半年前杀入佛山的投资客，挨了一记无影脚！
开篇提示：最近不少稿子丢失，原因你懂的。
或许，某天大碗楼市也会丢失，希望大家且看且珍惜。
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广州楼市持续火爆一年多之后，佛山临广板块突然蹿红：
原先的20000+猛涨到“3”字头，原本15000元/㎡就能上车的，也悄悄来到20000+…
临广限购区带着伦教一起，走出了虎虎生威的步伐。
时间来到8月底，广州楼市调控骤然加码，佛山也随之进入深度盘整期。
佛山的正向行情，缘何昙花一现？
读懂了佛山楼市，便更能理解当下楼市的诸多底层逻辑。
火爆数月之后，佛山楼市开始集体哑火
2020年下半年开始，佛山楼市全面启动。
至今年9月底，佛山新房同比涨幅达16.71%，二手房同比涨幅11.59%。
其实，这个数据还是被相对冷门的高明、三水明显拖了后腿的。
像陈村、北滘这类临广板块，涨幅则普遍在30%上下。
到今年七月份，里水、金沙洲一度高达3-3.4万元/㎡，陈村、北滘纷纷突破3万元大关，就连不限购的伦教，单价也站上“2”字头。
现如今，那些临广概念玩得猴赛雷的街镇，也不得不从单价“3”字头，猛降到24000-25000元/㎡。
顺德区出现跌价的楼盘最多，超过25个，最高单价跌幅22.06%。
跌价盘主要集中在陈村、北滘、大良、佛山新城。
无一例外，上半年跳涨，下半年跳水。
像ICC碧桂园三龙汇，今年3-7月卖到34000-36000元/㎡，现如今，29000-30000元/㎡的精装价还有小额优惠可谈。
另外两个热点区域：
南海区有17盘跌价，最高单价跌幅26.67%；
禅城区共14盘下跌，最高单价跌幅14.81%。
工抵房、全套家电、车位抵扣券、报销往返机票…
为了加速去化，临广一众新盘把招想绝了。
案场外的小蜜蜂甚至为争抢客户，偶尔发生口角，引得我和我的小伙伴都惊呆了。
即便如此，诸多临广板块二手房，依旧比一手房的日子更难熬：
新房从“3”字头降到“2”字头，依旧比二手房卖得贵；
太多次新小区带看量与交易量跌到了个位数。
像北滘公园附近的中海悦林熙岸，新房均价35000元/㎡，周边二手房只卖23000-25000元/㎡；
禅城祖庙的星河云颂府，新房均价30000-35000元/㎡，周边次新房均价在25000-28000元/㎡。
新房、二手房相互内卷。
笔者在广州调研时听到了一个笑话：
“荔湾和海珠二手房门店正在批量接收佛山的劳动力外溢。”
楼市严厉调控之下，回笼现金流、避免踩线成为众多房企活下去的唯一出路；
加之第四季度到来，房企冲业绩的压力变大，两项叠加共同促成了今天佛山楼市的“降价潮”。
佛山成了吃准大湾区“鱼尾行情”的高手，这才是问题的本质。
佛山楼市为何频现鱼尾行情？
就在两三年以前，许多人还在津津乐道着“佛莞哪家强”。
彼时，两城房价也几乎不相上下。
时间来到2020年中，东莞楼市开始率先启动，全年涨幅高达47%；
同一时期佛山楼市涨幅只有东莞的1/3左右。
更有意思的是，到了佛山开始启动时，大湾区已是本轮的鱼尾行情。
与大湾区其它城市相比，佛山更显得后知后觉。
为什么会这样？
1）产业因素
佛山拥有万亿之巨的GDP，但基本上是靠着分散且相对传统的产业部门在支撑：
北滘有家电产业集群、陈村有不锈钢和花卉产业集群、狮山有汽车产业集群、南庄有陶瓷产业集群、乐从有家具产业集群…
更重要的在于，其产业结构内部，纵向无法形成代差，横向无法形成上下游闭环…
尽管美的等家电企业在试图向高精特新转型，但一时间尚难以撼动传统经济部门的统治地位。
换言之，这样的佛山难以形成真正意义上的产业中心。
开工厂的民营业主，生活半径以自家厂房为圆心，客观上抑制了整个城市的人流与资金内部调度频次。
因此，犹如满天星斗、而非皓月当空的产业布局，体现在楼市上就是：
沉淀在房地产市场的购买力难以形成梯队共识。
这样的城市格局与产业格局，必然会带来三大高度关联后果：
1、城市吸引力在大湾区中渐渐下滑
2、容易在楼市行情后期才启动
3、本地工薪家庭在楼市变量里的权重被折损
佛山优势产业结构分布示意
2）广州因素
“其实世上本没有佛山楼市，广州楼市外溢多了也就有了佛山楼市。”
这话虽有些过激，但至少道出了两点事实——
1、广州行情对佛山影响极深
2、广州买家对佛山楼市掌握定价权
佛山房价最高的地方，无一例外，全部临广：
千灯湖房价干到60000+，比白云湖、万博CBD、黄埔科学城还要贵；
祖庙、北滘房价有项目突破30000+，与南沙、黄埔、番禺的非热门板块价差不大。
在临广板块，广州买家的占比从1/3到2/3不等；
与佛山接壤的广州区域主要为荔湾、番禺，这意味着溢出到佛山的地缘性客户很可能是广州楼市最弱的购买力群体。
30000元/㎡上下的陈村、北滘，在不到“4”字头的番禺钟村、广州南站板块面前，几乎没什么竞争力。
不明显的价差，与前期过大的涨幅，在市场退潮时，当然会形成火力压制。
比邻白云区的里水，道理与之类似。
当然，佛山自身也是一座富裕的二线城市，其千万资产家庭规模与600万资产家庭规模在全国名列前茅。
他们的购买力，不断夯实着佛山楼市的价格纵深。
换言之，临广板块是广州外溢买家与佛山本地买家博弈、共振的结果；
但完全靠广州带货肯定不是佛山楼市的最佳出路：
广州自身的城市重心大有一路向东的态势，整个城市东强西弱的格局短时间内不会扭转。
加之其自身尚有大片大片如白鹅潭CBD、广钢新城这样的区域有待填充，带动佛山的意愿与能量自然十分有限。
不信，你让佛山临个天河CBD或者黄埔科学城试试？
3）购买力因素
以板块来看，佛山楼市最大的确定性，来自千灯湖。
这里既是广东省的金融产业示范基地；
也是本地富裕家庭与外地买家价值认同的最大公约数。
目前，千灯湖核心区在售楼盘只有保利天悦一个——
单价60000元/㎡起步，且全部房源为大户型，还要搭售商办产品。
算下来，总价起步就要1000万以上。
目前，所有售出房源被广州高端客户与本地企业主瓜分，且1/3客户为一次性付款。
相比之下，其它板块便没这么壕横：
广佛线开通十年有余，利好早已兑现，但丝毫挡不住新广州人沿着地铁线扫货。
普君北路、祖庙、南桂路的2、3、4字头虽不太瞅卖，但与千灯湖的坚挺相比，便小巫见大巫。
最大的问题就是：横盘或下行风险正在逐渐增大。
相比之下，临广镇街的行情波动就要明显多了。
至于佛山的其它非临广镇街，处境就更加艰难了——
涨潮慢、退潮快的行情曲线，几乎与所有环一线城市的附属市场一模一样。
佛山房产，到底还能不能入手？
当前的佛山市场正在深度盘整，而拐点兴许就在不远处。
广佛两城已有不少主流银行下调了首二套住房贷款利率，给予市场的正向货币刺激和正向情绪刺激均在所难免。
大片单盘几个月内跌去10-25%的均价，并不符合稳市场、稳预期的调控目标。
然而，这一次的退潮，却让我们看清了佛山楼市的两点关键变化：
1）回归核心区
过去，大家都觉得临广区域大致安全。
特别是限购区地图一出，无异于政策端已划定了佛山可供挑选的区域范围。
但现实证明：市场不是拼图游戏，政策面、信贷端与供需关系架构的市场是一个恒变量：
而佛山这样高度依赖一线主体的市场更容易产生起起伏伏。
而最抗跌的，往往仅是少数区域板块，譬如千灯湖。
从三年前的“2”字头，到一年前的“4”字头，再到今天的“6”字头，千灯湖始终很稳。
不仅抗跌，还穿越了至少三轮小周期。
这里多说一句，同样是核心区域板块，禅城祖庙的价值预期就要逊色不少：
其产业配置不比千灯湖的金融与总部经济；
配套齐全但界面老旧，导致后期板块变数也不会太大。
从目前的二手房每盘个位数的交易情况来看，这一核心板块已处于“2”字头的深度回调中。
2）镇街的确定性正在减弱
佛山的镇街蕴藏着非同寻常的购买力，但正在向本地人市场蜕变。
凭借临广概念吸引到的广州购买力与外地购买力并未形成有力的市场支撑；
相反，带头砸盘的正是同源投资群体。
多年的大浪淘沙，大家早已心知肚明：
仅凭地铁线路利好，大概率是要甘当睡城的，而睡城属性，往往决定了其价格天花板不会太高。
具体到佛山镇街来看：
镇街的购买力再强，客群也是有很强地缘性的；
镇街的经济实力再强，配套也是存在滞后性的；
镇街的吸引力再大，对于广州溢出的投资者而言，也是N选1的…
购买力无法集中，配套的去中心化，都有意无意地削弱着镇街的价值认同。
这次的行情退潮，无疑会让镇街的确定性在以后的行情中有所减弱。
佛山楼市的价值体系，取决于广州地缘客户与佛山本地客户的共振。
广州客购买力进场，大概率会将价格推向新高；
但只有本地客群接得住，佛山楼市的价值体系才能扎实。
照这个逻辑看，千灯湖最为理想、祖庙次之、北滘还可以、陈村及以下板块值得商榷…
回望过往，几乎佛山楼市的每轮行情都是这样运行的。
换言之，佛山楼市中，只有临广板块才有价值，但并非所有临广板块涨上去都跌不下来。
在佛山置业，务必要选择能够与广州楼市深度轮动的才真正有潜力。
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