贝壳“清洗”持续的疫情，以及房地产行业的危机下，扩张乏力已然成为整个房地产经纪代理行业的现状。5月12日，一份流传的上海全拓房地产经纪有限公司的通知称，由于自2022年3月起上海市的持续疫情对公司造成了重大影响，公司运营已经停摆至今。为了公司疫情后能恢复正常运营，自2022年5月起，公司不再安排工作，员工进行停工，公司暂停支付员工工资和社保。上海全拓只是当下众多房地产经纪行业的一个缩影。作为将触角伸到整个房产中介市场的“巨无霸”，贝壳也率先感受到了这股寒风。与上市消息一同传出的是贝壳降薪、裁员的消息。根据澎湃新闻报道，此次新一轮裁员涉及产研、运营、中台等，多个部门人员出现调整。有贝壳内部离职员工爆料，裁员以部门约谈为主，包括转岗及赔偿两种方案，大部分员工拿到的赔偿金额为n+1。值得一提的是，这是贝壳在最近七八个月的时间里第三次传出裁员的消息。今年3月，贝壳在其官微平台发布消息称，受疫情防控常态化影响，贝壳各个城市公司根据当地市场情况及自身业务发展，进行组织动态调整，属于公司组织常态化运营优化机制，不存在比例、数量等要求。此外，网传“中高层离职”等信息，为2021年下半年公司根据行业发展变化，对金融部门做出的调整。如果将时间线再拉长一点，2021年10月，贝壳针对“上海研发团队裁员”一事回应称，行业环境大的变化之下，公司对上海地区金融等部分业务进行调整。调整涉及到的员工将严格按照国家法律法规进行妥善安排，同时优先提供内部转岗机会。从链家到贝壳，左晖带领贝壳员工见证了房地产经纪行业最为辉煌、繁荣的阶段，并在这个阶段迅速完成了资本原始累积。如今，房地产行业的突变和社会“黑天鹅”事件的频发，让贝壳这位行业老大哥也踯躅难安。贝壳需要一个新的业绩增长点。内部大规模“清洗”的同时，贝壳将目光盯上了家居赛道。2021年末，贝壳宣布“一体两翼”战略升级。其中，“一体”即房产经纪事业群，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。4月下旬，贝壳宣布已完成收购圣都，为未来横向赋能整装大家居产业打下基础。只是在行业逐步走向细分化、专业化的赛道上，贝壳想要依赖手中的资源跨界成为家居界龙头必然没有那么容易。Wind数据显示，2019年～2021年，贝壳新兴业务贡献的营业收入分别为11.73亿元、19.79亿元和23.32亿元，占总营收的比重分别为2.55%、2.81%和2.89%。今年3月，在2022年业绩电话会上，彭永东坦言：“2021年是贝壳空前艰难的一年。”如今，在成功登陆港交所后，彭永东更艰难的挑战或许在于如何给资本市场讲一个可以持续增长的故事，从而回到增长轨道。而今，房地产行业以及地产中介行业不断迎来救市措施到来的情况下，彭永东或许可以松口气了。作者
2022年5月25日