全款抢房！我在这个三线城市，遭遇一场暴击！
3.15这一天，嘉兴调控升级了，杀伤力轻微，风向性极强。
三线城市限购限售的，全国真没几个，偏偏嘉兴就爱当这个刺儿头。
有大明白说了：嘉兴是人在江湖，身不由己，还举了一大堆栗子说，最近几个月嘉兴房价涨得有多猛，再不管它真要疯球了…
此言差矣…
嘉兴我跑了三天，不仅亲眼看到楼市在作妖，更发觉整座城市在下好大一盘棋！
嘉兴楼市有多火，我们来捋一捋
01
嘉兴楼市的魔幻现实主义
嘉兴地理位置非常特殊，位于沪杭高铁廊道的中心地带。
但它成也大佬，败也大佬，被虹吸犹如宿命。
嘉兴两区五县是散装的：
秀洲、南湖两区自身体量不大，经济表现平平，近几年刚刚有点儿现代都市的影子；
临杭的桐乡、海宁，经济实力不仅优于临沪的嘉善、平湖、海盐，甚至还超过了主城区。
只是，凭借着“主角光环”，秀洲、南湖两区成为全城最热门的存在。
特别是2018年开始，那些不愿去沪漂、杭漂的年轻人，越来越多来到主城区扎根安家。
就这样，主城区楼市热度、价格体系开始领涨甚至反超，这才有了后来的故事。
嘉兴主城区核心商圈
1）嘉兴“新四条”为啥急着3.15上线？
调控加码的新闻发酵了几天，各路大神解读得津津有味。
最直接的原因，就是嘉兴楼市实在火爆得“出圈儿”了：
自2020年6月开始，嘉兴一二手房月交易规模就始终保持在5000-8000套之间，相当于杭州的1/2。
可问题是，无论城市规模、人口数量还是市场库存，双方的差距远不止这些。
2021年前两个月，嘉兴一手房共成交4904套，二手房5870套。
与此同时，二手房价格一涨再涨，好一些的地段30000元/㎡、35000元/㎡，甚至40000元/㎡的壕不稀奇。
说嘉兴“新四条”是火热市场逼出来的，一点儿都不冤！
明明是力道刚刚好的泻药，只不过在去火的同时，顺便拉了把偏架：
咱们一条一条来捋：
1）憋足三万平方米再开盘，短期内能退烧，长期看降低了供应频率，该热的还是会热；
2）两区五县随意挑选一夜之间变成了“六选一”，无疑让市区本级进一步被重视；
3）限售两年，一方面降低了市场上二手房的挂牌量，一方面为新房市场送去了神助攻，具体的自己慢慢体会；
4）加强金融管控，热钱被掐死了，两区五县大家一视同仁…
这一顿操作，无外乎俩后果：
大量非嘉兴籍买家将更倾向于选择能级最好的主城区；
郊县购买力本就分散，这下外地购买力釜底抽薪，直接哑火了…
高！实在是高！
2）托关系、茶水费…倒挂一万六的主城区，你不一定买得到！
在秀洲、南湖两区看了两天房，真是大开眼界。
工作人员要么集体佛系（懒得理你），要么悄咪咪地告诉你一些羞羞的事——
不细打听就是认筹、选房、落位，多打听一句就是冻资、排卡、托关系。
吃相难看一点的楼盘直接问你要茶水费…
七七八八加上去后，单价比备案价实际高了1500-4000元/㎡不等。
备案价是什么？能吃吗？
段位高一点的楼盘，按一房一价表卖是不假，但30万一个的车位必须照单全收。
想买大户型？对不起，车位您得买俩！
来自网友的吐槽
别说了…让我先给杭州房管局磕一个，摇号果断扫荡了这些个污泥浊水。
真香！
去年八月份，刚刚有人因为索要天价茶水费进去，咋还有人顶风整这个？
非法索要茶水费？入刑！
难道是楼市太火，有人把脑袋栓在裤腰带上？
你脑袋栓哪儿跟我没关系，我只想知道：一个三线城市哪来的底气这么干？
来！看看下面这组画风：
四季华庭：均价16500元/㎡，周边30000元/㎡上下；
鸿翔云望雅苑：均价15650元/㎡，周边29000-32000元/㎡；
奥山弘阳题红樾里：均价11800元/㎡，周边15500-19000元/㎡；
蓝光晶曜雅苑：均价15200元/㎡，周边27000-32000元/㎡；
龙润壹城：均价14450元/㎡，周边26000-30000元/㎡；
阳光城檀映里：均价20000元/㎡，周边回迁房27000-28000元/㎡；
……
买到何止翻倍赚？交付后，说不定还能捅破现有天花板呢！
我跑了一二十处楼盘，销售小哥哥、小姐姐全一副来大姨夫、大姨妈的表情，愿意搭理我的不多…
嘉兴市区部分在售楼盘
嘉兴市区部分在售楼盘
真心想买？家人们，“全款+找关系+搭售车位”三连走起，双击666…
不想全款的，连登记都懒得给你登记；关系不硬的，加价或许好使；全款OK，关系OK，不想买车位，麻烦您哪儿来的回哪儿去！
全款、按揭必须一视同仁；报名人数超过推盘数量统一公证摇号；买卖过程中禁止加价或变相加价…
很遗憾，以上规定动作一个也没有。
在这种情况下，配套更优、体量更大、倒挂更明显、二手房市场更活跃的市区本级市场就这么脱颖而出了。
02
如此“不讲武德”，我等只能“耗子尾汁”？
嘉兴市场的火，至今已足足烧了半年之久。
上海与杭州两个大佬几乎同时升温，夹在中间的嘉兴完全由不得自己，何况本土购买力一直不含糊。
牛市跑了半年多，倒挂上去了，价格梯度扎实了，连主城区首位度也跟着提升了。
唯一美中不足的是，嘉兴卖房卖得有点不讲武德…
面对这样一个“愣头青”市场，以下四招教你“接化发”：
1） 聚焦主城，果断摒弃郊县
本轮调控加码利好市区，利空郊县，已成不争的共识。
暂时忘掉环沪、忽略环杭，只看主城两区，就是当前嘉兴买房第一法则。
主城区面积有限，人口密度全市最高，且配套碾压周边五县。
嘉兴目前所有的中长期规划都指向做强主城区，不断提升秀洲、南湖两区首位度。
相比之下，环沪也好，环杭也罢，单拿出哪个县市，供应量都能与主城区一决高下，且都是自己玩自己的，去化基数较主城区相比弱了不是一星半点。
本就能级有限的五县市，供应量超大
2） 东进南移，盯准倒挂
目前，嘉兴市区本级可大致划分为11个区域板块，整体发展趋势可概括为东进南移。
其中，国际商务区、科技城与城南发展最快：
界面更为清新整洁，硬核产业、优质学区纷纷在此落户，整体居住舒适度也明显高于中心城区。上述区域板块可谓投资的不二之选；
老万达、姚家荡、凌公塘、秀湖等也十分保值，可以重点关注。这些板块内目前在售项目倒挂可达5000-10000元/㎡不等；
市中心、城西、科技北等板块可作为第二档选择，其配套资源较为完善，自住完全OK，问题是供应量明显偏少；
城东、城北、油车港、王江泾、凤桥等非主流板块目前二手房均价仍在“1”字头徘徊，即便有新房开出，也建议果断放弃。
不过，这里还是要提醒一句，想买倒挂幅度高的房子，备好全款是必须的。
毕竟，你盯准了倒挂，别人也是这么想的。
3） 小开发商项目果断pass
嘉兴楼市目前正处在产品力迭代的转型时期，大小房企正在形成分水岭。
很快，你只能看见两类项目——牛批的是真牛批，不行的是真不行。
目前，嘉兴有近一半项目为本地开发商打造，佳源、鸿翔、万城等存在感颇高。
此外，在全国知名的大咖大概率也能闭眼买，万科、绿地、雅居乐、绿城、世茂、阳光城…后期有望进一步拉高品牌溢价。
至于那些业余时间拿地、只开发过个把项目的小开发商，看都不用看，果断pass。
否则，不到交付那天，你真的不知道它能出多少幺蛾子。
小城市购房，选开发商同样重要
4） 如果可以，我还是建议你放弃嘉兴
终究还是很难想象，这样一座不算强势的环沪城市，如今房价能“破三进四”。
我知道浙江民间资本雄厚，购买力顽强，但目前嘉兴的价格体系还是明显超过了城市自身的价值。
新房备案价17000-20000元/㎡已成主流，这样的价位放到全国，有太多地方可以挑：
环京房源平淌、天津上三区小面积学区房唾手可得、中部二线省会城市有挑有捡…无论哪一个，城市能级均不输嘉兴。
更何况，17000-20000元/㎡的备案价，你确定你就一定能抢得到吗？
历史一再印证：择城大于选房
03
嘉兴内心OS：别说话，我只想安安静静地追上东莞…
很多人关注嘉兴市场，张口就是“倒挂多少”，却丝毫没察觉到，嘉兴在下一把很大的棋。
此轮调控没把外地购房者全部拒之门外，落户嘉兴的门槛也没有提高。
可以确切地说：嘉兴在抢人。
你以为嘉兴在调控楼市，说不定，嘉兴自己在盘算着怎么当下一个东莞。
东莞和嘉兴，在很多地方惊人相似——
东莞地处广深之间，以发达的制造业闻名于世，市管镇的城市架构在国内独树一帜；
嘉兴刚好夹在沪杭中间，制造业几乎是嘉兴唯一切实可行的突破口。
尽管嘉兴有着清晰的区县划分，但发达的县域经济，事实上与东莞的市镇结构有着异曲同工之妙：
表面上看来管理非常扁平化，实则主城首位度已逐年提升。
再有，两地人均可支配收入水平和整体民富指数差异不大，经商氛围都十分浓厚。
东莞城市中心
嘉兴照东莞比，差点儿什么呢？
经济体量与人口规模
2003年以前，东莞GDP始终落后于嘉兴，自18年前反超之后，东莞便一骑绝尘，到了2020年，眼看东莞要破万亿了，嘉兴刚刚迈过5000亿大关。
如今，东莞房价与杭州持平，嘉兴均价连一半也没到。
嘉兴真急了！
去年年底，嘉兴高调提出2025年GDP破万亿、建设浙北大城市的“小目标”。
也就是说，未来5年年均增长要保持在8%以上。而2020年，浙江全省经济增速是3.6%。
因此，提升城市经济能级、提高主城区首位度、高质量地承接沪杭外溢，才是嘉兴更加长远的目标。
这几乎是实现五年破万亿与“浙北大城市”目标的唯一途径。
如果顺利，嘉兴无疑将成为近年来中国城市最大的一匹黑马。
只是，目前一切还尚需时日。
城市调研系列：
本文为大碗楼市原创