给我几分钟，教你如何拿下最具性价比学区房…
天津的房价在下跌，上到九十九，下到刚会走，大伙儿全知道。
但我要说“哏儿都”有机会，还真不怕您排队拎着板凳拍我。
年还没过完，大碗楼市的老几位就马不停蹄来到天津。
不是吃饱了撑的，也不是带货，我得老实交待：在“哏儿都”，我们发现了许多人忽略的机会。
单是跟浙江、江苏、安徽、河南、河北、山东等高考大省相比，能把分数线压下来百来分，首付只需要几十万，就值得做配置。
要预算再上去点儿，说不定还能把南开学校念了。
就这性价比，要嘛自行车？！
有一说一，长三角、珠三角核心城市打破头的学区房，跟天津一比，那全是弟弟。
01
天津考生的快乐，你根本想象不到！
要明白天津房产为嘛有价值，就先得了解天津的升学率。
我们以2020年为例：
本科录取率前三：天津、上海、北京；
211录取率前三：北京、上海、天津；985录取率前三：天津、上海、北京；
据不完全统计，天津考生10个里有8个念了本科，1/3念了一本，每8个考生，就有1个念了211，每19个考生，就有1个被985录取。
这在全国都少见。
天津升学率看齐京沪，跟高考地狱模式的省份相比，天津的分数线妥妥地低了100多分！
你以为京津沪考生就像你想的那么快乐吗？
错！他们的快乐，你根本想象不到！
就这，统计的还是天津全市，包括和平、南开、河西、河东、河北、红桥市内六区，东丽、津南、西青、北辰环津四区，海河教育园区以及其它远郊区。
如果只算市内六区，升学率还要更高！
好在高考分数线全市一致。就是说，哪怕你只有远郊县的户籍与房产，依然可以与天津市内六区考生享受同等分数线待遇。
单凭这一点，已足够令高考大省的家长们心里痒痒。
教育资源分配情况如下：市内六区≈海教园＞环津四区＞其它远郊区。
这既是天津房产价值的排序，也是天津学籍的鄙视链。
小小的市内六区，集中了整个天津最为优质的教育资源，对其它城区保持着碾压优势。
但bug之处在于，目前市内六区义务教育阶段学籍与其它城区互不兼容。
最大的区别体现在：市内六区高中给非六区学籍初中生的机会十分有限。
唯一的例外，是位于津南区地界包围的海河教育园区，作为天津高等教育最为集中的区域之一，其初中学籍考生可享受与市内六区考生同等待遇。
这既是海教园学区房价格吊打环津四区均价的主要原因，也是外地购房者蜂拥而至的最主要原因。
环津四区东丽、津南、西青、北辰学籍考生以及其它远郊区学籍考生，大概率就读的是本区域内高中。
换言之，考学容错率要明显低于市内六区和海教园。
02
天津房产配置的N种可能
1、市内六区学区老破小
天津的市内六区很小，加一起也就100多平方公里，环津四区中任何一个都比市内六区辖区大。
但就是这小小的一块地方，集中了天津最好的教育、医疗与商业资源。
和平、南开、河西，天津人称为上三区，其各项配套堪称津门最佳；
河北、河东、红桥被称为下三区，配套方面逊于上三区。
市内六区无论城市建设还是资源分布，均堪比一线城市。市内六区带学区的老破小即使寒碜到住人都成问题，也一样有市场。
以学区最硬核的和平区为例，目前新房均价在42750元/㎡左右，二手房成交均价在41700元/㎡左右。
但和平区老旧二手学区房单价，从5万元/㎡到9万元/㎡的都有。100多万，单价50000-60000元/㎡，既好租又好卖。
这类房源享受到的学区资源是最顶级的，且商业与轨道交通也没嘛毛病。
有毛病的，是面积普遍小，一室一厅或大开间户型较多，大多数房源为八九十年代建造，追求居住体验想都别想。
许多房源由于建筑年代太过久远，批贷款都成问题，这也挡不住“孟母”们扎堆而来。
批得下按揭、总价不高、学区过硬的私产房源，最受环津四区及周边高考大省家长们的欢迎。
2、市内六区入门级新房
目前，市内六区门槛价在25000元/㎡上下，主要集中在河北区、河东区与红桥区（俗称下三区）。
有意在天津工作、居住的家庭（大多为北方家庭）可重点考虑此类房源，地段、产品、价格以及居住属性表现较为均衡。
粗略统计，这部分小区有相当一部分被北京工作的人群和新天津人买走。
反之，若对天津资产长持没兴趣，可直接忽略。
河北区建昌道板块的紫樾宸府目前均价24000元/㎡上下，堪称市内六区单价最低。
只是该项目实在有些一言难尽，津门地产内行人自己买房，通常不太会染指这里；
附近的花语津郡为中铁建旗下产品，最小面积88㎡，均价27000元/㎡，品牌力和产品力安心许多。
红桥区的九和府目前均价24000元/㎡，周边教育资源配套不错。小区为高低配格局，89㎡做两房户型值得商榷。
河东区的天津凯旋门单价25000元/㎡，最小面积80㎡起步，总价可控制在200万，槽点同样是两房户型。
另一河东区项目路劲太阳城单价27000元/㎡，85㎡、87㎡存量丰富，98㎡实现了三房，性价比较好。
尽管经济失速、房价下行压力之下，天津楼市的马太效应正在加剧。
新天津人或者有志成为新天津人的老少爷们儿，拜托抓点紧：
甭看外围产品单价阴跌，但市内六区的“2”字头正在消失，已是板上钉钉。
3、海教园新房与次新房
天津楼市最特别的存在当数海河教育园区。
海教园虽身在津南区包围圈内，就因为能报考市内六区高中，且板块内有南开旗下教育资源加持，房价就明显高了周边一个身位。
目前，海教园在售项目有龙湖天璞、阳光城未来悦、雅居乐御宾府、锦绣大家、四季春晓等，均价集中在17000-22000元/㎡之间。
南部价格较低的小区，邻近墓地，着实是硬伤；价格较高的虽不存在这个问题，但想想市内六区入门价也就24000元/㎡，还近了十好几公里，立马不香了。
海教园的价格体系比邻近的咸水沽贵了5000-7000元/㎡，即使咸水沽板块的各项配套都要更加成熟。
买海教园，就是买学籍，这是天津置业的常识。
按理说，这样一个拥有优质教育资源的板块入住率应该很高，但事实却并不是这么回事儿。
一打听才知道：市内六区犯不上买这里，环津四区购买力比想象中更有限。
最大头儿的买家分两类：
来自于附近河北、山东、河南等高考大省的“孟母”，很大一部分常住地不是天津。
海教园或近海教园工作的新天津人，很大一部分拥有编制，后者基数本就有限。
至于孩子还在初二以下的，真可以再等等：
已交付的融创中央学府和仁恒滨河湾，总共近9000户，二手房挂牌量常年维持在500-600套左右。
待目前在售新项目交付后，海教园二手房存量能翻一番都打不住。
4、环津四区房源
环津四区彼此相互独立，配套自成体系，且学区均与市内六区不兼容。
环津四区一直是新天津人刚需聚集地，单价12000-22000元/㎡的小区都有。
20000元/㎡以上单价的，要么毗邻区域内最好的教育、商业配套，要么距市内六区仅一步之遥。
此类房源具有较强的本地属性：
绝大多数被在津工作的家庭和各区域土著买走，少部分被北京工作、天津落户的家庭买走。
单价较低的，大多集中在12000-15000元/㎡，位置较偏，配套上存在明显不足。
这类房源，有相当一部分被周边省份居民买走，控总价、落户口是他们最迫切的需求。
环津四区的二手房，保值性最好的是毗邻市内六区或区域核心资源的，成交周期也明显短。
相反，环津四区的远大新和老小区保值性明显差了一大截。
想入手环津四区住宅，最好的方法莫过于到次新小区溜达溜达，淘到满意房源的概率或许更大。
总之，除非你家有现役高中生，否则从哪个角度看，环津四区的性价比都是最低的。
03
最真诚的天津置业建议
2020年，天津跌出GDP前十，这意味着全国经济体量最大的十座城市，北方仅剩北京一颗独苗。
与此同时，2020年天津房价跌回了五年前的水平。
眼下，天津住宅库存面积超过3600万㎡，是所有一二线城市里库存规模最大，且唯一超过3000万㎡的。
即便如此，天津并没打算停止土地供应的步伐：
以2019年为例，天津共成交387宗地块，成交住宅面积达1459万㎡，在主要一二线城市中名列前茅。
所以说，想指望在天津实现暴击的，趁早洗洗睡吧。
那么，天津的房子到底还能不能买？
我的答案是：能买！但以下几点认识务必清醒：
1）天津建仓总价宜维持在150万以内
您要是在天津长期生活，综合考量学区、商圈、地铁、品质，量体裁衣，有多大劲儿使多大劲儿。
和平区学区房、梅江高端改善房源、海河边的豪宅，只要不差钱，您就甭客气。
如果你不住在天津，只考虑家庭资产配置，真诚建议在津房产预算控制在150万以内。
这个预算足够你在海教园给孩子淘到学区房，也足够在市内六区中的下三区买到老旧小区，若只为落户，在环津四区还能住得足够舒适。
若有更高投资预算，真不妨去长三角、珠三角，甚至成都、武汉、西安等内陆核心节点城市去找机会。
天津大多数40岁以上的居民，人均月工资在3000-6000之间，大学本科生及部分新兴行业平均月薪，也就6000-8000。
另一方面，天津居民杠杆率偏低，常年维持在25%上下，不到杭州居民杠杆率的1/4。
不过，当地人对享受生活还是十分热衷的。天津人常说：借钱吃海货，不算不会过。
这话让长三角、珠三角居民听起来，比甲骨文还难懂。
存量大、承价力有限，叫死是天津楼市未来长期面临的处境。
2）教育资源50%、直辖市背书25%、价格优势25%
甭抬杠，新老天津人、周边省份居民和北漂一族是天津房产的最大买家。
大家几乎不约而同地看上了天津强大的教育资源优势：
无论是985、211，还是普通本科升学率，天津都是唯一能与京沪并列的城市。
而这一优势，是其它任何比它经济表现好的1.5线城市不具备的。
比好房子更值得投资的，是好教育。如果你也认同这一点，那天津就是个值得好好考虑的地方。
此外，天津还拥有直辖市的价值背书：
直辖市的身份虽没让天津经济向隔壁北京那样一骑绝尘，却赋予了天津堪比一线城市的教育与其它配套。
单凭这一点，同是单价1万多元/㎡，天津就足以秒杀众多三线城市。
倘若你决定在天津做资产配置，就要控制好总价，积极利用其价格优势。
3）四大北方省会形成天津房价底线
天津房价跌回了五年前不假，但这样一座直辖市，其价值大概率是有临省省城筑底的：
市内六区非核心板块大概率不会弱于济南、郑州、石家庄、沈阳的核心板块；
海教园板块大概率不会弱于济南、郑州、石家庄、沈阳的次核心板块；
环津四区核心板块可看齐济南、郑州、石家庄、沈阳的中游或中下游板块。
一个显而易见的现象是：天津市内六区的核心板块50000-60000元/㎡的项目为数不少，而相同的价格在其它北方省城十分罕见。
这件事告诉我们一个朴素的道理：
直辖市不是吹的，北方经济中心也不是盖的，你大爷还是你大爷。
话说回来，“哏儿都”天津作为一座典型的北方城市，无论从哪个角度看，都更适合北方人生活、居住。
对于南方朋友来说，只为教育资源一点，在天津配置资产，大概率也是划算的。
拓海我本人，为了娃儿的百年大计，还真想在天津撸个房。
至于买上三区150万以内的老破小，还是买野路子贯彻到底、只需50多万总价的远郊房提前占个坑，目前内心无比纠结。
老少爷们儿，咱加个微信，一起掰持掰持？
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本文为大碗楼市原创