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老家的亲戚,也准备提前还贷了

悟饭 大碗楼市 2023-01-26

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春节后,随着大型走亲访友活动再次如约而至,头疼的时刻也就来了。

上学时被问成绩,毕业后被问对象,成家后被问收入,一胎后被问啥时候二胎……

哪壶不开提哪壶,这种被“八卦型社牛”支配的恐惧,从小便埋藏在脑海里挥之不去。

但今年貌似有点不同,发现更多人除了八卦外,老家的亲戚朋友还问了一个非常现实的问题

—— 现在提前还贷需要付违约金不?

提前还贷的风潮,想不到这么快就传回老家了。

提前还房贷,本是去年在一二线城市集中出现的一个现象,甚至还出现了“还不成功”的情况。

如北京目前提前还房贷的客户较多,提前还房贷需要提前一个月申请,有银行则表示,目前预约提前还房贷的还款时间已经排到5月份。


如杭州多家银行提前还房贷业务存在延长情形,部分购房者甚至要排队4个月。有银行甚至修改了还款规则,从此前随时可申请还贷,改到了一年只能提前还贷一次。


……

还款需要提前预约,能不能约上另说;约上了额度受限,能还多少也另说。

都说借钱的是大爷,讨债的是孙子,可如今还按揭这事硬是又把大爷孙子换了个位置。

回顾2022年,居民手里的钱主要有两个流向,一个是银行,另一个还是银行。

前者是存款,截至2022年12月,全年住户存款增加17.84万亿元,创近些年新高。

后者是房贷,自去年上半年一二线城市便就出现了大规模提前还贷潮,如今由于还款人数众多,已经不是你想还就能还得了。

令人想不到的事,春节期间老家的不少人居然也问起了提前还贷的事,看来这提前还贷的风潮已经快速从一二线,传到三四线了。

回看一二线提前还款的发展轨迹,前期人少比较好还,后期人多则需排队预约。

那老家会按照一二线的发展逻辑发展,后面出现提前还款潮么?

—— 其实大概率不会。

原因在于老家城市的购房者存在对负债天然的心理排斥,以及"不想为银行打工"的精密计算。

不同于一二线“买房抗通胀”、“最大化薅好人生最低利率羊毛,能贷7成绝不5成,能30年绝不20年”意识,三四线老家更多则是“首付尽量多付,贷款尽量少贷”的交易习惯。

所以这就自然导致了一二线城市的购房者往往手里还有较多余钱,拥有提前还款的财余,而三四线城市居民的财余则非常有限,因为付首付时就花的差不多了。

提前还款的风潮虽已从一二线传导老家了,但后者却难以复制前者的拥挤度,所以如果三四线的朋友想要提前还款,还是比较容易的。

2023年1月20日,央行公布了最新五年期lpr利率,没有惊喜也没有意外,4.3%的基准利率从去年8月至今纹丝不动。

低么,很低!

4.3%是2008年有统计以来的历史最低水平,部分城市首套房贷可以做到3.9%甚至更低。

但是这对于我们存量房贷用户又有啥用呢,毫不影响提前还款热情!

如下图所示,截至2022年三季度末,利率上浮的贷款仍占据金融机构贷款余额的大头。

如果我们再将利率上浮存量贷款拆开看,就能理解为什么有的朋友争着抢着提前还款了。

如今赚钱难,5年期银行存款都开始3%保卫战了,利率高位站岗的朋友看着自己5-6%的按揭房贷,眼瞅着每月还进银行的高利息心里着实难受。

我们以等额本息利率5.2%,30年按揭150万为例:

不提前还款则每月8236.7元,利息总额146.5万元,利息总额已经接近贷款总额。

如果选择提前部分还款30万元,则每月月供约6509元,利息总额约97.2万元,每月还贷减少近2000元,节省利息总额约25.7万元。

所以对于陆续在全国兴起的提前还款潮,利率站岗的朋友大概率非常能理解。

 

要不要提前还按揭,其实关键点不在于利率,而在于自身的投资能力。

当年“最大化薅好人生最低利率羊毛,能贷7成绝不5成,能30年绝不20年”的意识之所以能够深入人心,其本质原因在于

—— 房产升值收益大于借贷利率支出。

如上图所示,我们以2014年末全国二手房挂牌价为100基数,2021年达到峰值,我们为了方便计算直接取整200。

若按照单利计算,我们可得这7年里年化收益约为14%。

而另一边的资金成本呢,下面这张图很清晰!

在这个过程中,是典型的"用低利率资金博取高收益率收益"的过程,你如果能拿到更多更久期的低成本资金,那么你的收益便越大。

所以就出现了”能贷30年绝不20年,能贷7成绝不5成“的现象,所以你在期间上了车,基本就等于坐上了财富的飞机,远远地甩开了通胀的自行车。

而反观当下之所以会出现提前还贷潮,本质原因也是源于2022年的地产熊市与投资理财熊市的双重打击,使得投资收益跑赢5.5%的按揭利率变得困难。

所以当投资收益低于按揭贷款利率时,资金大规模还高利率房贷成了多数人的选择,从一二线发起,逐步向三四线城市传导。

所以关于提前还贷这事,答案也就出来了。

你的年化投资收益能跑赢按揭,那么不仅不用考虑提前还,还应该继续通过低成本负债不断扩充资产端,耐心等风来即可;

如果你的投资收益跑不赢按揭,少还一分钱都是错误,因为资金在你手里成了彻彻底底的负收益。

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