买家按揭贷款批不下来，可以解除合同吗？

网友提问：

卖房置换，新房子已经签了，6月底过户，急等卖老房子的钱到账付款。

老房子卖给了绿中介员工，已经网签，但按揭dk在银行审了2个月了，还没消息。银行让继续等。

我急得团团转，再批不下来，新房那边就变成我违约了，上家要罚我双倍定金和双倍中介费。

当初我要在合同里约定一个最晚的付款期限，但中介跟我说合同是标准条款，不能修改。现在怎么办？如果银行要审一年，我就要等一年吗？我实在玩不起了，能不能收回房子，另找人卖啊？我要给买家赔钱吗？

谷律师回答：

标准合同条款不能修改，这就是一句唬人的话。

标准合同都会附带一张空白的补充协议，就是让你们自由约定的。标准条款里面没有规定清楚的，或者条款内容不是你们想要的，都可以在补充协议里另外约定。

显然，付款期限双方可以约定，而且也很有必要约定清楚，尤其是涉及置换，需要卖房的钱来买新房。

如果合同没有约定，当然也不意味着可以无限期拖延，法律上会默认买家应该在“合理期限”内完成付款。

多久算“合理”？没有一个具体的标准，大致要比照通常的放款审核期限。今年以来，银行普遍延长批款时间，两、三个月的时间，在法院那里大概率还是会给的。

即便银行放款不成功，通常也会给买方一个宽限期，让买方另外筹措资金付款。

而且，要解除合同，标准条款里往往还会规定一个催告期，比如说15天。意思就是，卖家要先发函给买家，给买家最后的补救机会。补救不成的，才是合同解除。

这一套程序走下来，新房的付款期已经到了。

而且，即便现在、立刻、马上就能解除合同，如果买家不同意，不配合解网签，房子就卖不掉，问题照样解决不了。即便买家认错，房子重新挂出来卖，这么紧张的时间里，也容易被人压价，一样会有损失。

这位朋友能够做的，恐怕就是盯紧银行，不要通过中介，自己直接问，了解一手情况。如果情况正常，6月底之前放款，还是比收回房子再卖更现实一些。

上家那里，提前做好准备，实在赶不上期限，想其他办法凑齐房款。或者争取得到上家谅解，多给一些宽限期。

对于买家，建议双方尽快书面明确一个最后付款时间。如果超过3个月，或者要求买家赔偿违约金，或者按照合同规定的流程解约。不要一味等待。

最后说一句，标准合同文本，追求的是中立，是平衡术，而且只能规定比较普遍性的条款，具体的买卖交易之前，还是应该结合自己的实际需求修改、调整。

以后会写对于买卖各方，标准格式合同应该怎样修改，敬请关注。

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