螺旋解体（下）：重塑财权！主动暴雷！地方财政的基石在摇摆

前两天的更文，我们连续探讨了一个新的专题：螺旋解体。

过去的两篇文章——《螺旋解体（上）：地权上交！信贷上交！有人正在丧失楼市掌控权！》、《螺旋解体（中）：调控崩析！主体下沉！楼市正在遭遇俯射》，

我们告诉大家：

• 高层收回了影响房价的两大中枢：地权和信贷权。

• 地权和信贷权收归高层后，高层就彻底掌握了中国楼市的房价中枢。

• 高层又通过“调控主体下沉”和“巡查督导”，掌控了重点城市内部的房价波动。

• 由此，中国楼市的房价中枢变成一条平滑上扬的曲线；

• 由此，重点城市内部的房价波动，也变成一条平滑上扬的曲线；

• 上蹿下跳的周期，被烫平了；跌宕起伏的城市内部房价，也被烫平了；

• 周期消弭了，与周期一起消弭的，还有楼市里低吸高抛的投机属性；

• 楼市正在去投机化，楼市正在定投基金化。

今天刚到的新朋友，强烈建议出门左转再左转，把前两篇文章看完再回来。

相信我，明白连贯的整套逻辑，比知道一个结论更有意义。

相信我，看完前两篇文章，才会对未来楼市的认知更加深刻。

本篇是螺旋解体专题系列第三篇。

在这个专题中，我们将带着大家一起搞清楚一个问题——

当地权上交高层，当楼市周期消弭，地方靠什么来钱？

以土地出让为主的地方财政，该何去何从？

土地财政，曾经是地方城市的药。

关于这个，我想已经不需要我多讲了。

但凡是个研究楼市的，都能给你逼逼两句。

但凡是个人，一张口就是：

咱们这个国家，土地收入已经占财政收入的一半以上。

地方财政的病，只能靠土地这颗药来医。

动不动，就要用数据给你上一课——

• 比如，2020年44个主要城市中，近乎50%的城市依赖度超过100%；

• 再比如，过去10年时间里，全国国有土地出让金与总财政收入的比值，没有下过50%；

• 更比如，过去几年，地方城市嗷嗷烧钱，烧的财政像块四处漏风的破抹布……

这些东西，我都知道。

不仅知道，我还有图——

所以，当很多人听到我们前两篇所讲的——

• 高层要通过“土地出让两集中”，把地权从地方城市手里收回去；

• 以收回地权，来收回房价的供应基础和成本基础；

• 最终达到，调节供需，平抑房价。

他们的第一反应，就是跳起来骂娘：

高层把地权收回去了，房价是平抑了，但让地方城市可怎么活？

甚至，留言区里还有一些人，连逻辑流程都懒得走，一张口就开喷。

喷的要多脏，有多脏。

高层收个地方城市的地权，却好像白嫖了你。

你杵着个既得利益者的嘴脸，好像卖地的钱，流进过你个憨批的腰包里。

不如，咱们直接把话讲开了吧——

高层收了地权，要不了地方的命。

地方财政，也饿不死。

关于土地财政，有一个重大误区——

土地财政，究竟是源自财政压力，还是投资倾向？

讲的更直白一点：

地方城市选择土地财政，究竟是因为缺钱，还是自己作的太浪？

答案其实很明显：

就是自己划船不用桨，作的太浪。

之前，经常有人说——

地方政府太穷了，它们穷的原因是：

94年的分税制改革，高层拿走了地方的一部分财权；地方上要办的事儿很多，来钱的渠道太少；地方万般无奈之下，只能倒向土地财政。

三两句话，就把地方城市塑造成一个人畜无害的白莲花。

然而，事实真的是这样么？

来来来，上事实！

通过对《中国财政年鉴》计算整理——

分税制改革后，地方财政收入占比一直在提升；

过去10年，地方财政收入占比，一直稳定在80%。

也就是说，分税制改革，并未造成地方财政收入的缺口。

高层的确是收回了一部分财权，但在收回财权的同时——

始终在通过一般转移支付和专项转移支付，来填地方财政的窟窿；

填补后的地方财政收入，始终保持稳定，与分税制改革前几乎没差。

既然，分税制改革并未影响地方财政收入。

那么，地方为啥越来越穷，地方债堆的越来越高？

原因很简单——

无序扩张、无序画饼、无序烧钱、无序繁荣。

这玩意儿都不用数据，直接上事实就行。

成都。

一个高新区填了30年，至今还有一个高新三期没填满。

然后，继续向南捅出40公里，直接开干天府新区。填了8年，至今只填了30%。

现在又掉头向东了，又是捅出30公里，皇冠湖改个东安湖的名字，继续画饼……

武汉。

城市更新，画白沙洲、四新方岛、古田的饼。

城市扩张，画双柳、临空、蔡甸和葛店的饼。

这还不过瘾，直接干出来个500平方公里的长江新区，号称要再画30年……

南京。

更是老画饼大师。

围着城市20-30公里的环线，转着圈的画新区。向东20公里，画饼青龙山生态城。向南30公里，画饼九龙湖南。

满城射地铁，满城画新区，满城铺名校……

再多的钱，也扛不住这么往死里烧。

再好的姑娘，也不架不住这么往死里造。

如果，单纯的事实看着不过瘾，来上数据。

下面这张图，是地方城市土地收入的流向——

拍地的钱，去哪了？

征地补偿、开发和建设支出！

说白了，这不就是全烧在了“拆迁征地、咔咔画饼干新区”上了。

讲到这里，大家应该明白了。

地方城市，如果老老实实的玩，其实是不缺钱的。

哪怕是分税制改革之后，有了一般转移支付和专项转移支付的高层填窟窿，也不缺钱。

问题就出在——

地方都想要增长，都想开局就放大。

都想成为中心城市，都想成为崛起枢纽。

于是，一边卖地攒着钱，一边烧钱画着饼。

于是，地越卖越多，钱越少越狠，饼越画越大。

讲了这么多，说得好听点：

我就是想告诉大家，

土地财政，并非源自于地方财政压力，而纯粹是投资驱动。

说的难听点：

什么叫土地财政的依赖？

土地财政的依赖，就是典型的“崽卖爷田不心疼”。

这个时候，新的问题出现了。

你说我画饼也好，你说我无序扩张也行，你说我无序繁荣也罢。

现如今，反正饼也画了，钱也烧了、债也借了，窟窿也大了，我就这样了。

你就说怎么办吧。

其实，近几年高层一直在解决地方财政问题。一直在尝试，让地方财政缓慢摆脱土地依赖。

如何解决？如何摆脱？

高层，给出了三个解决方案！

高层解决地方财政问题的第一个方案，是开源。

2019年10月9日，高层印发了《实施更大规模减税降费后调整中央与地方收入划分改革推进方案》。

这是一次重大的央地收入格局调整。

在这个方案中，高层提出了四个增加地方财政收入的办法。

1，保持增值税“五五分享”比例稳定。

你不是说营改增之后，你的收入削减了，你变得更穷了。

没关系，我给你继续给你50%的分成。

2，调整完善增值税留底退税分担机制。

2018年，我们开始对部分行业试点退还增值税。

当初高层和地方分钱的时候，是按照五五分成的。现在要退税了，起码也要按照比例来退吧。

地方当初拿了50%，那就要按照50%的比例退税。

现在你没钱，没关系，我帮你退。

需要地方分担的50%退税，你先退15%，剩下的我帮你退。

拿钱的时候，你先拿一半，退钱的时候，交给我来。

3，后移消费税征收环节并稳步下划地方。

钱也分了，需要退税的部分，我也帮你承担。

你还说你没钱？

没关系，我再给你拨一部分税源。消费税，全部给你。

消费税里面，可是包括很多重税行业，比如烟草、汽车。消费税后移之后，地方财政收入将至少提升11%。

来钱快的、来钱多的，优先给你拿。

4，房地产税。

房地产税这玩意儿，现在就成了个玄学。

年年都说快了快了，年年都是快了快了。

穷人想的是，快点来，好控房价。

高层想的是，控不控房价且不说，先把地方上的财政亏空补一些。

地方想的是，是既怕它不来，又怕它乱来。怕它不来，是担心财政亏空补不上；

怕它乱来，是担心上来药劲儿给大了，楼市凉了，地卖不出去。

但是，通过高层每次提及房地产税的措辞，你会发现——

房地产税的推进进程，的确是在加快。

从2013年的推进，到2018-2020年的稳妥推进。

再到2021年4月，财政部首次明确提出：积极稳妥推进房地产税立法和改革。

高层的措辞，要学会辨别——

• 推进，意味着这个事儿提上了议程；

• 稳妥推进，意味着慢慢来，别出事儿；

• 积极稳妥推进，意味着节奏可以快一点了。

这说明了，当高层收回地权之后，就必须给地方一部分税收补贴。

当年的分税制和营改增，收回了部分财权。

高层，就补贴给地方一坨“转移支付”。

今年的土地出让两集中，收回了部分地权。

高层，就补贴给地方一坨“房地产税”。

房地产税的推进进程，只会逐步加速。

以上就是高层给予地方财政的四大“开源增收”方案。

稳定增值税分成比例，帮你分担增值税退税，消费税全给你，帮你加速推进房地产税……

又给钱，又贴钱，还给开辟新税源。

再特么天天哭穷，那就真说不过去了。

高层解决地方财政问题的第二个方案，是节流。

前面我们说了，地方天天喊穷，除了有一部分财权收归高层的原因之外，更大的原因是——

你是真的太能浪了！

你是二两的酒量，硬端起了二斤的坛子，穷浪穷浪的啊。

照你这么浪，把国库给你，都不够你造的。

不行，必须给我节流。

1，城市要收缩，严控开发规模。

2019年，高层首次提出了“收缩型城市”的概念——

对于资源枯竭、产业变迁、地理偏远和被动虹吸等原因，人口大规模流出的中小城市，要严控增量，引导人口和公共资源向成熟城区集中。

人都跑了，你还给我扩张个屁。

净特么瞎糟践钱。

紧接着，2019年高层再次提出“严控地铁轻轨建设”——

GDP3000亿以内，人口300万以下、一般预算收入300亿以下的城市，禁止修建地铁。

说白了——

公交车都是空着的主，就别总做地铁梦了；

兜比脸都要干净的主，也别总做地铁梦了。

借钱画出来的饼，太硬！

我是真怕你噎死。

再然后，2021年3月，高层首次提出“县城住宅限高”——

县城新建住宅以6层为主；6层及以下住宅占比应不低于75%；县城新建住宅最高不超过18层。

这是顶层设计团队，首次坦然接受小县城的人口流失。

并确信这个趋势很难扭转。

所谓的低碳环保，都是文明的说法。

说的直白点就是——

人都跑完了，还想着借钱撸高楼大厦呢。

盖个五六层，差不多得了。

别瞎折腾糟践钱了，搞个三十层也纯粹是浪费钢筋。

最后，2021年4月高层再次提出——

规范城际、市域（郊）铁路发展，严禁变相建设地铁、轻轨。

这个玩意，就是针对另一群小机灵鬼。

前面说过，两年前高层出台了“限制中小城市撸地铁”的政策。

有一群小机灵鬼，把地铁驾到了高架上，号称轻轨；还有一群小机灵鬼，俩城市合伙撸地铁，号称城际轻轨。

这次高层大笔一挥，都别玩了。

控规模、控扩张、控地铁、控基建，我看你还能怎么糟践。

2，事权进一步分离。

地方城市经常哭穷的另一个原因是，负担太重。

上面派发的任务太重了，要花钱的地方太多了。

既然如此，就进一步分离地方城市的“事权”。

从2019年开始，高层就不断把一部分需地方政府承担的支出责任，进一步上移到高层。

举个例子，环保。

2020年，高层引发了《生态环境领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案》。

在方案中，明确指出——

• 把需要地方承担的生态环保支出责任上移，避免基层政府过多的支出责任；

• 加强中央在黄河、长江等跨区域生态环保的事权；

• 加快建立权责清晰的中央和地方财政关系，解决地方财政支出不足的困境。

你不是天天喊着摊派太多，你太穷么。

那就少干点活，少花点钱。

3，压缩非重点开支。

地方天天喊穷，开支还一点没减少。

既然如此，那就先把裤腰带勒紧。

前些年，高层就直接号召：各级要勒紧裤腰带过日子。

压缩非重点支出，减少对绩效不高项目的预算安排。

各级政府要坚持过紧日子，中央部门要带头，一律按不低于5%的幅度压减一般性支出。

可干可不干的，那就先别干了；

干了没收益的，那也先别干了。

以上就是高层给予地方财政的三大“节流降支”方案。

不仅穷，人还少，那就别扩张了；不仅穷，事儿还多，那就我帮你干点；不仅穷，手还松，那就紧紧裤腰带。

控制无序扩张，分离地方事权，压缩非重点开支。

既然穷，就别特么瞎造了。

高层解决地方财政问题的第三个方案，是出清债务。

给你开了新的收入渠道，给你紧了裤腰带，地方又跳出来喊了：

还是不行啊，我不仅穷，还背着债呢。

前面说过，过去的地方政府扩张，是一路借钱，一路扩张。

地方政府借钱的其中一个主要通路，就是——

地方城投公司。

4月份，为了解决地方城投公司的债务问题，高层发布了《国务院关于进一步深化预算管理制度改革的意见》。

其中，有三点至关重要——

• 清理规范地方融资平台公司，对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算；

• 加强督查审计问责，严格落实政府举债终身问责制；

• 决不允许新增隐性债务上新项目、铺新摊子。

这三点，说白了就是：

允许城投公司暴雷；债务终身问责；没还清的债上，不能上新项目。

实在还不上？

那就破产吧，暴雷吧。

想嗷嗷借钱干一任，干完就跑？

那不行，谁借谁负责，终身负责。

钱没还完，就想上新项目？

上个锤子！

债务暴雷出清了，不敢新增负债了，地方债的问题就化解了。

解决债务问题的最快方式，就是暴雷出清。

以上，就是高层对于地方财政问题的三大解决方案。

第一，给你新的开源增收渠道。

又给钱，又贴钱，还给开辟新税源……

第二，帮你勒紧松的一批的裤腰带。

控制无序扩张，分离地方事权，压缩非重点开支……

第三，允许你暴雷出清债务。

先还旧再借新，还不上就暴雷……

如果你耐心看到了这里，你还认为——

土地财政，是解决地方财政问题的唯一出路吗？

如果你耐心看到了这里，你还认为——

高层收回地权之后，地方财政就饿死了吗？

我有一句忠告，要送给大家：

千万别低估高层的智慧。

高层能决定收回地权，就说明高层已经想好了问题的解决方案。

你不是说，地方财政太穷了么？

增值税，继续给你分一半！增值税退税，我给你出！消费税，直接全送你！

还不够？

房地产税，马上给你加上！

你不是说，地方花钱太凶么？

城市扩张，给你控制了！开发规模，给你控制了！基建投资，给你控制了！

开销还是大？

我再帮你干点活！

你不是说，地方债务压力大，地方债还不上么？

既然还不上，那就暴雷出清吧。

还不上的债务暴雷出清了，债务压力不就减小了。

对，就是这么简单粗暴。

你不是说，收回地权，地方肯定不同意么？

丢掉地权后，地方只是损失了溢价，并未损失全部地价。

高层收回的只是土地供应权，钱还是地方上来收。

高层收回土地供应权之后，土地可能卖不上太高的溢价。但即便溢价不高，钱也是地方上拿走了。

损失的溢价怎么办？

莫慌，房地产税给你补上。

我还是那句话——

高层收了地权，也要不了地方的命。

地方财政，也饿不死。

上面给你兜底，屁大点事。

以上，就是我们“螺旋解体”系列的三期全部内容。

今天，我们来做一个最后的梳理和回顾。

首先，高层的目标很明确，就是要：“楼市去周期化”、“房产去投机化”。

为了达成这个目标，高层分了两步走：

第一步，收回地权和信贷权。

收回地权，相当于收回了楼市的供需基础和成本基础；收回信贷权，相当于收回了楼市的货币基础。

供需基础、成本基础和货币基础收回高层后——

最想控房价的高层，就掌握了中国楼市的房价中枢。

房价中枢，将在高层的牢牢把握下，平滑上扬。

第二步，分层调控和巡查督导。

城市内部的具体调控，直接下沉到区和版块。

哪个区涨的猛，就干哪个；

哪个版块涨的猛，就干哪个。

为了督导城市内部的具体调控政策，高层巡视组定期巡视各个重点城市。

精准实现，哪个冒头打哪个。

最想控房价的高层，就掌握了城市内部的分化和波动。

城市内部的波动，也在高层的牢牢把控下，平滑上扬。

由此，楼市的周期被烫平了，低吸高抛的投机属性消弭了。

然后，地权上交后，楼市周期消失后，严重依赖土地的地方政府，财政问题该怎么解决？

高层给出了三个解决方案——

给你新的开源增收渠道。

给钱、贴钱、开辟新税源。

帮你勒紧节流的裤腰带。

控制无序扩张，分离地方事权，压缩非重点开支……

允许你暴雷出清债务。

先还旧再借新，还不上就暴雷……

最后，我想说的是——

“楼市去周期化，房产去投机化”，几乎已成定局。

楼市，真的、真的、真的在定投基金化。

短期周期消弭了，震荡波动消弭了，炒地皮消弭了，炒信贷也消弭了……

一二线楼市的价值，真的、真的、真的只剩下真实的居住价值。

面对这种情况，具体的楼市实操方案，请一定要参考昨天更新的文章——《螺旋解体（中）：调控崩析！主体下沉！楼市正在遭遇俯射》

把昨天的文章直接拉到最后，直接获取“最真诚的实操建议”。

最后的最后，还有几句老实话：

螺旋解体这个系列的三篇文章，我们写的很辛苦。

而且我知道，这种稿子不像流量稿。你写得再辛苦，阅读量一定不会高，流量也一定不会大。

但是，我还是希望能死磕出来，真正能帮助到大家——

帮助大家认清当下的楼市现实。

帮助大家调整自己的投资策略。

我们宁愿牺牲一些流量，也要做对大家真实有用的内容。

没办法，我们就是这么一群楼市里最耿直的犟种。

也恳请大家一定要持续锁定“大碗楼市”！

“在看”、“转发”和“收藏”的三连不停，大碗的纯干货暴击不停！

来来来！先把此文走一波三连，以防找不到我们这群耿直少年哦。