你凭什么穿越周期
楼市松绑已经整整一轮了，
现状如何呢？
直到现在全国大部分地区还没有从下跌阴影里走出来，
不论是京津冀、长三角、还是珠三角，没有哪个区域市场能够走出独立行情。
从单城市看，最具研究典型的百城指数，在连跌了8个月后，也在连续不间断的救了8个月后，
才刚刚能看到止跌的行情。
如果用一个字来形容2021年下半年至今的地产行情，只能说：
惨！实惨！
但是，
有一座城市，却悄悄穿越了这轮周期，平稳的从风暴中走出——合肥。
说合肥能够穿越周期，完全不是浪得虚名，
先来瞅瞅全国的楼市是个怎样的情况：
一线城市成交面积同比下降61.5%、环比下降36.9%；
核心二线城市成交面积同比下降55.7%、环比下降16.7%；
普通二线城市成交面积同比下降56.2%、环比下降34.6%；
三四线城市成交面积同比下降60.7%、环比下降17%。
注：以上数据为2022年4月全国成交面积数据
三四线跌，正常~众所周知嘛，
普通二线跌，合情合理，毕竟是下行周期，拉下水也正常，
核心二线城市在跌，嗯~看来这轮比想象中还要冷，
可是，一线居然也还在跌，
麻了，
全国楼市成交面积跌到刹不住车了。
而同时期的合肥呢？
供不应求！
而且价格还在节节攀升。
优秀啊，直接来个逆生长。
有人说，合肥的逆生长会不会是因为这轮政策放开的过松啦？
瞧瞧隔壁南京，“底牌”放出来刚半个小时，差点把市场给点燃，
合肥搞不好就是过早亮了底牌，所以才能实现一枝独秀。
如果真有这么简单，全国楼市也不至于到跌麻了的境地了，
现实就是，
合肥不仅离亮底牌还早得很，
甚至只是拿出了工具箱里的小螺丝钉，
新政仅仅放开了瑶海及新站的限购，只是做了部分区域的修复，
而且即便是全国普降的房贷利率，合肥在下调之后，首套利率还是维持在了5.03%。
合肥到底怎么做到的？他凭什么能实现逆势发展？
合肥小宇宙的爆发离不开自身城市发展的特点。
合肥的主城面积极小、城市边界小，
合肥从2006年建成区面积224平方公里，扩展至2016年416平方公里，
而城市二环内直线距离9公里，直到现在依然没有被完全被填满，
16年之后呢，城市的扩张没有选择“摊大饼”的方式进行向外延伸，
而是选择“跳跃式”的发展了政务、高新、经开、滨湖、新站5个新区，
这就导致了，主城核心的小小范围内，集聚了大大的购买力，主城核心长期供求失衡，
而新成立的功能区，则拥有强大的产业支撑作为后盾：
政务区：市府所在地、高端办公区；
滨湖区：省府所在地、金融后台集聚；
经开区：制造业高地，主打家电电子、装备制造、汽车零部件等；
高新区：科研高地，综合性国家科学中心核心区，中科大、中科院所在地。
这些强产业成为了新区吸引人才的制胜法宝，
最终人才的虹吸也成就了新区楼市的活跃。
合肥小宇宙的爆发还离不开供需之间的矛盾。
合肥的人口已经突破了946万人，人口增速全省第一，直接迈入特大城市行列，
同时还是人才高地，人才净流入全国第四，仅次于北上广，
可是这么多人口的到来，当大家准备在这里安居乐业的时候，
却偏偏遇到了这个长三角库存最低位城市，
在典型的长三角城市中，合肥的库存量位于最低位，九区狭义去化周期不足5个月，
这还是九区一共的库存数量，
如果我们分区域来看，现在想在合肥买房的现状就是：
核心区买房，没货，断供很久了，
政务区新房完全断供，只能去看看二手房；
蜀山、包河、庐阳核心区，在售的项目只能去看看顶楼和底楼，其他楼层完全早就售罄。
例如，
华润润城中心，精装价格2.4万，首开500套房源，直接触发了千人摇；
星澜湾项目，毛坯高层2.2万，同样需要摇号，而且现在只剩下个位数的底楼；
新区买房，不仅要等摇号，还需要提高首付比例，
例如，
高新区龙湖光年，均价2.2万，目前住宅已经售罄，摇号中签率仅4%；而隔壁的高速信达时代星河精装售价已经达到了2.5万；
滨湖建发美的珺和府，均价已经达到了2.9万，看房前还得提前预约审核。
新区作为合肥九区中库存量最大的区域，售楼处里也是一副人头攒动的景象。
不过，这匹冲出市场周期的黑马，也存在着自身的问题。
合肥健康的库存，得益于有节制的供应，
是人为因素导致的供不应求，
而就在上个月，合肥挂牌了第二批次集中供应的土地，
共计29宗约2410亩！这还是在一批次已经成交了17宗涉宅用地的基础上，
一次性开闸大放水，而且是各区漫灌式大放水。
这个巨量供应真的还有这么多的需求作支撑吗？
合肥的二手房市场才刚刚经历过七连跌，
直到5月，新政放开了限购区域的第三套二手房限制，才将二手房的下跌拉了回来，
也就是说，合肥在经历了2015-2022年连续7年的市场扩张之后，需求基本被透支的七七八八了，
供应的突然大放量+当前需求的透支，
让这场供不应求的狂欢，未必会持续很久。
而这7年的时间，合肥从一个集聚在二环内的城市开始拓展，
开始蔓延、分枝，发展新区，俗称“画饼”，
让合肥的边缘板块开始逐渐出现透支化倾向，
例如长丰县，
这里缺乏产业配套，自身的造血能力不足，
原本仅靠着交通的带动还存在着一些购买力，
但是这一轮新政，放开了瑶海及新站区的限购后，
长丰也失去了自己最后一丝的竞争力。
例如肥西县，
肥西核心区的价格目前已经达到了1.9万，
价格上已经无限逼近高新区和经开区，
甚至首付比例要达到5-8成，
价差不占优势、首付资金量大，
可问题是这里和高新区、经开区，看似只要一路之隔，看似是一样的配套环境，
但是享受到的教育资源是完全不同的。
再例如肥东县，
目前核心区及新区的发展还没有延伸至与肥东的交界处，
他们中间存在着发展断裂带，
而这个断裂带的弥补是需要长时间才能够被填满的。
合肥市场虽好，但也并非遍地是宝藏，
最值得上车的地方还是
城市核心——
由老四区核心、政务、滨湖核心围合而成的一个重点发展圈，
只要上车条件允许，这个区域一定是合肥未来十年最安全稳妥的地方。
还有就是合肥发展的两大引擎区域：高新区、经开区，
合肥的城市发展靠着工业和科创的带动，
高新引领科创发展，经开引领工业发展，发展的确定性高，
但是经开区目前存在着一点瑕疵，因为工厂集聚+修路的影响，现状看来城市界面一般，不属于改善客户的首选，
而高新区，拥有人才做支撑，购买力更强，确定性能级也更高。
《射雕英雄传》里郭靖凭借两个脚互踩的方式，飞上了天，
合肥，也凭借着产业爆发力及良好的库存表现，完成了自己的逆袭，成功穿越周期，
但是向上的过程是一个相互借力的过程，
如果相互借力的过程出现失衡，那么向上的动力也将停滞，
所以“确定性”最终会成为资产最好的保护伞。
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