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踩在风口上的超级网红城市,飘了吗?

拓海 大碗楼市 2021-10-29



我的房产生涯是从杭州开始的,观察过五六七八年之后——

 

我强烈建议滨粉、绿粉、南星粉DIY将自己申报为非物质文化遗产。

 

而且这事儿还得抓点紧,动作慢了让韩国人抢先,你们就得前轱辘不转后轱辘转了。

 

不为别的,在杭州豪宅市场,这帮人是真的能呼风唤雨:

 

但凡能被这三类人盯上,哪怕是个违建也能卖出让人乍舌的价来。

 

9万/㎡、10万/㎡、12万/㎡、15万/㎡…

 

现如今,杭州头部改善板块二手房已经是这个画风,而且是实实在在的成交价。

 

斗胆说一句:几乎每位有产者都“功不可没”。

 

以前老觉得中心房价超10万元/㎡的,只能是北上深,连广州都得靠边站。

 

细细咂摸过杭州的改善市场后,确认该我靠边站了。

 

可是,身在杭州,要是敢质疑这个价格太飘,杭州人分分钟被送来灵魂拷问三连:

 

-杭州的宜居,一线城市能比吗?


-杭州的产品力,一线城市能比吗?


-杭州的发展潜力,一线城市能比吗?

 

有意思的是,问出上述问题的人,多半买不起十几万一平米的房子。

 

我也纳闷,他们不如干脆问:“一线城市能跟杭州比吗?”这样更直接。

 

手握杭州豪宅的人,往往一线城市也有资产。管它“北上广深”还是“北上深杭”,反正手心手背都是肉。

 

讲真,目前杭州距离一线城市真的是有肉眼可见的差距,但房价率先看齐一线,到底是飘没飘?咱们今天一次说透。


 


杭州目前豪宅市场现状

 

首先明确一点,豪宅凭什么是豪宅?在几乎所有一二线城市无外乎以下四点:

 

地段共识、学区共识、配套共识、品牌共识,这些因素共同汇聚为价值共识。

 

沿江的城市逃不开一线江景房,准一线以上城市离不开核心CBD商圈,享有好学区的好房子同样受到热捧。

 

好,以上我说的只是妇孺皆知的1.0版本。到了豪宅2.0,你还不得不考虑圈层价值。

 

简单来说,就是一处好房子开出来,还得看富人愿不愿意集体买单往那儿扎。

 

这一点,杭州的玩得出神入化。

 

1)价格是否存在虚高?放在全国是啥水平?

 

近十几年来,杭州城市结构最大的变化有两个:

 

一是从“西湖时代”跨越到“钱江时代”;二是绕城高速西侧未来科技城顺势崛起。

 

这不仅大大拓展了杭州的城市骨架,也使得城市中心发生了位移。

 

自古以来,杭州的豪宅大多集中于西子湖畔,潘天寿、司徒雷登、蒋经国等民国巨擘的故居大多分布于此;

 

但今天,如果你只知道西湖边的豪宅,怕多半是个出土文物——

 

钱江一线江景房才是杭州豪宅的代名词。

 

目前,杭州的高端改善板块主要集中在:

 

南星桥:80000-160000元/㎡,新房限价69800-70800元/㎡(无新房可售);


奥体:70000-100000元/㎡,新房限价47000-48000元/㎡;


滨江CBD:70000-90000元/㎡,新房限价47000-48000元/㎡;


申花:60000-90000元/㎡,新房限价54000元/㎡;


未来科技城:45000-70000元/㎡,新房限价34500-38000元/㎡;

 

前三个属拥江核心地带,城市的几何中心;

 

申花属主城区商业宜居属性双优板块;

 

未来科技城的产业价值无可估量,且板块核心单价破10万的呼声非常高涨。

 

讲真,我这么一个几乎全部身价都在杭州的人都快看不过去了。

 

超过10万元/㎡的价格:

 

在北京妥妥进四环,享受中等以上学区;

 

在上海内环里站稳了没问题,运气好的话能拿下不错的学区和商业资源;

 

在深圳,只要不是福田CBD或南山、宝安的顶级板块也足以平趟…

 

只不过,想要挑到顶级板块怕是不太现实。

 

但思来想去,现阶段一线城市似乎真的很难扩容,“一线城市资产”不仅是顶光环,更重要的是其不可复制性是其它城市无法比拟的。

 

然而,尽管珠玉在前,也丝毫没影响杭州的改善板块卖到10-15万/㎡。

 

多说一句,目前杭州顶级豪宅成交价拿到其它准一线城市,足足可以全款拿下3-4套相似品质房源。

 

2)豪宅中签率竞相走低

 

由于工作的原因,笔者接触过太多杭州房产圈的同仁。

 

其中相当一部分是老底子杭州人,有意思的是:

 

甭管人前如何杭吹,私底下大多不同程度地承认,目前的二手房市场太扯淡。

 

“个么…南星再怎么好,能买到十几万一个平方?”

 

“个么…申花卖八九万一个平方,你要不要买啦?”

 

“个么…未来科技城那么远的地方也要卖六七万,脑筋坏掉了?”

 

以上三句话出自三位不同杭州楼市大V,当然,我保证公开场合你听不见这个话。

 

因为只要这帮人还能搞得到房票,一定会夯不锒铛去摇这些地段的新房。

 

还是这几个大V,讲出了一毛一样的话:“个么…倒挂个几万块,傻瓜才不去摇!”

 

老祖宗教育我们说得对:“身体最诚实。”

 

2021年初的那一轮豪宅集中开盘大撞车,中签率低到露点:

 

御潮府、江河鸣翠、丹枫四季、滨江嘉品…这类动辄单价5-7万/㎡的豪宅项目接连创下个位数中签率。

 

简单来说,千万级的房子,20人抢一套房。

 

原本,豪宅开盘不该是这个画风,但偏偏在杭州就成了现实。


 


杭州豪宅市场为什么会这样?

 

“存在即是合理”。

 

不管你发多少牢骚,杭州的豪宅市场就是这么酸爽而BT。

 

2016年-2018年那一轮行情,许多人对投资刚需保持迷思——

 

坚信单价17000元/㎡的比单价71000元/㎡的有更充足的上升空间。

 

但现实是,今天杭州70000元/㎡开盘的房子交付即接近翻倍,但“1”字头的房源在二手房市场越发边缘化。

 

前几日,甚至有老底子杭州朋友开了句玩笑说:

 

“想成为千万富翁,最快的方式就是自己的和父母的房子同时卖掉,入账600万,去打新800万的房子,交付后1200万卖掉妥妥的。还掉200万的杠杆还有1000万落袋为安。”

 

秒懂顶豪产品个位数的中签率是怎么来的了。

 

问题是,为什么会这样?

 

1)杭州一二三级市场已形成严丝合缝的联动体系

 

这座城市是个名副其实的端水大师。

 

土拍市场双限之下,形成了一二手房之间可观的倒挂空间。

 

在杭州生活久了,在别的城市看到3000-5000元/㎡的倒挂几乎不往眼里放。

 

因为杭州万把块钱每平米的倒挂几乎遍地都是。

 

在“摇到就是百万入账”的感召下,杭州的“摇一摇”从未冷场过。

 

拿倒挂万元的盘来看,中签率大多在20%以下,约1/3左右低至个位数。

 

这样的行情,对开发商而言有两个肉眼可见的好处:

 

1、去化速度贼快


2、整体货值贼高

 

这直接催生了开发商的拿地热情:

 

土拍单价见顶了,咱们竞自持;自持到头了,咱们竞配建;配建不过瘾,现房销售、拉长回报周期的活儿咱们也能干!

 

反正只要是商品住宅用地就不要放过。

 

土地供应端偶尔出两个重磅利好,比如哪儿哪儿要建新商业,哪儿哪儿要盖学校…

 

当然,最大的杀器还是地铁N期规划,它能同时对土地市场、新房市场、二手房市场带来特殊利好。

 

在这种地房联动玩法之下,开发商、购房者同时嗨翻天。

 

2)杭州豪宅的买家是整个长三角的土豪

 

虽然这种玩法,别的城市也在用,但总感觉在杭州跟前全是弟弟。杭州之所以能在这个圈子里玩出名堂:

 

一方面是因为土地、楼市、购房者默契十足、真的会玩,比如什么调控都可以考虑,唯独保留着合理的流动性;

 

顺便说一句,红盘锁死五年,究其商业本质也不过是在红盘和非红盘间做了有效平衡。

 

另一方面,则是杭州及其腹地买家真的是足够有钱,口袋里不差钱,购买力就不差事儿。

 

多年观察发现,杭州豪宅的买家来源十分稳定:

 

长三角地区高净值家庭/浙南高净值家庭/杭州本地改善/互联网新贵

 

我曾说,一座省会城市的房价是由这个省的中产家庭集体决定的。

 

而浙江省偏偏又是全国最不差钱的省份,叠加长三角北翼南下而来的买家…

 

这么一看,今时今刻杭州的房价已经很厚道了。

 

如果不考虑倒挂获利,那以上人群最大的特点就是品质、圈层敏感,唯独价格不敏感。

 

考虑进倒挂因素,他们可以瞬间变得啥都不敏感,能上车是第一位的。

 

从个人体验上看,还有许多家庭,原本住着400万/套的房子也抛售掉去打500-700万的新房。

 

还有一种情况是拼单代持,这和房企合伙拿地盖房的套路差不多。

 

重赏之下,必有勇夫!这无疑加深了顶级豪宅产品的竞争难度。

 

3)市场价值认知整齐划一

 

实不相瞒,手握400-500万现金,住在出租屋打新的故事,大约只能发生在杭州、深圳这俩地方。

 

杭州买家怎么就这么笃定市场前景?

 

除倒挂可观、民间资金规模雄厚外,购房者集体认知整齐划一无疑增强了未来市场的高度确定性。

 

杭州楼市的认知体系具有高度成熟性,成熟到几乎不接受不同意见:

 

你敢吐槽南星桥?大逆不道!你敢质疑奥体、滨江?胆大包天!你敢黑阿里巴巴?罪当问斩!你敢吐槽滨江、绿城?十恶不赦!

 

笔者本人曾去报道融创某项目交房的新闻,朋友圈里感叹了一句“感觉融创的产品力不输某江和某城”,当即感受到了网暴的厉害。

 

杭州的摇号政策玩了三年之久,老百姓中间早已形成了高度共识——

 

“投资追着产业买、改善沿着钱江买、刚需不离地铁买”。

 

哦,不!这是杭州买家口耳相传的财富密码。

 

而且,越是高端楼盘,共识性就越是强。

 



杭州豪宅还值得入手吗?

 

十年前滨江、萧山迎来大开发,我曾经的同事写过一篇文章,标题很有感染力,叫做《有梦过江来…》

 

文章的阅读量很高,互动量更高,但大多是清一色地骂。

 

最让人过目不忘的一句是——有病才过江来!

 

但现如今,随着奥体、滨江CBD两个豪宅板块相继崛起,就连老底子杭州人都摒弃了“钱江南岸,全是萧山”的偏见。

 

另一经典例子发生在城西——

 

十年前,你去问老杭州人要不要在未来科技城买套房,指定能被问候“六二”(杭州话口吐芬芳);

 

今天再问同样的问题,答案多半是“老早以前啊去买套房毛好滴!”

 

这批人,还是那批人,真心是没人跟钱有仇啊。

 

1)新房还值得买吗?

 

答案非常确定:值得买!

 

而且,只要是合法合规,对那些顶级豪宅,拼单买也未尝不可!

 

首先,只要二手房指导价机制尚未官宣,品质楼盘交付后均价反超倒挂标的物还是司空见惯的;

 

其次,杭州仍有大批城市规划建设利好尚未兑现。

 

这些规划利好主要集中在三个地段:

 

比如沿江的望江新城、江河汇、三江汇;城西的云城、高铁新城;城北的运河新城、北部新城等。

 

第三,相信杭州房产买家的集体实力,他们既可以手握几百万去新房市场打新,又能毫不吝惜去买千八百万的次新房。

 

况且,越是豪宅板块,价格看起来越是坚挺。

 

可能有人会说,10万-15万/㎡的价格在北上深也是有挑有捡!

 

没错,如果这一刻限购令在全国范围内取消,那么杭州卖到十多万一平米的单价确实值得质疑;

 

但一纸限购令让太多大宗资金难以跨城流动;

 

此外,浙江县城房价屡屡秒杀大部分省会,这事儿妇孺皆知。

 

省会的房价不断向一线城市看齐,这过分吗?

 

2)二手房接盘务必谨慎

 

开始接下来的段落之前,我有必要说一句:目前我家在杭州有两套房子想出售。

 

一是想距离公司更近,免去每天驾车两小时的苦头;

 

二是想去打新,我说不是为了倒挂,你信吗?

 

但尽管如此,我还是想说,目前在杭州不到万不得已别轻易去买二手房,特别是那些10年以上房龄的。

 

因为入手这些老房子,对你而言可能意味着:

 

你主动错过价值暴击的红利;错过了全新产品力带来的体验感;错过了志同道合的邻里后援团…

 

而这些优势,买一手房可谓一个都不缺,而且也只有买一手房才能体验到。

 

那顶级豪宅二手房能买吗?

 

个人的观察是:刚刚交付的时候可以买,论抄底,也仅次于打新。

 

从桥西到南星桥,从奥体到滨江CBD,太多豪宅次新房印证了一个事儿:

 

竞品交付前入手的,几乎没一个吃亏的。

 

这些高净值业主和准业主大概率会里应外合推动均价爬坡一段时间。

 

但切记一点:欲购从速,和时间赛跑。

 

笔者观察了桥西、南星桥、之江等老牌豪宅区发现,在这些板块去买10年以上老房子,跑赢楼市大盘和货币大盘还是不成问题的。

 

只不过,妄想暴击正在变得越来越不现实。

 

一句话,二手房真的要谨慎购买!

 

 







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