我在超级网红城市，遇见最具性价比CBD

刚刚过去的五一小长假，全国旅游市场呈现报复性井喷。

网红界的扛把子——重庆当仁不让，凭借348万人、超200亿元的消费额，成功杀进全国旅游目的地四强。

“不晓得为啥子，今年五一来的游客，想在重庆买房的比往年多多咯，搞得我们人心惶惶！”

的哥这句吐槽让人印象十分深刻。

毕竟，20000元/㎡足够拥抱核心地产，这在其它同级别城市几乎是没可能的事儿。

我这人说话也很直，特别是重庆两江四岸，颜值与价格严重不匹配。

逛一圈儿朝天门、南滨路、北滨路、弹子石…沿江景观极富层次感；

重庆用真金白银给我上了一课：不会耍夜景的2万+不是好CBD。

我知道，在我吹彩虹屁的时候，重庆土著或许正在围观嘲笑：

“嘞个娃儿憨批！重庆人根本不稀罕啥子江景儿房！”

两江四岸已在启动“前夜”？

在全国核心城市中，重庆两江四岸必须是最亲民的CBD，没有之一。

不仅如此，当前的两江四岸很可能已处在最后的窗口期：特别是4月份集中土拍过后，重庆真的很热。

上次感受相似气氛，还是在2016年G20峰会前的杭州…

当前，西永、大竹林、蔡家、礼嘉、茶园，与两江四岸的价差正在无限收紧：

西永：15000-18000元/㎡

大竹林：18000-30000元/㎡

蔡家：15000-18000元/㎡

礼嘉：16800-23000元/㎡

茶园：14500-20000元/㎡ 

要知道，这些板块距离城市几何中心从7-8公里到17-18公里不等。

我把脑浆子想爆也想不明白，为啥价差不大，但本地土著往两江四岸置换的热情并不大。

相反，倒是长三角、珠三角的买家晚上六点半以后来到两江四岸，根本走不动道儿。

对此，重庆本地朋友给出了三个版本的解释：

“重庆不缺江景房，有啥子好嘛！”

“核心地段多花几十万，你当老子是开银行的？”

“临江太过潮湿，花钱买罪受划不来。”

简而言之，没人比土著更懂两江四岸！

尽管当前两江四岸住宅整体涨幅并不明显，但二手房出货量在直线拉升。

重庆不限购，但它是严格限售的。

这一批出货的，有相当多房源恰好是2016、2017、2018天量供应的那一批。

两江四岸在价值倒逼之下，未来3-5年，极有可能与其它板块拉开价格梯度。

“外地人买重庆，一半以上在看两江四岸，最远不远于照母山。”

这才是今天重庆楼市的最大公约数。

两江四岸为啥这么火？

“巴山蜀水最精华，两江四岸最重庆”，本地人和外地人均适用。

两江四岸，由渝中半岛、江北嘴、南北滨路、弹子石几个核心地段构成。

作为重庆最早的CBD，渝中半岛不仅是重庆的门面，更是整个西部大开发成果的缩影。

重庆最早的制造业总部、商贸企业、物流中转以及进驻重庆较早的一批银行、保险、证券均分布于此。

在江北嘴还是胚胎、弹子石还与CBD无缘的时期，渝中半岛就是重庆最核心的存在。

老重庆人喜欢称这里为母城。

自公元前1027年，周武王灭殷，建立巴国后，渝中半岛就是皇城根一般的存在。

甚至老重庆人，把今天七星岗以外的区域一律视为乡下。

外地人耳熟能详的解放碑、洪崖洞、罗汉寺、朝天门、红岩村、李子坝、中山四路…清一色位于这23平方公里的地界上。

如果，你此生有且仅有一次机会来重庆，渝中半岛一定是打卡首选。

“上有陆家嘴，下有江北嘴”，这句话甚至在整个西南地区信众甚广。

自2003年前后，重庆用了近20年时间把“江北嘴”这个名字从一家公司打造成一个以金融业务为驱动力的中央商务区。

作为国家级战略金融核心开发区，江北嘴被重庆市、两江新区、江北区同时视为“掌上明珠”。

驾车由千厮门大桥一路开到江北嘴，满眼是银行、证券、保险大厦。

体量之大、能级之高堪称山城之最。

重庆江北嘴正在以一己之力，打破中国内陆地区尚无金融中心的战略格局，努力成为比肩上海陆家嘴、北京金融街的中国金融第三极。

想想整个西部680万平方公里的土地、4亿多的人口体量可能都在它的辐射圈内，瞬间心潮澎湃起来。

两江交汇东侧的弹子石，作为三大CBD中最年轻的一个，其教育配套、轨道交通、成熟腹地一个都不缺。

弹子石南滨路另一杀手锏是景观资源——对望两江交汇、来福士和大剧院，这在整个重庆，是独一无二的。 

这片夜景，目前仍是重庆价格洼地

真的重庆人，实在有两类：

第一类是和外地人一样喜欢两江四岸的；

第二类是对两江四岸表示极度不屑的。

当然，后者大多囊中羞涩。

很多当地土著表示：两江四岸只是外地人一时脑热追捧的重庆，但大多本地人并不感冒。

外地人因两江四岸（及其核心腹地）爱上重庆；

但本地人在意更多的，是居住品质感、道路通畅度、更加平缓的地势以及更加低廉的价格，哪怕只便宜了3000元/㎡。

但恰恰是由于这一点，才造就了两江四岸两个基本现实：

与其它板块未形成价差

重庆人觉得贵，更觉得不值，但外地人趋之若鹜

正因如此，才出现了长三角、珠三角去的人在两江四岸扫货，重庆人撸着串串儿之余嘲笑围观。

1）两滨一嘴到底被低估了多少？

北滨路、南滨路、江北嘴，在外地购房者眼中，是妥妥的大肥羊！

毕竟，20000元/㎡上下就能买到的CBD在全国的大城市中屈指可数。

但这并不代表重庆的城市封面没有价值，特别是渝中半岛，地块已十分稀缺：

迄今为止，渝中半岛最后一次供地，都要追溯到2017年9月，当时的楼面价是10104元/㎡。

三年半以前，面粉价就干到了10000+，重庆人民还是有理由乍舌的。

而茶园、蔡家、西永等板块直到上个月土拍才达到这个水平。

外围板块一、二手房几乎同时闻风而动，但从实际调研来看，明显冷热不均：

能靠产业讲故事的西永，把售楼处干成了庙会；

只能吹地价的蔡家、水土，售楼处里每组客户都是VIP待遇；

到了茶园，表面上看是人迹罕至，但实际库存已非常紧张。

外围都这样了，那城市中心呢？

在大竹林、弹子石、江北嘴、南北滨路、重庆天地，我们看到的景象是：

看房者人满为患，库存量岌岌可危，一些楼盘甚至出现了开盘即售罄…

某连锁中介数据显示，二手房挂牌价近半个月内上调价格最凶的，就是核心区的这部分房源。

更加细思极恐的，是加价后出货速度还快了一大截。

即便如此，两滨一嘴的房价还是被低估了：

在增发货币裹挟、周边房价倒逼、产业配套加持之下，两滨一嘴未来3-5年很可能领涨整个山城。

当前，重庆整体房价基数不高，上下价差便会显得扁平。

一旦价格进一步放大，那么，8000-10000元/㎡的价差很可能就会显现出来。

更何况，几乎所有拥江发展的城市，沿江封面成为显而易见的价值高地，都是大概率事件。

2）全国购买力造就了两江四岸的底气

“重庆的房子好便宜啊，幸福感真的好高！”

听完这话，重庆人恨不得把你扔到火锅里涮了。

不止一位当地土著吐槽说：“便宜？那是对你们！本地平均工资四五千，买一两万一平米的房子，好难嘛！”

更有的哥直接开怼：“五一期间拉的不少外地游客在讨论在这儿买个房，我听得心里一阵mmp…”

早在上一轮行情启动不久，就有为数不少的珠三角、长三角业主前来包抄。

值得注意的是，沿海人士下手的重点就是两江四岸。

相比之下，对于楼市的起伏，重庆本地买家的反射弧，普遍比东南沿海地区的要长。

从链家系提供的数据来看：

自2017年开始，重庆本外地购房者比例就一直在50：50上下晃荡；

如果仅算两江四岸，本外地购房者比例几乎达到了30：70，外地购买力占据压倒性优势。

外地购房者对两江四岸、品牌、精装标准更敏感；本地购房者对价格、房龄与学区更敏感。

分享两个细节：

在重庆的大街上，BBA很可能比杭州的保时捷出镜率还低；

老同学在重庆全款买过一套房，我建议卖掉，再贷100万直接杭州上车。对方一听月供小7000，直接狠狠作罢。

换言之，重庆本地购买力较为有限，我听到最扎心的一句评价是：

“如果仅凭重庆人一己之力，今天重庆的房价大概率不会破万。”

两江四岸四大核心板块，谁最具价值？

“废话少说，重庆买房直接干两江四岸！”这大概是给全国购房者最忠实的建议了。

政务资源、商务资源、景观资源的头部化与集中程度，在整个山城一时无两。

然而，同样是两江四岸，几个主流板块之间价值逻辑还是存在不小差异的：

1）渝中半岛

这里既是游客最集中打卡的区域，也是整个重庆市中心的市中心。

尽管近些年外围商圈崛起的为数众多，但只要重庆还叫重庆，渝中半岛就没理由没落。

对于非重庆土著而言，居住于此的乐趣与租金收益也是最为可观的。

渝中半岛土地供应量十分稀缺，供不供地、啥时候供地，基本看缘分。

这也导致渝中半岛成为彻彻底底的二手房市场。

当前20000元/㎡的改善盘挑大梁，不挑食的话8000-9000元/㎡的老破小也能掏的到。

这些地方距离解放碑的车程，算上堵车时间，大多20分钟以内也能开到。

不过我得警告一句：在渝中半岛买房子，最大的坑不是别的，就是图便宜。

在诸多核心板块，甚至有些二手房号称“解放碑1km，总价预算仅需100-120万”的房子存量不小。

但这些房源最集中的缺点，要么房龄太老，要么非正规产权住宅。

外地人投资渝中半岛，大致可以有两重思路：

在来福士挑大平层，总价预算在800-1200万之间。

在解放碑、化龙桥、两路口等板块，挑5年以内房龄的三房房源，总价控制在200万以内。

2）江北嘴

渝中半岛代表的是重庆的昨天，而江北嘴恰好是这座城市的现在进行时。

这里是重庆的金融图腾，未来无可限量。

作为重庆金融部门最集中的区域，江北嘴也是未来对接金融利好最重要的热门区域。

如果对比发展潜力，江北嘴很可能远超渝中半岛。

产业更具竞争力

核心区尚有约1/3的土地可供出让

当前，江北嘴新房中仅剩万科和阳光城项目少量大平层产品在售。

这些房源单价都来到了30000元/㎡以上，且面积普遍在200-400㎡之间，这意味着其总价预算需600-1200万。

除非自住，否则这样的预算并不建议入手重庆。

相比之下，二手房挑选的余地要大得多。

中海紫御江山、恒大中央广场、阳光城御澜道11号、寰宇天下、 新鸥鹏教育城等5个项目挂牌量和出货量最大。

从出货数据来看，上述项目中，总价在200-250万元之间的三房房源最具竞争力。

3）南滨路（含弹子石CBD）

重庆的滨江大道数不胜数，但最核心的两个莫过于南滨路与北滨路。

其中，南滨路位于南岸区，北临长江、背靠南山，夜晚整条路线灯火辉煌，渝中半岛夜景可尽收眼底。

过往，这里是巴渝文化、码头文化、开埠文化以及抗战遗址文化的聚集地；

自弹子石CBD规划落位后，南滨路更获得了“重庆外滩”的雅号。

说起来，南滨路的规划发展有些撕裂：

长嘉汇、东原1891时光道、华润万象汇等shopping mall撑起了南滨路核心商业资源；

另一方面，弹子石CBD的商业入驻情况并不十分理想。

保守估计，弹子石约有一半左右的写字楼长期处于空置状态。

然而，这重硬伤修复起来并不容易：

首先，重庆自身的总部经济体量还没那么大，在相对集中的区域同时容纳三个高体量CBD确实有些为难它。

其次，驾车穿行于弹子石CBD和江北嘴、渝中半岛，堵车是家常便饭。我们随机挑选了早中晚三个时段自驾，通畅度并无明显差异。

CBD发展的不充分很大程度上抑制了整个板块的吸引力与购买力，进而影响了其长线价值。

更要命的在于，南滨路以南区域大多为长江与南山包夹的区域，可用土地呈带状分布，缺乏必要纵深。

这导致其发展潜力受到相当大的阻碍。

4）北滨路

北滨路位于嘉陵江北岸，外地游客偏爱这里，大多和远观洪崖洞、李子坝轨道穿楼有关。

在本地人看来，北滨路的价值点也十分明确：

东侧为江北嘴CBD，可谓寸土寸金；

中段以星悦荟、鎏嘉码头为依托，形成休闲消费区；

最西侧为滨江低密住区，这里坐拥公园、滨江景观资源，更有低密住区规划。

北滨路的另一大优势在于，其北侧腹地就是重庆着力打造的“两江新区”。

保守估计，这片区域目前居住人口高达330万以上。

加之北滨路与北部腹地衔接处为嘉陵江以北的广阔平原，地势十分平坦。

因此，在人口辐射力与本地化程度上，北滨路明显更胜一筹。

此外，重庆北区向来为改善重地，其资金体量、改善意愿、发展潜力，在两滨一嘴区域可能是最好的。

目前，北滨路新房存量也不算多，仅有恒大、龙湖旗下两盘在售，单价在20000-23500元/㎡之间。

二手房方面，5年以内纯住宅房源挂牌量在300-400套之间，单价集中在18000-24000元/㎡。

三房房源供应量最大的，要数恒大御龙天峰和国兴北岸江山，上述两小区二手房，规避一下奇葩户型还是值得入手的。

调研手记

重庆，

是《疯狂的石头》中，包哥和笨贼斗法的市井战场；

是《少年的你》中，小北和陈念见证激荡人生的方寸世界；

是《风犬少年的天空》中，记录新时代少年们跌跌撞撞、全力奔跑的美好天地…

这是座非常可爱的城市，火锅、美景、美女和8D魔幻地形，让这里从内到外散发着网红主义。

据不完全统计，目前已有超过200部电影、电视剧在重庆取景。

香港尖沙咀有座重庆大厦鼎鼎大名，而重庆核心商圈个个看起来都神似香港尖沙咀。

不知是巧合还是缘分。

这里或许很难给你类似北上广深的高收入，但重庆巴适的生活，足以让住久了一线城市的人羡慕不已。

重庆人大多热情、豁达、直爽、仗义，像麻辣火锅一样。

用当地人的话说：“要的要的！长假一来，我们自觉把解放碑、洪崖洞留给你们耍，你们是客人嘛！”

好看好吃好玩的重庆，作为西南地区政治、经济、文化中心，与成都共同组成了中国经济第四极——成渝都市圈。

而且，这座城市的前沿产业风口很可能正在路上。

关键在于，花一线城市首付都不到的预算，就能在这座巴适的城市买套舒适的大房子…还要啥自行车？

关于这座麻辣味儿的网红城市，大伙儿还有啥子想说的，留言区一起摆下龙门阵嘛！