深V曲线，只能看不能碰！
这是一个巨星陨落的故事，也是一个回到原点的楼市。
2001年，城区房价7000元，是上海房价的两倍；
2010年，诞生楼面价3.7万元/平米的全国地王；
2011年，城区楼面价再次突破3万元/平米。
温州，曾令全国人民仰望、艳羡的城市。
这几天，我们来到温州调研，为什么选择温州，因为这十年，温州楼市走出了和全国所有城市都不同的曲线，
温州—起点即是巅峰的深V型性感曲线；
其他—曲折向上的爬坡式曲线。
去之前我很好奇，
那个曾经纸醉金迷，青街小镇步行十分钟就能看到8、9辆劳斯莱斯，被英国BBC拍成记录片的传奇之城现在究竟落寞成了什么鬼样子？
那个30年前就集资筹建中国第一城龙港，20年前房价就秒杀北上广深，10年前民间借贷暴雷楼市一蹶不振的温州，现在到底是什么鬼样子？
看过温州之后，我发现温州楼市很矛盾，有热度但没人追捧，
大城市的楼市拥有的特质它都有，大城市实施的调控政策它也有，可它的楼市就是没法像杭州、苏州、宁波一样支棱。
1、地价涨了
今年上半年，温州市区共出让19宗涉宅土地，其中15宗土地以封顶价+竞配人才房面积出让，2宗土地以接近封顶的价格成交，土地楼面价比2020年高8%。
今年的温州市区没有一块地是便宜的，地块竞拍到封顶价是常态，后续竞配多少面积人才房才是真正的决胜局。
最夸张的是未来视界项目南侧地块竞价123轮，参与竞拍的有中国铁建、华润、保利、招商、中海、绿城、万科等约11家开发商。
最终，华润以封顶价22.65亿元+政策性住房6200㎡竞得该地块，可售住宅的楼面价约为23000元/㎡，要知道，旁边在售的未来视界成交单价是34000元，还包含2500元精装。
温州的土地很抢手。
2、房价涨了
2019年至2021年温州房价上涨10%左右，
2012年房价19000元左右，2014年跌落谷底房价15000元，从2014年开始温吞吞地涨价，今年又回到了十年前的原点。
温州的房价很慢热
3、改善抢了
温州最像大城市的一点是畸形分化，改善热，刚需冷。
改善区域，抢；改善板块，抢；改善户型，抢。
鹿城区二手房成交量始终占全市的65%左右，8月甚至达到69%。
要知道鹿城区价格最高，二手成交价27109元， 瓯海区二手成交价19237元， 龙湾区二手成交价18669元。
而全温州最贵的板块鹿城区滨江CBD，新房平均成交单价逼近4万元，区域内项目一房难求，出现2万元/平米的倒挂红利，百万茶水费，托人找关系的现象。
高单价大面积高总价的改善盘，也稳坐温州新房销售榜的前三甲。
成交均价4万的滨江上品六开六清；
成交均价4万的华润九悦292套住宅2000人登记；
成交均价4万2的融创德信江山云起三开三清；
这三个温州最贵豪宅月均去化居然达到100套以上；
其他板块，比如绿轴、市中、南汇板块月均去化30-50套，单价最低的龙湾区的一些楼盘每月的去化量甚至还达不到30套。
鹿城区。瓯海区的楼盘遵循面积越大单价越高的原则，130平米大户型比90平米的小户型单价至少高2000元。，
温州的改善就是爹
4、调控严了
眼看房价又回到了十年前，不捶打可还行。
全国流行的限购政策，温州都有，
土地，限房价、限溢价、竞地价，竞配建；
摇号，摇号人数与开盘房源比例达到2:1以上，采取公证机构主持的公开摇号方式；
二手房参考价，对热点住宅小区二手住房交易价格进行监测，发布二手住房交易参考价格；
打击学区房，领取房屋产权证须满三年可就近上学，要求三年读一户；
温州的调控真时髦，
别的城市都翻倍了，温州白扑腾了十年，
这么乖巧的温州，这么温吞的楼市，完全不像当年那个横冲直撞、胆大包天的温州了。
要知道，包着私人飞机扛着一麻袋一麻袋现金的温州购房团，谁敢不服。
依靠走私下海，家庭作坊，民营经济三大法宝走出致富路的温州，1978年GDP13亿，2000年822亿，排名浙江省第三，伴随着GDP增长的还有温州人买房的热情，
别墅论套，房子论栋，钱论麻袋，成了他们横扫全国售楼部的三大法器。
1998年到2001年，三年里温州市市区商品房房价从2000元涨到7000元，2001年上海一手房均价仅仅为3500元。
2001年，温州房价是上海的两倍。
2001年在温州买房需要排号，托关系走后门。很快，小小的温州已经装不下温州人膨胀的欲望和野心了。
1998年，温州购房团扛着一麻袋一麻袋的钱，坐着火车闯进上海滩，上海房产协会在温州买房团来之前，就收到了市政府的指示：一定要把温州看房团服务好。
结果当场成交49套，成交额6500多万元，很快温州购房团名声大噪，全国各个城市都留下了他们的足迹。
10万温州购房团大军，北到鄂尔多斯，南到海南岛，东到丹东，西到乌鲁木齐。
二十年叱咤风云的购房团，像一只训练有素的队伍，令很多城市只闻其名，不见其人。
由于温州人全国到处买房，2004年全国房展会干脆就在温州举办了。
那时候的温州，多风光。
这富裕之路平坦宽阔的温州怎么就虎落平阳了呢？
2008年经济危机之后，摸到天花板的温州制造业，面临转型，可是宗族关系为纽带，家庭作坊式的经营模式没有及时升级转型。
所以很多人从银行贷款之后放高利贷，做房地产投资而不是扩大生产规模。
实业成了他们的融资平台，当年的置信集团开发楼盘六个月回报100%，实业只有10%，置信联合250和小企业主以37亿元的价格拍得了黄金地段的置信广场项目，这背后有上千人的集资。
那时候的温州从实体抽调大量资金投入房地产，40多家制造业企业都涉足房地产开发。
很快，温州市区的房价从从8000元上涨至34674元，整个温州进入到一场自我催眠中。
到了2010年5月，温州的民间借贷利率高达6分利，也就是年利率72%，1000万借出去，一个月就有60万的利息，一年720万的利息，那时候连温州连老太太都知道放给高利贷的去赚钱。
然而这一切的膨胀贪婪，在2011年戛然而止。
2011年全国出了限贷政策，要求二套首付60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
3月温州出台政策，规定本地户籍家庭，纳税一年的非本市户籍家庭只能购买一套商品房，后续又出台取消工业用地的市场化。
很快，温州的房价开始回落，绿城广场从9.5万元下跌到4.5万元，中梁府从7万跌到3万元，普通的楼盘也下跌30%。
2011年温州的银行不良贷款率0.37%全国最低， 2013年3月攀升至4.0%全国最高，紧接着就是银行抽贷，包括江南皮革董事长黄鹤在内的老板逃亡跑路潮来袭，老板跑路温州民间借贷危机大白于天下。
从此温州制造业元气大伤，温州乐清黄华港的船厂，不再汽笛轰鸣。最繁华的主干道，温州车站大道最抢手的商铺，租金下降三分之一。2013年2000多套登记拍卖的银行抵押房产在温州法院排队等着被拍卖。
十年后的今天，温州的楼市仿佛重燃战火，房价也从低谷开始慢慢爬升，保持了近六年的稳定增长，
曾经房价9万5的温州，要不要干一把？
要，
但是仅限自住，投资温州，别闹了，出门左转看看A股有没有机会吧。
温州太特殊了，只有温州购房团扫荡你的城市，你不敢扫荡温州。
买温州，只有自住一个价值，就算连续再涨两年，我也不敢干温州。
说说原因，
第一，城市土地紧缺，更多依靠拆迁
温州山地众多，耕地浙江省最低，人均半亩，可供居住开发的土地规模比深圳还少。又由于温州经济发展早，城区建设早早完成，能利用的土地基本利用完毕。
要想大量开发居住用地，只能通过不断地拆迁腾挪土地，但是拆迁涉及方方面面，不是一个高效的土地利用模式，这就导致温州的城区升级速度很慢，新楼盘供应极其有限。
2016年年底温州就开始了“大拆大整”。今年5月又制定了未来五年的拆迁计划，要对温州市区78个村整村拆迁，但是拆迁的地块中热门区鹿城区只占4个。
也就是说未来3-5年，温州核心区的新房供应依然紧缺，房价下跌空间并不大。
第二，经济没落，人口流失
曾经浙江省内定下目标：跑出两个千万人口的城市，一个杭州一个温州，虹吸外来人口扩大影响力。
现如今杭州早已突破1100万人口，温州2017年起人口持续流出，18年2.5万人选择离开，19年4.8万人选择离开。
温州19年人口增量竟然比丽水都要低，仅仅为杭州金华人口增量的1/5，宁波人口增量的1/3。
最要紧的是这座先锋城市现在却有了几分老龄化的味道。
七普数据显示，温州近十年15-59岁人口比重减少6.42个百分点，60岁及以上人口比重增加5.45%，65岁以上人口比重增加4.09%。
没有持续人口流入、没有年轻人口支撑的城市，投资就是一步险棋。
第三，2012-16年楼市休克，产品断代
2012年到16年、17年，温州一直处于元气大伤的疗养阶段，几乎没有什么新建楼盘入市，市场笼罩在暴雷之后的迷雾中，产品的更新换代更是奢望。
所以我们调研发现，温州次新房非常少，遍地都是年代久远的老房子，就是源于12-16年之间五六年的楼市休克。
这种状态下，温州改善型客户只能扎堆到新房市场。
第四、宗族文化浓厚，外来人口难以融入
温州为什么没有大量的人口流入呢？除了经济没落之外，相对封闭排外的宗族文化也是其原因之一。
如果你去过温州就会发现，城区三步一座庙，五步一个教堂，甚至有些家族为了保证血缘纯正不愿意和外地人通婚。
这么封闭的宗族体系组成的城市，经济再发达也注定无法成长为大都市，这样外来人口很难留下来。
温州有钱的是谁？是本地拆迁户、私企老板，那些外来的打工者，工资很低廉。
外地人难融入，难挣钱，难留下，外来人口无法转为有效的购房群体。
供地太少、城市陈旧、经济没落、人口流失、楼市断代、缺乏包容，多个因素桎梏了温州的发展，也封锁了温州的楼市。
以至于财富再饱满，房子也只能是自产自销。
有些城市日渐崛起，有些城市日渐失声。
温州的购房团，已渐渐理性退出历史舞台，
温州的房地产，依然是只可远观不可亵玩。
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