螺旋解体（中）：调控崩析！主体下沉！楼市正在遭遇俯射

昨天的更文中，我们讲到大碗会开辟一个新的专题研究：螺旋解体。

在这个专题中，我们将带着大家一起推演未来的楼市政策演进。

在第1篇《螺旋解体：地权上交！信贷上交！地方政府正在丧失楼市掌控权》，我们告诉大家——

• 楼市的旧秩序，正在瓦解；

• 曾经楼市的两个主导者“地方和银行”，正在丧失地权和信贷权；

• “上下博弈”的二元螺旋结构，正在解体为“上传下效”的一元制结构；

• 螺旋解体的过程中，地价泡沫和信贷泡沫正在被挤破；

• 泡沫出清后的楼市，留下的恰恰是最有价值的真实居住需求。

今天到场的新朋友，请先出门左转，一定、一定、一定要先把昨天的文章看完！ 

只有把昨天的文章看完，才更容易明白今天我们讲的内容。

今天，是第2篇——

地方城市丧失楼市掌控权后，楼市政策将会如何调整？房价将怎么变化？

今天的内容，很干。

甚至，干的有点枯燥，但是非常、非常、非常关键！

这将直接决定了后期的楼市该怎么玩，后期的房产该怎么买。

诸位，一定要耐着性子看下去。

地权上交和信贷权上交后，房价中枢就从地方转移到了高层。

在上一篇的内容中，我们讲到过一个问题：

• 为什么房价总是控不住？

• 为什么房价总是一调控就横盘，一放松就猛涨？

原因很简单——

因为，房价中枢不在最想控制房价的高层手中。

什么叫楼市的房价中枢？

土地和信贷！

控制了土地，就控制了房价的供需基础和成本基础。

控制了信贷，就控制了房价的货币基础。

但是，过去的几十年时间里，信贷权在各大银行和金融机构，地权在各个地方城市。

你调控，我捂地不出，等着拍地王。

你调控，我不收信贷，涉房贷款加着经营贷嗷嗷叫往楼市里灌。

一个捂地惜售，一个地价上涨，一个信贷宽松，足以摧毁所有的调控成果。

2020年底，高层出台“涉房贷款集中管理制度”，房贷额度由高层说了算。2021年初，高层出台“住宅用地集中管理制度”，土地供应由高层说了算。

高层收回了地权，也收回了信贷权。

收回了地权，就相当于高层收回了房价的供需基础和成本基础。收回了信贷权，就相当于高层收回了房价的货币基础。

楼市的房价中枢就彻底从“地方和银行”，转移到了高层。

房价中枢转移之后，会出现什么样的情况？

当地方以地价托房价的自主定价泡沫，消弭了；当银行以信贷推房价的自主放贷泡沫，也被消弭了……

楼市的价值，彻底回归至真实的居住价值。

居住价值这玩意儿，不像泡沫那么不可控，吹起来很快，破起来更快。居住价值，是伴随着一个城市的产业、配套和人口成长而成长。

当房价中枢回归了高层，撇去了泡沫，回归居住价值，伴随产业、配套和人口的成长而成长，楼市会如何走？

就是下面这张图——

高层牢牢把控的房价中枢，

将彻底甩开过去“一控就横盘，一放就猛涨”的跌宕波浪曲线，

回归到“立足产业、配套和人口三大基本面”的平滑上扬曲线。

在这里，我想说句实话：

过去几年，所谓的因城施策就是一句空话。

或者说——

“因城施策”，就是“房住不炒”的一个后门BUG。

因为地权在地方，信贷权在银行，只要信贷一直宽松，地价一直嗷嗷叫上涨，地方城市一个“因城施策、抢人大战”，就能让房价立即冲上天。

作为一个普通人——

如果看到钱在嗷嗷叫往楼市里跑，地价在嗷嗷叫往上涨，你心里慌不慌？

肯定慌，慌的一批！

嘴里喊的是“房住不炒”，心里想的是“MMP，我特么怎么没房票”。

此时此刻，突然某个城市因城施策了，抢人大战了。

没有房票的你，突然成了人才，有了房票……

你会怎么干？

还特么怎么干，直接冲进去干啊！

比如，2020年的广州人民。

眼睁睁看着，落户嗷嗷宽松、房票嗷嗷宽松、房价嗷嗷上涨的深圳，恨的想跳起来骂娘。

嘴里骂的是，mmp的垃圾渔村。

心里想的是，广州啥时候放松调控。

紧跟着一波“人才引进”，广州人民也得了个“大福报”，房价涨了，群众喜笑颜开了。

一张口，就是城市轮动。一张口，就是老楼市大V。

但是，但是，但是——

当房价中枢收回高层之后，因城施策这个后门BUG就失效了。

现在地权被收回去了，地价不能嗷嗷叫上涨了；信贷权也被收回去了，货币不能嗷嗷叫往楼市里灌了，房价中枢稳定了。

你敢涨，我就敢压着地价，嗷嗷放地。

一个不高兴，直接给你干成“供应过剩”。

你敢涨，我就压着信贷额度，不仅涨息，还不给放款。

一个不高兴，直接给你干成“暂停二手房按揭”。

只要高层手握房价中枢，地价控制着，供应控制着，信贷控制着；

地方城市再多的因城施策，也没个luan用。

后门BUG，关闭了。

新的问题，出现了！

高层收回地权和信贷权之后，相当于只管控了“房价中枢”。

但是，房价分化和房价波动该怎么控制？

我给大家举个例子——

现在，很多城市的房价都是分化的。

有的版块，涨成了一锅粥；有的版块，跌成了一只狗。

下跌的狗，喝了上涨的粥。

于是，这个城市的房价就看起来平稳了。

就比如，过去的广州。

黄埔和天河，涨了30%以上；番禺，却几乎不动；荔湾和增城，还在阴跌；清远，拖着个大屁股，充当广州房价的稳定剂。

一看数据，不错不错，也才涨了不到10%。

就比如，过去的合肥。

滨湖、高新、学区房，都特么抢房打架了；新站和瑶海的大街上，还跑着一路的拓客中介。

一看数据，急个屁，也没怎么涨嘛。

面对这种极端的分化，你能说它们的楼市很平稳，市场很健康，没有情绪泡沫？

怎么办？

面对这种极端分化的城市，该怎么办？

这一次，高层祭出了一个试点城市，给出了具体的方案！

这个倒霉催的试点城市，就是广州。

4月份，高层巡视广州。

4月初，广州出台了调控政策加码。

这一次的广州调控加码，重点不在所谓的人才限购。真正的重点，在这样一句话——

严格实施分区精准调控，要求各区从严新建商品住房价格指导。

提出这句话之后，广州又两次被高层约谈。

约谈回来后，广州做了一个重要的动作——

约谈海珠、天河、黄埔、番禺、南沙、增城等六个区政府负责人；要求各区要严格落实属地责任，分类施策、精准发力。

重点来了，重点来了，重点来了！

大家是否发现了一个重要问题：

楼市调控的主体责任下沉了，从市级下沉到区级。

大家可以去翻翻各个城市出台的楼市调控细则，包括高层约谈城市的细则，讲到楼市的主体责任，几乎都是一句话：

落实城市主体责任。

但是，这一次不同了。

这次要落实楼市调控主体责任的，不是城市，而是区，而是版块。

黄埔不是涨的猛么？

来，先干你！

天河不是要翻倍么？

来，再干你！

增城说，我特么没涨啊，还在跌呢。

没涨没关系，先干一波，打打预防针！

谁让你不限购，谁让你房价低，万一炒家进来了呢。

除了广州之外，这次合肥的调控加码，也呈现出明显“主体下沉，分区调控”的特征——

• 不仅精准到滨湖、政务和高新的区级限购；

• 甚至，精准到各热点学区学片的限购范围。

高层管控楼市的招，除了主体责任下沉，还有一个——

巡视组。

现在的住建部，堪称高层最繁忙的部委。开年之后，一路巡视，一路约谈。

2月份，巡视北京；3月份，巡视杭州、无锡、成都和西安；4月份，巡视广州、合肥、宁波、东莞、南通。

巡视的目的是什么？

说白了，还是不放心。

以前站在云端看楼市，数据报上来都是平稳。但是，平稳的数据之下，有的版块涨上了天，有的版块跌成了狗。

看起来是平稳运行，实际上是一点没少炒。

一轮剃头式的巡视，直接找到“哪个小坏批在抖机灵”。

精准的调控，直击灵魂；政策的重锤，直达分区。

大家可以去看看，但凡巡视组到的地方，不仅升级了调控，而且大都是分区、分版块的精准调控。

控房价的主体责任，跳过城市，直接落在分区。

一个调控主体下沉，再加上一个剃头式巡视督导——

消弭了城市内部的房价分化；消弭了“一个涨成粥，一个跌成狗”的表面平稳。

以前的调控主体，是各个城市。

现在的调控主体，是各个区，甚至是各个板块、学区。

调控主体，彻底下沉。

不仅下沉，还是在巡视组的督导下精准下沉。

调控主体下沉之后，意味着什么？

意味着——

不仅房价中枢收归了高层，连城市内部的房价波动和分化也收归了高层。

前面我们讲过，当地权和信贷权收归高层之后——

房价中枢就从波浪暴涨的曲线，回归了平稳上扬的曲线。

当城市内部的房价波动和分化也收归高层——

房价中枢不仅是平稳上扬的曲线，甚至连内部的波动也围绕房价中枢平稳上扬。

楼市的走势，就彻底变成了如下所示：

房价中枢，在高层的牢牢把控下，平滑上扬；

城市内部的分化与波动，在调控主体下沉和巡视督导下，围绕房价中枢，平滑起伏。

周期，被烫平了！

对，周期被烫平了。

周期被烫平，对于投机来说是一件很可怕的事情。

投机，投机，普通人投机楼市玩的是什么？

玩儿的就是——低吸高抛，快进快出的暴击刺激感。

赢了会所嫩模，输了撅腚干活。

什么情况下才会出现低吸高抛？

震荡，大幅度的震荡！

只有大幅度的震荡，才能出现大幅度的抄底和大幅度的高抛。

当房价中枢变得更加平滑，当城市内部的分区房价也变得更加平滑……上下跌宕的大幅度震荡就消失了。

伴随大幅度的震荡消失，低吸高抛还玩个屁。

楼市的低吸高抛投机属性，就如此消弭了。

如果大家真的耐着性子，听我讲到这里，应该会恍然大悟。

楼市的老牌局，遭遇了一场掀桌子。

准确的说，这是一场砸桌子。

以前的楼市政策，看起来是自上而下，实际上是自下而上。

高层定目标，下面去执行。

执行的过程中，各种套路和猫腻——

比如，把核心区抬的高高的，把外围垃圾板块压得低低的，房价看起来稳稳的。

说白了，就是一场围绕高层目标的仰射。

随便打两枪，有个响就行了。

现在的楼市政策，才是真正意义上的自上而下。

高层不仅定目标，而且下场玩。

地权和信贷权，都在上面；政策穿透，直接干到区级、板块级的最底层；中间还搞巡视督查。

现如今，这是一场围绕楼市的俯射。

居高临下，全是加特林。哒哒哒，冒蓝火那种。

楼市的牌桌裂了，玩法也要变。

以前的楼市，玩的是什么？

玩的就是，“周期”。

玩的就是低吸高抛的暴击刺激。

为什么会出现周期和低吸高抛的暴击？

因为由地权和信贷权构筑的房价中枢，不在最想控房价的高层手中。

每一次的楼市调控，喊的都是控房价。

加码限购，不让你买；加码限贷，不让你加杠杆。

但是，背地里——

土地，是被地方捂着惜售的，地价，是被地方和房企托着嗷嗷上涨的；信贷，是被机构敞开供应的；钱，是嗷嗷进楼市的……

所以，限购限贷一出来，需求被短期压制，房价的确横盘了。

但是，所有人都看着“地价上涨、货币宽松”，赌着“房价绝壁要涨”，骂着“怎么不让老子买”。

但凡调控放松，房价立即猛涨。

房价中枢，伴随调控进退，呈现出明显的震荡起伏。

震荡起伏中，充满了低吸高抛的投机机会。

干！满杠杆就是干！

如今，楼市的老牌局，被彻底砸了锅。

地权被收回了，信贷权也被收回了。

房价中枢，在高层的牢牢把控下，平滑上扬。

分层调控了，巡视督导了，“冒头就打”瞄的更加准了。

城市内部的波动，也在高层的牢牢把控下，平滑上扬。

泡沫被挤出了，周期被烫平了。

这特么还暴击个屁，低吸高抛个锤子。

站在平滑的房价中枢曲线和更加平滑的城市内部曲线上，我想说几句老实话——

第一，楼市正在去投机化。

过去的楼市，是个投机化的玩意儿。

但凡一听低吸高抛，就知道这玩意就是个上蹿下跳的投机品。

但是，伴随周期被烫平，波动被烫平，上扬曲线变得更加平滑。

楼市所有的投机属性，基本被消弭殆尽。

第二，楼市正在定投基金化。

定投基金的属性是什么？

不太高但足够稳定的收益；看长线，不看短期周期。

想暴击，不太可能！

但对于小白来说，长期持有，能安全跑赢绝大多数投资品。

再看看现在的楼市——

短期周期消弭了，震荡波动消弭了，炒地皮消弭了，炒信贷也消弭了；

一二线楼市的价值，只剩下真实的居住价值。

什么叫真实的居住价值？

• 只要这个城市的产业结构足够好，就一定会有足够多且结构足够好的人口流入；

• 只要这个城市的配套结构足够好，这些流入的人口就一定会留下来；

• 只要这些人留下来，这个城市的楼市就始终有价值。

上述这些玩意儿，拼的全是长线。

你找到拥有以上长线价值的城市，拿着就好。

绝对适合小白，绝对简单易上手。

第三，学会接受相对平庸的收益。

这句话，是我最想告诉大家的。

如今的楼市，除了极个别的城市和板块外，绝大多数都没有啥暴击的可能。

房价中枢都丢了，城市内部的波动都丢了，周期都烫平了，还暴击个屁。

在平滑的房价中枢曲线和更加平滑的内部波动曲线下，楼市的收益会变得相对平庸。

可能从过去动辄30%的收益，回归到10%-15%。

这种收益之下，你但凡追涨、置换、调仓，都会产生大量的交易成本——

中介费、交易税……杂七杂八加在一起，就是6-7个点的摩擦成本……

一次交易，就能吞掉你将近一年的涨幅收益。一次交易失误，就能跳到坑里爬不上来。

如果你是个小白——

老老实实找个产业结构好、人口流入大、人口结构年轻、学历结构高、配套链条完整的城市和版块。

买好，拿着，别特么瞎换！

第四，以上建议不包含三四线城市。

如果你是三四线城市的一员，还是要换。至于原因，很多人都讲过，我不多说。

未来——

别人的房价中枢和内部波动是被烫的平滑了；

你的房价中枢，可能是直接被击碎了。

以上，就是“螺旋解体”系列的中篇。

明天，我们将更新下篇。

在下篇，我们将集中讲清楚一个问题——

丧失地权后的地方城市，财政问题该如何解决？

希望大家一定要持续锁定“大碗楼市”！

“在看”、“转发”和“收藏”的三连不停，纯干货的暴击不停！

来来来！先把此文走一波三连，以防找不到我们这群耿直少年哦。