开春以后，苏州的买房人比川建国还忙…时间刚刚来到3月下旬，伴随着一路蒙蒙细雨，我们由杭州北上前往苏州调研市场。这座老天爷赏饭吃的超级城市，近期楼市火得让人淬不及防——新房市场全城开花，且开盘即是总价500万朝上的中高端改善户型；相比之下，刚需甚至首改房源的生存空间被层层缩小，却丝毫没拦住大伙儿抢房的局面。在工业园区核心，万科朗拾三期开盘，1580人摇66套房，中签率低至4.17%。难怪案场销售神龙见首不见尾，就差跟我说“咱们漂流瓶联系”了；在高新区狮山板块，单价48000+的建发缦云，起步面积就要160㎡以上，销售接待、参观样板间不仅要提前一天预约，还要提供验资证明；同样在高新区狮山，一容积率超过5.0的超高层项目，被吐槽“鸽子笼”、“没品质”…开盘没多久便仅剩5-6套房源，还是因为认筹客户征信有问题，清退回来的；在高新区科技城，周二晚高峰时段却在售楼处里出现了人头攒动的情景，直接让人看傻了眼，在保利·和光山语项目，还有两位苏州同行前来订房…几乎在所有项目的样板间里，一眼望过去都是呜呜泱泱的画面，即便是160、180㎡的户型，走在里面也少不了摩肩接踵。近1-2个月间，苏州不少新盘在价格和折扣上纷纷出现异动：像科技城幸福里从2月6日起全线收回折扣；太湖新城的笠泽之星早在一个多月前就收回了2%的折扣；同样收回折扣的，还有相城元和的在售新盘锦绣雅著，该项目于2月13日全线上调2个百分点；进入3月份之后，收回折扣的楼盘更是全城开花，但这一切没耽误在售房源咔咔往外卖。“一核四城”走下来不难发现，越是拿捏了前沿产业和优质教育的项目，就越是“门难进、人难等、脸难看”…原本以为是开发商得了早期小米的真传，玩上了饥饿营销的套路；可当我查询到近月来苏州的二手房交易情况才发觉：现实再残酷也得接受——2022年11月、12月，苏州大市二手房住宅成交量分别为9437套和8678套，到了2023年1月，这一数值是6527套。也就是说，年末年初，只有春节当月成交规模未达荣枯线！购买力痿了吗？并没有！一方面，1月份新房成交量干到了3972套，较去年春节月暴涨134.1%，在核心城市中，这个涨幅已经杀进第三；另一方面，2月份苏州大市二手房交易量已经重回8000套以上，将荣枯线踩在脚下。大伙儿都是成年人，心里多少还是有点儿β数的：双人床下会说谎，窗帘后面会说谎，大衣柜里会说谎，但二手房市场不会说谎…另一个不会说谎的，是土地市场，毕竟开发商的脑浆子抠出来上称比我等平头百姓得重个半斤八两。近年2月份，苏州首轮土拍总共出让11宗地块，不仅全部成交，园区湖西地块经历了65轮竞价后，因达到最高限价触发了摇号。最终，这宗地块以36.4268亿的成交总价被华润置地收入囊中，折合楼面价35650元/㎡，溢价率15%，刷新了园区楼面价记录。至此，新盘收回折扣、二手房重回荣枯线、地王重出江湖等一系列市场回暖的强信号已悉数登场…一场基本面与价值共识的双向奔赴在本轮市场启动前，3年的疫情与存量房市场八成首付共同压制了相当一批改善需求；现如今，两项阻碍均不复存在，市场表现出来的爆发力和持续性自然超乎预期。有一说一，苏州绝对是本轮复苏过程中，除成都之外表现最生猛的城市。成都的独立行情，有八年涌入的1000万人口支撑，数量足以堆死质量；苏州的逆势火爆，则是凶悍的经济基本面与深入人心的价值共识之间有了双向奔赴。撇开老生常谈的“距上海最近核心城市”、“地表最强地级市”、“全国工业第一强市”等等标签不谈，疫情过后的苏州还出现了一些新情况——1）“沪漂”涌入规模明显增多。截至2022年底，在苏外来人口中，前“沪漂”占比约33.63%，较7年前翻了一倍还多；2）做强城区首位度，已成为大苏州范围内的集体共识。截至2022年底，苏州城区首位度已达36.87（不含吴江区），而2016年，其城区首位度为32.84（不含吴江区）；3）在江苏省内的人口吸引力，仍旧保持着一骑绝尘的地位。2000-2020年间，苏州新增人口数量比南京、无锡两市的总和还多。这样的城市吸引力，主要得益于苏州在经济发展质量上的一系列表现：综合人均GDP、人均可支配收入、本外币存款余额三项数据来看，苏州均排在全国3-8名的位置。除北上广深以外，再难找到一座可以全方位超越苏州的城市。基于此，我们不难发现：存量购买力是真的扎实，现有价格体系确实存在低估！还有一件事格外值得注意：近10年来，苏州的小学生增量达到了45.13万，在全国仅次于深圳排名第二。而他们的父母正值青壮年，刚好就是楼市最硬的购买力…至于坊间常年流传的“苏州外来人口虽多，但都是厂工厂妹”这类片面说法，也该不攻自破了。苏州楼市固若金汤的价值确定性，还来自于其独具特色的工业化与城市化进程。成立于1990年的苏州高新区与成立于1994年的工业园区，在上世纪九十年代承接了全市近70%的制造业转移。如今，早已经历了几轮产业转型后的高新区和工业园区，依旧是苏州产业最前沿、教育资源最优质、商圈配套最成熟、人居品质最优越的区域。譬如说：工业园区和高新区，在全国高新技术产业开发区的排名中分别位列第四和第六；譬如说：园区的星海、星湾，高新区的实验中学，对应的无一例外是苏州学区房的天花板。这就不得不说一个真实到有些可怕的事实——全苏州最能打的产业和最能考的教育合二为一，客观上加剧了这座城市的阶层与圈层的固化。反过来想，对于买入这些片区的家庭而言，则无异于拿捏了苏州楼市价值与圈层价值最大的确定性。确定性再强，也不能闭眼投…苏州是个神奇的地方——在头部强二线城市里，它的经济体量最大、富裕程度最高、地理位置最好、建成区面积最小。在同等基本面城市里，它房价最低，而比它基本面好的，房价全比它贵。可即便确定性已经如此板上钉钉，也不意味着苏州就能胡逑买。拿“一核四城”来说，几乎所有具备投资价值的板块，全部深度绑定前沿产业与头部教育资源。首先说件极其反直觉的事儿——作为“一核四城”的“一核”，即作为“名城核心”的姑苏区，应该被果断放弃。这里是游客眼中那个古色古香、小桥流水的苏州，整个片区着重于“历史文化名城的老城保护”。当年梁思成先生的“保护北平老城”图纸在太湖之滨落地开花，这件事功在千秋；但客观上也使得姑苏区错过了近30年来工业化与城市化的批量红利。这一点，未来也不会有多大的改变。此外，南北两翼的高铁新城与太湖新城，均是居住属性压过产业属性的片区。住宅量级较大、缺乏产业加持、配套相对滞后是这两个新城最大的共同之处。譬如高铁新城，最大的利好点在于苏州北站扩建完成后，有望成为沪宁高铁廊道上最大的铁路枢纽之一，对于跨城通勤人士来说，的确有吸引力。但跨城通勤与跨城购房完全是两码事——说到底，这里最有可能截胡的，还是原本有意买入昆山的沪漂群体；而对于流入南京、无锡、常州等周边城市的“沪漂“而言，吸引力十分有限。时至今日，高铁新城依旧以地缘性客户为主要支撑。南部的太湖新城问题同样不小——尽管已经发展了十多年，但这里的配套兑现度仍然让人头大。尤其是产业和教育这两项核心要素，几乎是一个也不占优。在苏州当地买家眼中，“地处南城”甚至成了不可回避的硬伤。我问了一名身份证号“3205”开头的老铁，这个“硬伤”到底“硬”到啥程度，他想了想告诉我——“就好比花50万买的奔驰E级，到头来是个三缸车…”好吧，失敬失敬！当前，整个太湖新城有6-7个新盘在同台PK，且大户型明显占据主流。如果算上已清盘或交付项目，3-5年之后，太湖新城恐怕得有近20个次新盘同时出货，大伙儿不妨在脑子里过一下这种压迫感。园区PK高新，月是哪方明？苏州真正具备投资价值的还是当年“一体两翼”中的“两翼”——工业园区和高新区。可即便工业园区知名度更响、产业体量更大、价格天花板更高，断言“是园区就能无脑买入”也算妥妥地侮辱智商。准确地说，苏州天花板并非园区，而是园区的两湖流域。然而那里早已开发成熟，新开盘项目可遇而不可求，但凡有货肯定能闭眼摇。现如今，园区的供应大户是斜塘、车坊、胜浦、唯亭这类板块。它们哥儿四个大致情况如下：斜塘，教育资源明显不在第一梯队；车坊，配套匮乏但后期住宅供应极大；胜浦，不但拿捏了以上两个缺点，距离园区核心还是最远的一个；唯亭，被高速和快速路切割，导致其整体规划几乎独立于园区之外…所以说，园区牛X不代表当前供应牛X，买入现有新房供应，甚至不及买入两湖流域的次新二手房更有利于保值增值。反观高新区，狮山核心的新房供应确实值得，45000-49000元/㎡的单价、150㎡以上的面积段，妥妥的苏州核心资产，其购买逻辑与园区两湖流域异曲同工。从目前情况来看，建发、金新城、览月阁的到访、预登记、去化状况还是十分乐观的。如果你的预算在300-400万左右，那么，“一核四城”中，科技城无疑是最有价值的一个——这里承载着苏州产业转型的艰巨任务，同时也是苏州高新技术产业的核心所在。除人们耳熟能详的阿里巴巴苏州分支机构外，还有像苏州长光华芯光电、苏州铸正机器人、苏州锐创医疗等等这类芯片、人工智能及前沿医疗器械制造商同样驻扎于此。这些长期深耕于芯片研发、智能制造以及生物医疗的科创企业，才是货真价实的大国重器。要想不被卡脖子，要想彻底实现产业转型，这些行业才是关键中的关键。注意！这些企业并非图纸上的规划，而是个顶个开门营业已久。另一方面，高新区的教育配套在苏州同样是顶级水准，特别是“实验”这块金字招牌，足以招来全城“孟母”无数。原因无他，工业园区星海、星湾的学区房，没个五六百万，连想都不要想；而300万不到买到的科技城教育资源，是整个苏州为数不多可以和园区“星”字头学校分庭抗礼的。除此之外，高新区科技城，还是一处货真价实的自住型板块。这里聚拢了数以万计的高新科创人才，其存量与增量购买力往往大到惊人，科技城价值之所以异常扎实，原因正在于此。“因买家集体出货而造成的价格踩踏”或“自住客群过少导致根本无人接盘”的尴尬局面，在科技城几乎不存在。目前，高新区科技城的标杆项目苏州金茂府二手房均价在40000-42000元/㎡左右，较当前新房价格高了约12000元/㎡上下。总体来看，高新区科技城已将产业、教育、自住属性和倒挂空间平衡得恰到好处。只可惜，这里住宅用地规划比重偏低，且后续新盘供应也已进入了倒计时阶段。苏州科技城，已经进入最后的上车期！如果你也看好苏州/看重苏州的产业资源和倒挂空间/理解苏州的楼市周期，不妨扫描下方二维码，添加大碗楼市咨询师！毫不夸张地说——苏州科技城，就是目前全国300万总价段的最好选择。大碗楼市团队手中尚有少量苏州高新区科技城项目资源——第一梯队学区/苏州科技城核心区/一定倒挂套利空间。窗口时间，房源不多，如信速来。如若还不够坚定，请跟随大碗的团队一起到苏州实地考察，实地验证城市、地段、价值和未来。专题研究：万字长文：上篇

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县镇高中正在经历教育塌陷，那些享受不到良好教育资源的孩子将何去何从？点击关注视频号：大碗楼市

奇瑞回应要求员工周六上班：本意不是压榨员工

有个不好的消息，想在一线强二线买房的朋友，捂住胸口。3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹公开发表了对楼市的看法，大家都盯住了他说的这句：对房地产市场企稳回升充满信心。倪长老七七八八列举了很多论点，来支持楼市今年一定企稳回暖。包括疫情影响、保交楼、房企融资等等，说实话，这些论点都没啥意思，真正引起我兴趣的是这句话：“从政策落实情况看，我们对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效。”都已经出台，言外之意，大招不会有了，尤其是已经热起来的一二线热点城市。点你们呢，要啥自行车，就这了。楼市玩的是什么？玩的就是预期。一看政策预期没了，你气的骂街，嚷嚷着劳资不买了。没关系，你不买，有的是人买。看看2月的二手成交数据，亮瞎眼。上海成交19300套，2022年7月以来的成交最高点；成都成交19061套，近11年的单月最高记录；北京成交15315套；天津成交14175套；广州成交9938套；西安成交8161套。抛开环比和同比的春节因素，2月，热点城市的楼市确实回暖了。你看，连开发商都看到希望的火苗了，2

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2022年，全国楼市一片哀嚎，为何西部一哥成都能走出独立行情？看视频详解…点击观看视频，详细解读点击关注视频号：大碗楼市

今晚阿饭有场直播，跟大家聊聊股市与楼市共通的那些暗号。干货十足，就是有点烧脑，建议能耐下心来学习的同学预约一下，没有回放。近日，在某小区业主群里，一则群公告消息突然火了起来，原文如下：万物复苏，二手楼市启动，请不要再贱卖自己的房子，建议在原来的基础上向上调整1W+。3月6日，经过记者证实，该消息属实。开春后，各地楼市显然回暖，我原本以为上海、成都等城市已经天下无敌了，想不到有的地方居然比他们还勇猛，小区业主直接自行涨价一万，这是谁的部将？该小区名为河滨之城，位于杭州市西湖区。一看城市名儿，觉得一点也不惊讶了，即在意料之中，又在情理之内，不然怎么对得起“炒都”这个金字招牌！别的城市还傻呼呼得靠需求端驱动，咱不，直接从供应端涨价，不走弯路，一步到位！当前距离最高点跌了小一万，在当前价格基础上跳一万，不仅把跌的都补回来，还有机会创新高。各位也不用惊叹人家这操作，因为在过去的一年时间里，真给炒都的朋友们憋得够呛！

刚上了把热搜，就被迫社死…不是笑话，最近这些天，西安绿城全运村5期业主的真实经历。业主群里“挂牌价不得低于23000元/㎡”以及“房价三年涨价计划”两条“公约”，不但引来了围观，还顺便震碎了三观。耿直的西安老铁，就差站在大雁塔上吼一嗓子：“额滴、额滴、全都是额滴！”目前，许多主流二手房网站都已将这个小区404。啥叫“枪打出头鸟”，西安老铁们算打了个样儿。可是你琢磨啊，是谁给他们涨价的底气，还不是最近的行情把气氛烘托到这儿了吗？核心城市二手房集体回暖有两样东西，在死空头的脑回路里，是高低不往心里去——一个是震惊了国际投资圈的PMI指数，另一个是溜到原地飞起的房地产交易数据。月末月初，这俩关键性数据同时传来好消息：采购经理人指数（即PMI）来到52.6%的高位，连续第二个月站上50%荣枯线以上；同一时期，60座重点城市新建住宅成交面积同比增长37%，二手房成交规模也创下自2021年7月份以来的月度最高记录。尤其是二手房市场的回暖效率，直接给大伙儿集体整懵der了！以下拎出来几座头部城市，大伙儿感受感受？北京2月份签约15315套房源，环比增长84.3%、同比增长85.4%；上海2月份签约量超过19000套，恢复到2019年的同期水平，2月最后一周达到日均873套的恐怖数字；深圳2月份录得二手房签约量总共3552套，环比增长95.4%，同比增长229.8%；杭州老八区2月份总共有6894套二手房网签，创下近20个月以来的新高，距荣枯线仅有1000套左右的距离…成都2月份总共成交二手房19061套，日均680套，创下11年来的最高纪录；天津2月份总共成交10108套二手房，环比涨幅逼近150%的高位…两座一线龙头诠释了啥叫“你大爷还是你大爷”；房投第一城、房投第二城组团支愣起来；逆境下走了一年独立行情的成都依旧能打；就连一向不被看好的天津也表演了一把鲤鱼打挺…业主们一瞅这个局面，瞬间开悟了：涨价，抱团涨！北上广深的房东们通常是单打独斗，返价的返价、撤单的撤单，买家加价30-50万成交压根儿不是稀罕事儿；杭州、成都的房东们则分化成了两派：有产业、有学区的次新盘业主开始组建“涨价联盟”、反之则忙着抢跑套现；最让人原地膜拜的，还得是文章开头提到的西安业主——不但联合抱团涨价，还制定了“三年哄抬房价上涨计划”，虽然已经被权威平台404，但江湖上依旧有他们的传说…短短四个月间，笔者自己也感受了一把“冰火两重天”：去年12月初，我家杭州城西的一套房源死扛着248万，中介小哥打电话劝我：“哥啊，咱得尊重事实、认清形势…”四个月后，还是这套房，还是这个价格，最近已经连续两个周末都有带看。然而，在全国楼市带状回暖的过程中，有两件事需要格外注意：首先，在二手房去化提速的同时，挂牌量也在持续走高。像深圳、杭州、武汉、南京、宁波、厦门、青岛等城市二月份的挂牌量基本上保持了两位数左右的增长；且挂牌激增的板块往往集中于非核心区域板块内，成交量走高并未带火全城大面积涨价的原因就在这儿。其次，刚刚过去的二月份环同比数据，说穿了是与今年一月份和去年二月份两个春节月相比。一定程度上说，前值过低放大了当前市场的回暖效果。这波行情能否真正持续下去，三四月份的表现十分关键。二手房，怎么突然就热了呢？那老些成交房源毕竟是货真价实的，拿真金白银说话的。所以，单纯将眼前的回暖行情归结为“低基数效应”，明显不科学。从成交结构上看，当前市场的集体翻红，本质上是基本面、需求端以及供给端在收到彼此利好影响后，形成正向共振的必然结果。首当其冲的，便是基本面修复利好持续发酵——经历了全国范围的“羊达峰”之后，大伙儿普遍有种劫后余生的感觉；加上社会任务的整体转向，让我们重新回到撸起袖子加油搞钱的氛围里。文章开头说的PMI指数连续两个月干到荣枯线以上，就和这样的氛围转向有直接关联。另一方面，高层已经明确了2023年经济增长目标是5%、新增城镇就业1200万，意味着肯定了经济刺激政策、资产流通政策、信贷政策以及财税政策会在一段较长的时间内保持延续性。28万亿依然虎视眈眈、4.1%的起步利率依然十分诱人、开发商的折扣依然肥而不腻、各地的财税减免依然嗨嗨皮皮…上述利好持续，相当于从另一个侧面消除着大家撸起袖子搞钱的后顾之忧。宽松的楼市政策固然是市场寒冬下的产物，但它在基本面修复的发酵之下，极容易将利好传导给需求端。需求端，正在小心翼翼中步履蹒跚——这一届真实需求可归结为两大来源：其一，是购置婚房或子女教育而产生的刚需客群，他们对于学区房、次新房有着相对强烈的需求，且价格敏感度相对较高。像深圳、广州、杭州、宁波、苏州、无锡等城市部分学区房的翻红，以及北京、上海套均总价能分别干到281万和332万，就有他们的功劳。其二，经济基本面的系统性修复，使得不少有意改善的客群，对于卖房打新或者卖房置换这件事更加积极。杠杆率不一定多高，但由于新购房源总价较高，月供压力并不小，这部分客群更容易受到基本面的边际影响。此外，人口导入因素对于二手房的整体去化也起到了举足轻重的影响——像四大一线城市以及成都、杭州等城市近期二手房交易情况的看涨，很大程度上就是其前期人口导入形成的需求存量在发挥作用。再看看众多三四线城市，即使是在这样的回暖气氛下，也依旧不管不顾地保持着放量下跌态势，啧啧啧…供给端依旧呈现分化态势，边缘市场以价换量，核心市场预期向上——特别是在一些热点城市，板块能级较高、房龄相对较新的房源，这次成了返价、撤单的“重灾区”。以杭州为例，奥体、滨江以及未科等地的不少次新房，这些天悄咪咪地收回了少则十几万、多则几十万的让利；仍在降价的房源主要集中在崇贤、星桥、丁桥、闲林、南卧、银湖、东湖这类相对边缘化板块。即便是在同一板块内，位置相对稍好的、十几年房龄的房源，在议价能力上也没能跑过位置稍次、但刚交付不久的次新房。而类似的情况在广州、深圳、成都、宁波、南京、厦门等城市，几乎都能找得到异曲同工的翻版。究其原因，无非是板块与长线估值挂钩，房龄与中短线议价能力挂钩，在行情转暖初期就能买买买的客群当然更倾向于掐尖。这与由上到下、由优及次的轮动传导路径，不能说十分相似，只能说一毛一样。金三银四或是抛房置换的黄金窗口期从回暖的含金量来说，二手房市场回暖＞土拍回暖＞新房市场回暖。土拍直接关系到地方的钱袋子，新房市场夹杂了营销手段、规划兑现与增值预期等信息不对称因素。只有二手房市场，既没有谁的兜底也没有谁的滤镜，作为楼市交易的终端环节，最能反应出真实的需求存量与真实的购买力！当前火爆的二手房市场，无非向我们传达了两重核心信息：第一，持有非优质资产的家庭在加速套现，既包括房源本身存在硬伤的，也包括至少吃过一轮红利的。第二，基本面的加速修复，已经将相当一部分真实需求的情绪调动起来了。说到底，情绪都是别人的，只有真正持有房产的人此刻才是最慌的。大伙儿的终极议题莫过于：手上的二手房到底是该趁回暖的东风抓紧卖掉还是再等一等？讲真，这得分情况讨论——眼下的“罗生门”式行情，加上房价与基本面双双筑底初期，其实恰好给置换家庭一个不错的窗口期。如果“金三银四”中，上行态势戛然而止，真实需求家庭的自住问题或改善问题又要推迟；如果延续二月份的画风，那给真刚需上车、真改善置换的天窗恐怕会戛然而止。但无论哪个结果，对于真实需求而言都不是好消息。买首套房的刚需家庭，完全可以利用当下“金三银四”伊始好好看看房，货比三家。不少一手刚需房仍然保留着部分优惠措施，二手房业主则出于急于套现打新、改善等因素，价格依然好谈。如果要卖一买一，那不妨逆向思维，现在就去看有意置换的房源，卖和买两个动作结合起来会少很多纠结。当然，如果你手上的二手房在城市板块、商学铁配套、房龄年限、楼层采光、户型功能乃至人车分流等核心问题上存在硬伤，建议立即、马上处理掉。特别说一句，那些学区好、溢价高但几乎没什么品质可言的老旧学区房也在此之列。在加速分化的态势下，上述内容但凡有一两样硬伤，也很容易被算作楼市中长线行情的边角料。在宽政策、宽信贷周期下，更有利于通过用置换新房源锁定未来价值，加倍找补回当下割肉的牺牲。如果你手上的房产位于核心城市的核心板块，且房龄较新，如果不是为了置换房贷利差（比如加点后实际利率高于4.9%），并不建议此时此刻瞎折腾。扯皮和抬杠摆平不了焦虑，但行动可以…近期微信公众号规则有所修改，有朋友表示无法正常接收到大碗楼市的内容推送。大家可以将大碗楼市设为星标，可以有效避免以上情况，操作流程如下：专题研究：万字长文：上篇

大家好，我是大碗楼市上海站的联合创始人金华。刚刚出来的数据。上海二月份的二手成交超过了1.93万套，最后一周成交了6116套，环比增幅27%。日均873套，创下了近两年周成交的最高记录。同时。1.93万套的销量也意味着上海楼市登顶全球二手房销冠。对，你没有看错，是全球销冠。上海楼市小阳春的信号，基本可以得到确认。房东们开始挂牌卖货接客，买家们开始进场扫货捡漏。春节后的上海楼市，正在形成暴动。上海楼市，正在转入买方主动的市场。大碗上海团队有一个一直在坚持的日常：持续监测大碗35个恒星小区的挂牌数据，从而推测和分析上海行情的变化。最近数据的走向非常强势，就是下面这张图。我们抓取了上海35个板块的标杆次新小区当前最新的挂牌价，相比于去年9月：这35个标杆小区的挂牌价只有3个在下跌，上涨率竟然达到了91%。市区的标杆或次新基本都有小幅上涨，涨幅在5-10%左右。这意味着。上海楼市，市场的情绪再次被撩拨起来。给大家举几个例子，管中窥豹。1、二手房市场，竟然开始出现了抢房。前几天咨询顾问helen跟我抱怨，带客户去买房的时候，竟然出现了多个人抢一套房的情况。多人抢一套房的情况，真的很久没碰到过了。请注意，这只是一套价值600多万，楼层也一般，环境也一般的房子。还有一个客户，怕行情波动，想要先买后卖，因此想跟卖家协商把付款周期往后挪1个月，被卖家直接拒绝。请注意，这只是一套在一楼的，而且还是个拆迁小区，平时连看房的人都没有。现在呢，竟然有好几组同时在谈，卖家的腰杆子也瞬间笔直了起来。如果二手市场中那些楼层一般，甚至一楼房源都需要抢的话，这个市场一定是有些异样的。2、新房市场，热销盘千人摇，一般的项目也要抢。静安鸿印里，热门倒挂项目，333套房源，认购率接近400%，最后这个单项目销售额达到了近77亿元，全国销冠。闵行的象屿招商公园1872，也是上千人摇号，1445组认筹，397%的认筹率。当然，像静安鸿印里和汇成南街里抢抢也就算了，毕竟有倒挂，毕竟地段牛。但是你没想到的是，一些不热门的非倒挂项目竟然也开始热销起来。比如像中铁、华发建发这两个项目，前期也没那么火，但开盘基本就日光了。还有去化率达到九成的建发熙和府，开盘只剩3套的杨浦城投悦尚海。趁着这波热度，开发商也在疯狂的去化，疯狂的导流卖房。3、法拍市场，抢房人增多，竞争开始白热化。我们每周都会统计这样的法拍房源表格，给到我们上海站的法拍内部客户。近期我们在帮客户代拍的时候，发现法拍房源捡漏的难度增加了。通过下方表格大家应该能明显看到。2022年11月的时候整体住宅折扣率差不多是在85折，有大肉签可以吃。但是，近期成交的折扣率在94折的样子，只能喝点肉汤了。这其实意味着。进场玩家正在变多，竞争激烈，捡漏概率变小。聊到这，很多人估计又得批评我散播焦虑了。但是但是，这就是真实的上海楼市。一夜之间，上海的行情就开始出现了明显的暴动。甚至我们大碗上海的直播间，数据都出现了明显的涨幅。场观直接破了11.8万，创造了上海楼市的直播记录。由此带来的公众号增粉破千！由此带来的私信咨询破千！也从侧面反映了大家对上海楼市2023年的某种较高的期待值。我一直强调。我们的直播间数据其实就是上海楼市的一面镜子。冷热好坏，也反映了楼市冷暖。当然，想要解释上海楼市的热度，其实也很简单简单。原因一：抢人大战继续，人口流入创近9年最高纪录。2020-2022，上海开始抢人了，开始放宽落户政策了。2020年，上海4所985高校应届本科生，及全国双一流高校应届硕士，可落户上海；2021年，在沪应届研究生，5大新城和自贸区新片区就业，可落户上海。请看看下面这张图，这是上海近9年的户籍人口增长变化图。通过上面这张图，看出来了什么？上海抢人大战第一年，新增户籍人口比过去多了40%以上；上海抢人大战第二年，新增户籍人口相当于过去的2-3倍。上海抢了三年人，新增户籍人口比过去6年的总和还要多。更重要的是，上海抢来的都是什么人？985、双一流、研究生。年轻人，拥有更高潜力和更高成长性的年轻人。说的更直白一些。——他们可能是最精纯的刚需，也可能是全国年轻人中，潜在购买力最强的那一批刚需。上海户口的隐形魅力，依然让源源不断的热血青年在此置业安家。原因二，上海通过旧改，正在挤出内生的购买力。2020年，是上海的旧改爆发元年，上海启动了三年旧改计划。说白了，就是疯狂的拆迁。2020年，上海拆了2.8万户；2021年，上海拆了3.4万户；到了2022年，上海拆了2.2万户。连续三年，一共8万多户拆迁。八成以上，还都是货币化安置。一个一线城市，带着货币化安置玩拆迁？这就相当于在一个紧俏市场里，空投下数万个“失去房子、只剩下钱“的购买力。这样的购买力，放到任何一个城市中去，都是最稳定的基石。原因三，上海开始接水，各大金融机构背着指标到处发钱。2023年，就是大水之年。2022年末，我国M2同比增长11.8%，今年1月，M2同比增长12.6%，增速创下六年来新高。最近跟很多银行的朋友聊天，上海各大行的行长都开始背贷款指标了。就是通过各种办法，一定要把这个钱给撒出去。新的信贷产品也开始出现。跟大家举两个例子。第一，在今年1月份的时候，上海某股份制银行的信用贷款的年化利率大家知道能做到多少嘛。3.2%-3.7%。请注意，这是纯信用贷款，是不需要任何抵押物的。第二，最近，上海十几家主要银行，最近开始大规模的推“资金监管转按揭“。说的通俗点，存量房带抵押过户。原先需要几个月才能搞定的还贷放贷流程，现在直接缩短成20多天全部搞定。原先可能还需要用到高成本的资金拆借进行还贷的，现在一步到位，银行直接帮你进行资金监管，成本降低50%。金融机构的天量资金，现在正在用尽一切办法，想要流入社会。上海楼市最艰难的2022年其实已经过去，剩下的全部都是各种引爆点。对于2023年的上海楼市，可能会出现的一些变化是：引爆点一，三价取低的政策有待全面放松。目前内环内的一些小区的三价取低已经全部放开。比如潍坊和陆家嘴区域等一些四五百万挂学区的房子三价取低已经正式放松。前期只能贷两成三成的，现在可以按照真实购买价格进行贷款了。目前其他区域也正在陆陆续续放松。三价取低放松意味着什么？上海二手房的首付门槛再降低！冻结二手房交易的那颗炸弹，正在离地升空，变成哑炮。大量的购买力，正在被释放出来。引爆点二，可能会出台的楼市新政。在这一轮下行楼市中，上海是极少数的顶住压力没有任何放松的城市。但是，上海楼市如果不带头支棱起来，你让下面的小弟怎么甩开膀子玩。目前得到的小作文的消息是：--五大新城的社保年限要求由5年变成3年。--首套房首付比例3.5成变成3成；二套房首付比例由7成变成5成；再次强调，具体政策什么时候公布，会不会实施，一切都还未知。当然，一旦公布正式实施，一定是重磅级核弹。2023年，是一个角逐、竞争、增长之年。增加预期是正在发生的。但是过去的经验告诉我们，后面的楼市还会有更强的兴奋剂来刺激。至于2023年的上海楼市，我认为一定会回暖。2023年的2-4月，在这个开春的季节，上海二手房的节奏一定是快速的消化低价房源。出来一批消化一批。等到低价房源被消化的差不多了，成交周期也就慢慢拉长了，等过了4月，可售的低价房源会进一步缩减。换句话说，价格也就开始慢慢上涨了。我知道，这篇文章一定又会被很多人骂。——死中介又开始吹涨了。作为众媒体中懂得流量密码的大碗，我们当然知道唱空楼市既是政治正确，也能换来流量。但很抱歉，请恕微臣做不到。我仍然执意写下这篇文章，仍执意提醒想要在上海买房的诸位朋友。——如果你已经有了房票想要在上海买房，请尽量在上半年上车。作为楼市研究者，我们其实就是一面镜子。上海楼市是什么样子，我们就把真实的样子呈现给大家。祝大家2023年好运。友情提醒，今晚上海站有重要直播！今晚20:00，大碗楼市上海站首席专家不倒翁老师，将准时开启直播模式。主题是：2023年，上海楼市行情预测及快问快答！点击下方预约按钮，提前预约直播。2023年，大碗城市考察团再次上路咯。本轮考察，我们将陆续进入东莞、佛山、深圳、广州、海南、昆明、杭州、成渝、京津、合肥、南京、西安、沈阳、大连、武汉、郑州……并将在12个重点城市，举办12场线下分享。扫描下方二维码，添加大碗咨询师的微信，第一时间了解大碗的考察动态哦。专题研究：万字长文：上篇

城市调研：重庆：一线调研

2022年，对于中国楼市而言，是掉进泥坑的一年。从土拍市场，到新房市场，再到二手房市场，再到潜在心里的购买预期，几乎全部折戟。但是即便如此，还是有城市跑出了独立行情。是谁不用我说，大家应该也猜到了，不多比比，上数据。先看新房市场我们把12个二线城市去年整体数据拉出去，很明显的发现——

成都二手房成交量，刷新历史记录“卷王”成都，专治各种不服——下班时间全国最晚、码农待遇一线腰斩、销售客服岗全国最多、现在就连存量房交易都能干成了强二线NO.1！2月27日下午四点，成都人民又见证了一把历史：1日-27日，全市二手房成交量已经突破18000套，创下近11年来的最高纪录！上一次成都二手房交易量突破历史记录，还是去年7月份的事儿了——当时全月二手房总成交量突破17000套，同比暴增386.1%！你注意啊，7月份可是有31天，而2月份只有28天！虽说目前全国回暖态势四处开花，但成都的行情依然独立得可怕：2022年，全市二手住宅成交量是151376套，而新房成交量是143004套。更邪乎的是，2021年成都二手住宅只成交了48667套，不足2022年的1/3！去年的楼市，明明就跟个老流氓似的冻手冻脚；可成都二手住宅去化一年间翻三倍，且提前宣告进入存量房时代。“数量真的能堆死质量…”，这话说得童叟无欺！毕竟，常住人口干到2000万的强二线，全国仅此一处；严格来说，隔壁重庆不在此列，它完全是省的规模体量！市场火爆背后的置换链条，已十分明朗…实不相瞒，在成都调研新盘，看得我异常苦闷——九成以上的新盘起步面积在140㎡以上，绝大多数样板间户型放在长三角或大湾区都是终极改善般的存在，像杭州均价7万/㎡才能看见得大平层，在成都却遍地都是；九成以上的新盘均价在30000元/㎡朝上，单价能干到25000元/㎡以下的，大多各有各的瑕疵，此情此景你很难和一座西部城市联系起来…娃总问我说：“难道你还想卖一套杭州闲林，来成都降维打击？怕不是疯逑了吧？”一连好几天，我被团队小伙伴拿这话群嘲、奚落了好几回。近5年来，成都购置新房的门槛的确越来越高——2018年，成都新房建面大约是113㎡，2022年，这一数值已经翻到了130㎡。当然，这是把周边远郊区也一起算进去了，可你要只看高新南、天府以及主城区就会发现：130㎡早已沦为大家口中的小面积房源，只要不是带有明显硬伤的盘，130㎡房源总是早早清空。高新南、天府新区以及主城区，在售新房起步面积150㎡才更接近常态，而均价大多摇3万/㎡上下。也就是说，成都市场上的主力改善房源，没450万休想住进来！与此同时，从2018年到2022年，成都二手房套均面积仅仅是从87㎡上升到90㎡；放眼整个成都核心城区，单价15000-18000元/㎡、总价在130-180万之间的二手房随处可见。从统计情况来看，成都二手房与相似板块新房之间的套均价差，目前大多保持在100-200万之间；但比较不友好的一点在于——两者之间的剪刀差还有进一步扩大的趋势。新房市场全系改善、二手房市场紧盯刚需，这是当前成都楼市最大的现实！两个市场锚定两个阶层，相互成就、各取所需的玩法，算是让成都玩明白了…有两句难听的大实话，不知当讲不当讲——成都新房市场正以肉眼可见的效率抛弃刚需！样板间门口，就差立个牌子告诉大伙儿“刚需与汪星人不得入内”！别慌，接下来的这组数据可能更扎心——2022年底，贝壳研究院和红星智库联合公布的年报里显示：当前成都二手房购房者的平均年龄是33岁，而抛售二手房的业主平均年龄是43岁！走访过一些门店后，笔者终于证实了一件事——二手房带看客户中，每十组客户里能有7-8组是新成都人，剩下2-3组是要么预算有限、要么习惯住市中心老房的老年客群；而急于抛售自家二手房的业主，也大多是身份证号“510100”开头的老成都人或来蓉定居较早的成都硬盘人士…再结合前面提到的一二手房单价差与面积差，不难看出：是新成都人定向解套老成都人，然而老成都人再拿着这笔钱去摇改善自住的新房！为了验证这个说法，我还专门到成都本地一头部自媒体上留了个言，稍不留神当了榜一大哥！没办法，民意，啧啧啧…成都楼市的高流动性，由此而来…成都是座活力四射的城市，许多朋友初到成都，最大的体会就是——“到处都是年轻人”！当前，成都市的常住人口已经突破2100万，其中青壮年人口在960万以上。这些年轻人里，超过1/2拥有本科以上学历，且2/3是2015年以后涌入成都的。这部分人群天生购买力彪悍，且“上班拼命卷职场，下班拼命鸡娃者“不在少数。更重要的是，新成都人来源地TOP

最近，后台老是出现一些奇怪的留言，如说好的日更呢，最近咋不更新了？文章不更就不更吧，重发以前的文章算咋回事？……开始看到这些留言时，我压根没当回事，觉得这哥们儿可能酒喝多了。因为自己知道，每天8点给大家分享即时有用的内容，已成为雷打不动的惯例。大碗如果停更，要么号封了，要么腾讯服务器崩了，没有其他选项。但过了几天，这种奇怪的留言不仅没有停止，反而还多了起来，难不成……此刻我突然觉得事儿太不对，赶紧刷新公众号后台，明明10M/秒的网速，可网页却一直在转圈圈……重启浏览器发现一切正常后，再一次纳闷起来号还在，每天发的文章也没被删，后台咋一群人说咱停更了，脑门给毛驴踢了吧……此时正坐在角落里的HR小姐姐慢慢抬起头，皱了皱眉头说：最近，微信好像改推送规则了。我此时还不知道改规则这事儿，原来公众号的文章不再按发表时间先后正常推送，而是针对每个人的大数据喜好推送……所以目前很多朋友每天八点看不到大碗是正常现象，收到半个月前的文章也是正常现象。所以这事压根不怪留言的朋友，他们没喝多，脑子也没被驴踢……反倒是我自己，丢人丢到家了！强哥通过学习《孙子兵法》实现了人生三级跳，我也深受强哥鼓舞，当天就下决心研习推送规则，试图找到一个"漏洞"来破解微信推送规则，以保证大家都能每天八点与大碗准时见面……经过不懈努力还真被我找到了，很简单，就是将大碗楼市设为星标！操作步骤如下，完成后即可锁定大碗每天八点的内容推送，永久管用！第一步，点击下方公众号名片第二步，点击右上角“三个点”小标志第三步，点击设为“星标”当尊贵的金色五星出现后，就说明您已经成功搞定了。至此，在接下来的每一天，让我们每天早上八点不见不散。2023年，大碗城市考察团再次上路咯。本轮考察，我们将陆续进入东莞、佛山、深圳、广州、海南、昆明、杭州、成渝、京津、合肥、南京、西安、沈阳、大连、武汉、郑州……并将在12个重点城市，举办12场线下分享。扫描下方二维码，添加大碗咨询师的微信，第一时间了解大碗的考察动态哦。专题研究：万字长文：上篇

早买早享受，晚买有折扣，都不亏。◆

有一对好朋友王某和韦某，在同一家公司任职。两人任劳任怨多年，却一直得不到重用，苦恼不已。一天，他们中自称精通风水法术的王某，想出了得老板赏识的妙招：刨老板家的祖坟！等老板发现自己家祖坟异常，定会找王某帮他掐指一算。两人一拍即合，说干就干，随即刨了老板祖奶奶、祖爷爷和岳父的坟……能掐会算的王某胸有成竹只等老板找他帮忙，事业平步青云。可惜，人算不如天算。老板发现祖坟被刨之后，并没有找王某帮忙，而是拨打了110。最终，这对卧龙凤雏被抓获归案。在投资界，也有这么一位有着通天法术的“投资鬼才”。自创企业股价两年翻50倍；管理的投资公司的理财产品，平均年化收益率30%以上，且连续12年零违约；2023年2月出售的理财产品，依然敢给出最低18%年收益率的承诺。屌不屌！稳定12年，年投资收益率30%的投资品。别说你们了，我都心动了。过去20年，中国最优秀的公募基金的年化收益率才17%，“股神”巴菲特的年化复合收益率才20%左右。也就是说，这位投资奇才给投资者带来的收益，不仅超越了国内最优秀的公募基金，更是碾压巴菲特。这位奇人，叫隋广义。隋奇才既不是哈佛的高材生，也不是华尔街回来的精英。跟清华北大复旦浙大中金中信招商这些名校名企，更是一毛钱关系没有。那么他是怎么成了投资奇才的呢？靠玄学。2000年，34岁的隋广义隐居做了道士，潜心研究与修习以东方传统智慧与现代投资学结合的课题，及资本运作与资本博弈的技术，获得大智慧。苦修12年后，隋广义从神秘的东方玄学中悟出“禅意投资法”。并在修行隐居期间，结识了红颜知己马小秋。于是，隋广义带着他的“财经宝典”和他的“凤雏”马小秋一同下山了。下山之后，隋广义在深圳创办了鼎益丰投资公司。就是那个2年股价翻50倍，理财产品年化收益率100%的牛逼公司。只不过，这样的傲人业绩，仅仅是这位投资奇才才华的冰山一角。他的理想非常远大，隋广义声称在观天象的时候，发现鼎益丰正在做一个天盘，他要做28宿，也就是28家上市企业。这28家上市企业未来会成为世界第一，会全球发债。他接着说：“在未来100年，鼎益丰有可能创造一个时代。因为它的使命，是为地球人创造一个地球的文明。同时把它升级到宇宙文明。”“这个使命太大了，同志们。”听到这样的豪言壮语，4万员工和信徒激动的热泪盈眶，高呼：师父！如果有人敢质疑他们的师父，信徒们只会轻蔑地撇你一眼，然后冷冷地甩你一句：这个投资的门槛就在于心和意识层面，没到的人说了也没用。当更多的人好奇隋广义的禅易投资法为何能取得这么高收益的时候。知情人士则回复：大师是靠做梦，灵异等方式，预测未来。这哪是我等肉眼凡胎能理解的，敢问大师，是哪位神仙下凡？可否认识唐僧师徒？水妹抱着巨大的好奇，并怀揣着理性探究的精神，认真查阅了这位通天大师，投资奇才的投资业绩。过去十年里，隋广义带着他的企业和信徒玩遍投资圈，期权、黄金、私募……2017年，隋广义控股的中国投资基金公司（鼎益丰旗下公司）投资了两只期权，共投入1500多万港元，亏了880多万港元；同一年，中国投资基金公司还买了黄金期货，结果亏了1214.5万港元，2018年上半年又亏了2365万港元；2019年，中国投资基金公司各种投资合计亏损近2.5亿港元；2022年上半年，中国投资基金又陷入亏损，半年亏了近2.3亿港元。诺，这就是投资奇才隋大师的传奇公司—鼎益丰的财报而这位投资大师在2016年还搞了私募，一共发行了8只基金整体亏损3%。，仅两只有正收益，表现最好的一只都没能跑赢沪深300指数。就这！投啥亏啥，如何能支撑起鼎益丰对投资人承诺的高达100%的投资收益率呢？投资业绩稀巴烂的鼎益丰又是如何2年翻50倍的呢？小板凳搬好，香瓜子备好，故事的高潮来了。2022年6月，鼎益丰的一位客户经理在朋友圈发了这样一条信息。3年10倍，一年就是3.3倍左右。10年1000倍，一年就是100倍。隋奇才的员工究竟在胡咧咧什么！水妹发现，早在2020年7月，隋奇才控制的一家叫天丰国际的公司就买入了华音国际10亿股。很快，又通过直接和间接持有的公司陆续增持华音国际，直至成为第一大股东并出任华音国际联席主席。华音国际本是一只股价只有0.08港元，且万年不涨的小仙股，隋奇才实控的公司入股华音国际之后，一个月华音国际就大涨7倍。此后一年半的时间，直接暴涨16倍。紧接着就是暴跌。2023年2月，也就是鼎益丰公开募资的时候，华音国际再次出现暴涨暴跌的情况。而香港证监会的公告显示，华音国际的公众持股只有10%左右。隋奇才实控的各种公司以及另外的22名投资者合计持有公司90%的股份。是不是看明白了点什么。拿着4万信徒的资金支持，在没有涨跌限制的港股找准一家小仙股，持续买入，直到进入董事会，然后多个股票账号拉升股价，涨到指定高位再减持变现。隋奇才的“赚钱”方式着实令人刮目相看。十几年时间，同样的套路相继投资了中国投资基金、中国智能集团、志道国际、中国智能集团等等多家港股上市公司。每一家都是在隋奇才入股之后，过山车式的暴涨暴跌十倍、几十倍。每一家都成了妖股。而隋奇才却每次都能全身而退。至今活跃在金融圈投资圈。其实，隋奇才的公司，早就被香港、深圳、株洲等多地警示、问询、甚至处罚。可依然挡不住投资人的热情，有的甚至心甘情愿卖房卖车买他公司的理财产品。归根到底，给的收益太高了。举个例子。曾经鼎益丰以上市为名，频繁向投资者销售“深圳市丰源芯科技产业控股有限公司”的“原始股权”，向不特定对象吸收资金。并承诺，前3年按投资金额的1%支付月度分红，3年期满后，再按投资款的264%回购股份。据此计算，该公司向投资者承诺的年投资回报率，已经高达100%。即使三年内公司没有上市成功，售出的公司股权将全额回购，并一次性支付年化15%、累计45%的收益。怎么算，投资者都不亏。而鼎益丰之所以十几年被投资者追捧，还有最重要的一点，就是12年零违约的金字招牌。任何骗局，没有戳破的时候，很多人都不认为他是骗局。更不会有人觉得自己会是最后接棒的倒霉蛋。而隋广义之所以成功，还有两个“大师专属装逼利器”，借势,让比他更牛逼的为他站台；造势，把自己打造成某领域的权威。法国前总统古拉·萨科齐、日本前首相鸠山由纪夫、澳大利亚前总理陆克文，以及美国著名的金融大鳄罗杰斯都为隋广义站过台。隋广义也把自己包装成为观天象，通易经的中国玄学投资第一人，自居“东方隐士”。并且将自己摆在了跟巴菲特相同的高度，称“上世纪西方出了个巴菲特，（今天）东方出了个隋广义”。还学着巴菲特的样子，搞起了午餐拍卖。有人说，你干嘛揪着人家隋奇才不放，人家零违约。盛大金禧还25年零违约呢，还不是把投资人的200亿都卷走跑到国外了。2月19日，深圳金融办点名通报鼎益丰，已经在提示相关风险了，也指出其具备“非法性”特征。2月24日，证监会也说了，严厉打击利用风水预测股市的违法行为。一个“精神洗脑”投资人，坐庄炒妖股，拉高变现把钱装自己口袋引起其他股东不满的人。不会是神仙转世，只会是星宿老怪。2023年，大碗城市考察团再次上路咯。本轮考察，我们将陆续进入东莞、佛山、深圳、广州、海南、昆明、杭州、成渝、京津、合肥、南京、西安、沈阳、大连、武汉、郑州……并将在12个重点城市，举办12场线下分享。扫描下方二维码，添加大碗咨询师的微信，第一时间了解大碗的考察动态哦。专题研究：万字长文：上篇

私募基金入局不动产，并不是什么惊天地、泣鬼神的新鲜事。2月20日证监会的发文之所以不同凡响，主要还是因为它终于被允许进入住宅领域。这笔增量资金未来会有多大体量，会否all

近日，各位应该都在网上看到了下面这则吐槽。可能是该现象过于真实，从而引起了无数业主的共鸣，随之迅速刷爆了微信朋友圈。即便后来该博主对该吐槽进行了解释，但大家还是懂得都懂，毕竟作为公众人物（此处省略20字）……

最近楼市回暖了，房价一涨，有人就慌。这时候，最应该警惕的是各种买房骗局。前不久在哈尔滨，一家叫众建的房产中介，以低于市场价1000元的抵账房为诱饵，骗取了70多位购房者的首付款，金额合计超2500万元。为了博取购房者的信任，让购房者心甘情愿把首付款打到中介公司账户。众建伪造了多张假房产证，“抵押”给了购房者。购房者因为拿到了并不知情的假房产证，对于把钱直接打进中介账户，也并没有起疑心。至于为什么你买的房子比售楼部每平米要便宜1000元，众建房产大言不惭地说自己和项目的工程承包方有关系，能用抵账价购买任意房源。价格也按照开发商的房价计算，不足的差价由工程承包方补齐。真不要脸！承包方是挖了你家祖坟吗？钱你拿了，补齐房价找工程承包方。就是这帮无耻之徒，靠着信息差，打着25个楼盘的名义，大摇大摆骗了70多位购房者2500多万元。戏剧的是，骗局败露，警察介入的时候，众建地产公司账上并没有资金。2500万全被转移了！70多人的买房钱，血本无归。更揪心的是，大部分购房者被警察找上门的时候，才知道被骗了。回过头去售楼部询问，很多售楼部完全不知道有这回事。东窗事发了才知道，少数几个谨慎的购房者前期在售楼部交了2万的保证金，留的电话竟然也不是自己的，而是中介的电话。相当于，售楼部催首付款的时候，电话直接打给了骗子中介。售楼部和购房者之间，无法取得联系。可以呀，两边行骗。既欺瞒了售楼部，又坑骗了购房者。像顶账房、安置房、指标房这种听起来能“占便宜”，并且需要靠内部消息才能买到的房子。很容易因为信息不对等，不透明，无监管，成为房产中介的行骗手段。曾经在河北省怀来县，有一家房产中介的工作人员胆子更是大到离谱，竟然私刻开发商公章，伪造购房协议，虚构并出售虚假房源指标20多个。骗取购房者钱财500多万元。并挥霍一空。20多位买房人因为互不相识，消息不通。有几个人也是警察找上门才知道被骗了。有人说：房产中介，靠的就是信息不对称。利用的就是购房者信息闭塞，赚个差价。曾经风靡全国的AB单，也是类似的手法。AB单是怎么玩的呢？假设有业主要卖房，中介会尽量压低成交价，谎骗卖家房子已卖出，支付卖家定金。中介再转手加价几十万甚至上百万利用1-3个月时间找买家出货，成功卖出就能赚取中间差价，如果没有卖出赔付少量违约金。这种玩法在房价上涨的时候，中介玩的特别溜。借着上涨行情，把本该属于客户的钱赚走了。多少年了，房产中介的花式骗局屡禁不止。有人说：监管不到位，得精准监管每一家中介。同志，你忽略了精准监管的难度。全国有100多万家房产中介门店，200多万名房产中介从业者。连蔬菜包和药品包都不能精准发放，你指望精准监管这一百多万家房产中介？放弃任何不切实际的想法，把主动权牢牢掌握在自己手中。春节期间我发现了一个事情，春节的时候，我几乎每天都泡在快手的房产直播间里，注意到了一个叫小影妹妹的房产主播，小姑娘漂亮聪明说话干脆，几乎每天直播，属于廊坊买房通。什么市场分析、板块介绍、楼盘详情、还有直播间粉丝的各种问题，都要认认真真讲解回答。当时我就在想，监管最有效最及时的方式有且只有一个，那就是：直播。在直播间，别说诈骗了，你今天卖的比昨天便宜，直播间的观众就能跟你吵翻天，投诉你，封杀你。你敢张口胡来试试。房子也是一样。房产主播时时刻刻在接受直播间观众的监督。房产主播想诈骗，比登天都难。哪怕推荐错项目，讲解错信息，都会有观众当场指出你的错误。而且相比线下，直播看房选房效率高的一批。至少是线下看房效率的十倍、百倍。你可以同时看几个城市的房产主播，也可以看同一个城市的多个主播，甚至你可以在讲解同一个楼盘的主播中选一个最专业、最可信、最靠谱的继续深入了解。几乎是第一时间就能了解各地各楼盘的购房政策和涨跌情况。给大家举个例子，像现在国内线上直播卖房做的比较好的快手，很早就把直播卖房做起来了。叫快手理想家，平台上每天有5000个房产主播在线，2000万人泡在直播间，平均每个房产直播间就有4000人。用小影妹妹的话说：我们就得为购房者服务，为购房者考虑。一个房产主播如果不够专业和可信，在快手平台根本存活不下去。一个连楼盘优劣势都讲不清楚的房产主播，很快就不会有观众。像快手理想家这样的房产直播间，购房者才是主导。类似于美国的美国房产经纪人中的买方单边代理。同样，房产主播做得好，回报没有天花板。在快手理想家，像季小雨、主播小李这种有实力的房产主播，既专业又真诚，在快手6亿多的流量大池子里，客户的积累是指数级上涨的。虽然营销成本只有线下中介的1/70，但是，转化效率却是线下中介的3倍。在快手平台，一个优秀的房产主播一个月就能成交上百套。从去年年底开始，楼市利好政策就一路井喷。为房企融资射出三支箭，改善房企资产负债表；为保交楼提供2000亿专项贷款，让购房者安心放心；为二手房置换推出“带押过户”，简化买卖置换流程；为首套购房者提供3字头的房贷利率，降低刚需人群的购房成本。供给、需求通通发力。2023一开年，就是一个复苏速度比我们想象的更快的楼市行情。这几天网上有一句话很火：疫情三年，房价涨回来只用了一周。很多人对这句话嗤之以鼻：哼！信你是小狗。又拿一线城市的数据做论证。北京那就没跌过。来来来，今天我们拿新一线、二线城市的数据说话。2月前三周，天津、青岛、东莞、苏州、石家庄、廊坊、哈尔滨、沈阳甚至连淄博这样的三线城市都在强力复苏。带看量、成交量同环比上涨5成左右。比如青岛，西海岸的多个项目已经提价，胶南龙湖项目全线涨价300元/㎡，青岛小镇普涨3万……比如天津，2月一二手成交量预估会是去年的3-4倍。包括中海天空之城、中交融城、天津瑞府等20多个项目全部涨价。仁恒星源世纪，单价直接跳涨3000元。一听房价涨了，不少人又慌了神，在房价上涨之前，看房选房讲求的就是效率。别人一天看4个楼盘，你一天看40个楼盘。你就赢了。3月，快手理想家今年的首次大促“春季购房节”，将带来2亿购房红包、成交送大礼等各项优惠政策。目前房价已经开始陆续上涨的天津、石家庄、长春、沈阳、哈尔滨、青岛、惠州等70多座城市，上千个楼盘。都在快手理想家房产直播间。5000多位房产主播在线讲解。2亿元购房红包补贴购房者。快手的逻辑很简单，就是认认真真帮你买到合适的好房子。专题研究：万字长文：上篇

过去的两周，我一直泡在珠三角的楼市里。说实话，我被吓到了。哪怕是作为一个死多头，依然被楼市的起势吓到了。——我有想过回暖，但没想到是如此力度的回暖。以东莞为例，给大家举三个例子吧。1、松山湖的售楼部里，上厕所要排队，租不到充电宝。上周在东莞考察时，约了个粉丝聊天。他问我，东莞到入手时机了么？我对他说了上面那句话，并顺手给他看了下面这张照片。放眼望去，全是人。沙盘区里，挤满了人；刷卡处，拍着长队；售楼部里的三台街电，都租不到充电宝。就这还算好的，像东莞松山湖板块的华侨城原岸，连个正式的售楼部都没有，扯个帐篷就开张了。但偏偏就是在这个帐篷了——照样触发摇号，照样大概率开盘即抢光。我本不想散播如上焦虑，但这就是真实的东莞市场。2、单日成交破300套，新房只够卖半年。2月14日，东莞新房成交205套，二手房成交120套。东莞住宅单日成交量，已连续一周保持在200套以上，并连续上涨。单日成交250套，意味着什么？单月成交量至少在7500套以上！单月成交在7500套以上，又意味着什么？第一，市场直接越过触底复苏期，走向过热上涨期。东莞楼市成交荣枯线为6000套/月，超过6000套即为触底复苏；东莞楼市上涨预警线为7000套/月，超过7000套即为进入过热区间第二，库存去化周期仅剩半年。东莞全年住宅供应量，约为3.5-4万套；单月去化7500套，库存4万套，库存去化周期不足半年；半年之后，东莞新房将正式进入枯竭期。新房枯竭了，房价会怎么走？我本不想散播如上焦虑，但这就是真实的东莞市场。3、房价捅破天花板，市场转入卖方主动。2月8日，松山湖虹溪诺雅成交了一套175㎡的房源，成交总价1300万，成交单价7.4万/㎡。自此套房源成交后，24小时内松湖版块先后有170余套房源上调挂牌价格。这单成交，宣告着东莞松山湖板块房价迈入7万+时代。2月17日，东莞南城华润悦府拿下预售证，备案均价冲破6万/㎡。在此之前，东莞新房最高限价连突破5.5万的可能都没有。这张预售证，宣告着东莞新房限价时代的结束。伴随着新房和二手房的价格天花板被连续捅破，东莞二手挂牌价以肉眼可见的速度在提高——2023年第7周，东莞整体挂牌价约29176元/㎡，对比春节前每平上涨超1000元/㎡！我本不想散播如上焦虑，但这就是真实的东莞市场。对，这就是真实的东莞市场。——一夜之间，从土里冒出来不计数且源源不断的买房人。他们把东莞楼市不仅仅推向回暖，而是一步直接推入上涨区间。我可以找到无数种理由，来解释东莞即将爆炸的楼市。理由一，它可能是中国产业转型最成功的城市。曾经我们提到东莞，能想到的要么是生产玩具娃娃的世界工厂，要么是一抹暧昧的服务业名城。如今我们再提到东莞，想到的是什么？是从深圳把终端和研发总部搬到东莞的华为，还是土生土长根植东莞的Vivo和Oppo……不不不，东莞不止有华为和Vivo！这里还有国内最大的覆铜板企业生益科技，国内最大的第三方芯片测试企业利扬芯片，国内领先的政府大数据服务提供商开普云，全球市场份额第一的安防镜头企业宇瞳光学，国内工业机器人龙头拓斯达，国内最早进入机器视觉领域的奥普特……截至目前——东莞共有75家上市公司，53家A股上市公司；每年新增10家以上的上市公司，上市公司年均增幅全国排名第1。对，东莞53家A股上市企业，半数以上都是高端制造业的细分领域龙头。牛批么？不，这只是东莞的表面。表面之下，东莞还藏着更多令人敬畏的产业数据！2022年很难吧，似乎到处都在破产裁人。即便是如此艰难的2022年——东莞依然新增30万户以上的市场主体，2200家以上的规上企业，1700家以上的高新技术企业，100家以上的专精特新企业……这就是东莞的产业底色，还是东莞楼市拔地而起的底气。理由二，它可能是中国人口流入量最大、人口最密集的城市之一。过去10年间，东莞净流入人口达到784万，排名全国第六。东莞的年均人口流入量，高达70万人。牛批么？不，这也是东莞的表面。表面之下，东莞还藏着更多可怕的人口数据！下面这张图，是全国人口密度排名——东莞人口密度仅次于深圳，排名全国第2。除此之外，东莞青年人口流入量，排名全国第1；出生率，排名全国新一线城市第1；老龄化率，排名全国最低；小学生数量，超越上海……东莞的人口结构，用一句话总结——年轻且敢生，不仅流入量大，而且还留下生娃。老龄化和少子化的人口红利衰减趋势下，“年轻且敢生”的人口结构，就是东莞楼市自2017年起敢连涨5年的底气。理由三，它可能是目前楼市库存压力最小的城市之一。得益于去年一整年的楼市惨淡，全国绝大多数城市都面临着极大的去库存压力。哪怕是今年楼市复苏最快的成都、苏州和宁波，库存去化周期也都在12个月以上。而东莞的住宅库存去化周期是多少？按照去年的销售速度，不足10个月！按照今年的销售速度，不足6个月！单纯看数据，是否还不够直白？来，我再给大家做个对比——武汉1300万人口，一年新房供应超17万套；郑州1274万人口，一年新房供应近20万套；佛山961万人口，一年新房供应10万余套；杭州1220万人口，一年新房供应11万套；西安1287万人口，一年新房供应7万套……东莞1053万人口，一年新房供应多少套？不足4万套！同样都是千万人口城市，东莞的新房供应量不足其他城市的1/3。1000万的人口总量和70万以上的年均人口流入，对应着4万套的新房和10个月的去化周期，东莞可能是全国库存压力最小的城市。这就是东莞在最惨2022年依旧保持房价上涨、在回暖2023年率先进入房价上涨的底气。理由四，它也是限购政策最松、进入门槛最低的强二线城市。截止目前为止，东莞不限购，任何外地人都可顺畅的进入东莞，放肆的买买买。东莞近乎不限贷，首套首贷仅需2成，首套已结清也是2成，二套仅需3成。诚如以上，我可以用种种理由来解释“东莞即将进入上涨通道”。——库存压力最小、产业转型最好、人口流入最大、人口结构最好、政策门槛最低……但是！以上全错！种种理由，只能回答：东莞基本面足够好，房价上涨动力足够强。但并不足以解释——为何是现在？基本面一直都在，为何早不涨、晚不涨，偏偏现在涨？同样的东莞，同样的基本面，为何去年下半年就不涨？我们来看一组数据吧——下面这张图，是中国M2走势图。2013年3月，中国M2突破100万亿；2016年8月，中国M2突破150万亿；2020年1月，中国M2突破200万亿；2022年5月，中国M2突破250万亿。按照当下的M2增速——2023年底，中国M2将突破300万亿。单纯看数据，是不是也没看出来啥？那我们换个角度——M2从100万亿到200万亿，我们走了8年（2013.03-2020.01）；M2从200万亿到300万亿，我们只用4年（2020.01-2023.12）。曾经我们用8年时间，让市场里新增了100万亿的货币，间接促成了2016-2018年的史诗级楼市行情。曾经我们用2年时间，让市场里新增了50万亿的货币，间接促成了2020-2021年的浪潮级小行情。如今我们仅用不足4年时间，就让市场里新增100万亿的货币！又用不足1年半的时间，再让市场里新增50万亿的货币！接下来我们面临的是什么？洪水滔天。请所有人牢牢这四个字，这是接下来每一个普通人都要面对的宿命。当我们置身于洪水滔天的环境下，再去打量“东莞楼市率先进入上涨通道”的命题——东莞只是不过是大水冲刷下，凭借更好的产业、更好的人口结构和更低的库存优势，率先飘起来的那个！可怕的不是，东莞的小阳春，竟然来的这么快，来的这么猛。可怕的是，所谓的小阳春，只不过是启动的热车阶段。我本无意散播焦虑……好吧，我承认，我就是很焦虑。我看到“1年半新增50万亿货币”的时候，我很焦虑。——天量的钱不会永远烂在银行里，早晚会冲刷而来，早晚会真真切切的反映到资产上来。我看到“东莞售楼部里刷卡的人排成长队”的时候，我很焦虑。——已经有人提着大把的、近乎0成本的钱，奔向“库存压力小、产业转型好、人口结构好、政策门槛低”的核心城市，买一切他们能买得到、买得起的资产。我真的希望能喊醒一部分人。虽然很难，但我还是希望：大碗楼市的一小部分粉丝，能睁开眼、走出来、看一看。本周末我们将启动“东莞城市考察团”，本周三我将搞场小范围的“群内直播分享”。——聊聊货币冲刷大时代里的搞钱机会；——感受率先进入上涨通道的东莞：——吃一波货币冲刷的红利。愿意相信大碗和葫芦娃，想参与东莞考察团、参与群内直播的朋友，请立即扫描下方二维码，添加微信预约。无论参团还是直播，统统名额有限，先到先得。参加考察团，请添加微信后，回复“参团”；参加群内直播，请添加微信后，回复“直播”。最后，送给大家一段话：当你听到了印钞机的轰鸣，却又发现周边生活所需好似啥都不涨的时候，那就必然有一些你可能触碰不到的玩意，在以肉眼可见的涨幅，狠狠的抛弃你。不说了，扫码加微信，咱们内部直播聊，咱们东莞见！专题研究：万字长文：上篇

各位大碗老铁，今晚楼市老司机直播，跟大伙儿聊聊买房、养老和教育。拒绝散播焦虑，只为方法发声！本场直播没有回访，大伙儿可以点击下方链接预约起来哦！话说，富士山已经有300多年没喷发了；最近憋得是眼珠子通红、脖梗子跳青筋、脑瓜子直冒烟，弄得隔壁邻居小日子过得那是心惊胆战！当讲不讲，能跟富士山惺惺相惜、相见恨晚的，我天朝不费吹灰之力就能拉出仨：躺在银行保险柜里做瑜伽的17.8万亿存款，驰骋在金融体系里漫天空转的28万亿放水，以及才出ICU就去857的核心城市房地产…地王拍出、售楼处人满为患、过半城市止跌回升…2月17日，苏州2023年首场土拍告一段落，园区湖西地王成为最靓的仔——挂牌期砍下43轮报价、开拍后经历22轮报价，最终有31家房企进入摇号阶段。央企华润置地以36.43亿的总价摘得，成交楼面价35650元/㎡，项目限价很可能突破50000元/㎡。据园区当地的朋友讲，未来能在二手房市场轻松突破10万/㎡大关的，必须得有它一号！房企敢砸重金高溢价拿地，无非就俩原因：空间上，对城市与板块中短线去化充满信心；时间上，对2-3个季度后的大行情保持乐观。尽管最近一段时间楼市捷报频传，但核心城市拍出了货真价实的地王，还是让不少人一声长叹：楼市确实变天了！同一时期，许多头部城市持续火速升温：节后第三周，北京新房成交1326套，环比增幅74.47%，二手房成交3190套，环比增幅13.36%；上海开年以来共推6个新盘，除杨浦城投悦尚海开盘当天剩下3套，其余5个全部实现“日光”；广州、深圳两地的许多板块，业主撤单、返价的更是不计其数，搞得真刚需、真改善人心惶惶…而在江浙、广东、福建等省份的强二线城市里，已经连续两个周末，售楼处和中介门店秒变菜市场。尤其是苏州、宁波、南京、东莞、厦门…要了亲命了——各种优惠收回、各种看房预约、置业顾问小姐姐被逼得能穿高跟鞋满售楼处小跑；样板间里人满为患的情景，我怎么跟你形容呢？鄙人婚礼当天也就那个气氛了…从2月份最新发布的70城数据来看，止跌回升信号明显：70个大中城市里，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有36个和13个，比上月分别增加了21个和6个。一二线城市商品住宅销售价格出现了大面积的环同比上涨，而三线城市则依然在跌跌不休。简单来说，各地新房和二手房市场在加速修复，但一二线与三线城市之间的分化态势却在进一步拉大，与我们之前的判断，是一致的。列位，到了这个节骨眼上，再扯着嗓子唱空楼市，那就真得检讨检讨，为啥老大不小还吃不上四个菜了！形成眼下楼市回暖的原因其实并不难理解：政策持续宽松+货币量化放水+经济基本面修复；而且，在政策与货币的宽松周期内，最大的变量来自于基本面的修复效果：宏观经济修复越是超预期，资产价格的估值就越值得看好。说到底，资产价格是社会劳动剩余价值的积累，这是常识。17.8万亿存款与28万亿放水，正对楼市虎视眈眈要我说，眼前看到的回暖，只不过

安阳一楼盘推出0首付0月供购房2月17日，河南安阳一楼盘发布的“0首付

2月8日，上海浦东前滩板块，距离黄浦江仅300米的豪宅项目格力海德壹号开盘，215个月社保的入围门槛，12.98万的均价。开盘当日认购率392%，总价8500万元的顶复户型瞬间秒光。这可是前滩倒数第二块住宅用地，倒挂10万一平米。买到起码赚1000万。163位买到的购房者做梦都要笑醒。新房限价，限出了大把的有钱人。穿着粉格子衬衫悠闲散步的上海阿公阿婆们，有社保年限就能赚钱。不光你们羡慕，开发商也羡慕。单价12.98万元的房子，卖一套亏一套。海德壹号开盘日光，格力地产痛并快乐着。不过，这个格力跟董小姐的“格力”不搭边。人家格力地产是珠海国资委全资控股，根正苗红的国资上市房企。2014年，格力地产以6.58万元/平方米的土地楼面地价，拿下上海豪宅板块—前滩的一线看江宝地。不成想，宝地从取得土地至完成竣工验收预计至少9年时间，项目成本中包含每年的资金利息成本，楼面资金利息成本约4.10万元/平方米。也就是说，光土地成本和资金成本，每平米就高达10.68万元。再加上规划设计成本、建安成本、营销成本，12.98万元的销售价格根本覆盖不了所有成本。格力地产每卖出一套房，单平米的亏损大概就要上万元。而格力地产在上海的另一个项目，也同样面临着不赚钱的问题。位于泗泾的格力雅悦美筑均价5.48万元，楼面地价成本约3.84万元/平方米，楼面资金利息成本约0.74万元/平方米。刨除土地成本和资金成本，单平米只剩下9000块钱。离谱！土地成本和资金成本就占了房价的8成以上。能赚钱就见鬼了。顶着债务之狼顽强开发的格力地产，去年净利润亏损预计超23亿元。上交所火速下发监管函问询企业巨亏原因，格力地产很委屈：楼盘实际销售价格情况与预期有差异。吃一堑长一智，用董事长陈辉的话说，2023年，格力以盈利为导向。从2021年第二轮集中土拍开始，地方国资房企就接手了土拍的大头。2021、22两年下来，集中土拍的5成土地都到了地方国资手里了。结果他们的开工率只有27%。非地方型国央企和民企的开工率是71.5%。综合开工率是55%。虽然拖了后腿，地方国资也很有理：开工就是亏，索性暂停。也是，连上海这种城市，前滩这种地段都能亏，别的城市得亏到姥姥家。好吧，让一裤兜子屎的地方国资翩翩起舞，不现实。真舞起来，屎甩的哪都是，误伤的还是人民群众。只不过，一半的土地被他们兜走，却只开发27%。再叠加其他房企的开工率，近两年集中土拍的整体开工率也只有55%。这还是全国市场最好的一二线城市，如果加上三四五线城市，水妹粗略估算整体开工率在40%左右。这是个非常关键的数据，意味着2022年商品房新开工入市的规模（建筑面积）只有2021年的6成。去年全国商品房新开工面积12亿平方米，同比21年暴跌40%！而2022年商品房成交规模（建筑面积）只比2021年下滑了24.5%。来来来，直接上图。2022年，商品房成交13.5亿平方米，近四年首次超过全年新开工面积12亿平方米。谨慎拿地、谨慎开工的情况一直延续到了2023年。2023年1月，商品房新开工面积同比去年依然是负值。水妹统计了热点一二线城市的待售商品房库存。乍一看，广州深圳青岛的新房库存都不低，需要3-4年去化。但是，把核心区的待售库存量单独拎出来，各大城市核心城区的商品房去化周期基本都在半年左右。上海、深圳、合肥、西安，这几个城市核心区的库存量甚至不到半年。况且，这个去化周期是以当前的成交规模计算的。一旦市场快速复苏，静默需求，观望需求会瞬间被激发。成交量暴增甚至翻倍都有可能。购房需求是个变量，当市场沉寂的时候，需求会消失一大半。当市场复苏价格松动的时候，需求会加倍增长。只要房价涨了，你都不知道从哪就冒出来那么多要买房的人。给大家看一张上海二手房，近十五年的月度量价走势图，感受一下什么叫需求快速爆发。需求可能一夜之间暴增，房源却不可能一夜之间暴增。春节之后的两周，一线城市和热点二线城市已经率先复苏。一线城市成交面积整体环比上涨72%上海成交面积环比涨幅103.8%；北京涨幅65%；广州涨幅40.8%；深圳涨幅34.3%。考虑新房集中开盘推售的问题，我们来看直接反应市场的二手房成交。一二线城市2023年春节后两周二手房销售面积同比2022年春节后两周分别+84.2%、+43.4%，

开年以后的深圳楼市，属实有点离奇。刚说了春节期间一线城市零成交，马上就有新盘跳出来打脸说“一天狂卖28亿”；昨天一句“小阳春来了”还被空头集体PUA，转天二手房带看量就能环比暴增86%…就在这个时间节点上，深圳忽然放出了两条重磅消息：先是住建局直接放话：二手房指导价做好了新一版方案；接下来是暂停3年的积分入户重启，在深圳买房的将优先获得入户资格。这我就看不懂了，既然卖得挺好，为啥还要火上浇油加buff？先来看看深圳楼市翻红的真相吧…有一说一，年末年初深圳的市场情绪确实有点狂躁：节后开出的第一个新盘，中洲滨海华府二期1天就狂卖了28个亿。项目价格区间在每平米7.27万至14.36万不等，按揭给8个点折扣，全款折扣则有10个点，总价区间从916万起跳，一直到1亿1000万。对于许多吃瓜群众来说，这个价位宛若天文数字。但即便如此，开盘当天还是吸引了280多组客户登记来抢451套房，最终去化约160多套房源。“抢豪宅犹如抢白菜”的画面真是久违了，来看看现场的气氛吧——一看这局面，马上就有小可爱跳出来——啊…你净拿个例说事儿，又不是人人都能买得起几千万的房子…难怪这辈子吃不上四个菜！最近俩月火起来的新盘又不止这一个：去年底开盘的龙岗仁恒公园世纪三期，1月份共成交50多套，初八返工当天又新增10套成交；万科未来之光项目，1月份到访量破2000组，销售额超过4个亿；南山方直珑樾山更是“未开先火”，早在拿证之前平均每天就能接待十多组客户…天地良心，我要忽悠你了，你上留言区骂我都行。然而，相较于新盘市场的“一边倒”，二手房市场显得有点五味杂陈了——1月份，深圳共成交1391套二手住宅。这个事儿，你要辩证地去看：和去年一月相比是不咋地，成交量萎缩0.33%，且创下近10个月以来的新低；可你要跟去年春节月872套的成交记录相比，那强得真不是一星半点。单是春节期间的二手房带看量，就比去年春节期间猛翻了86%。大过年的愿意出来看房，本身就是个积极信号：其一，提示大伙儿需求确实还在。其二，越来越多人开始意识到市场在筑底。再说一件能给下巴干脱臼的事儿：当前，深圳二手房挂牌量正以肉眼可见的效率一路走低——1月份有效挂牌仅34682套，较去年12月份锐减了8560套，降幅20%！年还没过完，就有8000多业主撤单了，你说扯淡不？巧合的是，目前已经有部分挂牌业主开始返价了——像中海锦城，去年年底已从9.6万/㎡的高位跌至7万/㎡出头的低点，开年后业主们开始出现大面积返价或者撤单；像屡上新闻的华润城，150㎡的改善产品价格低点时甚至降到了2200万以下，现如今挂牌价纷纷涨回2500万上下。根据乐有家监测到的数据显示：尽管1月份深圳二手房市场挂牌仍是下调多于上涨，但总体挂牌均价环比已出现止跌持平。就春节月成交情况、买卖双方情绪以及线下带看情况综合来看——深圳楼市确实有翻红迹象，且至暗时刻已经过去了；但眼前的局面，离真正意义上的全面回暖还差得太远，否则新盘不会给出好几个点的折扣。这是当前深圳楼市最大的真相。止跌修复动力何在？2022年的一片哀鸿至今历历在目——全年二手房总共成交了21704套，创下16年以来的新低，几乎月月惨到见证历史。如此交易规模，平摊到6万多中介从业人员头上，合着一人只卖0.3套房，塞牙缝都不够。横向对比看，去年深圳二手房交易规模只相当于京沪两城的1/9左右。虽然商品房存量不在一个级别，但实际常驻人口规模总没那么悬殊吧？思来想去，这也是极不正常的！更何况，这个数值是从2020年的95273套和2021年的40699套接连腰斩下来的，严重程度已经超过了2009-2011年的三连斩，这就有点恐怖了。直到去年年底，笔者还写了一篇《深圳这回也认怂了…》，专门去聊深圳也干“摇人去化”这种掉价的买卖。不仅文章点击量超过了40万，那留言区热闹得就跟把马蜂窝捅了一样。转眼到了岁末年初，萎靡两年的深圳楼市开始集中显现转暖信号，实在突然！从最新公布的数据来看，最近一周深圳二手房成交560套。环比增长214.6%这事儿其实意义不大，毕竟是跟刚刚过去的春节假期去比。可你要换个角度想——这样的开局要是能顺利维持下去，相当于给“金三银四”开了个好头。其实，深圳楼市当前的回暖还属于边际修复，更准确地说，是政策端密集发力的结果：一方面是疫情防控和宏观基本面上的转向，使得经济发展成了2023年的头等大事。特别是2022年积压的需求、机会、情绪与低基数，大概率会在2023年迎来兑现。这几乎已经成为国内外权威机构的一致共识。在这种情况下，头部城市的资产价格当然值得被理性看多。再说一遍，“搞钱第一”的社会环境，对于深圳的城市发展和资产价格来说，是最好的良药。更何况，深圳房价连续两年的跌妈不认，某种程度上说已经调整到了一个“黄金坑”。以上，是深圳楼市反弹的基础与前提。就在深圳楼市加速筑底的关键时刻，这座城市的内部环境其实正在发生一系列十分微妙变化——早在1月底，深圳就召开了一场重磅会议，名叫高质量发展大会。更加给力的深圳市住建局，给出了开年以后第一次积极表态：1）要充分发挥房地产行业的作用；2）采取更大力度精准支持刚性与改善性需求；3）房地产与建筑业发力，为全市经济高质量发展做出最大贡献；印象里如此不依赖土地财政、且浑身科技细菌的城市，如今也要用房地产与建筑业发力拉动经济了！此时此刻，对于深圳来说，房地产不仅是支柱产业，更是高质量发展的代名词…再结合“二手房指导价新方案”与“重启积分落户，买房者优先”两条消息面利好来看——深圳这回是王八吃秤砣，铁了心地要把楼市拽起来了！更有指向意义的是，会上还定下了“确保全年房地产业产值增长7%，商品房销售面积达750万㎡，增长8%”的目标。750万㎡，啥概念？2020年全市商品房成交面积929.16万㎡，2021年全市商品房成交面积621.78万㎡。在2021年的基础之上增长20.62%，但和2020年的“狂飙时刻”相比还保持着差距。很好理解，既要房地产拉动经济，又避免让深圳重新陷入“炒房模式”。深圳这端水的本事，杭州见了都得直呼内行。其实，深圳楼市近两年的经历，似乎在时刻提醒我们：这座走在市场经济最前沿的城市，其房地产市场已经走向全面的政策市！现在既然你风向都这么吹了，那我也别客气了，撸起袖子擦擦汗，两横一竖就是干！顺势而为，才是深圳业主最厉害的制胜法宝。2023年，深圳楼市将何去何从？到目前为止，深圳依旧是全国“四限”最严厉的城市之一；当前的边际修复局面能否持续下去、持续多久也都需要观察。但可以确定的是：留给买家的窗口期，的确是越来越短了！其中最大的原因，在于整个城市的基本面与当下所处的价值节点。先说基本面，尽管2022年各种不顺，但深圳的表现其实是可圈可点的——全年经济增量1722.8亿，是TOP

最近，有没有被“楼市回暖”的消息炸蒙？此时此刻，请你打开所有的社交平台、微博、短视频平台，搜索“楼市”两个字，出现最频繁的字眼是什么？小阳春、楼市回暖……铺天盖地。沉寂一年的售楼部里，再次喧闹起来——北至山东济南，东至浙江宁波，西至成都重庆，南至海南陵水……无论是常年保持余温的长三角、珠三角，抑或是楼市曾跌入濒死状态的郑州……售楼部里，无一不是人头攒动。沉寂一年的朋友圈里，再次发出铺天盖地的喜报——北京日成交，突破900套！苏州高新区星河盛世，两天成交6898万元！云南昆明华发书香云海，周末成交突破1亿元！广州元旦三天总成交5.6万㎡，较2022年元旦上涨131.5%……时隔两年，中介朋友圈里再次看到难得的“满江红”。按照常规套路——接下来的大喜报，就应该是“集体涨价”了。沉寂一年的二手房交易大厅，再次看到排队的盛景——绿中介在成都一共有29个签约中心，春节后首周全部预约爆满；重庆南岸、江北和两江新区的不动产交易大厅，因排号太多，呼吁错峰过户。两年了，朋友们！不动产交易中心的排号机，终于开机了。在这场“楼市回暖”的舆论狂欢中，有一个参与者极其极其极其特别：央视财经频道打头阵，各地方卫视跟进，集中且连续的报道“各地楼市回暖”！这是央视，这是地方卫视……他们是什么？政策风向之喉舌！自2015年起，房住不炒的大旗下——几乎没有任何官媒，更无任何卫视频道在公开场合，大范围报道楼市升温，唱多市场。八年来，官媒卫视首次参与到唱多的舆论狂欢中。连他们都跳出来，为小阳春站台呐喊了——老乡们，进场吧；——再不进，就该涨价啦。舆论，开始对房价上涨有利了。那么，楼市是否真的回暖了，房价是否真的要涨了？作为一个专业的地产研究团队，大碗从来不相信以上舆论狂欢，我们只看数据。想要判断楼市是否回暖了，房价是否即将上涨，我们先要找好参照物，再进行数据比对。1、楼市回暖了么？想要知道楼市是否回暖了，其实很简单——只要拿过去的同期数据对比，成交量涨了，那就是回暖了。今年1月份是春节月，去年2月份是春节月，那就拿春节月的成交量进行对比。下面这张图，是2022/2023春节月期间，重点城市的二手房成交量对比图。因武汉和济南的二手房数据缺失，故用新房数据对比之外，其他城市均为二手房数据。为什么用二手房数据？更真实，干扰因素更少。通过上面这张图，我们发现——除北京和上海之外，其他所有城市二手房成交量都在反弹，幅度均达到30%以上。反弹最快的苏州和宁波，相比较去年春节月，成交量涨幅高达1倍以上；哪怕是已经拉进ICU一年的郑州，成交量涨幅也高达70%。讲到这里，我们可以给出判断了——单纯从数据层面上说，重点一二线城市的楼市，成交量正在爬升，市场正在升温。与去年的谷底相比，市场的确在回暖！你瞧，即便是靠楼市吃饭的我们，依旧不敢拉出类似“成交量翻倍，房价即将暴涨”等充满粗暴情绪的结论。接下来，我们通过数据比对来研究第二个问题：2、房价是否真的要涨了？之前我们反复跟大家提到过一个观点——每个城市，都有自己的成交量荣枯线。比如，北京的单月成交量荣枯线为15000套，上海为2万套，深圳为8000套，广州为15000套，东莞为6000套，成都为20000套……过往周期中，如上城市上涨之前的典型标志就是：连续三个月的成交量，达到各自荣枯线以上。好，想要知道重点城市的房价是否即将上涨——只需要看它当下的成交量，是否已经连续达到荣枯线以上。下面这张图，是重点城市的过去三个月住宅成交量与荣枯线的对比图。通过上面这张图，我们又发现了什么问题？重点城市的住宅单月成交量——连续3个月保持在荣枯线以上的城市为0；连续2个月保持在荣枯线以上的城市为上海、成都、苏州和宁波等，以及在荣枯线边缘徘徊的北京；深圳、重庆、广州、南京、郑州、武汉……其成交量连维持在荣枯线以上1个月的能力都没有，谈个屁的房价上涨。比如，重庆的房价上涨荣枯线是：连续三个月成交量，达到3万套以上。那么，它现在的成交量是多少？不到1万套，不足荣枯线的1/3。涨个屁的涨！对，我可以用数据很负责任的告诉大家——当下楼市中，90%以上的城市都不配谈“房价上涨”！勉强说有可能上涨的城市，有且只有北京、上海、成都、苏州和宁波等！好，我们把以上内容做个总结。请用一句话来表达当下的楼市——成交量的确在升温，但远未到引爆行情的时刻。以上，就是舆论狂欢中的小阳春底色。别听他们喊什么，咱们就用真实的市场和数据来说话！话都讲到了这里了，再聊点干上加干的干货吧。我曾认真分析了春节后的这轮楼市升温，无非就是以下原因：第一，积压需求的短期爆发。春节前的两个月，我们经历了什么？先是11月份，口罩管控期的不让出门；再是12月份，集中感染期的出不了门。两个月过去，市场里积压了诸多刚需和改善客户。过完年阳康了，积压的需求就在近个月释放了。第二，持续利好的冲击蛊惑。自去年11月份开始，楼市政策大转弯，舆论风向大转弯，利率下调大转弯……11-12月份积压的需求，叠加上不断吹拂的政策和舆论暖风，自然就有人集中进场了。以上两个原因，总结一下——目前进场买楼的这帮人，原本就要买，只是被口罩和春节暂时耽搁了。单纯靠着一小撮人，单纯靠这一小撮积压需求，大概率是撑不起一轮轰轰烈烈的房价上涨，释放完了就完了。事实上，在我看来——楼市想要炸，还差一把火。一把能将那些原本就要买的人、犹豫观望的人、心存贪利的人，甚至是坚定看空的人……全部点燃的火。这把火的名字，叫“上涨预期”。之前的直播中，我跟大家说过两个观点——第一、打开上涨预期的钥匙，在土地市场里。上涨预期的产生，一定要有参照物。举个例子。为什么去年市场惨淡如此，而杭州仍有那么多人摇号打新抢房？因为新房卖5万/㎡，旁边二手卖8万/㎡。——有高价的二手房作为参照物，限价的新房就有上涨预期，就有人嗷嗷进场。那么，如何让全国其他城市的楼市也有上涨预期？给它们构建一个参照物！再举个例子。你家的房子现在卖2万/㎡，你正在犹豫要不要卖。突然有一天，你家旁边新出让了一宗土地，成交楼面价2.1万/㎡。此时此刻，你想干什么？卖个锤子卖！地价都干到了2万，上涨在即！哪怕借钱，老子也要在旁边再干一套！这就是真实的市场。参照物有了，上涨预期就有了。楼市上涨预期的最好参照物，就是土地市场。够直接，也够赤裸。——2016年全国楼市疯涨前的先兆，就是2015年出了一大波地王；——2021年上半年核心城市跳涨前的先兆，也是第一轮集中土拍出了一大波地王。第二、打开土地市场的钥匙，在银行手里。讲到这里，一定会有人提出质疑：市场这么差，开发商都快暴雷死绝了，哪有信心拍地王。我再跟大家举两个例子吧。2014年，楼市贼差，成交量几乎也是当年的历史新低。按照当年的市场成交量，房企压根没有信心去拍地。但谁能想到，2015年中起，房企像疯了一样在各个城市里抢地，撸地王。2020年，除了深圳和合肥之外，其他城市的楼市惨的一批。按照当年的市场成交量，房企也压根没信心去拍地。但谁又能想到，2021年上半年起，房企像疯了一样在各个城市的核心版块里抢地，撸地王。以上两个例子，告诉我们——房企撸不撸地，抢不抢地王，与市场好坏没关系。那与什么有关系？与银行有关系，与信贷宽松有关系，与融资成本有关系。——2014-2015、2020-2021，是中国涉房融资最宽松、融资成本最低的年份之一。讲到这里，大家就明白了吧。只要银行敢嗷嗷叫的往房企里灌水，只要房企能拿到足够多、足够便宜的钱，就能彻底引爆土地市场。——管它预期好与坏，先把地抢了再说，先把规模拉上去再说！只要土地市场被引爆，只要地价不断抬升，甚至地王出现，就能彻底引爆上涨预期。——管它未来谁接盘，反正地价是2万，我就敢抢1万9的房！用一句话总结，银行打开土地市场，地价打开上涨预期，预期打开楼市行情。最后，我们再来看前面的那个问题——引爆楼市的那把火，究竟在哪里？不是舆论狂欢，也不是积压需求释放……而是越来越多的房企，能借到足够多和足够便宜的钱。多到足以轰出更高的地价和更多的地王。只要这一天到来了，什么狗屁量价关系，什么狗屁连续三个月在荣枯线以上……通通不重要，只管撒丫子往赌场里跑就对了。好，本文最关键的题眼来了！这一天，什么时候到来？这盛宴，什么时候开场？判断的方法，其实非常简单——你就看去年都快饿死的民营房企们，啥时候陆续进场拿地了，这一天就快到来了。前两天，郑州开年集中土拍。我在一群赶来托底的城投公司中，看到一个既熟悉又不熟悉的身影。——去年曾深陷债务危机的河南建业集团，摘下高新区五龙口地块。哦豁，看来是拿到钱儿了。等这类房企开始进场撸地的时候，楼市就差不多该炸了。最后，再跟大家说几句掏心窝子的话吧。大碗端的是楼市这碗饭，大碗比任何人都期待市场的复苏。但是！复不复苏、炸不炸裂、上不上涨，咱总要拿数据和事实说话。既然是拿数据和事实说话，那就深入到一线去、深入到市场中去。2023年，大碗城市考察团再次上路咯。本轮考察，我们将陆续进入东莞、佛山、深圳、广州、海南、昆明、杭州、成渝、京津、合肥、南京、西安、沈阳、大连、武汉、郑州……并将在12个重点城市，举办12场线下分享。扫描下方二维码，添加小助理微信，第一时间了解大碗的考察动态哦。最后，希望这篇文章，能给舆论狂欢中的诸位带来一点点启发。专题研究：万字长文：上篇

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对于领导们而言，今年的任务目标很明确，说到底就是两件事——

几天前，财政部“国库司”发布了2022年财政收支情况的报告，国库司—顾名思义—这是一个管着中国国库的部门！更现代一点的叫法是政府采购管理办公室！不过在中国，财政部的国库司，只能拿到“国库”的半部账本……22年的国库账本里，大部分数字可以用“留抵退税”和“房地产”解释完，平平无奇。“全国一般公共预算收入只增长0.6%，但是扣除“留抵退税”因素之后，增长就到了9.1%；”“全国政府性基金预算收入下降20.6%，但是只要扣除“房地产”导致的土地出让金减少，这个数字就是正的；”唯一蹊跷的地方是，在13项主要税收之中，排第一的增值税，因为“留抵退税”爆降23.3%；排第二的企业所得税，因为经济不行，仅仅微增3.9%；但是，排第三的国内消费税，居然爆增20.3%！说好的消费萎靡呢，说好的需求不振呢！更离谱的是，这笔消费税的大头，出在四季度！去年四季度，国内消费税同比增加1922亿元，占到全年的68.2%。从单月增速看，10、11、12月国内消费税分别同比增长——

大家好，我是准备支个摊卖鱼食的水妹。今年水妹准备干票大的。因为刚开年，画风就跟往年不太一样。央媒居然替普通人说话，扯着嗓子让公家“让利”。2月1日经济日报的一篇《提前还房贷真的利大于弊吗》引发热议。在水妹看来，经济日报分析了半天提前还房贷的利弊问题，并不是重点。重点是下面这两句话，第一句，2023年经济恢复回暖，资本市场上升概率较大，贷款利率还有下行可能；第二句，存量房贷和新增房贷之间利差过大，建议相关部门引导银行适量降低存量房贷利率。潜台词：今年房贷利率大概率还要下降，先不要急着提前还房贷，同时喊话银行降存量房贷利率。降存量房贷利率什么概念？实打实从银行身上割肉“让利”给购房者啊。水妹觉得，这事没什么不妥。楼市狂飙了十几年，获利最多的是谁？ZF和银行。即使是买房赚了钱的人，也只是这场财富盛宴中喝汤的人。可赚了钱，ZF和银行就二话不说，把摊子砸了，现在，又想不掏一分钱就让老百姓把摊子撑起来。谁理你啊。2022年的软蛋楼市，任凭你怎么刺激都硬不起来了。彻底萎了！至于这几天到处唱多的楼市复苏论，爱谁信谁信、反正我不信。来来来，有疑问的，往下看。看土地成交，2023年1月，全国300城土地市场成交建筑面积为3651万平方米，跟2022年春节月比较下跌15%，同比2022年1月下跌超过五成。环比2022年12月跌幅接近九成。还有一个指标，300城土地成交总价730亿元，2016年以来首度跌破千亿元关口。再看销售数据，1月（截至

◆新年伊始，多地全力拼经济兔年春节刚过，各地纷纷部署稳经济举措。不仅深圳、北京等经济发达地区有大动作，一些县级地区，也“甩开膀子”全力拼经济。1月28日至30日，深圳市一把手带队先后到华为、腾讯、招商银行、万科等10家总部在深世界500强企业，表示“要给企业有温度的服务、更有力度的政策和更有热度的市场”。1月30日，北京市相关部门印发《清理隐性壁垒优化消费营商环境实施方案》。方案提出51项改革任务打通痛点堵点，其中包括在重点商圈组织开展外摆试点，由区政府统筹组织相关部门划定外摆位。1月29日，山东省东明县拿出1000万元对在全县经济社会发展中涌现出的优秀企业进行表彰奖励，还表示“谁跟企业过不去，县委、县政府就跟谁过不去”。大碗喷泉锐评：春节之前，地方两会就都开完了，

2023年的春节假期，比以往来得更早一些。眼瞅快过正月十五了，死冷嚎天还跟个老流氓一样冻手冻脚的。特别是在我们北方老家，你把冰箱通好电搬到大街上，兴许就有人凑过来取暖。虽然大街上齁冷，可架不住售楼处和中介门店它暖和得一批呀…2023年第一个月刚刚过完，许多地方的楼市就卖出了六亲不认的步伐。开年楼市回暖，有点儿超乎预料就比如说，贝壳研究院刚刚发布的数据，给大伙儿三观直接看跑偏了：2023年1月份，重点50城二手房价格指数环比上涨0.2%，创下17个月来首次环比止跌。同一时期，重点50城二手房景气指数较上月回升了约1/4。在春节黄金周期间，二手房成交量较去年相比增加了57%、带看量提升了28%。北京、深圳、杭州、厦门、福州、珠海等地预期修复得比预期还快；北京、天津、广州、深圳、成都、重庆、佛山等地经纪人交易信心指数提示：已经进入交易量预期扩张区间！甚至还有些二线城市的新房市场行情，就跟野驴上山似的——疯了：合肥九区成交住宅375套，同比上年春节暴涨2700%；南宁市区成交住宅120套，同比上年春节暴涨3900%…珠玉在前，青岛成交量同比上涨54.5%、郑州同比上涨33%…根本不值一提。都说国人是地表最爱买房的碳基生物，这回算实了个大锤！不过凡事皆有异类，有些闲出P的散仙们，非得死捏着北京、深圳、广州春节零成交那点事儿，借机唱空…估计要么是头回进城，要么是头回当人——其实很好理解，外地人都回老家过年了，留下空城一座；又赶上疫情放开后的第一个春节，本地人也憋着外出旅行呢。这时候成交量要还能嗷嗷看涨，那就成聊斋了…不信你看春节前，一线城市完全就是另一幅模样：像北京东西朝海四区核心地段的一些二手房业主，生怕自己卖亏了年都过不好，就跟商量好了似的纷纷转入“捂房惜售”。可买家这头儿却不依不饶，笔者的一位同乡、链家工作小伙伴透露说，“（节前）咨询量多到吓人，根本忙不过来。”直到大年30当天，她才将寄存在老家敬老院的父亲接回一起过年。像上海，在2023年的第一个月里，接连出现多个“日光盘”：静安鸿印里、古美华庭二期在售房源全部售罄，海德壹号触发了积分制，缦云、招商公园1872三期等盘认购率达到了345-400%不等…类似的还有广州，荔湾区二手房去化开年就是个“涨停板”：一月份签约环比增幅达到了10.46%。早在节前，笔者就电联了荔湾的一位乐有家老妹儿，咨询芳村板块一处次新盘房源。哪知电话那头竟一脸无辜地告诉我：“房东不打算卖了，想再观察观察。”再问同小区其它好楼层房源，不是憋着涨价，就是憋着涨价。挂下电话，我满脑子就只剩那句“丢”字开头的广州话…可你要以为只有北上广这么任性，那就离了个大谱了！多了不说，少了不唠，来瞅瞅下面一组新闻标题，感受下市场回暖的压迫感吧！-春节前后，深圳二手房带看量猛增86%-南京楼市回暖速度超出想象，多家售楼处挤爆…-杭州二手房成交量比去年“春节月”增长45%！-苏州二手住宅网签环比增长37.8%，新房均价再破3万/㎡-（东莞）暴增950%，楼市全面回暖！……楼市“开门红”，有多来之不易？水是有源的，树是有根的，2023年的楼市“开门红”也是有原因的——首当其冲，就是疫情防控转向后，宏观基本面预期开始迎来好转。注意！与政策面的狂轰滥炸相比，这才是更接近需求端的实质性利好。啥叫实质性？我也是最近才悟出来：一是有切身体会，二是行情跌无可跌。特别是10亿同胞集体阳了一把，发现咋地没咋地。于是，不确定的情绪开始烟消云散，营商环境与投资预期开始加速修复。譬如1月份，服务业、制造业、建筑业PMI指数整体回升幅度接近去年6月份的高点。这无疑为后续修复就业、收入看涨打下了不错的基础。与此同时，疫情防控转向，相当于变相“官宣”了经济基本面已经完成筑底！就连一些国际组织也发话了：国际货币基金组织预测，2023年我国经济增幅将大幅升至5.2%；世界银行预测，2023年我国经济增幅将从2.7%扩大至4.3%；联合国预测，2023年我国经济增幅将达到4.8%…虎视眈眈的外资，不跟你费那个劲，人家直接下场儿——1月份，外资购入的中国股票金额已经超过了2022年全年…总结一下利好传导路径就是：狙杀疫情这只黑天鹅，干掉中短期最大利空因素→促使经济基本面止跌企稳→营商环境与就业面双双迎来好转→宏观信心推动债务扩张其次，是“宽政策、宽信贷”路线的持续发酵，驱动了需求端边际改善。越来越多热点城市取消认房认贷，转而加入降首付、降利率的行列里。这一系列操作，不可避免地炸出了众多真实需求纷纷入场。最直接的成果，就是促成了交易面止跌回暖。去年第四季度，热点30城的购房需求在10月份触底后连续两个月迎来反弹，就与头部强二线纷纷松绑有直接关系。另一方面，开启“摇人”模式的强二线，在经历了一轮深度调整后，价格开始变得愈发亲民；手握三四线城市房产的刚需客群，发现目标城市的目标房源，几乎降到了心理价位，自然会加速抢跑。再有，超过30座城市首套利率干到了4.1%以下，更有甚者跌破了首套房贷利率下限，甚至“3”字开头的一抓一大把，也吸引了不少真实刚需。贝壳研究院的数据披露：截至1月31日，103座城市里，首套利率低于4.1%的达到30座。远的不论，就说我家的60岁老母亲，一直在研究150-200个w预算在杭州市西湖区买套老破小学区房。只是最近一段时间，开始患得患失：既怕业主降价抢跑的现状戛然而止，又怕4.1%的首套利率转瞬即逝。关于利率这事儿，人家还特意嘱咐我：“买这套房咱就不签LPR了，就固定4.1%，别涨回去就行！”唉…本是人畜无害的老太太，没成想八百个心眼子…当说不说，一旦首付成本、信贷成本双双重置，对于真刚需来说是真好使啊！2023年“小阳春”指日可待…在过去一年时间里，高层把救市的招想了个遍，怎奈何楼市变着法当“肾虚渣男”——给点药，就能撑两个月热度，给点药，就能撑两个月热度…可甭管剂量有多大，热度都仅限于两个月。可眼下的不同之处就在于：疫情防控转向、基本面转向、就业修复、社融修复等等关键环节凑到了一起。在基本面与疫情防控这两个大前提转向之下，对于楼市的精准松绑才开始渐渐发力。回想一下，为啥2022年全国范围内批量输出政策性利好，却一次次地拳头打在棉花上？很简单，就是因为孕育真正拐点的前提始终未曾出现！当前，许多智库机构的预测是：2023年的楼市小阳春基本稳了，如果发挥出色，不排除看齐2021年同期！接下来，市场端有望在基本面和政策端的协同发力下，持续修复信心；需求端，大概率会因进一步落实“因城施策”，促使住房需求不断释放。作为2023年修复增长与就业的重要抓手，完全不排除楼市在金三银四过后给出更大的惊喜。譬如，存量房贷有序调整、集中供地告一段落、甚至棚改货币化扩大规模…而且，上述利好其实在一些地方已经开始有苗头了。作为普通人的我们，更需要做的是保持理性乐观、长期看多核心资产，加杠杆更要量力而行…这也是我们对于资产企稳之年，最起码的尊重。大碗楼市新一轮楼市调研即将开始啦，如果需要了解各大城市买房卖房咨询，都可以添加下面的微信哦！他们的朋友圈里也全是干货：除调研记录外，有些短一点的及时性解读还有一些热点新闻、一手消息我们也都会发到微信朋友圈，还没加微信的，可以赶紧加！专题研究：

近期，最热门的楼市话题是什么？提前还贷！——年后提前还贷人数激增/不预约不让还/提前还贷至少需要排队3个月……今天，我们不聊提前还贷。我想跟你谈谈，隐匿在“提前还贷”背后的一朵阴云：资产负债表衰退与信贷塌方。假如说，2023年有什么紧迫危机的话，这朵阴云必须算一个。开篇科普。在探讨“资产负债表衰退和信贷塌方”之前，先了解下：什么叫资产负债表？书面的解释是——资产负债表示反映企业在某一特定日期的资产、负债和所有者权益（净资产）状况的会计报表。关于资产负债表，还有一个会计恒等式：资产=负债+净资产。围绕这个恒等式，给大家举个例子吧。比如，你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。那么，你家的资产负债表，用会计恒等式表示，就是：总资产1100万=负债700万+净资产400万。好，理解了资产负债表的恒等式之后，我们再来看下面两个问题：第一，什么叫“扩表”？某天清晨，你一觉醒来，有预感大A牛市要来。要加仓、要干、要会所嫩模！于是，你把房子做了二次抵押，从银行又贷出来100万，用于加仓股市。那么，你的资产负债表就变成了：总资产1200万=负债800万+净资产400万虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债增加，而增加了100万。以上过程，就叫“扩表”。在扩表过程中，发生了什么？——银行增加了100万的贷款业务，你也产生了100万的实际投资。由此，实现了经济规模的扩张。人人扩表，经济扩张。第二，什么叫“缩表”？同样是某天清晨，你一觉醒来，喜从天降，你被裁员了。内心慌的一批，老子要求稳，老子要提前还贷。于是，你把股市里的100万套现了，用于提前归还100万的房贷。那么，你的资产负债表就变成了：总资产1000万=负债600万+净资产400万虽然净资产仍保持400万不变，但总资产规模因负债减少，而减少了100万。以上过程，就叫“缩表”。在扩表过程中，发生了什么？——银行减少了100万的贷款业务，你也减少100万的实际投资。由此，实现了经济规模的收缩。人人缩表，经济收缩。通过以上例子，你就能发现一个神奇的现象：虽然，你的净资产自始至终都是400万。但是，你的家庭资产规模却能伴随着拉大负债扩张到1200万，也能伴随着提前还贷收缩到1000万。钱还是那些钱，就看你有多大胆。缩表之下的楼市危机。当你理解了第一部分的内容之后，咱们来谈谈当下的楼市危机。请牢牢记住下面这句话：当下的楼市危机，并非流动性危机，而是由扩表时代急速转入缩表时代后的资不抵债。似乎不太好理解，没关系，耐心往下看。2021年以前的房地产，毫无疑问就是“扩表时代”。扩表的过程，既是房企借着信贷宽松疯狂加杠杆、拉负债的过程，也是资产规模高速扩张的过程。与此同时，又因为房地产规模大、链条长的特征，最终造成了——扩表时代里，不仅房地产自身的资产负债表疯狂扩张，也拉动着相关产业链、家庭和地方城市的资产负债表同步扩张。2016-2019年——地产扩张最迅猛的四年时间里，行业净资产虽然没增长多少，但总资产规模却伴随负债的激增而猛增。进入2021年之后，形势发生了逆转。——伴随房企融资“三道红线”和涉房贷款“两道红线”的落地，房企来钱的路子被卡死了。来钱的路子被卡死了，现金流就紧张了。现金流紧张了，扩表时代里堆积的高债务风险就暴露了。风险暴露了，债主们的集中挤兑就开始了……美元债、银行、供应商……蜂拥而来，向当年的房企大爷提出一个相同的要求：还钱。为了应对债务的集中兑付，房企大爷们的选择大都相似：停止拿地、变卖资产、所有的现金流都用于归还到期的债务和利息，从当年的规模最大化转变为负债最小化。还记得开篇科普中我们所说的么？所谓缩表，就是“降低杠杆、降低负债”。伴随杠杆和负债的降低，资产规模也会随之缩水。对！自2021年起，中国房地产正式进入“缩表时代”。房地产进入缩表时代之后，一个新的问题出现了！当绝大多数的房企都不再拿地，反而集中抛货、出清资产，以此换来更多的现金流，尽可能的偿还债务和利息时，所产生的的必然结果是什么？房价的下跌、地价的下跌、房企资产价格的下跌！在这种情况下，我们再来看资产负债表的那个恒等式：资产=负债+净资产。当资产价格大幅下跌、房价和地价大幅下跌，下跌的幅度甚至超过了房企偿债的速度，将会发生什么？资不抵债！再拿第一部分的案例，来给大家举个例子。最初时，你家有一套价值1000万的房子，还有价值100万的股票，但同时还有700万的房贷未归还。突然有一天，绝大多数人都在抛售房子，房价急速下跌，你家那套价值1000万的房子，突然贬值成了500万。那么，你的家庭资产负债表就变成了：总资产600万=负债700万+净资产-100万总资产＜负债，资不抵债开始出现。当资不抵债出现时，你的第一反映是什么？快！快把价值100万的股票赶紧变现！加速偿还债务，减少利息成本！对！加速缩表，开始出现！当大量的房企和家庭资产负债表开始出现资不抵债的状况，当大量的相关产业链、金融机构和地方城市开始加速偿债，当几乎所有人都开始主动收缩资产负债表……最终的结果是什么？——所有人一拿到钱，就立即还债；——新增储蓄和还债资金，源源不断的流入银行体系，然后再也流不出来；——哪怕央行把利率降到0，企业和家庭也不借款；——信贷无法扩张，投资无法扩张，信贷循环凝滞；——经济活动萎缩，家庭和企业收入下滑；——收入下滑之后，更不愿意借款。信贷塌方出现！1929年美国大萧条、90年代日本泡沫破灭后“失去的十年”、2000年德国衰退……皆是资产负债表衰退和信贷塌方后的一地鸡毛。当下我们在降息趋势里的“集中提前还贷”，也是资产负债表衰退前的征兆。一旦趋势形成，中国版的信贷塌方就来了。有人说，不就是个房地产么？难道说房地产缩表了，地球就不转了，中国经济就不腾飞了？还记得刘副总理在达沃斯论坛上提及的三组数据么！——房地产贷款占银行信贷的比重接近40%；房地产业相关收入占地方综合财力的50%；房地产占城镇居民资产的60%。这三组数据说明了什么？高层眼中，房地产的资产负债表就直接关联着地方城市、金融机构和居民的资产负债表。请牢牢记住下面这段话：当下楼市，真正的危机并非流动性危机。而是——急速缩表之下，所造成的资不抵债；资不抵债的预期之下，所产生的的集中偿债；集中偿债之下，造成的资产负债表衰退。最后，我们就要聊到最关键的那个问题了！当下的问题，该如何解决？当下的危机，该如何化解？截止目前，楼市危机的主要化解方式就是：投放流动性。——打开房企的融资渠道，让更多的房企，能更顺畅的借到更多和更便宜的钱。但是，投放流动性并不能解决当下的问题。让我们再次拿出资产负债表的恒等式：资产=负债+净资产。现在的核心问题是什么？急速缩表之下的资不抵债，资不抵债预期下的集中偿债，集中偿债下的资产负债表衰退。说白了，还是四个字：资不抵债。资不抵债、资产＜负债，能靠投放流动性、增加负债来解决么？并不能！反而负债增加的越多，资不抵债越严重。那么，在“资产=负债+净资产”的恒等式中，想让“资产＞负债”的最好办法是什么？增加净资产！对于楼市来说，增加净资产的最好方式是什么？无非就是以下两种。第一种，通过资本市场来解决。——打开房企股权再融资，通过股权融资的方式增加房地产开发企业的资本金，增加房企的净资产。第二种，通过楼市自身来解决。——推升房价，通过推升地价和房价，来推高房企和居民的净资产，进而达到“资产＞负债”的目标。于是，去年底涉房企业的再融资打开了。于是，去年底开始、自集中提前还贷开始、自资产负债表收缩开始——政策、舆论和历次会议，越来越利多楼市了。有些话，不能说的太直白，点到为止就好。过年期间的历次直播中，总有人在问：2023年的楼市，会如何走？或许看完这篇文章，可能你就清晰风在往哪吹了。大碗楼市新一轮楼市调研即将开始啦，如果需要了解各大城市买房卖房咨询，都可以添加下面的微信哦！他们的朋友圈里也全是干货：除调研记录外，有些短一点的及时性解读还有一些热点新闻、一手消息我们也都会发到微信朋友圈，还没加微信的，可以赶紧加！专题研究：万字长文：上篇

最近这几年，人口问题越来越牵动着大家的敏感神经，特别是半个月前国家统计局公布的人口数据，更让大家神经紧绷——2022年全国人口减少85万人，这是61年来首次负增长！而且，大家还要注意下，人口抽样调查的时点是每年11月1日0点，换言之，2022年全国人口数据的统计时间是2021年11月1日至2022年10月31日，如果不出意外，2023年人口减少恐怕不止85万，懂的都懂了。所以，政策想不加大力度刺激人口出生规模都不行了。现在的人口政策主旋律，总结起来就是——鼓励生育，鼓励多生！1月30日，四川省发布新的生育登记服务办法，却在网上引发热议！其中，主要修订了以下四方面的内容：取消对登记对象是否结婚的限制条件，

近日，关于养老金的辟谣事件再次引起了人们的注意。1月末，一份关于养老金的消息传言开始在网络传开，内容如下：2023年养老金认证时间提前，退休人员必须在1月份完成待遇资格认证，否则养老金将会停发……传言在网络上发酵了几天后，正道的光终于还是出现了。人社部对此紧急辟谣：该说法完全不符合事实，提醒广大网友一定要提高警惕。与此同时，一位身兼多职的专家又对该辟谣进行了补充：全国城镇职工基本养老保险和城乡居民基本养老保险，基金收入都是大于支出的。专家的意思很明确，养老金库里的钱总体进多出少，所以对于养老金问题各位压根不用担心。确实如专家所言，2022年中国全年社会保险基金收入7.1万亿元，而支出则是6.6万亿元。通过小学数学计算可知，去年收入险胜支出5千亿，未来但凡缴险金的人再少点，花险金的人再多点，这平衡的关口可就真难守了。而实际上未来这种趋势还将持续上演，如下图所示从人口数据来看，65岁及以上老年人口占比显著提升。老龄人口的变化在医疗水平基本稳定的前提下具有客观性和较高的可预测性，根据中国发展基金会预测，2050年我国人口老龄化将达到峰值，65岁及以上的老年人将达到近3.8亿。而这也意味着，养老金支出的规模也持续上扬。而另一边，未来新生劳动力市场规模的锐减也意味着缴钱的人数也降低，如下图。一来一回，着实让人头大。根据中国社科院《中国养老金精算报告》预测，在“大口径”也就是包括财政补助的情况下，全国城镇企业职工基本养老保险基金累计结余将于2035年耗尽。

1978年11月12日，邓小平抵达新加坡，进行正式访问。原本，这次来访主要是军事目标，此时距离“对越自卫反击战”爆发，只剩97天！但是抵达新加坡的邓老，看到这个“弹丸小国”的发展之后，却大吃一惊！他发现了，对中国人来说，更重要的事！在58年前，16岁的他赴法留学时，坐着“盎特莱蓬”号，曾途径新加坡。在他的印象里，这不过是一个“小渔村”，一个“穷国”。可再次来到新加坡时，它已经是一座国际化都市，是闻名世界的“亚洲四小龙”而当时的中国，几乎没有一个城市可以达到这样的水平。在当天的接风晚宴上，邓小平向李光耀祝贺：你们有一座美丽的城市，一座花园城市。李光耀表示感谢，然后补充说：你们完全可以做得比我们更好，因为我们是中国南方没有土地的农民后代。你们有学者、有科学家、有专家。你们将比我们做得更好。这言语里的“笑里藏刀”、“话中有话”，邓老怎么会听不明白，他记了一辈子。1992年，邓老南巡时，他对广东省的干部们说：广东要力争用20年的时间赶上亚洲“四小龙”！经济要上去，社会秩序、社会风气也要搞好。新加坡的社会秩序算是好的，我们应该借鉴他们的经验，而且比他们管得更好。1月3日，新加坡贸易与工业部公布初步数据，2022年，经济同比增长3.8%！如果简单按21年GDP计算，GDP总值为4121亿美元！而1月19日，广东省统计局公布初步经济数据。2022年，广东省GDP达到了129118.58亿元。按22年，人民币兑美元平均汇率6.7261计算，22年，广东的GDP是19200亿美元！远远超过了新加坡！但是，也不只是新加坡！21年，广东省GDP折合美元为1.96万亿！超过了四小龙中的老大——韩国，以一己之力排到全球第八！正式实现邓老当年的目标，此时已经过去了29年！22年1月26日，韩国央行公布的增长率初值为2.6%，按这个数据，韩国还会再次输给广东。而另一位“四小龙”，台湾地区，以5.13万亿，输给了福建的5.31万亿！这也是福建连续第四次超越台湾！“四小龙”的发展再也不能让我们大吃一惊，可是我们也才刚刚迈出第一步。在广东22年的政府工作报告中，写到了一件事。现任总设计师对广东干部们说：城乡区域发展不平衡是广东高质量发展的最大短板。最直接的一个例子是，广东人均GDP最低的五华县，21年人均GDP是1.91万元。比当年人均GDP最低的省份——甘肃——4.09万元！还要低得多！关于过去5年，广东省汇报的工作成果里，有这样一句话：全面实施乡村振兴战略…投入各类帮扶资金1600多亿元，推动省内161.5万相对贫困人口全部脱贫…帮助桂川黔滇4省区93个贫困县摘帽、500多万贫困人口脱贫，东西部协作连续5年获国家考核“好”的等次。广东帮助脱贫的六百多万人里，只有161.5万是广东人！一方面，广东还不能让每一个广东人都实现富裕；另一方面，广东作为带头大哥，又必须扛起全国脱贫的责任。还不够，广东还不够有钱！当广东GDP总量排进全球前十，远远甩开新加坡的时候，广东的人均GDP只有9.83万元，而新加坡是7.28万美元！按照汇率，新加坡的人均GDP是广东的4.78倍！过了近30年，广东还是没有赶上新加坡，远远没有赶上！如果真的追上了，广东再富4.78倍，4200万外来在粤务工的人员，71.3万高校毕业生，132万新增就业人员，省内161.5万相对贫困人员，省外500多万贫困人员，都能更富裕。可是怎么再富它4.78倍？22年，广东初步核算的增长率是1.9%，23年，广东预计的GDP增长率也只有5%！别说什么追赶新加坡，别说翻多少倍，能不能继续增长都要打个问号。改开以来，广东摸着石头过河，一不小心摸成了全国第一，而且是连续34年！这一回，还能拿谁当石头摸？我们不知道，但是广东省政府给出了工作计划：纵深推进粤港澳大湾区、深圳先行示范区建设，高水平建设横琴、前海、南沙三大平台。对接香港“北部都会区”发展策略、澳门“1+4”适度多元发展策略，支持香港、澳门更好融入国家发展大局。就逮着一只羊薅！往死里薅，这次把羊也抱回家！财政资金要支援西部，内部用于民生的财政资金占比就高达70%，广东也没钱搞，怎么办？深化综合改革试点，推动出台第二批授权事项清单，落实放宽市场准入24条特别措施。只要给政策，没钱也能办事。1979年，邓老给广东划特区的时候，他说：中央没有钱，可以给些政策，你们自己去搞，杀出一条血路来。后来呢，就有了经济蝉联34年全国第一的广东。邓老说的血路是形容词，可是，广东人硬是在一无所有的情况下，杀出了一条致富的“血路”。这条路上遍地黄金，也处处都是陷阱，要冒着不可知的风险。广东过去经济的腾飞，有政策的优惠，有靠近“港澳”的便利，但是最大的功劳，要给开放、务实、重商的广东人和“新广东人”。只要有条件，他们总能杀出一条血路。过去是这样，现在也是这样。李光耀说：我从未见过一位领袖，在现实面前愿意放弃自己的一己之见。直到他遇见邓老。分蛋糕和做蛋糕，公平和发展，一样重要。但是最重要的是，让中国人过上更好的日子。专题研究：万字长文：上篇

各位家人们，葫芦娃老师原定今天的直播由于航班原因延期到明晚，请大家关注明天的直播预告！但是今晚直播仍将继续，18：00，由大碗团队岁数最老的文儿哥给大家带来顶班直播《十七年房产投资经验教会我什么？—房产投资实操方法分享》！整个直播预计分为6大板块，时长约6小时，欢迎大家点击下方预约按钮进行预约！◆去年深圳GDP为32387.68亿元，同比增3.3%1月28日，深圳市统计局发布2022年深圳经济运行情况。根据广东省地区生产总值统一核算结果，2022年深圳市地区生产总值为32387.68亿元，同比增长3.3%。其中，第一产业增加值为25.64亿元，同比增长0.8%；第二产业增加值为12405.88亿元，同比增长4.8%；第三产业增加值为19956.16亿元，同比增长2.4%。大碗喷壶锐评：3.3%，深圳真的已经尽力了！一年时间里，克戎就没消停，这家伙产业链、供应链让克戎霍霍的…好在都是过去时了，祝福深圳否极泰来，更祝福我的祖国能有更多“深圳”…◆第133届广交会将全面恢复线下展，已向95万采购商发邀请在1月28日举办的广州市高质量发展大会上，中国对外贸易中心有关负责人表示：第133届广交会拟于4月15日开幕，将全面恢复线下展。第133届广交会拟全面恢复线下展，分三期举办，首次启用四期展馆，面积由过去的118万平方米扩大到150万平方米。目前，申请展位的企业超过4万家，线下展展位预计从原来的6万个增加到近7万个，向行业龙头、品牌企业和创新企业倾斜；线上展允许所有符合条件企业参展，规模将再创新高。参展企业中，各类优质特色企业超5000家，其中国家级高新技术企业2632家，广交会品牌企业2074家，海关AEO认证企业1292家，专精特新小巨人、制造业单项冠军共约500家。大碗喷壶锐评：我们是全球化的坚定拥护者，但不应是全球化“最后的信徒”。更好的全球化秩序一定会加速到来，因为这符合全球人民的根本利益。再多说一句就是：邪不压正！◆国际机构：中国财政空间充足，将支持经济稳健复苏多家国际机构与投行的专家认为，中国宏观政策发力将支持经济稳健复苏。中国有充足的财政空间，帮助中国经济在重启后的调整阶段提供更多支持。中国的政策制定者非常注重经济增长的质量，中国经济的增长模式正在从投资引导发展，向着消费带动增长转变，刺激国内消费是这一经济转型策略的核心。大碗喷雾锐评：某些发达国家，在带头大哥的带头之下就可劲儿作吧，不管你们咋作，2023年，我们继续当全球经济的增长引擎，不谦虚地说：50%的贡献率，你们就等着看吧！◆史上第二高票房！兔年春节档68亿收官，《满江红》领跑兔年电影市场迎来开门红，2023年春节档以历史同期第二的票房成绩圆满收官。1月28日，据国家电影局数据，2023年春节档（1月21日至1月27日）电影票房为67.58亿元，同比增长11.89%。猫眼专业版数据显示，截至1月27日23时59分，2023年春节档新片票房榜单为68.84亿元，位列中国影史春节档票房榜第二位，仅次于2021年票房纪录。大碗喷壶锐评：《满江红》、《流浪地球2》真的炒鸡好看，当然其它影片也不错，“二超多强”的神仙打架局面似乎N久没看见了！影视板块涨嗨了吧？各位亲，追高有风险，入市需谨慎哈！◆融信地产暴雷1月26日，融信中国在港交所公告，公司发行并在新加坡证券交易所有限公司上市的本金总额为4.13亿美元的2023年到期8.95%优先票据，已于2023年1月22日到期。本金以及应付利息总计约4.31亿美元已到期应付。截至公告日期，公司尚未支付有关款项。大碗喷泉锐评：大过年的，以为只有爆竹声，想不到还有房企的雷声。虽然有了金融支持地产的几支箭和权威人士的喊话，但房企的年过得不轻松啊。◆上海：确保零就业家庭动态清零1月15日，上海市长在记者招待会上表示：今年上海要把稳就业摆在更突出的位置，健全就业促进机制，推动高质量充分就业，确保全年新增就业岗位55万个以上，城镇调查失业率控制在5%以内。上海将精准做好困难群体就业援助，确保零就业家庭动态清零。一个家庭里，只要有一个人就业，家庭就有希望。大碗喷泉锐评：零就业家庭动态清零，倒是头一次听说。去年上海经济受伤，就业压力很大，这么有魄力的事情希望在新的一年能说到做到！◆4省份2022年人口逆势增长在2022年全国人口减少85万人的情况下，多个中西部省份却实现了人口增长。这其中，中部省份江西发布的数据显示，2022年末全省常住人口4527.98万人，比上年末增加10.58万人，增长0.23%。目前广西、重庆、甘肃3个省份也公布了2022年人口数据。从发布的数据来看，这些省份2022年均实现人口增长。大碗花洒锐评：换种说法，除了这四个省份外，其余的都是负数。◆鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户财联社1月28日电，国家发展改革委联合财政部等18个部门发布《关于推动大型易地扶贫搬迁安置区融入新型城镇化实现高质量发展的指导意见》。其中提出，推进有序落户城镇。充分尊重搬迁人口落户城镇意愿，因地制宜制定具体落户办法，提高户籍登记和迁移便利度，鼓励支持有条件有意愿的搬迁群众进城落户。积极稳妥推广新市民居住证制度，推动城镇基本公共服务逐步覆盖未落户搬迁人口。依法保障已落户城镇的搬迁群众在迁出地农村的合法权益。大碗花洒锐评：老乡，还得继续出把力啊！◆国家统计局：2022年房地产开发投资同比下降10%国家统计局：发布数据显示，中国2022年房地产开发投资132895亿元，同比下降10%；商品房销售额133308亿元，下降26.7%；房地产开发企业到位资金148979亿元，下降25.9%。2022年12月份，房地产开发景气指数为94.35。大碗喷头锐评：意料之内，也是情理之中，坐等23年的恢复了。◆建行万科成立百亿元住房租赁基金这是中国建设银行第一次与房企成立合作住房租赁基金。基金规模为人民币100亿元，其中，建行出资设立的建信住房租赁基金认缴出资约80亿元，万科认缴出资约20亿元。双方合作成立住房租赁基金是响应租购并举的重要落地举措。大碗喷头锐评：100亿是郑州房地产纾困基金的金额了，不少了，万科本身有租赁业务，这更像建行对万科的资金支持。专题研究：万字长文：上篇

今晚8点温林老师直播，欢迎预约大家好，我是水冰月。热点20城上涨周期的研究，是开年大碗楼市为大家带来的楼市研究类文章。为搜集整理数据、水妹查阅了大量的数据库和政府网站，力求还原真实，保证对2023年预判的准确。昨天，已经更新了上篇的十城，今天，我们继续更新下篇。下篇涵盖杭州(一二手)、南京（一二手）、苏州、无锡、宁波、青岛、长沙、郑州、重庆、武汉十座城市。今天我们先从房价腰斩过的杭州开始。记吃不记打—杭州杭州楼市就是一匹脱缰的野马，2009年之前杭州商品房的月销量只有两三千套。2009年冲破一万套，房价也从一万涨到了两万多，2010年杭州的房价甚至超过了北京。在销量跌回09年之前一年后，2011年3月，杭州商品房价格开始下跌，一年跌了4-5成。直到2016年月销量连续8个月站上2万套，房价翻倍到了4万。杭州的路子和京沪一样，2017年商品房开始限价，此后新房价格便不能体现真正的房价。此后5年，商品房销量一直平稳在1万套/月以上。2022年回到万套以下，回归到10年前腰斩的销量。历史重现，2023年，杭州房价会下跌吗？我们来看二手房，揭晓答案。

大家好，我是水冰月。热点20城上涨周期的研究，是开年大碗楼市为大家带来的楼市研究类文章。为搜集整理数据、水妹查阅了大量的数据库和政府网站，力求还原真实，保证对2023年预判的准确。本系列分上下两篇，每篇十个城市。上篇涵盖北京、上海、深圳、广州、佛山、东莞、成都、合肥、西安、天津下篇涵盖杭州、南京、苏州、无锡、宁波、青岛、长沙、郑州、重庆、武汉水妹将铺开每个城市近15年（2008年-2022年），每个月的楼市量价走势图，为大家揭秘数据下的涨跌周期。每个城市，水妹都会给出精准的上涨信号和2023年预测。并且在今晚开启专场直播，深度解析！为支持和信任我们的每一位读者，献上我们的真挚和专业。关注楼市、有买房、卖房需求的朋友，你们一定需要！我们先来看四个一线城市。高攀不起—北京09年上涨周期中北京商品房连续9个月销量达到2万套，在2009年12月销量达到30516套，创造历史，至今难以超越；2014年8月是16年上涨的起点，商品房价格从这个底开始盘旋上升，这个阶段的上涨高点是2017年初。这期间上涨周期最快的节点，都是商品房月成交量15000套，且连续三个月以上。2017年之后，由于限购政策以及限价，北京商品房的成交量级下滑了一个台阶，月销量落到1万套以下。价格也出现了回落，一手房成交数据逐渐失真。2020年7月至今，北京加大商品房供应，尤其是核心区，同时配合较宽松的信贷政策，商品房月销量再次站上15000套。均价突破5万大关。上涨信号：商品房月销量15000套且连续3个月以上是北京的上涨门槛。北京的二手房市场，很明显的有两个阶段。第一个阶段，市场主导2008年到2016年，北京的二手房市场成交量起伏非常大，在上涨周期中，二手房的成交量几乎是阶梯式上升，而且爆发性极强。侧面反映出早在08、09年的时候北京就存在商品房供应不足的问题，当上涨预期来临的时候，购房者都会蜂拥到二手房市场。第二阶段，政策主导17年之后调控政策加码，政策将市场这个上蹿下跳的家伙关进了笼子里。在政策的强压之下，成交量相对平稳。

城市调研，特别是摸熟一个陌生城市的楼市，这不止是体力活，更是技术活。今晚8点整，咱们掰开揉碎了讲逻辑讲方法，欢迎点击下方链接预约。过年前，我去县城修了下电脑，顺便把县城好好的逛了逛，不逛不知道，一逛才发现——小县城早已不似当年，虽然没法比大城市，但也是“麻雀虽小，五脏俱全”。肯德基、华莱士的炸鸡汉堡，已俘获孩子们的胃口；蜜雪冰城、茶百道的奶茶，在县城扎下了根；电影院好几家，大影院的规格和大城市的不相上下；KTV就更多了；商业综合体，早已在县城新中心、老县城经营了，还有几个在建的；美团、饿了么都进来了，上班吃饭靠外卖早就不是大城市的现象了；道路更宽，交通标识、摄像头增加了，堵车、停车难已不是新鲜事；顺丰、申通等快递的网点已经有了，在小县城也能通过网络购物获得同样的商品。…………如果不是耳边飘来的乡音，我都怀疑我是在某个三四线城市，而不是某个南方小县城。小县城的消费和生活，已经被大城市的消费文化同化了，人间烟火气十足。随着村村通公路、村村通宽带、家家通自来水，农村的基础设施已大为改善，农村也被融入其中了。农村有电商物流服务站，在农村也能通过网络购物获得同样的商品。六十多岁的长辈们，闲来没事刷抖音也能刷一上午；孩子们玩新潮的玩具、玩手机，和城里的孩子没区别，过年还吵着大人放烟花；年轻人从大城市回家过年，不少是开着城里买的私家车回来的。我们可以发现，城乡的数字鸿沟正在缩小。在基本生活、网购、互联网等这些方面，小县城和大城市正在持续趋同，县域城镇化，算是小有成绩了。我们把时间线拉回到五六十年前——那个年代，大城市的年轻人是往农村跑的，而且是官方鼓励推动的行为。但是，这是特殊经济社会条件下的逆城市化状态。那个年代，农村就像是一个巨大的蓄水池，源源不断地接收着从城市来到农村的知识青年。上世纪六七十年代，陆陆续续有近2000万“知青上山下乡”，超过当时十分之一的城市人口到了乡村。那个年代，我们国家搞工业化既缺资金，又缺技术，还缺人才，更面临极其严峻的安全压力；一旦工业化产生危机，经济增长就会乏力，城市人口失业压力持续加重，城市提供不了那么多的就业岗位，而且，城市的粮食等资源还是依靠农村供给的。怎么办？只好从国家层面进行意识形态上进行鼓励推动。说到底，当城市发生大规模失业问题，就把失业的知识青年转移到农村生产自救，缓解城市资源严重不足的问题，城市危机实现软着陆。那个年代，农村不止是蓄水池，更是资金池。有学者认为，从1953到1986年，国家通过工农产品间的价格“剪刀差”为工业生产汲取了大量的农业剩余；据统计，这期间至少从农民手中拿走了5000多亿以上。用官家的话来说，就是——“国家要搞工业化，就得积累，这就得让一部分人做出牺牲，ZY反复讨论，决定只好让农民作出牺牲，作出贡献”。正因此，导致城乡差距不断拉大，城乡二元结构体制彻底形成。从上世纪80年代起的很多年内，吃“商品粮”、享受城市服务的城镇户口就成了无数人的梦寐以求、终身奋斗的目标。那时候，城镇户口就是香，就像现在的北上广深的户口一样。那是多么渴望成为城里人，多么渴望改变命运。这一切，正是我国城镇化进程的起点。如今，中国城镇化进程，已经到了新的发展阶段。下面这组数据是我国常住人口城镇化率数据：从新中国成立时的10.64%，到刚改革开放的17.92%，再到去年底的65.22%——中国的城镇化进程，早已爬坡过坎，走向新的高度。与此同时，中国城镇化的思路更加与时俱进——改革开放之后是“严格控制大城市、积极发展小城镇”；21世纪之后是“大中小城市和小城镇协调发展”；新时代以来是“以城市群为主体，构建大中小城市和小城镇协调发展，加快农业转移人口市民化”。一方面，这些年，大部分省份在推强省会战略，国家部委批复了7个国家级都市圈，不少一二线城市大搞都市圈和同城一体化；再者，城市的行政等级越高，资源聚集程度和控制能力就越强，一句话总结——大城市在经济中的地位更加稳固，大城市的资源更加聚集，马太效应会更强烈。另一方面，国家又在力推以县域为载体的城镇化，发挥县城连接城市、服务乡村作用。再看看，小县城与大城市的数字鸿沟明显缩小，物质生活上日渐趋同，又一句话总结——小县城在城镇化发展中显得如此独特而重要。如果把大城市比作天梯，小县城算是天梯之下的安全网，进不了大城市，至少还能去小县城。去年12月，权威人士说了一句话，在今年1月的达沃斯再强调了一遍——房地产是国民经济的支柱产业。并且还给出充分的论据——未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产稳定发展提供支撑。大家普遍关注的是后面半句，但是，关键在前面半句——“中国城镇化仍处于较快发展阶段”。他在上世纪90年代初提出过一个著名观点——未来20年驱动世界经济增长的力量只有两个，中国的城市化和发达国家高技术的扩张。确实如此，城市化发展了这么多年，中国经济规模也较快增长了这么多年。一个人所共知的事实是，去年的经济失速了那么，今年的增速怎么提上去？关键举措之一，就是继续保持较快的城镇化，继续想办法释放内需促消费。我们再看看权威人士的部分经济思想：贫富差距的收缩将释放潜在内需。城镇化及乡村振兴是释放内需潜能的必然选择。城市化派生的投资和消费需求是拉动经济增长的主要动力。大量农村剩余劳动力转向城市成为市民，是消除二元结构的根本出路，也是扩大国内需求的主要依托。这些年，搞脱贫攻坚、乡村振兴、棚户区改造……无不是在释放内需促消费。如果生了二胎三胎，不再买套房也得换套大的，如果结婚没有房，丈母娘不答应，大城市没房，小县城总要有一套吧。大量农村剩余劳动力转向城市成为市民，这岂不是巨大的住房需求？理论上，确实“有足够需求空间为房地产稳定发展提供支撑”。只不过，城镇化的速度很难还像以前那么迅猛了。城镇化率在达到一定高度之后，就是挖潜阶段，需要更多更强有力的经济和社会政策，刺激推动更多的农村剩余劳动力进城，也必须逐步彻底去除城乡二元结构体制的束缚。回到个体视角——对大部分人来说，特别是年轻人，只要有条件有能力，还是会去大城市的；条件能力不足的，去小县城也未尝不可。然后，在城里买房，在城市结婚生育，落个城里户口；习惯于城里的物质生活，在职场内耗内卷。或许躺得默默无闻，或许卷着出人头地。这一切，不止是为了自己，也为了下一代。父辈大多是面朝黄土背朝天的农民或农民工，我们这辈人站在父辈的肩上进城了；孙辈则是站在我们这辈人肩上，出生在城里。俗话说，穷不过三代，还是一代人做一代人的事吧。我本乡村布衣，大城于我何加焉！与时偕行而已。专题研究：万字长文：上篇

2023是结束3年防疫的第一年，也是充满机会的一年，如何高效利用资金产生更大收益，不妨今晚直播聊一聊……点击下方预约，我们晚上8点，一起开冲！春节后，随着大型走亲访友活动再次如约而至，头疼的时刻也就来了。上学时被问成绩，毕业后被问对象，成家后被问收入，一胎后被问啥时候二胎……哪壶不开提哪壶，这种被“八卦型社牛”支配的恐惧，从小便埋藏在脑海里挥之不去。但今年貌似有点不同，发现更多人除了八卦外，老家的亲戚朋友还问了一个非常现实的问题——

今天晚上，是葫芦娃老师开年首场直播。2023年，是冲突越来越激烈、变化越来越迅速的一年，同样也是“搞钱”必须抓紧的一年。今天，葫芦娃老师要跟大家聊一聊“开年一定要干这三件事！”直播大纲：1、1月开年，基础货币暴增2.6万亿，发生了什么？2、2023，我们将面临着怎样的滔天洪水？3、普通人一定要把握2023，开年必做三件事欢迎点击下方链接预约，今晚8点一定要来，哪怕先把预约点起来！在这样一个充满激烈地缘政治变革的年代，国家元首的政策远比央行行长们的发言更值得关注。外交转向，大风大浪春节前4天，世界上两个最大经济体，全球最有权势的财经一把手，在瑞士苏黎世会面了！中方：副总理刘鹤；手握中财办，实操中国经济的大佬，不必多说；美方：财政部长耶伦；在美国政府中，坐第六把交椅，如果他前面的5个都出意外了，财政部长就可以接任总统；这次，高层的头上还有一个“头衔”中美全面经济对话的中方牵头人！这个词，从前叫做“中美战略与经济对话”，自从2016年最后一轮举行就已停止。从2018年开始，取而代之的叫“中美打毛衣”。而从2018年开始，就是中方对美贸易谈判的代表！5年过去，美方谈判代表从“姆努钦”换成了“耶伦”，总统从“特朗普”换成了“拜登”。我们这一边，还是刘副总理。当年从第一轮、到第十三轮经贸磋商、到后来每一次的“新一轮”，历经千辛万苦才和“特朗普”签下的经贸协议，没有让美方放弃制裁中国。因为问题从来都不是“我们有没有问题”，而是“美国认为我们有没有问题”；因为问题从来都不是“经济对话”，而是“战略与经济对话”；战略才是真正的重点！美国不能放弃的战略是遏制中国崛起！这个战略第一步就是用北起日本群岛，中达中国东南小岛，南至南海的第一岛链封锁中国的对外扩张通道！直到美国发现，中国卧薪尝胆，攒出了一副能在南海捅破天的家底！于是狗急跳墙的美国，军事上，一边扶持“菲律宾”，搞“南海仲裁”；一边亲自下场，16年在南海与我们对峙；附带着，在经济上开始挑事，搞制裁！它心虚了，害怕了！可是，这一次的谈判，美方却格外配合。谈判还没结束，就在“路透社”放风，要派代表团在2月访问中国，为财政部长“耶伦”访华做铺垫。因为南海第一岛链的基石，菲律宾“叛变”了！而在这种背景下，外交战线上出现了明显的人事变动，赵立坚调任“边界与海洋事务司”，熟悉美国事务的秦刚上任外交部长；爷不反华了！在菲律宾第十七任总统，“费迪南德·马科斯”就任之前，国际社会最大的悬念是——他会不会反华。在总统竞选期间，小马科斯（他爹也叫马科斯，所以叫他小马科斯）就声称对南海问题决不妥协、寸土不让。22年5月当选总统后，更是说要按“南海仲裁案”主张权利，跟中国抢地盘。结果转过年来，23年1月3号，直接来中国访问了！成为23年中国接待的第一位外国领导人，中国也成了小马科斯第一个访问的非东盟国家！还发表共同声明，一句话：搁置争议，共同开发南海！跟中国签了一批关于“一带一路”、农渔业、基础设施等等的经贸协议，开开心心回国了！在瑞士苏黎世，中美同时在场的会议上，小马科斯说：南海地区的未来必须由该地区自己决定，而不是外部势力。听听这话说的，抱上新大腿，底气就是足。不过也不要指望这些小国坚定的站一边，菲律宾和新加坡，都表态过：它们不会在中美之间，选边站！两个世界强国打架，小国一不小心就玩完了。菲律宾不倒向美国的唯一理由是：在南海，我们具备与美国相抗衡的实力！它谁也惹不起。而现在，中国海军的目光早就不只放在南海了。22年年底，辽宁舰在“跨年远洋训练”中，剑指关岛——美军西太平洋最重要的军事基地。按照美国太平洋司令部前情报官的分析，中方此举是在向美方释放战略信号，即“我们（中方）可以打击你”。美国人早该明白，靠大炮拿不到的，靠黄金也不可能买得到！既然这样，不如我们坐下来谈谈黄金的事，谈谈“经济对话”。为什么我们要谈？赵立坚调任的消息一出来，直接冲上日本热搜第一名。日本人比较有代表性的评论是：这个人的发言向来以严厉著称，他到中国的边界与海洋事务司后，在今年将在“尖閣諸島”（钓鱼岛）的事务中对日本进行批判了。而秦刚，17年主管拉美地区事务，21年开始任驻美大使，是一个美国人的熟面孔。这不就是现实版的远交近攻！美国强大，但是离得远，我们可以缓和态度；日韩菲菜，而且离得近，我们可以争取权益；这次，美国人要谈，很好理解，他们国内党争，经济压力大；这次，我们要谈，也很好理解，三年过去，经济压力一样很大；但是更深一点说，谈经济对我们更有利。因为中美的经济周期相反，在经济上，我们正处于弱势的位置。根据中金的全球经济趋势图，我们正处于下行探底期，需要时间等待企稳回升；而美国正处于上行期，势头很猛，需要避其锋芒；现在绝对不是我们交锋的好时间，搞经济、赚钱，才是当下最重要的事情。作为普通人，最幸运的，是成长在和平发展的时期。不用担心外部风险，可以闷声发大财！但是对于国家，最幸运的，是它可以成为世界强国，可这条道路，一定是危机四伏、强敌环伺的，充满了不确定性和风险。但是，这条路不是我们选的，即使我们想要和平发展，到了现在，列强也不会同意。只能说国家命运和个人前途，并不完全相通！祖国繁荣昌盛的未来，我们满怀期待。但是对于我们个人，在未来的中美巅峰对决之前，留给我们好好搞钱的时间，已经不多了！最后再说一次，今晚8点，葫芦娃老师开年首场直播，我们不见不散！专题研究：万字长文：上篇

各位大碗楼市的家人们，过年好！恭祝大家在新的一年里兔飞猛进、事事顺意！回首不平凡的2022，大碗团队走过25座城市、实地探访近千个楼盘…只为能给百万碗粉带来最真实可靠的一线市场分享。大家的陪伴，就是我们足底沾泥、越过山丘的最大动力！为答谢百万碗粉的温暖陪伴，大年初二至大年初八，大碗楼市的主编团队将在每晚8点准时开启线上直播——关于经济、关于楼市、关于股市…我们想跟大伙儿细细分享，欢迎前来捧场！今天晚上，拓海同学就要和您一起聊聊返乡置业那些事儿。欢迎点击下方链接前来预约，今晚8点咱们不见不散！2013年，安徽一姐们儿花1万8买了枚钻戒，老神气了！万万没想到，十年后套现时想卖180都费劲。钻石恒久远，一颗永流传，这回总算没骗我，因为你想卖都卖不掉。在房圈儿里，能跟“高价钻石回收”最有一拼的买卖，必须是回老家买房，没有之一。万万没想到，八成老乡不捧场春节前夕，58同城和安居客联合发布了一份《2023春节置业意向报告》。如果不出意外的话，今年返乡置业热度又得出意外了——69.5%的受访者明确表示愿意在工作城市购房；13.4%的受访者打算在工作地的周边城市买房；真正有意在老家或老家省会买房的只有17.1%。超八成老乡没打算返乡置业，大型一边倒现场，莫过如此。不知道老少爷们儿是看透了还是亏够了——什么5万首付上车、贷款利率一降到底、赠送全套家电、买房抽奖送汽车…反正管它三四五线城市的楼盘把利好和优惠吹出花来，大伙儿似乎就是不为所动。还记得2019年春节，有打算回老家买房的老乡比重能有52.7%；到了2020年，这一数值被拉升到了68.6%，绝对是返乡置业的高光时刻。不过2021、2022两年，返乡置业意愿就腰斩到了不足40%。你要非得赖大伙儿都“就地过年”去了，确实无话可说。可直到2023年，大伙儿的返乡置业意愿再次腰斩，还想让“就地过年”背锅，天王老子来了好像也说不过去。再说句扎心的，2022年接近40%的人有意返乡置业，也仅仅是“有意”！根据克而瑞去年三月的一份统计数据显示：三四线城市2022年春节期间成交同比下滑了约四成——像江苏常州、徐州这类强三线，不少楼盘日到访量只有1-2组；隔壁浙江的绍兴、温州不少楼盘一声长叹“只完成了节前定下KPI的20%”，以价换量都换不动…到了洛阳、曲阜、开封、清远、常熟这类城市，春节去化就更加一言难尽了。回头再看看近40%的“返乡置业意愿”——嗯，上嘴皮碰下嘴皮打嘴炮，比真金白银哐哐砸进去可容易多了。说到天边去，还是钱包最诚实。反观今年，大伙儿直接摊牌了，不装了：返乡客流同比上涨38.9%的同时，有意在老家买房的亲只剩17%。这跟我回老家后的主观体会不能说十分相似，只能说一毛一样：譬如，询问老家置业攻略的少了，打听跨城买房大法的多了；譬如，小年轻留恋故乡的少了，老年人愿随孩儿远走高飞的多了；譬如，愿意把杠杆加到老家的少了，愿意齐心协力加杠杆升舱大城市的多了…好巧不巧，今年就连死磕返乡置业群体的情怀广告也比以前少了好多。笔者一位干销售总的老同学是这么解释的：前些年转化效果很不理想，加上今年的观望情绪格外浓；冤枉钱能少花就少花，能不花就不花；关键是想花也没有，上头不愿批。没办法，老乡们早被割韭菜割出后遗症了…返乡置业的买卖，为啥越来越难干？大年二十七凌晨，我拖着笨重的行李箱走出高铁站。拉活儿的司机师傅是个健谈的北方“侃爷”。他告诉我，儿子儿媳都在天津工作。除天津北辰宜兴埠买了一套自住房外，结婚那年在河北邯郸老家也买了套“婚房”。但四五年过去了，邯郸的房子每年只有春节回来住几天。正月初七，儿子儿媳回天津时，都要用一块块布料将家具家电罩好，免得落灰。眼瞅着孙子过两年要上小学了，着急在天津城六区买套学区房，可邯郸这套“婚房”死活卖不出去。回家几日，我发现类似情况在同学中有、在邻居里有、在过往的同事中也有。司机师傅说的两句话让我印象尤为深刻——“每年这会儿都在高铁站趴活儿，每拉仨人，就有一个是从大城市回来的小年轻…”“念过大学、年富力强的都走了，咱这三线小城的房价还能涨，不是扯吗？”到了2023年，大家对“返乡置业”这趟买卖集体死了心，是有原因的。尽管如此，还是有人飞蛾扑火。就比说小我10岁的表舅——大专毕业后在我们省会石家庄工作，跟24岁的“未来舅妈”也到了谈婚论嫁的时候。去年十一期间，舅姥爷一把拿出开养鸡场攒下的68万元，在老家十八线县城全款买了套大三居。我百思不得其解地问道：“一把拿出70万，在石家庄付首付不香吗？”结果表舅一句话说出俩理由：“每月老想着还房贷，不想这么过，再说石家庄我也不可能待一辈子，总要落叶归根…”唉…不差钱儿的老乡还是有的。只不过，像我表舅这样愿意“斥巨资、买小城”的已经是个案了。再说一遍，到底什么样的房子真正有价值？抛开繁文缛节，我们只看三点：能对接优质就业与优质配套；常态下具有变现能力和议价能力；持有阶段能产生可观稳定的现金流。三四五线城市的房产，成功地避开了上述所有。许多大城市搬砖、小城市买房的老乡，在过去几年时间里身体力行地见证了——拥有一套住不了、卖不掉、租不动的房子，到底有多尴尬。背后的道理说来并不复杂，就是产业面貌转型、地方债务压力、资产价格走低，共同加速了年轻人口流出。任何优质产业与公共服务形成质量与规模化，都需要足够多的活跃群体支撑。一旦人口存量低于临界值，那么产业、配套便会萎缩；而产业与配套的萎缩，反过来会再次刺激人口外流。这一切，几乎和人口趋势一样，是不可逆的。人口负增长时代，是头部城市的“相对利好”这话多少有点儿反直觉，但大伙儿不妨想想——为啥美国的“铁锈带”会有那么多1美元就能拿下的独栋别墅，但纽约、硅谷的房价中位数却能轻松干到100万美元；日本和韩国明明多年前就已经进入人口负增长，可首都圈的人口和住房需求却不降反升…因为无论是西方国家工业化驱动的城市化，还是我们国家城市化推动的工业化——在发展到一定阶段后，都会走向“小城人口向大城集中”的历史必然。来！看看下面两张图体会一下？尤其在我国，别说大小城市资源、产业、人口出现“一边倒”，就是大城市与大城市之间也常常卷得昏天黑地。前不久，杭州撒钱8个亿，成功地将一汽奥迪总部从长春手里截胡；而远离重磅市场端的长春，几乎束手无策。再看看大城市与部分小城市间的操作，则更是云泥之别——早在去年12月上旬，大规模封控刚刚结束时，杭州、苏州、宁波等地就急匆匆地包机组织当地企业去国外组团抢订单；反观一些小城市，却玩起了严格封控时期的习惯操作，看得人一愣一愣的：湖南省邵阳县曾发布通知（现已删除）：春节期间，倡导大家非必要不返乡，避免跨地区探亲、旅游，尽量减少出行。黄山市屯溪区一小区甚至要求外来返乡人员主动前往物业报备，姓名、身份证号、联系方式、是否羊过，全部登记在册…要不是反复确认上述通知发布的时间，我真以为自己穿越回了农历虎年。难怪大伙儿能想得那么开！2022年，全国楼市开启大规模、系统性救市，且存量市场价格端出现下滑。本质上，相当于抹平了大小城市间置业的机会成本与货币成本。2023年的方向已经明牌：就是要集中精力搞钱、拼经济。如果可以，在一座距离人、距离钱都更近的城市安家，当然是近水楼台先得月。至于返乡置业的价值支柱——情怀牌与亲情牌，实在难以量化。或许，经济的发展规律早已决定了，大多数人的乡愁都是奢侈品…各位大碗楼市的家人们，如果文章里聊得意犹未尽，欢迎点击下方链接预约今晚直播哦！拓海同学将和大家隔空畅谈，还有神秘壕礼相送！今晚8点，不见不散哦！专题研究：万字长文：上篇

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2023年1月1日，感染新冠、躺在床上的我收到一条信息：今年的大碗，怎么没有写新年献词？沉默良久的我，艰难的打了一行字：没的写，也不想写。新年献词“没的写”，是因为——2022，可能是最恶心的一年。年初抢菜，年末抢药。过去的我，向来鄙视囤货，一贯推崇断舍离。经历了年初的上海，又经历了年末的放开，现在的我：冰箱不满，慌！米桶不满，慌！药箱不满，慌！酒精口罩见底，更慌！曾经的我，对动不动囤米囤盐的我妈，嗤之以鼻。现在的我，终于也活成了自己最鄙视的样子。年初学做饭，年末学治病。年初的我，被关在家里，钱包不涨，但生活技能蹭蹭上涨。手机里使用频率最高的除了抢菜软件，就是“下厨房”。每天一睁眼，就是灵魂三问：早饭吃啥？午饭吃啥？晚饭吃啥？年末的我，自己把自己关在家里，钱包依旧不涨，但医学理论水平蹭蹭上涨。早上在楼市群里交流病症，中午在财经群里交流啥药好使，晚上在粉丝群里交流囤药攻略。我可能五谷不分，但氨酚黄那敏和布洛芬，我分的贼清。一年一分没挣，年末一分不剩。年初的大碗，计划考察15个城市。年末复盘，只落地了不到一半。本来想对员工拍个桌子，默默打开日历——刚抬起来的手，又默默放了下去。年初，楼下新开了几个小店，每天弄个大喇叭扯着嗓子叫卖吆喝。年末，看到门上贴着的转让信息，突然好怀念当时的吆喝。利用仅有的空档，走过一些城市，也见了一些人。他们提及2022年的生意，大都是摇头沉默。看到他们摇头沉默的模样，突然想到一句话：先帝创业未半而中道崩阻。2019年的时候，美团的王兴说：今年是过去十年最差的一年，但可能是未来十年最好的一年。当时的我，觉得这帮搞互联网的大佬真没劲。——自己挣够了，就天天散播负能量。同样在2019年的中旬，我在知乎上看到一条提问：在可预见的未来里，我们的生活和消费方式将会出现哪些翻天覆地的变化？这个问题的回答里，所有人都在畅想未来，好不热闹。——有人探讨新能源和无人驾驶、有人探讨5G和万物互联、有人探讨可控核聚变和能源革命、有人探讨AI和人工智能……既天马星空，又不着边际。再看看如今的中文互联网，要么在骂娘，要么在考公，要么在查囤药攻略。如今的我，好怀念当年的“天马行空和不着边际”。——没有那么多的妥协苟且，全是对未来的期许想象。如果真要用一个词来形容2022，那应该是“恶心”。恶心的让人不想去复盘、也不想去总结、更不想去写光鲜的“新年献词”，只想把它一脚踢开。新年献词“不想写”，是因为——不想再给大家熬鸡汤。每年到了年末的节点，各种新年献词总是铺面而来，今年也不例外。与往年一样的歌颂苦难，与往年一样的展望未来，与往年一样的包含鸡汤与安慰。但是，我们每个人都知道：2022，与往年不一样。这一年，苦难从未止歇。巨石周而复始的滚落，而我们每个人都像希腊神话里的弗弗西斯一样，不得不与陡坡做一次次徒劳的抗争。店面不断开张，又不断转让。学校一时鼎沸，又很快阒寂。道路冷冷清清，口罩成为服饰中不可或缺的一部分。路途磕磕绊绊，安排好的行程总被意外打断，行程码和核酸检测亦成为生活中不可或缺的一部分。市声，隐匿在残阳里。凋敝，是这片土地上不争的现实写照。此时此刻，我若再端着一碗辞藻华丽、热气腾腾、屁用没有的鸡汤，塞到你手中，再对你轻飘飘的说句“一切都会过去”……你将作何感想？恐怕你最想说的就是：你死不死！“你特么都不知道我经历了什么，就劝我要勇敢”。“咣，我这被扎了一刀，血还没擦干净，你走过来劝我，一切都会过去，要勇敢站起来”。说实话，最近的我看了太多所谓的新年献词。看完之后，我最想说的就是上面的四个字：你死不死！明明内心阴云密布，偏偏寄语的都是万里晴空。明明盘算的都是个人得失，偏偏寄语的却是家国天下。在社会需要这帮媒体人发声的时候，他们都沉默了。在国家需要这帮媒体人坚守的时候，他们都退却了。在面临风险的场合，他们选择了明智。在绝对安全的场合，他们向我端来了熬制精美的鸡汤。过去一年，我听过太多的“没有办法”和“无可奈何”。历次面对重大的选择，遇上突发的问题，总有人跳出来说：这也是没有办法，这么做也是无可奈何。到底是没有办法，还是没有办？到底是无可奈何，还是奈何没做？2022年发生那么多的事情，真的每一件都复杂到进退维谷么：比如，全面放开之前，提前做好药物储备，总可以吧。比如，医生看到有人生命垂危，不执著于查验，核酸码总可以吧。比如，专家在没有条件说真话的时候，保持沉默且不要朝令夕改，总可以吧。比如，看到某些观点和行为，若做不到验证求真，就先做到不攻击和不抹黑，总可以吧。未来的我们依旧还会遇到诸多突发、意外和变局，我只期望不要再像去年这般。——尚未努力尝试，就选择放弃。——把没有努力尝试的后果，经过一番语义包装，瞬间变成致幻剂和安慰剂，撒进鸡汤里，再喂给个体。2022，与往年不一样，特别难。在这个特别难的年末，我不希望每个人再像往年那般：一手举着“没有办法、无可奈何”的安慰剂，一手端着“都会过去、总会好起来”的鸡汤，唱着“明天会更好”的歌谣献词，憨兮兮走进下一年。靠安慰剂和鸡汤，托不起一个更好的明天。在这个特别难的年末，我希望每个人：1、不要歌颂苦难，要正视苦难。正如前面所说——2022的苦难，有“天”的原因，也有“人”的原因。若一味的歌颂苦难，只会让人忽视天灾之外的人祸。我真的希望大碗的粉丝，在新一年开始之前，扪心自问三个问题：今年过得不好、赚的不多，大环境影响了几分，个人又影响了几分？同行业内，做的最优秀的人，他赚了几分，我又与他差几分？2023年，我要做出怎样的改变？节前的大碗，也同样问了自己这三个问题。我当然也希望，某些人也能正视苦难、正视如上三个问题，但无奈人微言轻，并无任何作用。2、不要谩骂改变，要学会改变。正如之前所说——2022年，最大的不适应来自于数次的“急转方向盘”。我见过无数个专家大V写了无数篇文章，来试图解释，甚至吐槽“政策的急转弯”。说实话，屁用没有。对于一个普通人来说——方向盘，并不在你的手里。找到急转弯的原因，不能改变方向盘的转动；谩骂急转弯的政策，更不能改变方向盘的转动。对于一个普通人来说，应对政策急转的办法只有两个——要么你能提前预测，且做出主动应对；若没做到提前预测，你只能被动改变。与其咒骂“怎么说放开就放开”，不如赶紧想办法囤点药。与其咒骂“怎么又提起了楼市夜壶”，不如考虑一下自己该买入还是该置换。作为一棵草，比质疑风向更重要的是，预判风向和追随风向。3、对未来抱有一定的期许和好奇。本来说好的不熬鸡汤，但毕竟也是过年，总要说几句吉祥话。你瞧，我永远摆脱不了自己“乐观主义者”的底色。我们又一次即将进入崭新的一年。对于即将到来的一年，可能仍会有诸多意外，但我坚信两点常识：第一，民营经济有望逐步复苏。——尽管恢复到疫前状态还需要一个漫长的过程，但能够复苏就是个好事。第二，社会秩序有望恢复正常。——越来越多的老百姓会拥有常识，在新冠面前不会再怛然失色，而是以平常心视之。只要有这两点信心在，2023不会太差，就肯定比2022年好。你瞧，海南再次人满为患，西双版纳的汉庭都涨到了2000/晚。这个国家的人民，远比经济学家们想象的更有韧性，也远比他们想象的更加乐观。最后，突然想到海子的一句诗：你来人间一趟，你要看看太阳，和你的心上人一起走在街上。即将迈进新一年的最后时刻，把上面这句诗送给大家。新的一年，陪家人、朋友及心爱的人，把过去三年没有晒过的太阳晒一下吧，把没吹过的风、没看过的海、没爬过的山走一遭吧。从今往后，再无健康码和行程卡。绿色不再是唯一的生机，黄色和红色已重获它们原本热烈与神圣的寓意，我们理应以欢喜的心情迎接它们归来。新年快乐，我的朋友。专题研究：万字长文：上篇

PSL充值，棚改大年来了？前不久，央行公布了抵押补充贷款（PSL）数据——自2022年9月PSL工具重启以来，其净新增额已经连续仨月放量递增；截至2022年12月末，PSL余额约为31528亿元。单月充值3675亿元，创下史上第二高的记录，上次达到这个水准，还是2014年12月的3831亿。或许是2015-2016年开启的那波普涨太过深入人心，不知道从什么时候开始，大伙儿把PSL当成了“棚改晴雨表”。一说PSL充值，隔壁吴老二就来打听多前儿拆迁；一说PSL充值，就是“房子一扒，帕拉梅拉，拆字一喷，喜提大奔”…就这，还真就有某些半吊子大明白跳出来带节奏——2022年，试了各种法需求端都没救起来，2023年，大规模棚改迟早要来！干说不过瘾，还给大伙儿画图讲述PSL的工作原理，就比如下面：图中对棚改资金流向本身的解释一点儿没问题。只可惜，有些人“刻舟求剑”的戏码演得太投入，连自己都骗，确实是狠人呐！打五块钱的赌，说这话的人可能自己都没闹明白“抵押补充贷款”到底是个啥…来来来，在这儿给老少爷们儿简明扼要地科个普啊——抵押补充贷款（PSL），本质上是一种储备政策工具，一种基础货币投放的新渠道。它通过商业银行抵押资产从央行获得融资利率，进而引导中期利率。注意！引导中期利率，是PSL的核心信贷目标之一。而且，PSL是通过质押形式发放的，高等级债券资产和优质信贷资产都可以，但绝非凭空撒钱。PSL最重要的使命，是支持国民经济重点领域、薄弱环节以及促进社会事业发展；并且保证，参与上述事业的市场主体能从金融机构拿到“成本低、期限长、来源稳定”的融资。人们之所以会有“PSL=棚改基金”的错觉，其实还是2015年以后的那波全国普涨实在深入人心。但你回过头去看看当年的情况，就会发觉：2014年7月起，央行向国开行注入为期三年1万亿的PSL中，其实重点扶持了五个部分：棚户区改造、保障房安居工程、三农、小微企业发展以及人民币国际化。这一点，在2015年2月，央行发布的一份货币政策执行报告里已经得到确认。PSL的本质，与麻辣粉（MLF）或信贷政策支持再贷款简直如出一辙。换句话说，是PSL选中了棚户区改造，而不是棚户区改造选择了PSL。为楼市的需求端输入流动性，是那一时期的必然结果，但不是唯一选项。如果你去问一个常年厮杀大A的老股民，如何看PSL，相信他大概率会告诉你——那玩意儿叫中国版QE（量化宽松），2014-2015年上半年大牛市，PSL功不可没。哼哼…PSL是块砖，哪里需要哪里搬。2023年，棚改还能再次被PSL选中吗？很遗憾，只存在理论上的可能。就当下的现状来看，再次启动大规模棚改，很可能得不偿失。最突出、最现实的问题就是——债务压力与人口压力已经逼近临界值。所谓量在价先，你要重新开启棚改，那大概率会重走“涨价去库存”的老路。这样一来，城投债、房企债、地方债，就得再次转移到老百姓头上。截至2022年底，全国住户负债余额约40万亿，占GDP约1/3。5亿个家庭，一家才合8万块钱，债务周期拉长到30年，月供也就400多！可现实生活中，怎么可能如此机械地平均分？根据央妈数据来看，真正有房贷的家庭，顶天就是一亿多个零头儿。即便继续加杠杆，大概率也是加在这批人头上。月薪8000，月供6000？月薪13000，月供10000？你这是一点儿没打算给消费留活路啊。实不相瞒，2023年基本面要回归增长，消费很可能是核心抓手。我们由此，也可以得出一个朴素的结论——单纯依靠债务膨胀或债务转移并不能解决问题。接下来是人口压力。2022年，我们的出生人口已经降至1000万以下。14亿人口的大家庭，一年生不了半个北朝鲜，就这，人口还开始负增长了…至于说上一轮涨价去库存，是不是顺带着“也去了人口”，咱们不敢妄下结论。多了不说，少了不唠，细节还是看下面这张图吧——在2018年，上一轮棚改货币化踩刹车的前夕，人口出生率开始加速向个位数打出溜滑，生无可恋。你敢在这个节骨眼上抄几年前的作业，那就相当于打着吊瓶去蹦迪，分不出个眉眼高低。2015年的PSL定向流入需求端，的确和当时房价与杠杆率的低基数有关；到了2023年，保市场主体的优先级与边际效应，很明显要远远高于撒钱修复需求端。而保市场的核心任务，当然是保交楼！反观需求端的信心，可能与基本面有关、与就业面有关、与城市化进程有关、与信贷预期有关…太复杂了！很明显，以现阶段PSL的体量而言，凭一己之力盘活这么多存量市场无疑是四两拨千斤。但毕其功于一役专攻“保交楼”，那效果就要好得多了！还记得去年11月11日，央行与银老大联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》吗？其中的十六条政策措施，几乎条条都是奔着“市场纾困”这么一个主旨而来的。特别是《通知》里有关“封闭运行、专款专用、专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设”的明文表述——不仅明确了数月来不断充值的PSL的去向，更提供了明明白白的方法论。PSL犹如天降神兵，可一边是“保交楼、保主体、保民生”，一边是“铤而走险吹泡泡”…换作是你，怎么选？普通人不要被带节奏…再说一遍，把补充抵押贷款（PSL）机械地看作棚改拆迁的晴雨表，不是蠢就是坏。某些砖家和无脑吹变异的速度，已经反杀了病毒变异的速度。可不明就里的老少爷们儿，偏偏就容易被不经意间的几个金句带跑偏。其实吧，咱们普通人，他说他的，你过你的——把无脑带节奏的话术当段子听，一说一笑一热闹不是挺好吗？2023年了，不要幻想拆迁领元宝，不要幻想涨价去库存，更不要幻想全国普涨。这就是临近过年，我给大伙儿最中肯的建议。经济基本面也好，楼市基本面也好，虽然有其运行的科学规律，但有时也很主观。最大的主观层面就在于，很多时候，信心决定涨跌去向。为啥去年全国人民能一口气存17.84万亿，但房贷余额却基本纹丝没动？说白了，就是预防性储蓄和楼市普遍缺乏信心撞到了一起。需求端的疲软，很大程度上来自于市场信心不足。到了2023年，无论是因为低基数效应，还是因为调控与防疫转向——新的一年里，无论是就业面还是楼市信心，都将迎来边际改善。这一点是毋庸置疑的。2023年，不必非得在棚改、拆迁这一棵树上吊死，因为市场已经给出了修复信号：特别是从元旦小长假到现在，一线城市与部分强二线已经交出了乐观的成绩单；1月上旬50城日均带看量较去年12月增加了22%，日均成交量较去年12月增加39%。同一时期，新房的优惠活动正有收窄趋势，二手房的议价空间也在渐渐缩小。此外，在政策支持、利率不设限、多地公积金额度上浮等一系列利好刺激下，约有八成居民在最近的一份民调中表示：有计划2023年买房。这至少说明，市场已经初步具备了轮动基础。或许，我们普通人最需要做的是——保持独立思考，避免被带节奏，理性看多眼下这个正在被慢慢修复的家园。近期，大碗楼市咨询师都在全国做调研，如果需要了解各大城市买房卖房咨询，都可以添加下面的微信哦！他们的朋友圈里也全是干货：有些短一点的及时性解读还有一些热点新闻、一手消息我们也都会发到微信朋友圈，还没加微信的，可以赶紧加！专题研究：万字长文：上篇

最近上帝有点为难，因为今年很多人的新年愿望雷同且难度加大，不再是虚无缥缈的：2023年我要暴富，我要发财，我要赚钱。而是有了非常具体的致富方式：祈祷2023年被王公子打一顿，净赚209万。多么朴实无华的新年愿望！某媒体竟然指责大众：这个梗很丑陋！丑陋吗？何必认真呢，这也不过是普通人的心酸和自嘲罢了。毕竟，99%的人根本不待在上海，不待在静安，更不会和常年出入高档社区，高级餐厅、高级会所的王公子，能在同一个空间相遇。想挨揍，首先你得在上海。除了“挨揍党”，最近还有一批人也面临着“金钱的诱惑”。网传，近期长春一汽奥迪公司的总部已经搬迁到了杭州，为了保证企业正常运作，杭州出手非常大方，给每一位愿意从长春搬到杭州的一汽奥迪员工，每人80万，分五年进行补贴。杭州ZF累计需要花费8亿元。面对80万的诱惑，一汽奥迪1000多名员工大多都愿意从长春搬到杭州。果然是我大杭州，账算的门清。1000个人安家杭州，一人买一套房，按照300万一套算的话，就是30亿。后续的装修、生活、上学、就医等等持续花费源源不断。杭州拿出区区8个亿，不亏。再说，一汽奥迪每年还要给地方交税。虽然传言不知真假，但是杭州与长春关于一汽奥迪之争已经拉锯了六年之久。2018年就已经有了一汽奥迪将“总部”要搬到杭州的传闻，到了2020年12月，一汽奥迪销售有限责任公司成立，注册地址为浙江省杭州市。虽然是销售公司，却拥有一系列独立职能，比如人力，采购等等权限。眼看杭州日益占了上风。长春急了，吃进嘴里的鸭子要跑，这还得了。一个字，拖！一汽奥迪为了能够顺利搬迁，德方不惜以PPE平台落户长春，成立一汽奥迪新能源合资项目为条件换取长春方面对一汽奥迪总部搬迁放行。双方投资209亿元打造的新能源工厂预计在2024年12月才能竣工。且不说两年以后新能源厂才能建成，即使投入使用了。奥迪的新能源车现在一年都卖不了几台，不赚钱，也没什么税收，都是烧钱的。走了摇钱树，来了贴钱货。长春能不急吗？可长春又能有办法呢,人家一汽奥迪说了：奥迪销售公司南迁是很早中德双方就定下的规划。只不过因两地政府纳税划分、奥迪员工搬迁待遇、疫情影响等因素迟滞了一年半。言外之意，我去意已决，勿留。至于非走不可的原因，事业部总经理一句话堵得长春无话可说：杭州更靠近市场份额最大的华东区域。潜台词：杭州离客户更近，更利于卖货。这两年，有一个很有意思的现象，一些北方省份GDP连年高增长，但是人均可支配收入却被南方地区越甩越远。2015年，北方内陆和东部沿海地区人均可支配收入的差额是1万元，到了2021年差额拉到了1.9万元。7年拉开1倍！于是，就出现了下图这样的奇怪反差，（注：人均可支配收入为2021年整年数据）人均收入3万元以下的一些“穷”省份在2022年前三季度GDP实际增速竟然领涨全国。山西、陕西、宁夏、新疆、甘肃五个省，人均可支配收入都在3万元以下，排名最后的甘肃省才刚刚跨进2万元。反观五省的GDP增速，基本都在4%以上，完全压倒了东部沿海的浙江、江苏、广东。拿增速最高的山西省来说，2021年GDP名义增速28%，2022年前三季度GDP名义增速15.67%，即使抛开价格涨幅，以不变价格来计算，实际GDP增速山西依然是第一。山西、陕西、宁夏、新疆、甘肃都是能源大省，都在北方。这两年，上游能源量价齐涨，能源大省吃的满嘴抹油，在经济增速上连续两年压倒了东部沿海五省。但是北方地区的特点就是：经济增速和老百姓的收入两张皮。经济增速嗖嗖涨，老百姓收入缓慢爬行。北方地区的居民可支配收入依然连年和上海、浙江、江苏、广东、福建这些省市拉开差距。以至于，2020年之后北方地区的人流口依然在哗哗外流。除了人口流向，还有一个衡量区域差距的关键指标—融资。2013年，北方地区新增社会融资规模占全国的42.8%，2021年已经下降到了27.9%。南北实体经济获得的金融资源分布和居民可支配收入、人流流动一样，喇叭口越敞越大。况且，首都在北方，如果把首都北京的融资需求摘出去，北方，等于裸奔。因为相比于间接融资，我国债券市场等直接融资市场化程度相对更高，债券融资的存量能更好地反应市场投资者对一个区域的投资偏好。从信用债存量来看，截至2021年8月底，南方地区信用债余额为14.5万亿元，占比为59.8%；北方地区信用债余额为9.7万亿元，占比为40.2%。但是，北方地区信用债余额接近一半为北京所贡献，如果剔除北京市的数据，那么北方地区的信用债余额，只有20.5%！仅仅是南方地区的三分之一。也就是说，经济增速加快，并没有让更多的北方企业欣欣向荣。企业不活跃、居民没钱赚，这就是北方的经济现状。北方的财富更多是吊在上面，俗称GLLDZB。南方的财富更多是沉在下面，俗称藏富于民。所以，别怪近几年北方人都往南方跑，对普通人而言，离钱近的地方才更容易抓到钱。12月份刚放开的时候，流行出海抢订单。面对连续三个月的持续增速下行，12月-9.9%的出口增速，沿海大省坐不住了。浙江省6天欧洲行；四川省9天欧洲行；广东省百余人东南亚行；深圳奔赴20余场国际展会；可到了1月份，画风突变。比如说深圳，在紧锣密鼓的赶场新加坡、日本、泰国之后，1月8号深圳包机飞去了北京。拜访了中国节能环保集团有限公司、京东集团、中国电子科技集团等世界500强企业、行业龙头企业，目的只有一个：赶在其他省市之前，抢订单！光宝安区，2023年的招商工作总目标就有1000亿元。今年，各地的投资KPI只增不减。而疫情带来的出口红利已经消失，2023年对外贸大省来说，不想亏就得回国内抢市场。北方各省还沉浸在经济增速领涨的欢愉之中，南方省份已躬身入局。今年，与其说是开放元年，不如说是内卷元年。各地区抢资源、抢资金、抢项目、抢人才……脑补一下，就很精彩。毕竟，我们这个民族骨子里就没有侵略，只有内斗。近期，大碗楼市咨询师都在全国做调研，如果需要了解各大城市买房卖房咨询，都可以添加下面的微信哦！他们的朋友圈里也全是干货：有些短一点的及时性解读还有一些热点新闻、一手消息我们也都会发到微信朋友圈，还没加微信的，可以赶紧加！专题研究：万字长文：上篇

就在前些天，一则消息传遍全网：1月8日，阿里在港交所发公告，宣布马云将不再控制君瀚和君澳持有的蚂蚁集团多数投票权。简单通俗的说，马云放弃了对蚂蚁集团的实控权。以前是这样：通过杭州云铂的一致行动人协议，马云能间接控制蚂蚁53.46%的表决权，即使退休，也能实控蚂蚁。以后是这样：杭州云铂的一致行动人协议终止，马云的表决权从53.46%下降到了6.208%。1月10日，杭州市与阿里签订全面深化战略合作协议。同天，杭州一把手调研蚂蚁，希望蚂蚁“把牢正确方向，加大创新力度，持续增强企业核心竞争力”。瞧瞧，去马化之后的阿里和蚂蚁，又成了杭州的小甜甜了。这世上没有无缘无故的爱，也没有无缘无故的恨；欲知缘故，我们把时间线往前推：2020年10月24日，马云在外滩金融峰会炮轰中国的银行体系和监管；八天后，央行、银保监会、证监会、外汇管理局对蚂蚁实控人、董事长及总裁进行了监管约谈。次日，上交所发布消息，原定于11月5日在国内科创板上市的蚂蚁集团被暂缓上市。2021年4月，蚂蚁整改方案出炉；此后，阶段性的整改动作持续不断。2021年正是对平台企业反垄断的高潮期，就连腾讯也在7月24日接到反垄断的罚单。但是，事情总是会起变化，甚至会超出预想。看看中央经济工作会议的相关表述就知道了。2020年是强化反垄断和防止资本无序扩张，2021年是防止资本野蛮生长，2022年12月16日的中央经济工作会议公报，只提了要大力发展数字经济，提升常态化监管水平，既没提反垄断，也没提防止资本扩张。到了今年1月7日，银保监会郭主席表态，可谓一锤定音——14家平台企业金融业务专项整改工作基本已经完成，少数遗留问题也在抓紧解决，后续将实行常态化监管，鼓励平台企业合规经营，在引领发展、创造就业、国际竞争中大显身手。换言之，包括阿里、美团、腾讯在内的14家平台企业问题已经解决的差不多了。真是此一时也彼一时。显然，国家整顿平台企业的资本扩张问题，基本已经到了尾声。2023年的主旋律是经济复苏，被赋予了重要使命的平台经济也是要复苏的。近一两个月以来，房地产行业的利好消息一个又一个的接踵而至，其中，最挑逗人心的是，时隔二十年，官家再度为房地产行业定性——2022年12月15日，官家再次表明，房地产是国民经济的支柱产业。四天后，中财办再出面强调了房地产行业的重要性，并提出了如何进一步释放住房消费潜力。一言以蔽之，就是要优化住房消费领域的一些妨碍消费需求释放的限制性政策。话音刚落没几天，多个二线城市就在限购、限贷等方面做出了松动性的措施。我们把时间拉回到2021年7月24日，发现官家对房地产市场的态度是两个字——整顿。当时，住建部等8部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，其中，要坚决问责房价上涨过快的城市，坚决查处经营贷等违规用于购房等，目的是要在三年内实现房地产秩序的明显好转。就在同一天，房价上涨过快的上海立马率先加码调控，增加限购范围、上调房贷利率。但是，2021下半年，房企暴雷潮一个接一个的接踵而至，吓得不少地方出台了限跌令，然后，2022年就是继续救楼市。从把夜壶摁在地上来回摩擦，到把夜壶又捡起来用上，这种转变很自然很顺畅。现在，只要是关心楼市的成年人，都知道官家现在就是要把楼市救起来。2022年6月，直播界的一股清流火爆出圈，没有“咆哮式”的大声嘶吼，有的是融合知识、幽默和才艺的娓娓道来。知道的人都知道，我说的是新东方旗下的官方直播间。就连新东方也没想到，至暗时刻之后还能如此转型成功。但，这一切的肇始，仅仅源于一份谁也想不到的文件——《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》，2021年7月24日正式官宣。其中，不得占用法定节假日、休息日和寒暑假补课，学科类教育机构一律不得上市，教育培训不得在媒体上打广告、不得在学校变相发广告…………招招致命，对课外教培机构直接来了个一刀切，驾培机构哀鸿遍野。如果再把时间线往前推几年，我们还可以从官方新闻中发现一些端倪——2018年教师节的全国教育大会，top的讲话形成了《坚决破除制约教育事业发展的体制机制障碍》一文。显然，官家已经给校外培训机构定性了。此文被收录进入了第三卷并在2020年6月公开发行，此时，距离2021年7月24日还有一年的时间，但是，愣是没人注意、没人当真啊。谁能想得到，官家真的能下手这么猛呢？但是，谁又能想得到，官家的态度就在一年半之后就立马调转方向呢？2022年12月14日，国家印发扩大内需战略规划纲要，校外培训机构又被重新定性了——鼓励社会力量提供多样化教育服务，支持和规范民办教育发展，全面规范校外教育培训行为。敢情，这是“改剿为抚、改堵为疏”了。也对，当初就不应该这么野蛮。毕竟，教培行业有千万级人口的就业规模，对就业、消费及家庭的影响太大了，现在，为了2023年的经济复苏，教培也必须稳住了。2021年7月24日，风暴来临，平台企业被反垄断，房地产被重压，教培被打爆；2022年12月15日前后，春风来袭，平台企业、房地产、教培重新得到官家的肯定。能出现前后强烈对比，是因为——极不平凡的2022年，该翻篇了。看一眼2022年的增速：一季度4.8%、二季度0.4%、三季度3.9%，全年大概率到不了4%，这与年初定的目标5.5%，距离太远。GDP增长一个点，可以带动两百万人就业，所以，可以想象，这一年，多少人失业，多少人收入锐减，这又引发了多少家庭矛盾、多少人间悲喜剧。经济复苏，就是2023年的共识。我们可以从去年12月的两场高层会议的新闻清晰地看到这点：高层的精神落实到地方的目标，多个省份在两会已公开2023年经济增长目标，范围在4%至9.5%，这是东南五省市与五个经济大省的目标——上海5.5%以上、浙江5%以上、江苏5%以上、广东5%以上、福建6%左右、山东5%以上、河南6%、四川6%左右……还有不少省份提到，会在实际工作中争取更好结果。自进入经济新常态以来，经济增速区间已从8%以上逐渐滑落到5%-6%区间了，可以预想，2023年全国GDP增速目标至少5%以上，甚至不排除5.5%以上。那么，真的必须是千方百计、想方设法、绞尽脑汁地拼经济了。甚至，不排除大放水的可能性。平台经济、房地产、教培，哪个不是对经济、消费、就业等影响巨大的行业，既然如此，还指着这些行业在2023年卖力表现，那必须的重新对待。终于，终于，我们熬走了难熬的2022年，走进了希望的2023年，在新的一年，官家追求经济“量的合理增长和质的有效提升”，我们追求收入的稳定和增长。但是，你我都知道，2023年注定也不会平静，经济增长和收入增长还有诸多不确定性风险。一定一定要牢记邓爷爷的话——冷静观察、稳住阵脚、沉着应付。不要急，要冷静，埋头实干，做好我们自己的事。2022都能熬过去，我们还有什么过不去的呢？近期，大碗楼市咨询师都在全国做调研，如果需要了解各大城市买房卖房咨询，都可以添加下面的微信哦！他们的朋友圈里也全是干货：有些短一点的及时性解读还有一些热点新闻、一手消息我们也都会发到微信朋友圈，还没加微信的，可以赶紧加！专题研究：万字长文：上篇

。大碗喷雾锐评：说的很实在，认清现实，认清差距，才能知道如何追赶超越。◆

才过了一礼拜，一边激动地喊着“楼市春天”，一边沸腾的专家就熄火了！在2023年元旦假期期间，重点城市成交增长超2成之后，开年第一周的成交数据出来了，环比降幅45.4%，同比降幅6.7%！合着市场是三天打渔，四天躺平。就元旦雄起三天，后面萎得更厉害了。现在单独看短期高频数据，不懂趋势走向和成交结构，已经没有意义了。元旦成交上涨，最大的原因，可以归结为房企年终冲刺业绩，给出了足够的优惠。主要是供应端的让利促成的放量，而不是需求端增长带来的上涨。只看现状，沸腾不起来！但是有一些投资炒作的力量，已经蠢蠢欲动了！一个市场能不能赚钱，归根结底是看市场里净流入多少钱！怎么来看这个数据呢？用楼市销售额？不合适！在销售额里面，如果要分钱的话。地方说：开发商一份我一份、建筑商一份我一份、打工人一份我一份、买房者一份我一份；单说地方拿到的这么多钱，它们大部分都不会再进入楼市，是把钱拿出楼市。真正流进楼市的钱叫房地产到位资金！房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。这个钱多实在，用来搞房地产开发的钱！到位资金多的话，一方面盖房子有保障，有钱盖；另一个方面，开发商要搞新项目，拿地盖房都要有钱到账上。这个钱越多，可以说楼市里的钱越多，房子质量越好，未来的市场规模越大。到位资金具体可以分成6项：国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。（其他资金一般统计不到）按照国统局的最新数据（目前只有1-11月）。国内贷款：15823亿元，下降26.9%；国内贷款分一下，跟银行借钱叫“开发贷”；跟国内机构借钱叫“地产债”；利用外资：66亿元，下降26.6%；就是境外借钱叫“美元债”；自筹资金：48994亿元，下降17.5%；开发商自己出钱：可以真的自己出、也有很多在暗地里跟机构借钱；定金及预收款：44601亿元，下降33.6%；就是买房者的首付钱；个人按揭贷款：21870亿元，下降26.2%；就是买房者的房贷；一看就明白目前的现状了！1、开发商自己出钱的“自筹资金”降得幅度最小：政府保交楼，拿刀架“许皮带们”脖子上，让他们拿钱出来。2、买房者首付“定金及预收款”降得最多：烂尾房太多，收入又没保障，市场还差，不敢买。这些综合下来，房地产到位资金在1-11月，同比下降25.7%！楼市里的钱，在1-11月，比起去年，减少了25.7%！钱少了，房子盖不好，市场也好不了！既然这样，凭什么说有投资炒作的力量蠢蠢欲动呢？被资本看中的机会点在哪？金融十六条，银行业支持房企授信。对应的是：“国内贷款”放开。12月10号，监管机构要求中国银行、中国建设银行、中国工商银行和中国农业银行在12月10日前向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款。对应的是：“利用外资”保偿还美元债。限购放宽、利率下调、首付优化等等宽松政策。对应的是：鼓励买房的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”。这些措施做下来，看起来很美，但是能不能落地？银行授信规模大增：授信了，但是不一定能实际借到钱，银行贷款业务开年才能验证；美元债帮忙还：国内房企赖账都赖到一半了，外国投资人还敢不敢借钱；政策放宽：老百姓不一定敢买单，开年第一周的数据就很难看；所以，现在实际有明显改善的是什么？2022年12月，房企境内发债411.6亿元，环比增加92.2%，同比增加71.7%。“国内贷款”放开的第二个月，地产债比起11月增加了92.2%！这种情况下，明年银行授信转变成真正的贷款，可靠性可以加10分，满分10分。2023年，就算只稳住了“国内贷款”，不用增加92.2%那么多，就恢复22年之前的水平。剩下的全都不变。房地产到位资金相比22年，也会增长4.4%。更何况，我们的政策，往往都是“矫枉过正”，一定会更多。市场有没有完全恢复？没有！但是因为22年实在太差了，同比数据就会很好看。你们猜一猜，到时候，资本市场会干嘛？从资本的角度来看，如果完全复苏需要两年，那么我今年上半年就要炒了。不然等市场真复苏了，哪里还赶得上趟。必须抢在别人之前动手，资本才能赚钱。在这种资本的亢奋里，一方面，23年是“抢钱”的一年，落在我们每一个人上，那就是：浪费了三年之后，不能赚钱的事不要喊我。另一方面，脑子也要清醒一点，资本炒作的是预期，而且有比买房更专业的渠道，普通人不能照抄资本的打法。2023年，用投资炒作的逻辑，房地产今年大有可炒，从实体地产的角度，大概率很难恢复到打击前的水平。对于普通人来说，买房的投资周期，在2-3年。短线的投资炒作很难赶得上资本。所以必须从持有资产的角度看，考虑这个资产能不能长期保值增值。以慢打快！不是我们装大师，是因为我们做不到资本那样“快”，只能选“慢”。房地产公司投资的回本周期只要12个月！大部分盈利在18个月之内拿到，普通人买房投资根本做不到那么快。想要房产长期保值增值，其实是2点：城市区位，房产质量。选城市、选区位篇幅太大了，这里不提。看质量的话，给大家两个建议：一、22年拿地的房子比21年的好！从21年至今的土拍利润率来看，22年拿地的项目，利润率相比之前，有明显提升，在利润率高的情况下，房企的建安成本空间更大，房产的质量相对更好。所以，买房尽量选22年拿地的新项目。二、拿不定主意的话，现房优于期房！从今年的销售数据来看，现房的销售明显好于期房，这个原因不难理解。现房看得见，摸得着，至少不会烂尾。深层次看，这一轮周期里，20年，21年是房企最内卷的年份，拿地利润率都很低，根本没有预算造好房子。所以要么买22年拿地的项目，利润率高点；要么买20年之前的项目，现在已经是现房了，当时的项目，因为利润率更高，质量同样更好。近期，大碗楼市咨询师都在全国做调研，如果需要了解各大城市买房卖房咨询，都可以添加下面的微信哦！他们的朋友圈里也全是干货：有些短一点的及时性解读还有一些热点新闻、一手消息我们也都会发到微信朋友圈，还没加微信的，可以赶紧加！专题研究：万字长文：上篇

大家好，我是阳康了之后，每天无肉不欢的水冰月。不知道大家有没有注意最近二师兄的价格，跌到了12、3块钱一斤。比去年同期降了30%。1月9日，发改委还发了猪粮比价过度下跌三级预警。还有不到十天就过年了，二师兄的处境有点出人意料啊。出人意料的还有河北、内蒙的奶企们。春节走亲访友正是牛奶销量旺盛的时候，河北、内蒙等地的奶企居然发生了牛奶滞销，“杀奶牛”止亏的事情。今年经济的支撑点就是消费，感觉还没开跑，已经头晕眼花站不住了。摆出去年的数据，大件消费确实不行。去年上半年，居民住房、汽车、手机三大件消费均大幅度下降。全国商品房销售额为6.6万亿元，同比下降28.9%；国内汽车销售1205.7万辆，同比下降6.6%；国内市场手机出货量1.36亿部，同比下降21.7%。与此同时，米面粮油这类必选消费占比从14.9%上升到了16.7%。也可能是去年经常FC导致屯货太多的原因。水妹翻开居民收入、居民消费和居民存款三项数据，越看越觉得哪里有问题。还拿去年上半年的数据来说，居民人均可支配收入18463元，比上年同期仅增长4.7%，创下近十年新低；居民人均消费支出11756元，比上年同期下降2.5%；居民存款新增10.33万亿元，比上年同期增长40%，创历史新高。对于居民存款高、消费低的情况，调查统计司司长早就表达了想法，表示是因为疫情的原因，导致老百姓不敢消费，愿意存钱。前几日，某大佬也公开表示：要将当期总收入最大可能地转化为消费和投资，鼓励住房、汽车等大宗商品消费。看来，大家都看上了这40%的新增贷款。水妹在想：既然居民收入增速降了，消费增速也降了，哪来那么多钱存银行？很多人期盼的40%的新增居民存款，真的能变为消费吗？如果是老百姓不敢消费，将收入变为存款的话，下面这张图又该如何解释呢？失业率越高，居民存款越高。失业率和居民存款竟然步调一致。尤其是今年，31个大城市的失业率多次突破6，创下新高。反观居民存款，今年同样创新高。都失业了，哪来的钱存银行，失业率最高的月份，居民端存进银行的钱都是4、5万亿。是不是可以理解为：居民存款大幅度增加，可能与大多数居民没什么关系。居民新增存款结构其实是这样的：人均月收入只有1137元的低收入居民占比41%，2022年上半年新增存款只有0.5万亿，仅占全部新增存款不到5%。而人均收入在6066元以上的高收入居民，虽然人口占比只有13%，新增存款却有近6万亿元，占到全部新增存款的58%。也就是说创历史新高的居民存款和5.8亿的低收入人群关系不大，主要是中高收入人群贡献，尤其是高收入人群贡献了近6成的居民新增存款。5.8亿低收入居民，半年人均新增存款862元；6.4亿中等收入居民，半年人均新增存款6022元；1.8亿高收入居民，半年人均新增存款32000元；怎么说呢，不是不想消费，是真的没钱。消费哪里需要刺激，有钱谁不会花啊，给你一个亿，买房买车动作快着呢。富婆找小奶狗，富豪找小网红，物欲横流、纸醉金迷，有钱都会玩着呢。所以，让高收入居民积极消费是不是就能解决问题，毕竟存款他们占大头。NONONO！从支出来看，高收入居民虽然人均收入是中等收入居民的2.35倍，但是人均支出只比中等收入居民多了7.5%。而这两者分别比低收入居民的人均支出高出157%和139%。这么看，真正有消费潜力的是5.8亿低收入居民。无视财富分配，看到居民存款创新高，就大喊把存款变消费的行为，就好比上火起了脓包，只挤掉脓包解决不了身体上火的问题。得疏肝解郁！大家细想，居民存款越高，失业率越高的现象，是不是可以看做是中低收入居民的收入和经济情况的反面指标。对于2022年居民存款新增创历史新高，很多人认为大家是把不买房、不消费、不理财的钱存进了银行。水妹觉得，还有另一个重要的因素：私人企业主减产，民间投资急剧下滑。2019年底，非国有控股的工业企业亏损比例约为19.6%；2022年底，非国有控股的工业企业亏损比例已经到了25%；近一年，民企亏损规模持续扩大。于是，就出现了民间固定资产投资连续5个月同比负增长，民企不敢投资，越投越亏，干脆停止扩张减产甚至停产。导致民间固定资产投资持续走低。普通人大量失业，是因为私人企业的就业人数占全国就业人数的80%以上。尤其是那种小型私人企业和服务业占比更大。老板们不投资，不创业，把钱都存起来，更底层的工人和普通人自然大批量失业。这才是失业率和居民存款同步走高的根本原因。这么一来，如果接下来居民存款继续高增长，而失业率依然居高不下的话，只能证明，民企投资增产依然疲软，经济还没有回暖。今年，水妹会每月监测居民新增存款、失业率、民间固定投资增速以及民企的利润增速，这几个重要的指标。当然，也有一些指标直接关乎每个人的财富盈亏。比如国债收益率、存款利率这些。今年上半年民间投资大概率依然疲软，国债收益率下行概率比较大。从近15年的走势来看，当民间投资疲软，投资杠杆率增速低于政府以及国有企业投资杠杆增速的时候，十年期国债收益率都在大幅度下行。2008年、2014年、2022年都是如此。其次是存款利率的加速下滑存款利率今年已经开启动态市场化了，跟随贷款利率以及国债收益率上下浮动。国债收益率下滑、贷款利率下滑。对于息差收益空间越来越狭窄的银行来说，存款利率也会相应下调。今年，追求高额回报大概率会是一种奢望。不亏，就是赚，少赚，就是赢。至于专家说的拿出三分之一的新增存款来消费，中国经济就顺利恢复。听听得了。近期，大碗楼市咨询师都在全国做调研，如果需要了解各大城市买房卖房咨询，都可以添加下面的微信哦！他们的朋友圈里也全是干货：有些短一点的及时性解读还有一些热点新闻、一手消息我们也都会发到微信朋友圈，还没加微信的，可以赶紧加！专题研究：万字长文：上篇