救市三个月，似乎只救动了一个城市！
不知不觉，救市已经第三个月了。
大家是否发现一个问题——
时至今日，无论哪个城市出台哪种救市政策，几乎已无法掀起任何波澜。
救市的第三个月，2022年5月楼市数据出炉了——
四大一线城市，除广州之外的剩余三个城市，成交量环比大跌20%以上。
30个大中型重点城市，近半数新房成交量环比下跌，近6成成交价格环比下跌。
放松的城市越来越多，放松的力度越来越大，但市场的反馈却越来越疲软。
一片疲软之中，我却看到只有一个城市似乎出现了“触底复苏的苗头”。
苏州。
来，直接看数据吧。
第一张图，苏州市场活跃度指数和成交价格指数。
通过上面这张图，我们能看清一个问题——
自5月初起，苏州的市场活跃指数、市场均价和边际价格，全部出现明显的复苏反弹走势！
第二张图，苏州4-6月第一周商品房网签交易数据。
以上数据来自于苏州房产交易网，真实可靠。
以上数据，有个明显趋势——
自5月第二周起，苏州商品房网签成交量，直接从892套跳涨到2000套以上。
且此后逐周，都保持在2000套以上。
别眨眼，更重要的来了！
5月10日，苏州放松的楼市调控政策：外地户口购房，从“3年连续社保”降低为“6个月社保”。
于是，苏州部分楼盘针对外地客户提供了一个特殊便利：
你可以先交首付定房，我等你6个月社保缴满，再正式网签备案。
我们看到前面暴涨的成交量中，还有很大一部分数据没有被统计进来。这部分数据，就是“已经交过首付定了房，只等社保缴满签合同”的“已成交待网签客户”。
一旦把这部分数据统计进来——
苏州真实的逐周成交量，将大概率突破2500套以上。
单周成交2500套以上，单月成交10000套以上，是苏州楼市的一个拐点。
2015年初和2018年底的苏州两轮行情到来前，先兆就是“单月成交进入万套以上”！
救市三个月，为什么只救起来了苏州？
有人说，是因为苏州救市了，而且是“二线城市中最大力度的救市”。
把过去的“外地人购房需3年社保”改成“仅需半年社保”；
取消二手房限售，并把新房“限售3年”改成“限售2年”；
把房贷利率打到底，首套房贷利率仅4.25%，创5年新低。
有政策松绑的原因么？
有！但又不仅仅是“政策的松绑”。
苏州楼市的率先触底反弹，源自于以下四个原因。
第一，这是一个基本面好到超乎想象的城市。
评价一个城市的基本面好坏，无非就是以下六个维度：
经济总量、人口、本外币存款余额、人均可支配收入、人均GDP、10年间小学生增长数量。
下面这张图，是苏州在六大维度上的具体城市基本面数据。
——经济总量，全国第6；人口规模，全国第9；本外币存款余额，全国第8；人均可支配收入，全国第5；人均GDP，全国第5；10年小学生增长数量，全国第2。
六大维度数据，苏州全部排在全国前十。
大家再仔细观察上面那个图表，就又会发现一个问题——
六大维度数据，能同时进入全国前十的城市只有五个：北上广深苏。
看完以上数据，你会发现苏州是个很可怕的城市。
苏州的可怕之处在于——
它拥有仅次于四大一线城市的综合素质。
人口基本面、经济基本面和购买力基本面，三者叠加几乎超过所有的二线城市。
第二，这是一个并未盲目扩张的城市。
当我们把苏州的建成区面积拉出来，你会发现它超乎想象的小。
下面这张图，是全国重点城市的建成区面积排行。
苏州的建成区面积，仅排在第20位。
此时，就出现了一个问题！
前面我们说到，苏州拥有顶好的城市基本面。
——六大基本面数据都能排进全国前10，综合素质能排进全国前5的城市。
当一个城市的综合基本面强到全国前5，而建成区面积却小到全国第20，这意味着什么？
苏州的城市价值，被夯实的死死的！
城市的所有价值，都浓缩在一个极小的空间里。大量的城市基本面红利，浓缩在一个狭小的城区里。
第三，这是一个真正意义上的楼市洼地。
按正常的理解，苏州城市基本面的综合素质能排到全国前5，建成区面积排到全国第20。城市价值很夯实，并未盲目扩张……
这个城市的房价，一定很贵！
下面这张图，是与苏州同类级的重点城市房价对比图。
苏州的新房均价并不贵，几乎是最低的。
与北上广深比，苏州均价仅为一线城市的一半；
与基本面相同的南京杭州比，苏州均价仅相当于他们的70%；
甚至基本面不如苏州的珠海，均价都比苏州贵。
也就是说——
基本面相同的城市，房价都比苏州贵。
均价相同的城市，基本面都比苏州差。
我们天天都在找洼地，什么是洼地？
苏州就是典型的洼地。
有人说，既然苏州的基本面这么好，为什么还是洼地？
答案就在接下来要提到的第四点。
第四，这是一个曾被政策强压、横盘回调3年、撇清了泡沫，完美错过2020-2021年全国行情的城市。
2020年疫情之后，全国一线和强二线城市经历一轮短暂且猛烈的楼市行情。
苏州，几乎完美错过了这轮行情。
下面这张图，是2015-2022全国楼市行情轮动图。
这张图至关重要，一定要收藏保存耐心看。
通过这张图，我们会发现——
苏州的楼市周期，似乎永远比其他二线城市早半年，甚至一年。
2015年初，一线城市涨，苏州也在涨，而其他二线城市还在跌；
2016-2017年，绝大多数二线城市猛涨，苏州和一线城市全线加码调控、横盘回调；
2019年初，绝大多数二线城市开始回调，而苏州又一次率先猛涨；
2019年中，猛涨的苏州加码严厉调控，并随之横盘；
2020-2021年，绝大多数重点城市猛涨，而苏州仍在横盘回调。
如果你耐心看完以上内容，你会很容易理解前面我们所提到的那句话：
2019年的提前上涨和提前加码调控，导致苏州错过了2020-2021年上的全国大行情。
自2019年下半年起，苏州整整横盘阴跌了整整3年。
三年后的今天，回头看——
别人都涨了一圈，而最早上涨、最早加码、横盘最长的苏州，反而撇清泡沫，成了洼地。
当大家看到这里，再回头想前面我们提到的那个问题：
为什么救市三个月，只救动了一个苏州？
它有不输于一线城市的基本面！
经济、人口和购买力，综合素质稳居全国前五。
它却没有二线城市盲目扩张的通病！
建成区面积很小，没有摊大饼，城市价值很浓缩，没有被稀释。
它足以称得上是真正意义上的房价洼地！
基本面相同的城市，都比它贵；房价相同的城市，都比它差。
它横盘3年，提前撇清了所有泡沫！
历经3年政策强压，错过一轮行情。没有泡沫，只有被低估。
此时此刻，像这样的城市突然在5月10日遇上了“二线城市最大力度的政策松绑”——
限购门槛降低为6个月社保，房贷利率降到5年最低，二手房取消限售……
政策打压3年的需求，突然被激活。
横盘调整3年的洼地，突然被暴露。
触底反弹，一切都是理所当然。
前文中，我们不断提到四个字：触底反弹。
但是！但是！但是！
苏州当下的行情，并不能称之为“触底反弹”。
它是一场价值回归，它是一场洼地填平的必然。
我再给大家举个例子吧。
苏州这个城市，有两个能达成相对共识的核心版块：苏州工业园区和苏州新区。
这两个核心版块内部，真正在售的新盘也就区区10个。
放眼全国的一线和强二线城市的核心区，哪个不都是动辄一二十个新盘在售。
苏州核心区的住宅供应，要比90%以上的一二线城市都少！
更最重要的是，这些核心版块的新盘价格，大都是3年前的价格。
放眼全国的一线和强二线城市核心区，哪个新盘的价格还是3年前的价格，哪个没涨？
只有苏州！只有苏州的核心区还能找到3年前的价格！
2019-2022年的苏州楼市，几乎是被抽走的三年。
被抽走的这3年，让苏州成为全国楼市的洼地；
被抽走的这3年，让苏州核心版块的新房几乎断供，让几乎断供的核心版块仍维持在3年前的价格；
被抽走的这3年，让无数外地人看到了苏州的价值，但受制于苏州严苛的调控政策而望而却步。
2022年5月10日，苏州政策的闸门全面打开，楼市洼地赤裸裸的暴露在全国人民面前。
一场填平洼地的报复性反弹，自这一刻开始了。
讲到这里，我必须要跟大家说一句话——
放眼全国的一线和强二线城市，大家可以找找看。
看看是否能找到类似苏州这种城市基本面极强、核心区供应极少、核心区新房价格还停留在3年前的城市。
如果你找不到，那苏州就是你最好的选择！
对，苏州就是全国二线城市中最好的选择，就在此时！
大碗在苏州跑了将近1个月的市场，深切感触了苏州楼市一个月的复苏，最终得出了以上结论。
大碗用一个月的时间，跑遍了苏州楼市所有的版块，最终也找到目前苏州最值得关注的版块和楼盘。
——放眼苏州，它们是目前最适合进场的机会。
——此时进场，大概率是能咬下最大的那块肉。
相信大碗，对苏州感兴趣，想参与这场洼地补涨的朋友，可以扫描下方二维码，添加小助理微信。
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