二手房买卖合同实战解析(三)—— 成交价格
二手房买卖合同实战解析系列,以《北京市存量房屋买卖合同》模板为例,把房屋买卖合同一条条拆开,讲一讲那些容易被忽视的内容。
把合同吃透了,朋友们就可以做自己的房产专家了。
本篇是第三篇 —— 成交价格
第四条 成交价格、付款方式及资金划转方式
(一)经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币 元(大写 元整)。
签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币 元(大写 元整),该定金于【本合同签订】【交付首期房价款】【 】时【抵作本房屋成交价款】【 】。
要点解析:
成交价格看似简单,但实际操作中,可能会出现两个价格:一个是真实价格,一个是网签价格。
网签价格可能写低,也可能写高。
写低是为了降低交易成本,500万的房子,合同价只写300万,shui也按照300万交。
写高是买家为了减少首付压力,500万的房子,按照600万来dk。
如果合同交易顺利,双方对于真实的交易价格心知肚明,各自按照实际的约定履行,可以相安无事。
如果一方中途反悔,就可能拿价格的问题做文章。比如:
500万的房子,卖家要求按照网签价600万付款;
卖家痛斥自己不该把合同价格写低,让Guo 家 损失了shui收;
卖家反省自己觉悟不高,帮助买家gpgd是错误的,现在准备积极悔过,解除合同。
遇到类似问题的买家也不必过于慌张。
网签价格和真实价格不一致的,法院仍然会以真实价格为准。500万还是500万,不会变成600万,也不会变成300万。当然,补充协议需要签好,留个证据。
价格过高或者过低,卖家咬住不放的,纳税和dk的时候,需要按照真实价格进行调整,该补税的补税,该加首付的加首付。合同不会无效,还是可以继续履行。
即便如此,仍然会有一些衍生问题。
房子没有过户的,可能需要重新办理网签,需要卖家配合; 重新网签,可能导致合同履行期限延后,引起新的扯皮。 重新网签,遇到zc变化,可能会导致购房资格错失,或者交易税费增加。比如上海的1.21新政,让很多买家一夜之间买房无望; 成本增加,房子买不起了。无论是税 费的提高,还是首付金额的增加,都可能是压倒交易的最后一根稻草。如果超出预算的资金凑不足,买家就没有办法完成付款,进而演变成违约,定金被收走,甚至需要支付更高的违约金。
二手房买卖合同实战解析第三课 —— 如果网签价格与真实价格不一致,买家就要做好准备应付买卖中的意外情况,不要把资金崩得太紧,留出必要的机动余地,以便灵活应对。
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