今年还能有“小阳春”吗？市场已经明牌…
2023年的春节假期，比以往来得更早一些。
眼瞅快过正月十五了，死冷嚎天还跟个老流氓一样冻手冻脚的。
特别是在我们北方老家，你把冰箱通好电搬到大街上，兴许就有人凑过来取暖。
虽然大街上齁冷，可架不住售楼处和中介门店它暖和得一批呀…
2023年第一个月刚刚过完，许多地方的楼市就卖出了六亲不认的步伐。
开年楼市回暖，有点儿超乎预料
就比如说，贝壳研究院刚刚发布的数据，给大伙儿三观直接看跑偏了：
2023年1月份，重点50城二手房价格指数环比上涨0.2%，创下17个月来首次环比止跌。
同一时期，重点50城二手房景气指数较上月回升了约1/4。
在春节黄金周期间，二手房成交量较去年相比增加了57%、带看量提升了28%。
北京、深圳、杭州、厦门、福州、珠海等地预期修复得比预期还快；
北京、天津、广州、深圳、成都、重庆、佛山等地经纪人交易信心指数提示：已经进入交易量预期扩张区间！
甚至还有些二线城市的新房市场行情，就跟野驴上山似的——疯了：
合肥九区成交住宅375套，同比上年春节暴涨2700%；
南宁市区成交住宅120套，同比上年春节暴涨3900%…
珠玉在前，青岛成交量同比上涨54.5%、郑州同比上涨33%…根本不值一提。
都说国人是地表最爱买房的碳基生物，这回算实了个大锤！
不过凡事皆有异类，有些闲出P的散仙们，非得死捏着北京、深圳、广州春节零成交那点事儿，借机唱空…
估计要么是头回进城，要么是头回当人——
其实很好理解，外地人都回老家过年了，留下空城一座；
又赶上疫情放开后的第一个春节，本地人也憋着外出旅行呢。
这时候成交量要还能嗷嗷看涨，那就成聊斋了…
不信你看春节前，一线城市完全就是另一幅模样：
像北京东西朝海四区核心地段的一些二手房业主，生怕自己卖亏了年都过不好，就跟商量好了似的纷纷转入“捂房惜售”。
可买家这头儿却不依不饶，笔者的一位同乡、链家工作小伙伴透露说，“（节前）咨询量多到吓人，根本忙不过来。”
直到大年30当天，她才将寄存在老家敬老院的父亲接回一起过年。
像上海，在2023年的第一个月里，接连出现多个“日光盘”：
静安鸿印里、古美华庭二期在售房源全部售罄，海德壹号触发了积分制，缦云、招商公园1872三期等盘认购率达到了345-400%不等…
类似的还有广州，荔湾区二手房去化开年就是个“涨停板”：一月份签约环比增幅达到了10.46%。
早在节前，笔者就电联了荔湾的一位乐有家老妹儿，咨询芳村板块一处次新盘房源。
哪知电话那头竟一脸无辜地告诉我：“房东不打算卖了，想再观察观察。”
再问同小区其它好楼层房源，不是憋着涨价，就是憋着涨价。
挂下电话，我满脑子就只剩那句“丢”字开头的广州话…
可你要以为只有北上广这么任性，那就离了个大谱了！
多了不说，少了不唠，来瞅瞅下面一组新闻标题，感受下市场回暖的压迫感吧！
-春节前后，深圳二手房带看量猛增86%
-南京楼市回暖速度超出想象，多家售楼处挤爆…
-杭州二手房成交量比去年“春节月”增长45%！
-苏州二手住宅网签环比增长37.8%，新房均价再破3万/㎡
-（东莞）暴增950%，楼市全面回暖！
……
楼市“开门红”，有多来之不易？
水是有源的，树是有根的，2023年的楼市“开门红”也是有原因的——
首当其冲，就是疫情防控转向后，宏观基本面预期开始迎来好转。
注意！与政策面的狂轰滥炸相比，这才是更接近需求端的实质性利好。
啥叫实质性？我也是最近才悟出来：
一是有切身体会，二是行情跌无可跌。
特别是10亿同胞集体阳了一把，发现咋地没咋地。
于是，不确定的情绪开始烟消云散，营商环境与投资预期开始加速修复。
譬如1月份，服务业、制造业、建筑业PMI指数整体回升幅度接近去年6月份的高点。
这无疑为后续修复就业、收入看涨打下了不错的基础。
与此同时，疫情防控转向，相当于变相“官宣”了经济基本面已经完成筑底！
就连一些国际组织也发话了：
国际货币基金组织预测，2023年我国经济增幅将大幅升至5.2%；
世界银行预测，2023年我国经济增幅将从2.7%扩大至4.3%；
联合国预测，2023年我国经济增幅将达到4.8%…
虎视眈眈的外资，不跟你费那个劲，人家直接下场儿——
1月份，外资购入的中国股票金额已经超过了2022年全年…
总结一下利好传导路径就是：
狙杀疫情这只黑天鹅，干掉中短期最大利空因素→促使经济基本面止跌企稳→营商环境与就业面双双迎来好转→宏观信心推动债务扩张
其次，是“宽政策、宽信贷”路线的持续发酵，驱动了需求端边际改善。
越来越多热点城市取消认房认贷，转而加入降首付、降利率的行列里。
这一系列操作，不可避免地炸出了众多真实需求纷纷入场。
最直接的成果，就是促成了交易面止跌回暖。
去年第四季度，热点30城的购房需求在10月份触底后连续两个月迎来反弹，就与头部强二线纷纷松绑有直接关系。
另一方面，开启“摇人”模式的强二线，在经历了一轮深度调整后，价格开始变得愈发亲民；
手握三四线城市房产的刚需客群，发现目标城市的目标房源，几乎降到了心理价位，自然会加速抢跑。
再有，超过30座城市首套利率干到了4.1%以下，更有甚者跌破了首套房贷利率下限，甚至“3”字开头的一抓一大把，也吸引了不少真实刚需。
贝壳研究院的数据披露：截至1月31日，103座城市里，首套利率低于4.1%的达到30座。
远的不论，就说我家的60岁老母亲，一直在研究150-200个w预算在杭州市西湖区买套老破小学区房。
只是最近一段时间，开始患得患失：
既怕业主降价抢跑的现状戛然而止，又怕4.1%的首套利率转瞬即逝。
关于利率这事儿，人家还特意嘱咐我：“买这套房咱就不签LPR了，就固定4.1%，别涨回去就行！”
唉…本是人畜无害的老太太，没成想八百个心眼子…
当说不说，一旦首付成本、信贷成本双双重置，对于真刚需来说是真好使啊！
2023年“小阳春”指日可待…
在过去一年时间里，高层把救市的招想了个遍，怎奈何楼市变着法当“肾虚渣男”——
给点药，就能撑两个月热度，给点药，就能撑两个月热度…可甭管剂量有多大，热度都仅限于两个月。
可眼下的不同之处就在于：疫情防控转向、基本面转向、就业修复、社融修复等等关键环节凑到了一起。
在基本面与疫情防控这两个大前提转向之下，对于楼市的精准松绑才开始渐渐发力。
回想一下，为啥2022年全国范围内批量输出政策性利好，却一次次地拳头打在棉花上？
很简单，就是因为孕育真正拐点的前提始终未曾出现！
当前，许多智库机构的预测是：
2023年的楼市小阳春基本稳了，如果发挥出色，不排除看齐2021年同期！
接下来，市场端有望在基本面和政策端的协同发力下，持续修复信心；
需求端，大概率会因进一步落实“因城施策”，促使住房需求不断释放。
作为2023年修复增长与就业的重要抓手，完全不排除楼市在金三银四过后给出更大的惊喜。
譬如，存量房贷有序调整、集中供地告一段落、甚至棚改货币化扩大规模…
而且，上述利好其实在一些地方已经开始有苗头了。
作为普通人的我们，更需要做的是保持理性乐观、长期看多核心资产，加杠杆更要量力而行…
这也是我们对于资产企稳之年，最起码的尊重。
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