见证肉眼可见的下跌！它犯了多数城市都会犯的错误
上篇文章《请记住！那三年，这座城也曾赢得麻木过》，我用漫长的篇幅
——狠狠的鼓吹了一把西安的城运崛起之路。
今天，我想泼盆冷水——
西安，犯了一个多数城市都会犯的错误。
这个错误，可能将把西安的楼市和房价，拖入泥潭。
其他的城市的朋友，也别慌跑，请一定、一定、一定要耐心看完。
西安犯的这个错误，可能你也犯过，或正在犯，或即将犯。
尤其是绝大多数的二线城市，武汉、沈阳、成都、南京、合肥、郑州、杭州……
耐心看完这篇文章，至少能帮你避开一个大坑！
2016-2020年，西安太顺了。
经济数据，坐上喷射机，一步跨上天。
招商引资，华为、阿里、腾讯、京东，能来的带着数百亿都来了。
抢人大战，两年拉来100多万人，把隔壁河南的脸都打肿了。
城市扩张，一口吃掉西咸新区，高新、曲江、浐灞新城、港务区……扩容一大圈。
抖音也上，全运会办了，全国人民都跑来西安吃肉夹馍喝摔碗酒了。
人是这样，城市也是这样——
一旦太顺，就容易高估自己，就容易飘。
一旦飘了，就容易迈大步子，就容易画大饼。
2015年的西安，是一条轴线两个点。
一根轴线，就是古都历史文化轴，囊括了绝大多数的历史文化景点。
说白了，就是旅游的，全是外地人。
一个点，是高新区，就是产业核心，囊括了绝大多数的高新技术企业。
说白了，就是上班的，都是996。
另一个点，是曲江新区，就是高端居住和生态核心。以曲江池为中心，绕了一圈圈的高端住宅。
说白了，就是豪宅区，都是有钱人。
瞧这个早期城市布局，一根棒棒两个圈，简单明了又粗暴。
一柱擎天，打眼一看，就觉得很壮。
哪怕相隔千年，也有皇城的王霸之气。
2015年之后，历经五年大干快干，再来看西安的城市版图——
城市大了好几倍，轴线多了两大根，组团圈圈满城都是。
一条轴线，变成了三条，新增了两条科技引领轴和国际文化轴。
两个圈圈，变成了一堆圈圈，新增了沣东、沣西、国际港务区、浐灞生态区、空港新城、高新三期、曲江二期……
短短五年，西安变肿了，一柱擎天也散了。
步子一迈大，大饼一摊开，就容易扯到蛋。
先记住一个关键点
——西安的城市扩容，是在不到五年的时间里完成的。
短短三四年，西安各个板块同时扩张了数倍。
高新区的一期和二期，先后开发27年，方才堪堪填满107平方公里的土地。
2018年高新扩容，一下子扩张了679平方公里。
相比开发27年的一期和二期，足足多了6倍。
曲江新区的一期，先后也开发了27年，方才堪堪填满15平方公里的土地。
2012年，首次扩容二期；2020年，再次扩容二期，新增规划面积31平方公里。
相比较开发27年的曲江成熟区，足足多了2倍。
国际港务区，2008年成立时的规划面积为44.6平方公里。开发近10年，填了一半还不到。
2016年，借着全运会扩容啦，新增规划面积88平方公里。
相比较开发近十年的港务区一期，又足足多了2倍。
除此之外，2016-2021年间，西安还先后新增扩容了——
159平方公里的沣东新城、143平方公里的沣西新城、144平方公里的临空经济示范区、63平方公里的航天新城二期、10平方公里的软件新城（新增扩容）……
不出名的咱不提，就单说有名头的重点新城
——2016-2020年，西安新增和扩容新城面积达到1300平方公里。
过去30年，西安才填了不到300平方公里的新城。
五年城运一扭头，又多圈出来1300平方公里。
你是准备再填多少个30年？你的一生有多少个30年？
没有人关心这些，只知道——
满城飘概念，房价连涨66个月，大西安YYDS！
飘了，飘了，飘的都麻了。
别慌，更麻的还在后面。
咱们来看看，西安新圈出来的这些新城吧！
看，高新三期的规划！
站在高空，俯瞰西安高新三期
——一个被称作“未来之瞳”的巨大人工湖，一圈全是超高层写字楼。
看，曲江二期的规划！
左边一个CCBD，可能是CBD被高新区抢注了，只能换成CCBD（中央文化商务区）。
一条绿色长廊，两排超高层写字楼。
右边一个QCIC，可能是CCBD也被抢注了，只能换成一个谁都看不懂的QCIC（文化产业聚集区）。
还是一条绿色长廊，两排超高层写字楼。
曲江可真不敢再扩容了，26个英文字母都快不够用了
——别家扩容费概念，曲江扩容不仅费概念，而且费字母。
看，沣东新城的规划！
站在更高的高空，俯瞰西安沣东新城
——一条巨长巨牛批的大轴线，两边全是超高层写字楼。
看，国际港务区的规划！
站在更高更高的高空，俯瞰西安国际港务区
——又是轴线，还是一条巨长巨牛批的轴线，旁边全是更高的超高层写字楼。
看，浐灞总部经济区的规划！
站在更高更高更高的高空，俯瞰西安浐灞总部经济区
——还是轴线，还是一条巨长巨牛批的轴线，旁边全是更高的超高层写字楼。
我在西安，考察了近10天。这十天，真可谓是
——小刀疯狂拉屁股，给我开了无数眼。
请问，CBD看麻了是什么体验？
大西安，告诉我们了答案。
从形制上说——
有环湖CBD，如高新三期和航天基地；也有环轴CBD，如国际港务区和沣东新城。
从性能上说——
有文化CBD，如曲江二期；也有软件CBD，如丝路软件城；还有生态CBD，如浐灞总部经济区。
从字母上说——
有CBD，如高新三期；也有CCBD，如曲江二期；还有QCIC，如曲江雁翔路版块。
来到西安，仿佛捅了CBD的老窝。
但是，但是，但是！
大家可以简单数一数，这些CBD里一共有多少栋写字楼？
我简单统计了一下，大大小小的写字楼加在一起，至少有1000万方。
你们知道整个西安自2000年到现在，已经建成的、有企业入驻的、成熟的写字楼，全加在一起，一共有多少？
不到400万方，且部分区域的写字楼空置率高达30%！
不到400万方，填了20年，还没填满。
1000万方，需要填多少年？
没有人关心这些，只知道——
满城CBD，房价连涨66个月，大西安YYDS！
太大了，西安扩的太大了！
太快了，西安扩的太快了！
其实，城市和男人一样
——大不是问题，快也不是问题。
但又大又快，就成了问题。
什么问题？
虚！
讲到这里，有人要跳起来了
——放屁，西北汉子从来不虚，贼壮！
既然如此，我们就先抛开成见，理性的分析一下这个城市。
咱们拿西安建设最快，扩张也相对较大的版块“国际港务区”，来举个例子吧。
国际港务区，是西安近两年的热门网红——
概念属它最大，落地属它最多。楼市属它最热，涨幅属它较高。
站在远处看港务区，稳的一批。
要概念，有概念。
喏，又是全运会，又是奥体中心，又是总部经济区。
要产业，有产业。
前脚是中欧班列，京东、苏宁、国美……近10家电商物流的西北总部落地。
后脚是总部办公，中冶、中铁、华润、绿地……数十家央企的西北总部落地。
要倒挂，有倒挂。
旁边的二手房，动辄就干到18000-19000。
而新房限价，大片都是15000-16000，甚至还有14000。
打新打中，就是至少50万以上的红包收益。
但是仔细一想，以上价值真的那么确定么？
所谓的概念，稳当么？
全运会开完了，奥体概念还剩下啥，一片运动场馆。买房居住，抱着个运动场馆能干啥，天天看也腻吧。
古往今来，全国各个城市中，有几个办了全运会的版块，得了善终？
——天津全运会、沈阳全运会，哪个不是凉在那。
所谓的产业，稳当么？
所谓的电商物流总部，基础工作人员都是谁？他们的购买力，究竟有多大？
所谓的央企总部，更有意思。
目前进驻港务区的国央企，主要是华润、中冶、中建和绿地等。这些进驻港务区的国央企，有一个共同特征——
它们都在港务区内，有成片的住宅用地！
讲到这里，老油条们瞬间明白了
——这不就是产业勾地的老套路。
承诺弄个超高层写字楼，外面挂个总部的牌子，喊上几声把总部搬过来的号子。
让购房者一看，全是CBD写字楼，抢房吧。
让后进的开发商一看，全是商务区，拍地吧。
一个CBD，先房价抬上去，再地价也抬上去。
过两年房子卖完，写字楼能卖就卖，不能卖就抵押出去。
搬过来的是总部牌子，卖的是住宅房子，做的都是赚钱票子。
所谓的倒挂，稳当么？
很多人去港务区打新，看中的不就是新房卖1万6，二手卖2万块。
一平倒挂四五千，一套套利五十万。
莫慌莫慌，先来看看下面这张图——
这张图上的数据，告诉了我们什么？
2万块的挂牌价，30天带看数百次，90天仅成交2套。
没有成交量的挂牌价，就是放屁！
挂上大半年0成交，2万块能跌到1万7，甚至更低。
综上，我拿着港务区讲这么多，是想告诉你什么？
难道是想告诉你，港务区是坑，千万别买？
当然不是！
我想说的是
——西安多数板块的楼市，太虚了！
概念，虚；产业，虚；倒挂，更虚。
为什么会虚？
大饼画的太大了，步子迈的太快了。
二十七年，才填满一个100平方公里的高新一期和二期。
现如今，高新扩容。三五年不到，就规划一个600平方公里的巨无霸。
规划大，时间赶，虚！
三十年，才搞出来一个100平方公里的高新和15平方公里的曲江。
现如今，遍地开花。三五年不到，东有88平方公里的港务区，西有159平方公里的沣东，北有144平方公里的空港，北有63平方公里的航天新城。
规划大，时间赶，虚！
二三十年，才做出来一个高新区的CBD。
现如今，CBD批发。到处都有总部区，到处都是超高层，到处都有大轴线。
写字楼的规划面积，抵得上过去二十年。
规划大，时间赶，虚！
这两年，西安很好。
但可能没你们想象中的那么好。
赢麻的人，就忘了挨打的疼。
现在我们去看西安的楼市，你会发现一个很有意思的现象
——整个城市的房价极端扁平化，几乎没有价差。
举个两个例子吧。
高新三期和曲江二期，能卖到2万出头。高新有产业概念，曲江算主城。
但既不是主城，产业还又虚的沣东，也干到了2万出头。
港务区，卖1万7。起码既挂着奥体的名头，又有央企进驻的概念泡沫。
但既没啥名头，产业也不太强，还是远郊的沣西，还能干到小2万。
但凡是有点概念的新城，甭管东南西北，也甭管概念大小，更甭管概念落地多少……房价都大差不差，还都有人抢房。
为什么？
西安太顺了，只占过便宜，没吃过亏。
吃过亏的人，就一定知道——
只要是新区，就会有泡沫；
全中国概念变泡沫的新区，一抓一大把。
泡沫破裂的新区，甚至要比成功落地的新区，多上四五倍。
死上八个破裂的新区，才能换来一两个成功的落地。
广州人，为什么现在不去炒增城？
因为之前炒过，被套死了一票又一票的人。
深圳人，为什么现在不去炒东部？
因为之前炒过，现在还有人被套在半山腰。
上海人，为什么现在不怎么炒环沪？
因为之前炒过，一半人还都套在花桥出不来。
他们被套过，学精了，要买只买核心区，要买只买核心板块。
正因为如此，以上这些城市才出现了房价的梯度和价差
——越核心越涨，越核心越贵，主城天然胜远郊。
过去的七年，西安太顺了。连涨66个月，顺到忘记风险，顺到只看到奇迹
——只看到曲江高新起来了，就想再复制一个新的楼市奇迹。
哪里有概念，哪里像高新，哪里像曲江，哪里像港务区，就往哪里炒。管球它能不能落地，管球它是不是泡沫。
别问，问就是打新，问就是暴击。
为什么沣西能涨的比主城区还要贵？
因为此前沣西不限购，被限购的西安人民，眼看着别人吃到肉，自己不甘心。
走，干沣西！
瞎批一通炒，房价一样高。
赢麻了的人，早忘了挨打的疼。
你问我，现在的西安楼市是什么情况？
我给你举个例子吧。
现在的西安楼市，特别像傻小子烙饼。
——刚刚入行没吃过亏的傻小子，拿着一撮黄豆大的胡椒面，却摊了张比铺盖还大的白面饼，底下还把平底锅炒的通红。
一撮胡椒面撒下去，饼不仅不太香，还他娘烤糊了。
西安，犯了多数二线城市都会犯的错误。
其实，像傻小子烙饼的不仅是西安，绝大多数城市都与西安一样。
尤其是那些二线城市，尤其是那些平原型的二线城市。
土地不稀缺，市里又缺钱，还能怎么办？
摊饼干呗！
于是，饼就越摊越大。
比如，武汉搞了个远期规划500平方公里的长江新城，要再造新武汉。
比如，南京搞了个远期规划2400平方公里的江北新区，要再造新南京。
比如，成都把南门的天府新区扩容到1500平方公里，还顺手在东门规划个148平方公里的东部新区，要再造新成都。
比如，郑州44平方公里的白沙还没填一半，又搞出来个132平方公里的绿博组团，要当郑汴同城的桥头堡。
杭州436平方公里的钱塘新区、合肥高新区再次扩容51平方公里、济南高新区再次扩容80平方公里……
但是，诸多二线城市呢，基本面又没想象中那么好
——每年的新增产业和人口流入，远不及扩容速度。
饼摊大了，价值就被稀释了。
饼摊大了，手里的胡椒面就不够用了。
不够用了怎么办？
用概念来放大价值！
弄个CBD，弄堆超高层，弄个总部经济区……
我这胡椒面虽然少，但至少让你看起来贼咸、贼有味儿！
于是，大把的、没怎么挨过打的二线城市购房者，就冲着看起来贼有味的CBD，冲进了这些大的没边的新城里，妄想赌一波暴击。
走！下场买饼去！
郑州人，赌绿博是下一个郑东新区；杭州人，赌大江东是下一个未来科技城；
南京人，赌江北新区是下一个河西南；
成都人，赌东部新城是下一个天府新区；
武汉人，赌长江新区是下一个光谷……
凡事，终有归途。饼，终究是要吃到嘴里的。
早晚有一天，拿到饼的人，会把饼塞进嘴里。
一塞进去，呸，就是个白面馍馍。
不仅没味儿，还烤糊了。
下一步，该怎么办？
谁来买我的饼啊？
哪有那么多傻子！
最后，简明扼要的给点建议吧。
第一，要承认人力终有穷尽。
假如在20年前，我们是可以赌这些所谓新区的。
因为经济高速增长的红利还没消失，城镇化的红利极为磅礴。
在高速增长的经济推力下，每一年都有大规模的企业成批量的诞生。
在浩荡磅礴的城镇化推力下，每一年都有大规模的人口成批量的涌入城市。
你就算画出再大的饼，也有足够多的新增企业和人口填满。
但是，现在呢？
经济增速，从两位数跌到了个位数，从动辄10%回落到5%-6%。
城镇化率，已经突破63.89%，增速从1.6%回落到1.02%。
这个数据意味着什么？
再画出像以前那么大的饼，可能就没有那么多新增产业和人口来填满了。
泡沫就会破，饼就会不香。
第二，要远离一切近两年刚画出来的新区。
近两年，各个城市的新区规划的是越来越大，也越来越远，越来越偏离主城区。
与此同时，又没有过去那么大的增量。
也就意味着
——近两年刚画出来的新区，大概率出生就意味着死亡。
越新死的越快，越大死的越早。
第三，二线城市要恪守城市边界。
四面开花的城市扩张，在未来一定会出现落地远不及预期的价值塌陷和房价塌陷。
对于二线城市，一定要恪守“25公里的极限边界”。
什么叫25公里的极限边界？
——从城市中心或成熟产业聚集区出发，25公里就是最远的距离，再远就没有价值。
为什么极限边界是25公里？
——25公里，坐地铁约需要45分钟。
——25公里，在城市里开车约需要50-60分钟。
一个小时的通勤时间，是一个二线城市上班族的最大接受范围。
再远，购买力就会成倍数的减少。
第四，二线城市多套房的，多考虑一下一线城市吧。
二线城市摊饼的欲望，是难以克制的。
第一，土地不稀缺；第二，对土地财政依赖度极大。
这两个原因，倒逼着绝大多数二线城市一定会选择一条路
——缺钱就卖地，卖地就画饼。
饼越画越大，地越买越多，价值越稀释越狠。
最终，坑到的始终是在这个城市里的普通人们。
谨以这篇长文，献给那些仍在西安以及更多二线城市里折腾的朋友。同时，也恳请大家，帮忙走一波“转发”，转发给身边那些朋友。
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