中国楼市黑洞实探：在这里投资，就是一场打劫！
△此音频大小为4.8M
这是我们京津冀考察的第三篇稿子。
耿直少年的第一篇稿子，可能是劲儿使大了。
落跑少年团，仓皇跑路。
甚至，还有人怀疑我们是恶意开黑，讨个软文来恰烂饭。
今天，耿直少年将收起不正经的邪魅笑容，认真的跟你探讨一个严肃的话题——
环京的楼市黑洞，究竟是怎么形成的？
是时候，表演真正的技术了！
环京，几乎没有产业。
整个环京，产业园是各个城市最显眼的规划。
环京地区，产城融合模式是解决一群穷亲戚们的破局万金油。
遗憾的是，这些产业园大都是——
开局一张嘴，剩下全靠编。
我写完固安的第一篇稿子，最担心的就是：
大家会误解只有固安的产业最烂，只有固安的产业最空心化。
根据我连续多日的考察，我可以很负责任的告诉大家——
在环京，产业园的毒打无处不在。
鬼知道，我这几天经历了什么。
比如，跟其他城市比起来，固安就是个弟弟。
很多城市的产业园更多，更庞杂。
虽然，北京连自己的产业园都没填满，但依旧不妨碍支援河北永清了一个——
承接亦庄产业外迁的，亦庄永清高新区。
虽然，浙商们一半在忙着搞网红带货，另一半在忙着去杭州摇号抢房。但依旧不妨碍1200公里外的环京，出现了一个——
以服装制造为主的，浙商产业园。
虽然，台海局势风云变幻。但依旧不妨碍海峡对岸2000公里外的环京，出现了一个——
台湾产业园。
各种意想不到的新老产业园，交错纵横的在这里千里相会、和谐共存。
遗憾的是，并没有给这片土地带来繁荣与富庶。
正常的产业园里，一定能看到来往穿梭的集装箱货柜车。比如长三角和珠三角，经常能看到大量的货柜车堆在产业园外部，等待拉货。
而在环京的很多产业园内外，几乎看不到一辆排队拉货的货柜车。
产业园内外，一片荒芜与萧索——
甚至，一年前我曾在环京某个产业园看到，整条道路都被晾晒的玉米侵占。
野生产业园，侵占了原住民的土地。
原住民以更加荒蛮的方式，侵占了产业园。
以不妥协，回敬不妥协。
我看完整个环京，最想跟大家说的一句话就是——
放弃幻想，环京没有产业。
这也就意味着，环京楼市存在着一个残酷的现实——
想要靠产业外迁带来人口，目前几乎没有可能。
环京楼市的坑，只能靠“睡城”来填。
既然环京已经没有产业，那么环京的真正购买力，只能靠刚需外溢。
如果是靠刚需外溢，基本上是把固安、涿州和怀来判了死刑。
我们来看一下下面这张图——
这张图是，北京的产业聚集区分布图。
在这张图上，我们能很清晰的看到——
北京的就业中心，主要分布在东部和北部。
比如：
北部的码农聚集区，中关村和西二旗；
东部的企业总部聚集区，CBD、东长安街和第三使馆区；中西部的金融企业聚集区，金融街；东北部的科创、文化类企业聚集区，望京；东南部的科技类企业聚集区，亦庄……
南部唯一的企业聚集区——丽泽金融商务区，还是半死不活吊着命的状态。
过了西二环，几乎没有产业聚集；
走出南四环，产业接近空白断裂。
这个时候，问题就出来了——
环京的个别版块，看似离北京很近，实际离北京的就业中心很远。
离北京的产业人口很远，离北京的新城市人更远。
比如，固安。
看似距离北京就是一条永定河。
然而，跨过永定河之后，是瓜地、菜园和动物园。这里有菜农、瓜民、动物园里吃人的大脑斧和养大象的相声演员，就是没有产业和社畜。
你如果在北京CBD上班，干到固安，至少要3个小时以上。
上班8小时，通勤6小时。
时间久了，你可能会怀疑自己究竟是打工社畜，还是地铁员工。
为什么北京数十年城市进化，只出现了燕郊一个跨城的睡城？
为什么同样是环京，大厂的入住率要比固安和永清高出至少20%？
因为北京的就业中心在东部！
因为东部有广袤且源源不断的社畜！
一场虚妄的梦。
我不知道目前为止，还有多少人在等待着京津冀一体化和北京产业外迁。
耿直少年必须说句实话：产业外迁，一场虚妄的梦。
北京的产业外迁方向，都快写到了脑门上——
建设雄安新区和通州副中心，疏解北京非首都功能；
北京的行政副中心，疏解到通州；北京的非首都功能，疏解到雄安。
用一句话总结就是——
北京的归通州，国家的归雄安。
未来极长时间内，北京产业外迁的核心两大方向就是：向东延伸，向南跳跃。
以前，老哥几个还能指望从北京的手指头缝里露出来东西来。
现在，通州和雄安出来了。
通州的规划面积，155平方公里；雄安的规划面积1770平方公里。通州加上雄安，相当于北京市区面积的1.18倍。
这是要在北京之外，再造一个新北京。
它又需要多少产业？需要多少人口才能填满？
雄安和通州的出现，对于环京而言——
统统是利空。
唯一的利好，可能就是对距离通州更近的燕郊、大厂有所利好。
这哥俩距离北京新就业中心的距离又近了，距离北京权利中心的距离又近了。
至于剩下的城市，自求多福。
我必须很负责任的告诉大家——
环一线城市的卫星城，最怕一线都市不来，更怕一线城市乱来。
决定环京命运的，从来都不是它们自我奋斗，而是投胎地。
耿直少年的第一篇文章，可能已经得罪了华X幸福。
但是，我仍然要说几句公道话。
固安这个地方，那些产业园、产城融合出来的那一刻开始，就注定要失败。
包括像怀来这种地方，从出生起，就注定失败。
它们最大的失败，不是不够努力，不够务实，不够踏实。
它们最大的失败，源自于投胎投错了地方，投到了远离北京就业中心的地方。
华夏最大的恶，可能在于——
把错误的投胎地，包装成了一个虚妄的梦，卖给了渴望暴击的韭菜们。
而我作为一个耿直少年，最欠儿登的地方就是——
一个大屁股，把虚妄的梦坐碎了；
把环京楼市最残酷的一面，血淋淋的展示给大家。
既然已经讲明到这种程度了，不妨就再说得明白一些。
目前为止，从长线投资的角度考虑——
环京最值得关注的就是，靠近北京东部就业中心的燕郊、大厂。
如果从纯粹投机的角度考虑，就是另外一套打法。
卖个关子，下次再叙。
顺便提一嘴——
目前环京的绝大多数城市限购名存实亡，只要想买，总有办法。
大碗楼市耿直少年团的京津冀考察持续进行中，请大家持续关注。
你猜，我们下一个会得罪谁？
★ 环京市场扩展阅读：
天安门南50公里，我目睹了一场惨烈的城市塌陷一文详解，环京最不值得买的城市
本文为大碗楼市原创