政策没了，买房人喷出一口老血
有个不好的消息，
想在一线强二线买房的朋友，捂住胸口。
3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹公开发表了对楼市的看法，
大家都盯住了他说的这句：
对房地产市场企稳回升充满信心。
倪长老七七八八列举了很多论点，来支持楼市今年一定企稳回暖。
包括疫情影响、保交楼、房企融资等等，
说实话，这些论点都没啥意思，真正引起我兴趣的是这句话：
“从政策落实情况看，我们对于首套住房大力支持、对于二套住房合理支持的政策都已经出台，正在落实见效。”
都已经出台，言外之意，
大招不会有了，尤其是已经热起来的一二线热点城市。
点你们呢，要啥自行车，就这了。
楼市玩的是什么？
玩的就是预期。
一看政策预期没了，你气的骂街，嚷嚷着劳资不买了。
没关系，你不买，有的是人买。
看看2月的二手成交数据，亮瞎眼。
上海成交19300套，2022年7月以来的成交最高点；
成都成交19061套，近11年的单月最高记录；
北京成交15315套；天津成交14175套；广州成交9938套；西安成交8161套。
抛开环比和同比的春节因素，
2月，热点城市的楼市确实回暖了。
你看，连开发商都看到希望的火苗了，
2 月百强房企销售金额 5184 亿元，同比上升 12%，终于止跌企稳；
销售面积同比下跌-2%，下跌趋势收窄，暂时摆脱下跌三四成的噩梦。
尤其是万科3月8日还公开表态要大比例分红。
3月8日万科在股东大会上喊出：
未来三年的股东回报规划计划每年以现金分红的方式，分配的利润30%是底线要求，争取维持在35%左右。
一边喊话一边募资150亿元补充流动性资金。
万科说了，今年手痒痒了，多搞点钱要拿地呢。
不过就今年2月的土拍情况来看，
地价没降，流拍率降了。
同样的地价，溢价率提升了5.4个百分点，流拍率却降到了12%。，去年的月均流拍率是16%。
怪不得倪长老敢说政策已经给足了。
2月的楼市，确实春意盎然。
飘了！
都飘了！
这才2月，谁敢说3月楼市成交不会下滑，土拍不会遇冷，房企不会继续做噩梦。
现在谈楼市回暖，不再放大招，为时尚早。
还在等着一线城市放大招的人很不爽。
其实一直以来，我们始终觉得政策还不到位，还有大招，
根本原因在于，大家都觉得ZF离不开土地收入。
2021年土地收入8.7万亿，2022年下滑到了6.7万亿，
足足少了2万亿，各地方土地依赖度那么高，
一定很难受。
于是，就得出2023年，各地方一定牟足了劲卖地拉楼市。
水妹想说，这个逻辑是错的。
地方确实依赖土地收入，但并没有那么依赖，也不会在这一棵树上吊着。况且2023年的地方压力，和前两年又是完全不同的。
因为土地收入和税收不一样，土地收入是毛收入。
用于征地拆迁补偿、土地开发支出等成本性的硬性支出就要消耗土地收入的7成以上。
剩余不到30%的土地收入才用于基建和专项债利息偿还等相关费用。
也就是说，土地款收入少了，拆迁征地和土地开发整理等费用支出相应减少就可以。
而近几年基建资金来源中土地出让金在下降，专项债、产业基金、政策性金融的资金占比一直在逐渐增加。
拿2022年来说，
土地出让收入减减约2万亿元，只影响地方一般公共预算财力约3000亿元。
也就是15%。
但是今年的情况是，
政府性基金支出预算的增速目标只有0.4%，
如果把这个目标全加到土地收入上，也只增加267亿元。
等于说，今年和去年基本持平就OK，
上面没让你猛干！
而缺失的那部分收入，地方是从哪里找补的呢？
首先是地方负债在减压，
今年的赤字率虽然定了3%，看似比去年多了0.2个百分点，但这5100亿元的增量赤字全是上面在背。
拿基建投资来说，今年上面安排了6800亿元，比去年又增加了400亿元，增速创 4 年新高。
同时上面给地方的转移支付今年还增长了7.9%。
也就是说，今年很多地方上的投资不仅有人分担，还会拿到更多转移支付的钱。
其次，去年减税退费高达4.2万亿，根据目前的延续和优化政策，今年大概会降到2万亿以下。
并且，今年因为YQ防控政策调整，前几年每年花掉的三四千亿，今年大概也会剩下大部分。
一里一外，地方又省下一大笔钱。
以上这些，足以覆盖掉土地收入缩减2万亿带来的3000亿元预算缺口。
看吧，你以为大家都是一条绳上的蚂蚱，
一荣俱送、一损俱损。
其实，人家早留好后手了。
起码今年，不慌。
今年这形势，就是很奇妙。
土地收入少了，土地供应就少，
土地供应少了，新房入市就少，
结果反倒是还会涨价。
尤其是一线城市，
一旦政策预期落地，很多手里拿着钱却一直在观望的人，
只要看到连续三个月的高成交量，一定会行动。
今年，涨幅预期最大的就是一线城市。
按照近15年的涨跌周期来看，
北京一二手房月成交15000套且连续3个月以上，基本就是上涨门槛了。
上海要到2万套以上，广州是15000套，深圳是8000套。
该看房的要看起来了，不要等3、4月一过，错失机会。
还有一点，
根据今年的政府性基金预算目标，土地收入目标基本和去年持平，
如果土地收入不会大规模增长，今年大量待拆迁和征收的土地进度也会放缓。
博拆迁的朋友，大概还要等一等。
除非有一种可能，
就是拆迁之后再度入市的土地，获取的利益非常丰厚，
否则，没人有动力搞拆迁耗费土地收入。
这么一看，越是楼市复苏慢、无利可图的地方，越难拆迁。
总之，今年已经不是什么楼市分化年了，
而是金字塔年。
近期微信公众号规则有所修改，有朋友表示无法正常接收到大碗楼市的内容推送。
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