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的确!苏州很有价值,但楼市让人丧失欲望!

葫芦娃 大碗楼市 2021-09-25


上周,我带着团队考察了苏州。

围绕城市基本面,我们狠狠的吹了一波苏州——

《这应该是中国最有争议,也最有价值的地级市》苏州城市基本面调研的传送门)

这座城市,有着透明的政商关系,有着绵延30年一以贯之的政策落地;

它尊重土地、尊重城市、尊重规划、尊重企业和企业家,培育出整个中国最好的工业产业链、最庞大的成熟产业人口;

它有勇气直面危机,有魄力承认问题,有决心不断变革,率先完成产业升级,跃升为中国工业4.0的推动力,中国制造业崛起的希望;

它拥有着2万亿以上的经济总量,且高速增长的经济总量背后,不靠投资拉动,没有土地财政依赖,纯粹靠产业的内生动力……

有人问——

这么好的城市,能不能去干套房?

好,今天我们开更苏州楼市篇。

开篇点题——

苏州的基本面很好,城市价值更好,但楼市却让人丧失欲望。



苏州,的确在阴跌。

2019年“725”新政之后,苏州的房价就进入阴跌通道里。

老规矩,先上栗子。

吴江太湖新城核心区。

2018年底,二手均价大约在20000元/㎡左右。一波行情,直接干到了30000元/㎡。

现如今,吴江太湖新城核心区的二手房,已经回调到27000-28000元/㎡。

短短一年,价格回调10%。

苏州园区青剑湖版块。

金辉优步花园的88㎡三房,成交价一度干到37000元/㎡。

现如今,一波回调,挂牌价已经跌回32000元/㎡。

阿卡迪亚的高层,成交价一度干到40000元/㎡。

现如今,一波回调,挂牌价已经跌回35000-36000元/㎡。

短短一年,青剑湖的房价已经回调4000-5000元/㎡。

苏州园区湖东板块。

路劲澜山澜99㎡三房,最高峰时期总价能干到520万,均价52500元/㎡。

现如今,回调之后的总价跌入475万,均价47500-50000元/㎡。

短短一年,园区普通学区刚需户型的房价也回调了3000元/㎡。

除了房价阴跌之外——

当年全款抢倒挂盘的苏州人民,也是抢了个憨批。

比如,吴江太湖新城的新希望锦麟九里。

当年开盘,均价2万,全款摇号抢房。

为啥全款摇号抢?

旁边二手房挂到2.5万/㎡,倒挂5000元/㎡。

站在当年看,哪个憨批不想抢。

现如今,旁边的二手房挂牌价跌回了2.2万/㎡,甚至也有挂2.1万/㎡的。

两年过去,涨了一两千,收益还不如余额宝。

摊上资金成本,加上交易成本,基本是赔钱。

还有,青剑湖版块的中海。

当年开盘,均价3.5万,也是全款摇号抢。

为啥全款摇号抢?

旁边阿卡迪亚挂到了4万/㎡,倒挂也是5000元/㎡。

站在当年看,谁不抢谁憨批,找个人才代持,也要抢。

现如今,阿卡迪亚的挂牌价跌回了36000元/㎡。

两年过去,也是涨了一千块,收益还不如理财。

摊上资金成本,加上交易成本,也是在赔钱。

通过以上例子,我想告诉大家的是——

过去一年半,苏州楼市呈现普世性的“阴跌”。

无论是绝对核心的苏州工业园区,还是远郊边缘的太湖新城;

无论是当年挂上高价的二手房,还是倒挂5000的新房。



苏州阴跌的表象原因,来自于政策。

2019年,苏州在提前迎来一波小行情之后,快速加码调控政策。

7月24日、7月25日,连续两天加码调控。


加码后的苏州,成为中国楼市政策最严苛的二线城市,落户门槛最高的二线城市,2套首付比例最高的城市。

非本市户口?2年连续社保!

没有社保想落户?本科学历起步!

落户之后,想买二套?首付8成(贷款未结清)!

想短炒一波?新房限售3年!

想买二手短炒?二手限售5年!

想走灰色渠道硬破限购?直接抓人!


想重仓顶级学区?

好,名场面来了——

园区,学位锁定9年。新购住房“九年一学位”。

非园区,学位锁定5年。新购住房“五年一学位”。

想买,门槛贼高!想落户,门槛更高!想卖,五年限售!干学区,锁定学位!加杠杆,8成首付!

这特么还怎么炒?

别说炒了,连改善客户都被直接干翻在地。



苏州阴跌的另一个深层原因,来自于——

增量需求不足。

虽然我们在上一篇文章中狂吹了一波苏州,但是苏州有一个不可回避的问题——

增量市场的衰退。

上个月,苏州发布了”七人普“的数据:

过去10年,苏州新增人口229万人,增长21.88%,增量及增幅均列全省第一。

看起来,数据很不错,年均人口增速在20万人以上。

但是,我必须提醒的是——

这个数据,是过去10年的数据。

近三年,苏州人口的增速一直不太乐观。

根据苏州统计局发布的官方数据——

2017年,苏州常住人口新增3.86万人;2018年,苏州常住人口新增3.81万人;2019年,苏州常住人口新增2.86万人……

年均人口增速在5万人以内,且连年递减。

苏州人口增速下滑的原因,是多重的。

第一重原因是,周边强市强县的人口分割。

像苏州这样的城市,但凡放在中部任何一个省份,绝壁是一个巨大的人口抽血机。

无奈的是,苏州落在苏南这个金窝窝里。

周边一群大牛批货,谁也不服谁。

上有上海和南京,一个直辖市,一个强省会。

中有无锡和常州,都是苏南兄弟伙,谁也不比谁强太多。

下有昆山太仓常熟张家港,常年排在百强县头牌,动辄吊打西南省会。
在这样的环境中——

不怪苏州吸附力不强,只怪周边兄弟太狠。

我不吸你就不错了,你还想嘬我两口?

第二重原因是,城镇化早已抵达瓶颈。

一个城市的很大一部分人口增量,来自——

城镇化所带来的人口迁徙。

大量的村镇人口,在城镇化的倒逼下,进入城市。

而七人普的数据显示:

苏州的城镇化率已经达到81.72%;
下辖十个市(区)城镇化水平均达到70%以上


苏州的城镇化率,已触及80%的城镇化红线,相当于绝大多数发达国家的城镇化水平。

换句话说——

苏州的城镇化,已进入瓶颈。

该进城的,早已进城,已经无法为人口迁入提供动力。

第三重原因是,腾笼换鸟的产业升级。

首先,值得肯定的是,产业升级一定是大趋势,而且一定是绝对的利大于弊。

但是,产业在腾笼换鸟的升级过程中,也会诞生一个新的问题:

落后产业在淘汰和外迁的过程中,产业人口也会随之迁出。

当然,你可以说,迁出的都是相对低层级的产业人口。

但是,这些产业人口,也是一个城市中最基层的刚需力量。

通过以上的论述,我们会发现一个很明显的特征——

苏州,提前抵达了发达国家的城市水准。

人口增速抵达瓶颈,城镇化抵达瓶颈,产业在瓶颈中进入突破期。

增量在逐步消失,存量在逐步升级。

城市从增量时代,进入存量时代。

苏州越来越像一个缩小版的德国。



苏州的楼市,也呈现出明显的“发达城市存量化”特征。

比如,苏州基础房价不算低。

遍地都是3万。

向北10公里,相城高铁新城,房价逼近3万;向东10公里,挂着园区招牌的胜浦乡下,也是3万;向西10公里,苏州新区的科学城,贵的也能卖到接近3万;向南15公里,吴江太湖新城的核心区,同样还是3万;哪怕是昆山西,起步也是3万,贵的能干到5万……

像这样遍地都是3万基础价的城市,还是个地级市,说实话,不太多。
再比如,苏州的房价天花板也不算低。

单价天花板10万级。

金鸡湖的顶级学区,能看到湖景的次新品质房,最高能干到10万/㎡。

金鸡湖畔的别墅豪宅,一套也能干到2000万起步。

甚至总价半个亿的别墅,一把手也数不过来。

像这样把单价干到10万级的城市,还是个地级市,说实话,也不太多。

3万的基础价,10万的天花板,充分说明一个问题——

苏州的有钱人,足够多!

苏州的购买力,足够强!

但是,除了“天花板高,购买力强”,我们还要看到的是——

苏州刚需市场的萎靡不振!

比如,同样都是园区。

青剑湖作为园区的刚需板块,跌幅能干到10%-12%。

而湖东作为园区的核心改善板块,跌幅最多只有5%。

比如,同样都是湖东。

唐宁府作为优质学区的品质次新楼盘,过去两年不跌反涨,涨幅不高,但终归在涨。

而路劲澜山澜的学区一般,品质中等,过去两年却跌了5%。

比如,同样都是路劲澜山澜。

140㎡以上的改善四房,过去两年房价不仅更加坚挺,而且率先触底反弹。

而90㎡的刚需三房,却从520万,跌到了475万。

改善异常坚挺,刚需持续阴跌,也充分说明一个问题——

苏州楼市,已经从刚需主导,转为改善主导。

但是,除了“天花板高,购买力强”、“刚需萎靡,改善坚挺”,我们更要看到的是——

苏州园区和苏州新区之后,我们几乎再也没有看到能超越前者的新区诞生。

在工业园区和狮山高新区之后,苏州也连续画了几个大饼:

比如相城高铁新城、苏州科学城、吴江太湖新城和吴中太湖新城……

但是以上新城都有一个明显的特征——

挂着产业的羊头,卖着地产的狗肉。

空有一大票的写字楼和产业园,但几乎没有实质性的产业导入。

反倒是旁边的住宅在2019年的大行情中,挂着高价嗷嗷叫的出货。

但行情的风头过去之后,空留一片钢筋混凝土的建筑。

除了吴江太湖新城有地缘客户支撑之外,剩余的绝大多数新区,都是一片“好山好水好景好寂寞”狼藉。

工业园区和狮山高新硬邦邦,剩余新城空荡荡,更充分说明一个问题——

苏州的城市格局,已经彻底敲定了。

为什么苏州的楼市会是这个样子?

苏州楼市的以上一系列问题,都源自于——

“发达城市存量化”的特征。

因为,城市基本面已经达到发达城市水准,城市购买力甚至已经超出发达城市水准。

所以,城市的基础房价足够高,城市的天花板房价更高,城市改善需求旺盛。

因为,城市新增人口增速缓慢,城镇化率抵达瓶颈。

所以,刚需市场表现萎靡,刚需版块表现萎靡,城市扩张表现萎靡。

苏州的楼市,也越来越像一个缩小版的德国楼市。



面对这样的城市,普通人应该怎么办?

答案已经很明显。

首先,要放弃幻想。

苏州注定不是一个属于暴击的城市。

政策基础不具备,增量基础也不具备。

而产业基础,又呈现出明显的制造业特征。

它不像杭州那么喜欢炒概念,玩儿网红,小直播一上,小抓手一讲,暴击自然来,苏州拼的全是长线。

凡是长线玩家,多数无法暴击。

其次,要保持乐观。

毕竟这是一个拥有2万亿经济总量和1200万人口的庞大城市,并且承载着制造业崛起和工业4.0的历史使命。

毕竟这是全国极少数的,能够超出发达国家水准的城市。

任谁都无法去否定这样一个城市的楼市价值。

单纯靠产业升级所带来的内部购买力爆发,也足够这个城市吃的满嘴流油。

接着,要盯紧改善需求,锁定园区湖东和新区狮山。

前面我们说过,苏州呈现出明显的“发达城市存量化”特征。

那么,苏州购房就要紧紧围绕于此。

既然,苏州的城市格局已经敲定。

那么,我们就要盯紧已经成熟的核心板块,全面放弃兑现周期过长的待成熟版块。

盯紧园区的湖东板块和苏州新区的狮山版块。

全面放弃兑现周期过长的吴中太湖新城和太湖科学城。

既然,苏州楼市已由改善主导,购买力强,天花板高。

那么,我们就要紧盯改善需求,紧盯品质版块里的品质住宅。

紧盯园区湖东和新区狮山的品质次新楼盘,尤其是带顶级或优质学区的。

苏州目前最值得买的恰恰是单价在5-6万/㎡,带优质学区的次新楼盘,优先关注改善类户型,面积可以适当放大到140㎡。

苏州目前最不值得买的恰恰是扎成一堆的3万/㎡版块和楼盘。

当然,倒挂盘除外。

以上,就是对于苏州楼市的全部分析。

希望以上分析,能对近期想在苏州购房的诸位有所帮助。同时,也恳请各位把此文转发给身边那些关注苏州的朋友们。

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老铁们,下一站,成都见!

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