上海调控加码！伤害不大，但侮辱性极强！
昨天，上海楼市调控加码了。
此时此刻，正在上海一线调研的我，想真诚的给大家提个建议：
请取关所有“因调控加码而唱空”的自媒体和大V！
注意，是取关所有！
此次调控加码，可能降不了房价。
但是，却能检验出哪些自媒体和大V是个不学无术的老憨批。
对楼市伤害不大，但对大V侮辱性极强。
此次调控加码，重点在哪里？
1月21日晚，上海楼市新政出炉。
七大相关部门，联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。
原文很长，重点只有四个。
第一，锁死“假离婚破限购”。
夫妻离异3年内购房，按离异前家庭总套数计算。
第二，免征增值税，从满2年改成满5年。
个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；
个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，征收差额税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
第三，严查信用贷、消费贷和经营贷。
严格执行差异化住房信贷政策；
严防信用贷、消费贷和经营贷违规流入楼市。
第四，无房刚需优先摇号。
完善新房公证摇号选房制度，优先满足无房家庭的自住需求。
第五，增加商品住房供应。
郊区轨交站、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度
梳理下来，依旧是常规的五招——
假离婚滚粗！加税降房价！
严查信用贷！无房户先选！
再画一个增加供应的大饼！
有句实话，虽不当讲，但不得不讲：
此次调控加码，让我看到了直面楼市上涨的无力无奈感！
中国楼市，有一个传统错觉——
房价上涨，都是这帮炒房客害的！
舆论针对炒房客，都是这帮坏批，不干人事；
政策针对炒房客，加税限制交易，嗷嗷干你。
但是，不是所有的锅，都能甩给炒房客、投资客。
我在昨天的文章中，就讲的非常清楚。点击可查看→《压不住了！请准备迎接上海房价，至少普涨30%！》
上海楼市之祸，祸不在投资，祸在供需。
上海考察多日，我来告诉你目前上海的核心购买力来自于哪里？
上海的第一部分购买力，来自于置换潮。
下面这张图是2016-2020年上海商品房总价段成交结构变化。
我们很容易发现一个事实——
上海改善类需求，一直在逐年递增。
上海楼市，正在成为刚改和改善需求占主导的市场。
然而，现在上海市场上能看得上眼的改善房源，几乎没有。
我们在链家的房源库上，只需要添加四个最基本的改善标签——
110㎡以上户型、20年以内房龄、带电梯、商品房。
神奇的事情发生了——
整个上海，能勉强称得上改善的房源只有3500套。
一个拥有2400万人口的超级城市，能看得上眼的改善房源全加在一起，只有3500套，这是多么可怕的现实。
为什么上海的行情，是从改善类房源上涨开始的？
因为没货！
上海的第二部分购买力，来自于学区房。
2020年3月份，上海出台民办学校幼升小和小升初摇号政策，再加上2018年的公民同招政策，上海的家庭面临着一个选择——
要么报公办，要么报民办，只能二选一。
一旦选择民办，就必然面临摇号，存在极强的不确定性。可能摇中民办福利，也可能走向对面菜小。
于是，诸多家庭走向了更稳妥的公办学区房。
3月份之后，学区房一路领涨。
谁不涨，谁憨批。
涨幅最大的，就是双学区和一贯制学区。
有闵华二加持的紫竹半岛，从7万涨到11万；
前滩华二的学区房，一路涨到20万/㎡；浦东福外和建平西校的梅园，一路涨到19万/㎡……
整个2020年，学区房的需求量涨了15%，而挂牌量跌了25%。
为什么上海的行情，是从学区房上涨开始的？
同样，还是因为没货！
上海的第三部分购买力，来自于刚需。
2020年，是上海刚需大爆发的一年。
这一年，上海刚需的爆发点一共有3个——
第一个，是一大波刚满足购房资格的非沪刚需。
2016年3月，上海颁布“沪九条”。
要求非沪居民购房，个税和社保缴纳年限从满2年，改成满5年。
一大波的刚需，在当年失去购房资格。
连续缴纳3年社保之后，这一大波刚需，在2020年重新拥有了购房资格，大规模进入市场。
第二个，是一大波刚拿到上海户籍的新上海人。
2013年，上海颁布“居转户”新政策。
要求居住证满7年，才可以申办上海户口。
2020年，刚刚到时间。
近2万人，通过居转户拿到上海户口，拥有购房资格，相比去年增长40%。
第三个，是一大波刚被引进过来的人才。
2020年，上海颁布“人才引进”新政策。
上海985应届毕业生，符合申报条件就能落户；博士、研究生符合基本申报条件即可落户。
近1.5万毕业生，通过人才引进拿到上海户口，拥有购房资格，相比去年增长48%。
刚满足限购的非沪刚需，加上刚落户的新上海人，再加上刚被引进的毕业生，至少往上海市场空投了近10万的购买力。
你再看看现在上海市场的商品房供应——
二手商品住宅，只有3万套；
新房全面供应，只有5万套。
10万个刚需，对应8万套房子。
为什么上海的行情，能从学区房和改善房蔓延到刚需？
依旧，还是因为没货！
上海的第四部分购买力，来自于旧改。
2020年，上海启动了大规模的旧改拆迁。
黄埔、杨浦和虹口，已经拆了2.8万户。其中，超过9成是货币化安置。一个虹口北外滩，一个黄埔老城厢，未来还能再拆出来近30万的人口。
一线城市，带着货币安置，玩儿拆迁？
简直是夭了寿！
一个紧俏市场里，被空投了数万个“失去房子，只剩下钱”的购买力。
本不富裕的上海楼市，更加雪上加霜。
为什么上海的行情，能全面开花？
没货！没货！还是没货！
以上，就是上海楼市的四批最核心购买力。
等着换房的改善，急着上学的家长，嗷嗷待哺的刚需和没有房子的拆迁户。
也就是这些人，用了一年时间把上海楼市买空了，让上海楼市进入了无房可卖的境地里，让上海楼市快速进入到了上涨行情里。
他们能有什么坏心眼呢。
只不过是想有套房、有个家，孩子有个学上罢了。
很多人都误以为，房价都是被炒房客炒上去的。
上面这四群人，能算炒房客么？
谁敢厚着脸皮告诉我，这群人也能算炒房客？
屁的炒房客，都是抢不到房的普通人罢了！
检验各路房产大V智商的名场面来了！
我不知道今天会有多少个自媒体和大V发文：
上海调控升级，上海楼市凉凉！上海楼市被重锤，让炒房客无路可逃！
我不是针对谁，
我是说能写出类似内容的自媒体和大V，都是憨批！
通过上面的一大串分析，我们就很清楚了——
这波上海行情的背后，没有那么多的投机客，也没有那么大的投资泡沫。
上海的房价上涨，来自于日益增长的真实需求和逐渐归零的真实供应之间的矛盾。
但是，昨天加码的调控政策能否解决这个矛盾？
显然是无法解决！
你说要控制假离婚，要严打经营贷。
拜托你搞搞清楚——
上海真正的四群购买力都是普通人，不是炒房客。
他们只是想老老实实买套房改善、上学、有个家的普通人。
他们之中有几个懂这些炒房客花招的？又有几个用了这些花招的？
你说要加税，把免征增值税从满2年，改成满5年。
拜托你搞搞清楚——
现在的情况是，没房了！
别说满5满2的房子，所有的房子也才只有不到3万套，最多也就卖两个月。
这是绝对的卖方市场！
所有的税费，绝对都是买家承担！
加税，只能让买家所承担的成本更高！
整个调控加码政策包里，唯一有效的，就是加大供应的画饼。
然而，楼市里的供应，并非说加大就能加大。
从喊出口号，到供应放出，至少要半年以上的时间。
在这半年的时间里，购房者所面对的——
不仅有依旧难摇的新房，依旧傲娇的房东，依旧上涨的房价。
还有，加税之后徒增的税费成本。
这一轮的上海调控，搞错了假想敌。
他们把只想买套房的人民群众，当作了可耻的炒房客。
所有的招数都针对炒房客，却徒增了刚需的购买成本。
更可笑的是，一群煤体大V还在为之努力唱空，摇旗呐喊！
最后，我还是要在上海楼市的一线，给大家提供三个建议——
1、刚需抓紧上车；
2、置换先买后卖；
3、取关唱空大V。
这一轮的上海调控，大概率既降不了新房热度，也降不了二手房价。
如果你还要质疑，我就最后再给你举个栗子。
今天，我们去看了上海宝山的某盘，绝对远郊，没有地铁，没有商业，界面贼差。
他们说，他们是宝山卖得最差的项目。
从开盘到售罄，只用了15天。
下周开始，他们的销售开始轮休。上三天休四天，每天五点半下班。
等着开盘，等着售罄。
面对这种市场，你还要给我唱空。
你怕不是疯球了吧。
城市调研系列：
本文为大碗楼市原创