连环单交易，违约责任如何认定？
一、什么是连环单？
“连环单”，是指房东卖掉手上的房子，并买入新的房子。前后至少串联了两个买卖合同。而房东的上家如果也要置换，那么交易的链条就会进一步拉长，环环相扣。其中一个交易出现问题，就可能影响下一个交易。
大城市限购，超过2套，需要卖出后才能置换。而且房价高企，房东也往往需要卖掉老房子，才能买进新房子。所以连环单的交易也很常见。
二、连环单容易出现的问题
购房资格。如果房东先买后卖，但因为买家违约，房子没有卖出，没有及时腾挪出购房资格，就会产生违约。
购房款。买家筹措不到足额的房款，或者付款不及时，都可能导致房东对上家的违约。
税 费。如果房屋交易税 费偏离预期，买方不愿承担而解约，同样可能产生违约纠纷。
三、 连环单下的违约，买家要为房东对上家的违约负责吗？
房东说，当然应该赔偿。
置换买房，先卖再买，这在市场上是正常操作。签合同之前，我说得明明白白，需要等你买家的付款到位，我来付给我的上家。你应该很清楚，你违约，就会导致我违约。成年人要对自己有预见的事情负责。
买家也有说法。
首先，我没说不赔偿，但要按照咱们两个之间的合同赔偿。合同的违约金里，本来就考虑了你作为卖家的各种损失，不能重复索赔。
第二，你跟上家怎么签合同，我不知情。你们谈付款条件、谈违约赔偿的时候，没叫我，也没征得我的同意，我没有责任对你的合同负责。
第三，谁知道你是什么原因违约呢？或许是你自己不想买了，或者是你不配合上家办手续，或者你有另外的积蓄，并不是非要等我的房款到位，那么你违约跟我有什么关系呢？
最后，你也是成年人。你应该知道万一我们的合同出了问题，你跟上家的合同会受影响。那么你应该更加谨慎，先把我们这单走完再买进。或者你跟上家的合同里，话不要说得那么死。现在你自己没有做好风控，却要赖在我头上吗？
四、法院怎么判？
虽然房东和买家各自能够讲出道理，但法院显然更站买家。理由也大致是上面买家的说法：
合同有相对性，买家只需要在与房东的合同下负责；
违约赔偿不能超过合理预期。买家不了解房东签约的具体情况，对房东的违约责任无法预测；
买家违约与房东对上家的违约是否有必然联系，需要证据证明；
房东需要对自己的合同风险进行控制。
事实上，赔偿合同总价20%的违约金，已经是不小的一笔金额了，即便是直接给房东带来了违约责任，也基本能够覆盖了。至于房东小房换大房，老房换新房，产生的超额违约赔偿，与买家的合同违约关系太过遥远，由买家承担并不公平，现实中也很难得到支持。
五、实例分析
崔亚静等与杨梅梅房屋买卖合同纠纷案 (2018)京03民终733号
崔亚静卖给杨梅梅一套北京朝阳区老房，房屋总价255万。
签约时，崔告诉杨，自己要用杨的购房款来买入599万海淀学区房。
杨违约，崔海淀学区房购买不成，被上家起诉，索赔119万。
崔要求杨赔偿119万。
法院认为，崔亚静新购房价格远超老房，买家的违约不是崔对上家违约的唯一原因，而且119万元的索赔超过买家预期，应当按照崔、杨之间的合同约定，判赔逾期应付款的20%，40.8万元。
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