知识城枫下旧改十问
又是枫下。
前两天，我们出了一篇关于枫下村的拆补方案，后台咨询的人非常多。
除了拆补方案，大家关注的核心是开发商的身份以及回迁安置房的建设是否在地铁口。
今天，拆神又一次收到了村民的投稿，一口气提出了10个疑问。
这里几乎原文不动的附上相关人的描述以及拆神从政策角度的分析。
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一、村民提问开发商身份？
对方回答：志远（广州志远城市更新投资有限公司）
注意：1.网上资料显示2018年成立，注册资金1000万，是临时注册的“皮包公司”。根本无能力参与枫下村改造。
2.一位姓杨女子（杨总）自称志远的人，说他们是枫下村改造前期服务公司。
3.志远并不是开发商，没有房地产开发资质。简单来说就是一个中介。
4.一名姓唐男子，前两天自称宝能公司的人，今天改口说自己是志远的人，不敢承认自己身份。
5.会议现场并没有宝能的人。
二、枫下村改造的开发商是谁？是不是宝能？
村民提问目前枫下村的改造开发商是谁，对方说他们是前期服务公司，制定改造方案，方案通过后，会把方案放到三资平台招商。
枫下村改造的性质是私人投资，并不是政府“三旧改造”，村民有权力否决。目的系收购村民土地。
目前枫下村改造，还没有确定开发商，不是宝能，志远公司想空手套白狼。
解读：《广州市旧村庄更新实施办法》等政策规定，项目实施方案批复前，村集体经济组织不得自行选取合作企业。
项目实施方案批复后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选 择、确认工作。
之所以这么规定，主要是广州不希望三旧改造局面失控，让没有实力的开发商进村乱搞。
这也意味着，开发商是不能直接进村的，需要政府把控，公开招商，所以前期需要平台公司介入。
所以，很多平台公司看起来就是一个“皮包”公司，其主要作用就是打理好村和企业之间的关系，并做好前期的数据摸查等一系列工作。
条件成熟之后，村集体经济组织必须要通过市公共资源交易中心或者三资平台公开选择合作企业参与改造。
不过，前期平台公司很多都没有实力，需要金主的支持。而这些金主很多都是未来签订合作的开发商。
当然，也会有实力和势力很强的平台公司。但是，无论如何，平台前期投入的钱，都会是合作的开发商来兜底。
比如，富力陈田项目，最终富力也是付了一大笔资金给到平台公司。
就拆神通过业内关系网确定，枫下村改造背后的开发商确实是宝能。
至于不敢承认自己的身份，估计是政策上还没有到那一步。
对于改造与否，有投票权的村民当然有权力反对。
旧村改造，如果没有得到村民或者村民代表80%的同意，是不会启动的。
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三、枫下村改造是否有政府批文？
对方回答：枫下村在2019年纳入城市更新改造名单。
注意1. 只是纳入名单，并不是说经过政府批复，无任何政府盖章红头文件，不合法。
2. 村民要求提供政府盖章批复文件，对方一直没办法提供。
四、枫下村的改造方案通过政府审批没有？
注意：1.村民要求提供政府批文，对方未提供，口讲无凭。
2.可以确定目前的方案没有政府批文。
3.现在的方案只是“画大饼”，欺骗群众，没有合法性。
4.从头到尾，所有的文件都没有政府、村委或者开发商盖章。
五、旧改程序合不合法？
对方把答案推给政府，但未能提供任何文件。
注意：1.目前旧改并未走任何法定程序，不合法。所有文件资料，没有任何公章。
2.要求村委公布旧改程序，公开透明。
六、村民质疑旧改拆迁和拆迁的合法性
对方不回答，带你“游车河”。
解读：黄埔旧改，之所以如此雷厉风行。最核心的一点，是拆迁前置以及程序上的简化。
简单来说，就是先拆，后补证。
比如，黄埔更新10条规定，试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”，执行统一的拆补方案标准模板，前置拆补方案表决及拆补协议签约，达到规定签约率后方能批复实施方案。
又比如，今年2月份通过的《广州市黄埔区广州开发区城市更新全面改造项目实施审批“流程再造”工作指引（试行）》就有规定。
其中，项目已纳入改造年度计划且取得区同意改造思路意见或会议纪要等书面文件，现场达到施工条件，又经过专家预审，允许先行开展基坑开挖和土方工程施工。
不过，对于枫下村的方案，对比周边其他九龙社区的，真的比较差。这个之前就讨论过了。
七、与村民签订合同的是谁？
对方回答：枫下村经济联合社（村委）
注意：1.目前枫下村还没有开发商，与村民签合同的是村委。
2.签合同的并不是开发商，拆了之后，招不到开发商怎么办？
3.村民的房子是卖给了村委，实质是村委转手炒地皮。
4.风险非常大。
解读：虽然村联社是集体经济组织，不是行政单位，但无论是前期服务协议还是合作企业协议都是和村集体签约。
《广州城市更新办法》有规定，确定合作企业后，村集体经济组织应与合作企业签订合作改造协议，明确由合作企业投资、由村集体经济组织完成改造范围内的全部土地整理工作及其他相关的具体权责要求。
八、村民要求先安置后拆迁
对方回答：黄埔区是旧改试点，可以“先拆后批”。
注意：1.是“先拆后批”，并不是“先拆后建”，旧改方案只讲“拆”，不讲“建”。
2.拆了之后，政府不批，怎么办？谁负责？风险非常大。
3.“先拆后批”试点，也就是说我们这里是“白老鼠”，4.目前方案回迁选址、回迁时间未明确。
解读：不知道怎么解读。
九、村民可不可以不签名？
对方回答：你不同意的话，可以不签。
注意：1.未经全体村民超过80%表决同意的，方案无效。
2.旧村改造未经任何法定程序，方案无效。
八、旧改需要经过80%村民投票，为什么不召开村民大会？
村书记和志远回答：已经经过村民代表表决通过
注意：
1.村民要求公示代表表决名单，村委未提供。
2.村委说经过代表表决，是想误导村民去签名，估计目前签约率不高。
解读：《广州市人民政府关于加强农村集体经济组织管理的指导意见》穗府〔2019〕11 号有规定：
成员大会最牛，是农村集体经济组织的最高权力机构，满18岁有选举权的成员都算是。
成员代表会议。所做决定须经到会人员 2/3 以上通过。
1/10 以上有选举权的成员对成员代表会议表决通过的事项提出异议的，应提交成员大会重新表决。
也就是说，如果对村民代表投票不满，也是有办法提请成员大会决断的，但是要满足条件。
十、村民要求安置区在地铁口1000米范围内
对方回答：政府要求地铁口附近不能建住宅。
注意：1.万科、绿地等都在地铁口旁边，红卫村安置区也在地铁口旁边，为什么枫下村不可以？
2.旧改方案还没经政府批准，为什么说不能在地铁口旁回迁？明显是想忽悠村民。
解读：回迁安置房建设区位，确实可以争取。
旧改拆迁，之所以强调是一村一策，说明很多桌下谈判的筹码拿到别的地方就不合适。