这笔账款，千万别细算！
近日，各位应该都在网上看到了下面这则吐槽。
可能是该现象过于真实，从而引起了无数业主的共鸣，随之迅速刷爆了微信朋友圈。
即便后来该博主对该吐槽进行了解释，但大家还是懂得都懂，毕竟作为公众人物（此处省略20字）……
随着“提前还款潮”的蔓延，不出意外，近日已经蔓延到该老师周边了。
大多数人对于按揭的认识只停留在“我贷了多少钱，需要还多少年”身上，对于其他的账目估计就不太清楚了。
对于按揭这笔账，今天笔者再跟大家简单盘一盘，免得大家到时候吓一跳。
不多比比，直接上例子。
购房者赵大宝为了娶媳妇，购置新房向银行贷了100万，利率4.3%，贷款期限30年。
其中按揭形式有2种可以选择，
等额本息：每月还款金额固定，其中前期还的利息偏多，本金偏少；
等额本金：每月还款金额逐渐递减，其中前期本金偏多，利息偏少。
看这种解释大伙儿应该觉得比较抽象，那我们直接上账单，等额本息方式如下图
每月还款4948.71元，30年连本带利共还款178.15万元。
有人问怎么要还这么多利息，其实原因很简单，就是因为前期还款金额少，而这意味着更高的杠杆。
还款第15年是个利息与本金的分界线，还款期进入第16年时，才是真正还本金的时候。
不出意外，前文提到的考研名师事件中的贷款人，应该就是选择的等额本息。
才还了6年，可不还的都是利息么！
所以很多朋友经常问自己等额本金要不要提前还款，站在还款本金与利息的角度，只要你还款还不足15年，那么提前还款其实都是无可厚非的。
但提前还款的那一刻也要明白，之前还的利息可就都白给了。
下面，我们再看等额本金账单
首月还款6361.11元，最后一个月还款2787元，30年连本带利164.68万。
看到这，相信不少朋友觉得等额本金更划算，因为它比等额本息约少还14万元。
14万可不是个小数目，去年都能上车贵州茅台（6**519）了。
但咱也不能只看贼吃肉，不看贼挨打，从上面图表可以清晰看到等额本金前期（6361元 pk本息4948.71元）还款压力是比较高的。
所以前面我们也表示过，本息其实比本金更具备杠杆效应。
本金前期还的多，杠杆逐步走低，所以总还款额低于本息也貌似容易理解。
同样的问题，如果是采用等额本金的方式，该不该提前还款呢？
上面这个图给出了答案，请随便还，压根不存在亏利息这么一说。
看到这，相信大家对于房贷按揭应该就搞明白了。
但要不要提前换，其实还取决于大家自己对资金的利用能力，而非贷款有利息本身。
比如说，有人拿资金做实业可以做到平均年化10%以上的收益，有人拿资金去股市高抛低吸可以做到年化20%以上的收益，那又何必在乎4.3%左右的房贷利息支出呢！
房贷是普通人能撬动的最便宜的资金杠杆，这话说的其实也没毛病，毕竟现阶段利率低于4.3%的贷款也不多。经营贷算一个，但也只是特殊时期的特殊产物。
打开自己的微信支付宝，真实利率是房贷利率3倍也毫不夸张。
既然说到利率了，那么自然逃不开的就是房贷利率。
2023年1月20日，央行公布了最新5年期lpr，依旧4.3%按兵不动。
而这也算是符合笔者的判断，在利率动态调整机制下，作为基准利率的LPR在当下阶段已失去调正的意义。
因城施策，利率也不再一盘棋，哪个城市快撑不住自己往下调一下就好。
既精准，又不妨碍其他城市的政策秩序，这就是当前利率的基本盘。
截至近日，在全国103个重点城市中，有23个城市正在享受利率下调的精准滴灌，爽歪歪。
所以，劝那些还在期盼利率下调的朋友们，还是接受现实吧。
2023年，大碗城市考察团再次上路咯。
本轮考察，我们将陆续进入东莞、佛山、深圳、广州、海南、昆明、杭州、成渝、京津、合肥、南京、西安、沈阳、大连、武汉、郑州……并将在12个重点城市，举办12场线下分享。
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