小心！现在入场西安楼市，八成要吃亏了
你们期待的西安考察系列之买房置业篇来了。
先聊基本面，再说买哪里，怎么买。
西安楼市的基本面到底是怎样的呢？
现在的西安楼市处于一种被严重透支的内卷状态。
中心城区由于历史文化的原因，拆迁受限，无法完成城市面貌和产业更新，更趋向发展于文化旅游，导致城市中心发展滞缓，房价凹陷，而四周的新区却抓住近几年的发展机遇大干快上，房价崛起。这个状态很像春秋时期的群雄征战。
所以现在西安的发展呈现多中心化的模式，各个板块谁也不服谁，都认为自己才是西安的新中心。
这种多中心化的市场，会衍生出一个致命的问题：同质化。
概念同质化、规划同质化、产业同质化。
就拿规划来说，西安的新区都在搞超高层聚集区。高新丝路科学城规划了27栋超高层，沣东新区规划了5栋超高层，港务区由于每块土地走的都是“产业/商务+住宅”的出让模式，板块内一眼望去，全是一栋栋挂着企业大LOGO的超高层。
从170米到490米不等的绿地超高层遍布西安各个新区，高新二期有绿地都市之门，沣东有绿地丝路中心，高铁北站有绿地中心，港务区有绿地中心。
一个绿地都被你们玩坏了，更别说产业，名校分校、地铁这些新区“三件套”，每个新区都必备。
确实全国都在一个模子地复制粘贴新区，但是像西安这么雷同的不多见。
而这种同质化的区域定位，又会带来一个新问题：产品同质化。
在实地调研中发现西安的楼盘很喜欢做大户型。像曲江、高新三期、沣东、沣西这些板块，基本都是140㎡、160㎡起步，200㎡不封顶。
曲江和高新就算了，人家是有产业的富人区。其他板块摆不正自己的位置，也跟着凑热闹。比如沣西，整个沣西板块只有中交·长安里是有120㎡的小户型，其他楼盘都是平均面积160㎡的大平层。
不过随着西安的房价越来越高，已经全城泛滥的大户型去化会越来越吃力。
西安楼市的第二个特征是笋盘即将消失殆尽，内卷加剧
目前西安各个板块的低价新盘正在快速清零，有的已经售罄，有的即将售罄。
比如曲江1万6的万科翡翠国际；高新2万1的保利天悦；高新三期丝路软件城2万的天地源·云水天境；长安1万6的中南·春风南岸；浐灞1万3的御锦城，这些楼盘都处于售罄或者尾盘状态。
随着这批笋盘的售罄，每个板块的房价都将跃上新台阶。
笋盘清零之后，为房价推波助澜的还有土拍。
今年，曲江大明宫板块毛坯限价从1万9左右涨到2万5、高新区限价从2万4涨到2万6、浐灞从1万5涨到2万2、港务区直接跳涨到最高1万8，地价贵过房价。
更不可思议的是，沣东沣西这种只有大规划没有产业落地的渣男板块，今年也都分别拍出了楼面价1万6和1万3的地王。
同质化的新区、同质化的产品，再加上低价笋盘的消失和土地价格的稳步上升，西安楼市陷入了内卷。
西安楼市已经内卷到什么程度了呢？
我们看盘途中一路被多个渠道开车尾随，走出售楼部又被多个竞品项目的渠道围住，各个楼盘之间置业顾问在互爆黑料，挖客户。
互黑，是内卷的开始，内卷，是打折的前奏。
所以现在进场西安冲动买房的朋友，你大概率要吃亏了。
因为，一波汹涌的降价潮已经在路上了。
比如软件城，隆基泰和云玺领峯总价直减8万8；
比如港务区，绿地国港新里城单价直降1千。
所以，现在别急着下手，否则，亏得就是你。
那西安到底该怎么买呢？
简单来说就是“防守价值”，“放弃概念”。
第一，守住产业就业中心，守住成熟的改善板块；
第二，放弃空有概念，没有落地的高价新区。
具体如何操作呢？
别急，认真看下面这张西安热点板块分布图
红色圆圈标注的区域是目前西安置业可选的价值区域，其中产业就业中心有高新一二期、高新三期的丝路软件城；成熟的改善板块有曲江一二期，市府板块以及曲江和高新之间的城南区域。
这几个板块握着城市最优质的产业、教育、交通、配套等资源。其中高新一二期和曲江的价值不用多说了，一个是西安CBD，一个是西安的富人区。
重点说说为什么现阶段更认可丝路软件城而不是大热的丝路科学城？
首先是位置
软件城位置更优越，被老城区、高新一二期以及沣东新城包围着，属于城市发展的自然延伸带，而科学城重点发展的“未来之瞳”区域和已经成熟的一二期之间有6、7公里的断裂带，衔接不上，所谓的未来之瞳是一个相对孤立的区域。
第二，产业
软件城走的是产业先行的路子，先把产业搞起来，再搞住宅。
目前软件城已经聚集了全省90％以上的软件和信息技术服务业企业，落地了施耐德、西门子、艾默生、华为、阿里、中软国际、海康威视、易点天下等一大批世界500强企业和中国软件百强企业。截至2020年末，丝路软件城产业总收入3700亿元，出口额近20亿美元，聚集企业2800余家，软件和信息服务业从业人员达23万余人，国家软件产业基地综合排名第五。
晚上9点，我们亲眼见证了软件城一栋栋灯火通明的产业园、写字楼和密密麻麻的人流。
啥叫笃定，这就是笃定。
而丝路科学城有啥？
只有一张美轮美奂的规划图。
所谓的西部地区超高层地标建筑集群-未来之瞳，27栋超高层写字楼，至少十年周期才能兑现。
第三，价格
科学城价格已经高得离谱了，张口就是2万5，一张规划图，一条6号线，一个高新一小一中分校就可以让一片荒地做到西安的房价天花板。
目前科学城已经透支了未来的房价，开发商早就把购房者的涨幅吞了。
但是软件城的价格也不低，除了2万1的天地源·云水天境之外，其他项目也都奔2万5了。
所以我的建议是，不要急着下手，等一等，因为软件城和科学城已经开始内卷开渠道了，下一步就是价格战。
当然，软件城也有一些小问题，比如西三环的高压线、断头库道路不畅通、配套缺失等等。
但是，但是
瑕不掩瑜，有高新产业有高薪人才的地方，政策支持少不了，配套商业闻着钱味儿就来了，我觉得这些都不是大问题。
除了高新、曲江、市府板块之外，夹在高新和曲江之间的城南板块，也是目前值得入手的区域。
这个区域距离高新二期的核心绿地都市之门直线距离最近的只有一公里多，但是房价却都在1万+，是可以入手选一选的，区域内的朗诗·乐府、奥园·和悦府（明年推售）等项目价格都在1万+。
最后针对西安的价值区域，给一个建议买入指数排序：
丝路软件城≥曲江二期＞城南＞市府板块＞丝路科学城
相比守住价值板块，放弃空有概念，没有落地的高价新区可能更难。
毕竟高大上的规划和炒作，最能让人失去理智，就像渣男的情话。
前几天关于西安的文章中我们指出了西安虚无的大规划，留言区有粉丝朋友不乐意了，给我们留言说西安要做大做强，就是要外扩。
呵呵，一线城市的新区都填不满你西安还能逆天？
土地面积紧巴巴的深圳产业不比西安牛，不还是在南山吗，产业也没有多的外溢到城东的坪山。
西安的这些新区远离西安成熟的产业就业中心和改善居住区，在如今城镇化率和经济增长都已经放缓的大环境下，想要发展这种远距离的新区，很难。
如果说高新三期的丝路科学城是因为价格高了不能入手。
那么像沣东沣西、浐灞、港务区、秦汉新城这些新区，不仅价格高的离谱，定位也虚的一批。
根本就是一把把割韭菜的镰刀。
这些新区空地多、规划大、没落地、高房价，不利因素全占了，没什么价值可言。
西安掀起降价潮的时候，这些新区一定是最先扛不住降价的，
比如已经悄悄降价的港务区绿地国港新里城，单价直降一万元。港务区去年拍了26块地，今年又拍了14块地，啧啧啧，港务区的各大楼盘有的卷了。
再比如目前在售7、8个新盘，今年又拍了5块地的高新三期丝路科学城，价格也摇摇欲坠。
所以，
房价奔2万追3万的沣东沣西，目前没什么产业落地价格还高得离谱，建议放弃；
房价奔2万的浐灞、港务区，与西安的产业发展方向对调，价格也不再友好，建议放弃。
还有什么空港新城、秦汉新城、灞河新城等等更远的新区，看都不要看，多数都是坑。
西安楼市看似四平八稳，其实降价的惊涛骇浪早就暗流涌动了。
目前在西安置业买房，最容易高位接盘。所以：
第一，守住核心CBD，成熟的产业就业中心，成熟的改善居住区；
第二，放弃空地多、规划大、没落地、高房价的各类新区；
第三，只买新房，放弃二手房；
目前高新CBD和成熟改善区域内的二手房价格太高，比如高新一二期，二手房单价在4-9万之间。而现在二手房指导价使得二手房市场存在很多不确定，所以即使有价值可以入手的区域，也还是要选择新房。
写到最后，再次提醒想在西安买房的朋友请一定要收藏本文，买房的时候交定金的时候拿出来看一看。
如果身边有西安的朋友，也请把这篇西安置业买房的文章转发给他，帮他避避坑，毕竟，买房是大事，稍有疏忽就是几十万甚至几百万的损失。
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