二手房买卖合同实战解析（七）—— 交房

二手房买卖合同实战解析系列，以《北京市存量房屋买卖合同》模板为例，把房屋买卖合同一条条拆开，讲一讲那些容易被忽视的内容。

把合同吃透了，朋友们就可以做自己的房产专家了。

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本篇是第七篇 —— 交房

1. 交房与控制权

交房，对房东而言，是一项重要控制权的出让。

我们说，交易中，控制权很重要。

合同条文当然也重要，但是，必须要有控制权，能够让对方主动履行合同。

如果寄希望于对方道德高尚，或者希望法院主持公道，那么其实是失控的，因为自己没有主动权。

房屋买卖中，除付款之外，有4个环节，关系到交易的控制权：

网签、解抵押、过户、交房。

交房是其中之一。

交房之前，房东主动。买家需要寻求房东的配合。

交房之后，买家主动。如果有尾款，房东需要看买家的心情。

2. 房子交了，钱没收齐

控制权很宝贵，节点过去了，权利就不在了。所以要利用好交房的节点。

在大多数情况下，交房是最后一个环节，也是房东控制权的最后一个抓手。那么交房前最好要收到全部房款。

很多朋友也知道这个，但写在合同里偏偏就走样了。

比较典型的，按揭 ·贷·款的情况，合同里糊里糊涂，只说XX年XX月XX日向银行递交申请，没说最晚什么时候下款。当时可能觉得2个月怎么也办完了，交房的时间就写了2个月后的一个日子。没想到3-4个月以后也没有消息。

房东就会比较纠结，不按期交房，自己违约；交了房，怕后面收不到款，更加被动。

因此，合同有必要加一句：收到尾款后，再交房。

有些情况，比如动迁房、或者预售商品房，卖家还没有拿到产证，可能会先把房子交给买家住。但因为后面还有过户这道门槛，所以房东手里也还有抓手。那就是过户之前，收齐全款。

3. 房东想要多住两个月

有的房东，卖掉房子置换。新房交房的日期不确定，而买家也不着急搬，那么合同里干脆不写交房日期。

这也没有太大关系。但为了避免小问题上不愉快的摩擦，建议提前约定两点：

1）延期交房的租金。比如正常2月底交房，房东说可能要等到5月底，那么3-5月的租金，每个月多少，提前商量好。“参照同小区租金”之类的话，也容易打架，你说5000，我说4500。不如签合同的时候就订好；

2）约定一个最晚交房期。比如款清后4个月。超过日期，房东想继续住也可以，但需要买家另外同意。这样买家就会有主动权。而且一般给房东的租金会比市场价低，时间过长的话，买家也吃亏。

4. 户口迁出

水电煤、物业费需要做一个交接。因为买家可以自己做更名，而且一般也会留尾款，所以问题不大。

户口迁出以前是个问题，公安和法院都不能强制迁走房子上原来的户口。但这个问题，在一些城市已经有解了 —— 像北京、上海这种推出了公共户的，买家可以凭着新房本，要求公安把原来房子上的户口迁到公共户。问题自然也就解决了。

二手房买卖合同实战解析第七课 —— 交房是个大节点，控制权要把握好。

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