民营经济第一城，到底还能不能血赚？
2021年夏天，当雷布斯宣布小米要造车，满屏的弹幕都是“干翻特斯拉”。
中国汽车工业上一次这么支愣，还是2010年吉利收购沃尔沃。
“造车狂人”李书福执导的蛇吞象戏码，一度成为中国品牌的佳话。
然而没人能想到，吉利汽车的高光时刻，几乎是台州城运急转直下的开始。
在吉利汽车上市前的20年里，台州一直是浙江省经济成长最快的城市；
它的民营经济比重甚至压过了宁波和温州。
风水轮流转。
如今在许多搜索引擎上打出“台州”，有两个联想词汇格外扎心：
台州衰落了；
台州房产值不值得投。
台州人很有钱，购买力秒杀绝大多数省会城市；
台州缺地，供应量长期低迷也是不争的事实。
台州究竟是个怎样的地方？杀入台州还能不能血赚？
咱们今天一次聊透。
浙江民营经济第一城，为啥衰落了？
“从来没有一座城市叫台州”，这几乎是当地人的共识。
浙南山地丘陵纵横分布，能住人的地方被巨大的山体切割得七零八落。
以市内三区为例，黄岩、路桥和椒江的核心区怎么开都要十几二十公里；
临海、温岭开过来更是活生生地翻山越岭。
其间不是大片农田就是郊野公园形成的断裂带，让人望而生畏。
水冰月惊叹：“还记不记得我们在重庆调研时，也是这个景象？”
地理散装对人心散装负有不可推卸的责任。
“我是黄岩人”、“我家在路桥”、“我住在椒江”就成了约定俗成的习惯。
唯独没有人说“我是台州人”。
另一方面，临海和温岭在经济、楼市与文化上的居高临下，使它们对市内三区的认同感更低。
1995年初，台州市府才从临海迁到椒江，这给今天台州的去中心化献上“神助攻”：
临海的传统优势不复存在，椒江的中心地位也未能实现。
对台州而言，如此的城市结构是把双刃剑：
早期由于先天因素不利，台州人自力更生、敢想敢拼。
目前台州民营企业约占台州市场主体的99.5%，并贡献了近92%的地方税收。
然而到后工业化时期，地理与认同感的割裂对产业整合形成了巨大阻碍。
这使得台州成为浙江省产业同质化最严重的地区。
截至2020年底，台州的五金件制造商就有4000多家，卫浴洁具产能占全国的40%以上。
但基本上与“专精特新”的大方向不沾边。
可以说，早在“内卷”这个词走红之前，台州民营企业就已经开始内卷了。
1990-2005年，12-14%的GDP年增长率，一度让台州成为浙江省内仅次于杭州和宁波的城市。
但偏偏到了最近十五年，台州经济增长与产业转型双双出现乏力。
吉利汽车在台州的业务比例逐年降低；
伟星管业将重心转移至上海、杭州、宁波；
钱江摩托虽仍驻守温岭，但摩托车自身的夕阳属性，不足以支撑地方产业转型。
2012年北上山东建厂，似为钱江摩托最后的辉煌。
今时今日的台州，更像是一个若干富裕市镇组成的散装联盟。
在这种情况下，台州与强邻之间便形成了倒灌效应：
从“温台地区”的一部分，到了“宁波都市圈”的一员，台州始终活在兄弟城市的帮衬下。
甚至隔壁义乌以及再远些的省会杭州，同时对台州形成有效虹吸。
看似提携，但代价同样沉重：
当资本和人才被双双拿走后，台州经济转型成为无米之炊。
难怪近五年，台州几乎成了浙江省内经济增长最慢的城市。
台州置业，有点像矮子里拔将军
“截至2021年上半年，台州均价为17147元/㎡，是2015年低点时的2倍，高于省会杭州的1.75倍。”
这也是台州房圈儿最大的谈资，没有之一。
但再深究一步就会发现：这话极其侮辱智商。
首先，杭州六年涨幅1.75倍，是被富阳、临安两个远郊区注水过的，否则不至于一年被拉过去喝好几回茶；
其次，六年翻倍之后的台州，仍是浙江省房价第三低的城市，仅高于舟山和湖州。
除经济转型升级遭遇阻碍之外，城市结构过于松散也是重要原因。
拿主城区来说，黄岩人只买黄岩，路桥人只买路桥，唯独椒江能吸引三区两县市的人来买。
这就导致台州楼市内部未能形成共同的价值认知体系，热点板块与外溢板块的轮动默契无从谈起。
另一方面，椒江这个核心城区本身没有强到对其它区县形成碾压，因此它吸引过来的资金流量也是被阉割过的。
一个台州家庭很可能出现以下几种现象：
温岭人对买温岭还是买椒江非常犹豫；
临海人对买临海还是买椒江看法不一；
黄岩人和路桥人对在椒江置业同样有所保留。
正因如此，台州相对热门的三区两县价格呈现出了其它浙江城市少有的扁平化。
以今年上半年底二手房价格数据为例：
椒江均价17723元/㎡，路桥均价13243元/㎡，黄岩均价16029元/㎡，温岭均价19668元/㎡，临海均价16634元/㎡。
值得注意的是，温岭虹吸能力与包容性并不强，超过九成五的房子被本地人买走。
无论产业与规划上的单打独斗，还是楼市基本盘的闭环结构，都决定了：
作为县级行政单位的温岭，上限想象力相对有限，更多的是温岭民间资本的支撑。
反观主城区，规划明显要大手笔了不少：
椒江版本的“一江两岸”，与杭州的拥江发展有异曲同工之妙，目前房价仍有一定成长空间；
黄岩也将进入永宁江时代，城市副中心与腹地有望被带动，只是当前价格存在透支之嫌；
路桥挖了飞龙湖，有望成为三区整合的核心节点，但能否随人愿仍有待观察。
无论比对市场表现还是发展前景，市府所在的椒江都极有可能捷足先登。
换言之，外地人投资台州，椒江几乎是唯一的选择。
椒江区置业，可重点关注五大板块：
位于城央的商务区二手房干到了35000-50000元/㎡。
目前是椒江的价值高地，属城市核心资产；
商务区南翼的中央创新区和经开区二手房价从17000-35000元/㎡不等。
目前整拆整建，后期板块界面有望得到提升；
西侧的高铁新城板块二手房价也有23000-30000元/㎡，低密住宅能干到40000元/㎡以上。
但腹地相对局促，整体发展空间相对有限；
北侧的一江两岸板块，目前二手房价较为集中，在23000-27000元/㎡之间。
作为台州版拥江发展主轴，无疑是目前台州打新最优解。
调研发现，除商务区和一江两岸之外，其它板块新盘去化周期大多在一年到一年半以上。
台州，还有未来吗？
在台州踩盘，销售听说我们从杭州来，大多惊诧不已——
“杭州房票打光了，同样是不限购，考虑温州、义乌不好吗？”
讲真，听到这个话之后，我也不知道该怎么回答。
尽管台州不限购，但限售三年的确让不少人三思。
在房投氛围浓厚的浙江省，台州算是不显山不露水的存在。
多年的经济失速，以及内部缺乏统一的价值认同，让台州房价处在浙江省的中下游。
“经济规模正数第五，房价水平倒数第三”，会是台州很长时间内不得不面对的现实。
但这座城市依然有其独特之处：
既然老天爷不赏饭吃，台州人偏偏自己杀出了一条血路。
或许很多人不知道，尚未通车的杭绍台高铁，是中国首条民营资本控股的高速铁路。
开通之后，台州将实现与杭州、宁波、温州三大省内中心城市无缝对接。
这条高铁线路得以获批，台州民营企业功不可没。
民营资本的一大优势在于内生性强、自驱性好，这是过度依赖国有经济输血的地区难以比拟的。
台州的未来，取决于三个支撑点：
三区两市的全面整合。尽管苦难重重，但既然关乎城运，台州市府与民营资本必会奋力一搏。
头门港建设。既有利于提升台州的海运地位，又能拉动城市中心的东延，可谓一举两得。
进一步完善高铁路网。在浙江强省会和经济内循环的双重背景下，高铁提速对民营经济与民营资本高度发达的城市而言，无可替代。
当然，所有革新的共同目标只有一个：推动台州产业转型升级。
如今，核心城市投资门槛越来越高，一部分限购宽松、且民营经济活跃的城市整体价值正在提升。
在浙江省内，投资台州的吸引力当然不算大；
但放在全国来看，台州的性价比依旧好于几座头部省会城市以外的绝大多数中西部地区。
如果，你愿意相信台州民营经济的内生动力，愿意相信台州的城市潜力，那这座城市便是理想的选择。
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