这可是极会拿捏城市脉搏的大城市喔!
对比过去十年，2021年主要城市GDP增幅普遍在100%以上，
但是，有一座城市，它的GDP增幅达到213%，
唯一增幅达到200%以上的主要城市，
这个城市就是——
“霸都”合肥市
合肥市曾经三次拆巨资豪赌，都赌赢了，拿下面板、半导体、新能源汽车三大产业
被称为“中国最牛风投机构”
但是，但是，
合肥不止赌性坚强，
在城市运营上，合肥也是很灵活稳健的！
如果问，合肥市有哪几个区？
不了解的人说4个区，了解的人说9个区；
一番了解下来，原来是4个行政区加5个功能管理区；
——蜀山、庐阳、瑶海、包河是4个编制完整的行政区；
——政务、滨湖、高新、经开、新站是从4个行政区拆出来的5个功能管理区。
正是这种行政区划管理的灵活性，推动了城市产业发展，推动了城市边界扩张，奠基了合肥城市空间发展的基本格局。
合肥市区曾长期受制于“三市区一郊区”空间格局，
2002年区划大调整，郊区改为包河区、东市区更名瑶海区、中市区更名庐阳区、西市区更名蜀山区，
2005年“141”城市空间发展战略问世——一个主城、4个城市组团、1个滨湖新区，
其中，政务区在主城，高新区在西组团，经开区在西南组团，新站区在北组团，滨湖区自成一派。
后来，政务区、滨湖区、高新区、经开区都是合肥房价的高地，新站区的楼市成交很活跃。
合肥4区灵活变9区提高了城市开发的强度，加快了城市开发的进程；
通过引进新兴产业，推动产业转型升级，也进一步夯实了城市空间扩张的产业基础。
此后，2013年合肥市主城规划“双心两扇两翼”，双心即是老城与滨湖新区；
再后来，2021年合肥市十四五规划提出了“中心引领、两翼齐飞、多级支撑”的国土空间格局。
这些，都离不开“141”战略的奠基之功，离不开行政区划的灵活管理。
不止行政区划管理灵活，城市空间扩张也是很稳健的，基础依然夯实。
如果留心观察就会发现，轨交线路的扩张推动城市发展空间的扩张，进而带动房地产板块的扩张。
上图是在合肥市城市轨道交通第三期建设规划（2020-2025年）示意图基础上加工的。
不难看出，合肥市轨交末端，往西到运河新城，往西南到肥西县/紫云湖，往南到滨湖区，往东到肥东县，往东北到陶冲湖-少荃湖-职教城，往北到合肥北城站。
与之对应，这些轨交末端所在的房地产板块，与合肥市区的房地产板块密切联动了起来；运河新城、紫云湖在高新区的下游，肥西县在经开区的下游，肥东县在瑶海区的下游，陶冲湖-少荃湖-职教城在瑶海区的下游，北城站在庐阳区的下游。
与之相对，这些轨交末端所在的房地产板块，也是核心区房价向外传导的末端，刚需自住属性不差，投资价值则取决于与上游的联动关系。
毕竟，轨交线路扩张的末端，约等于房地产板块扩张的安全边界，约等于城市核心区刚需外溢的安全边界。
其实，合肥城市扩张，与 “徽京”南京的城市扩张有异曲同工之处。
——在与主城有一定距离的郊区划地开发新城区，然后把轨交、教育等配套建起来，地价起来了，房价也夯实了，城市发展空间也扩张了！
除了这些现象，在合肥此次调研楼盘的过程中，还有些引起注意的现象：
我们去了市区很多板块的不少售楼处，但是发现——
要么是项目尾盘所剩无多，
要么是本批次房源开盘后所剩无几、要过几个月才能等到下一批预售，
要么是纯新盘还在前期蓄客，
除了新站区，当前可售货量充足的在售楼盘，真的不太多。
不禁产生疑问，合肥市区难道没房子卖了吗？？
经过找寻各种资料，我们发现——
自2020年以来，合肥市区可售住宅库存的去化周期整体趋势是持续下降；
自2021年3季度全国楼市下行以来，合肥市区的住宅库存去化周期依旧在4个月上下；
截止今年4月底，合肥市区可售住宅库存仅178万方，去化周期不足5个月。
换言之，
在本轮的楼市下行期，合肥市区供货量保持在低位、库存去化周期保持在低位！
虽然市场在下行，但是市场上能拿出来卖的房子真不多啊！市场下行对楼市的影响小多了！
这又是为什么呢？
答曰，合肥控地水平高啊！
首先，涉宅地块出让持续保持一定的土地饥渴。
根据克尔瑞数据统计，2016-2021年合肥市区涉宅地块成交建面年均619万方，比2012-2015年显著回落，也低于同时期商品住宅成交建面年均670万方。
其次，2021年搞集中土拍以来，不仅限地价、还要限售价，地价和房价的上限都拿捏在政府手里。
根据土拍规则，地价没有到最高限价时，价格高者得；达到最高限价时，转为竞品质方案/竞装配率/竞配建租赁住房；竞品质达到同等水平/竞装配率到达上限/竞租赁住房面积触顶，则通过摇号确定竞得人。
此外，房价也被拿捏了。
地块出让还规定商品住宅毛坯平均备案均价的最高上限，明明白白写出让公告里。
地下部分不能作为住宅面积对外销售。
还想通过挖地下室拉低项目整体均价，从而把住宅标准层卖高价？
不好意思，门都没有，窗户也没有！
再者，通过配建租赁住房，事实上控制了住宅预售供应规模。
根据出让要求，租赁住房结构封顶/竣工交付前，商品住房销售面积不得超过可销售商品住房面积的80%。
这招真够厉害的！地照常卖，新房却不一定能照常供出来！
更要命的是，竞租赁住房面积是合肥市区土地出让的常规性操作啊，
部分地块是摇号环节竞配建租赁住房面积，部分地块不管是否摇号都必须配建5%-25%租赁住房。
地卖了吗！卖了！
钱赚了吗？赚了！
市场烂了吗？没有！好着呐！
这拿捏的水平，站着就把钱给赚了！
合肥，未来向何处去？
合肥市，作为新中国最年轻的省会城市之一，发展很大程度归功于持续不断的“强省会”。
2006年安徽省曾提出合肥要提高经济首位，2021年合肥经济首位度26.57%，显然，未来仍有持续上升空间。
毕竟，“安徽省除了黄山和九华山不能搬，其他的都能搬到合肥市”，
合肥的强省会之路，还会继续！
21世纪以来，合肥凭借三次产业风投抓住产业发展机遇，扶摇而上。
合肥已成为与北京、上海、深圳并列的四大国家科学中心城市之一。
科创产业，还会继续为合肥城市发展注入强劲动力！
如果打开合肥十四五规划和2035远景目标，赫然发现——
仅有一处提及“落实中部崛起战略”，而更多提及长三角，更明确提出合肥“全面融入长三角一体化”。
2016年，安徽省正式被纳入长江三角洲城市群发展规划。
如今，合肥已从普通的中部省会城市，成功转型为长三角城市群副中心城市。
合肥的长三角一体化之路，还会继续！
根据规划，合肥2035年规划常住人口1300+万，
在未来，合肥计划新增460万人以上，人口增量接近现有常住人口规模的一半，年均人口增量30万以上！
如果如期兑现，这将是巨大的住房需求！
在未来，合肥的城市边界、产业发展、基建配套，还须继续夯实完善；楼市调控，还须继续行稳致远。
在未来，这一切，离不开灵活稳健的城市运营！
大海航行靠舵手！
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